TJES - 0019694-83.2020.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 9ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980613 PROCESSO Nº 0019694-83.2020.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: SABERES INSTITUTO DE ENSINO LTDA - EPP REQUERIDO: NADIA HILAL BECHARA, HILAL SAMI HILAL, SAMIR HILAL, MINERVA HILAL SANTANA INTIMAÇÃO ELETRONICA Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Vitória - Comarca da Capital - 9ª Vara Cível, foi encaminhada a intimação eletrônica PARA APRESENTAR MANIFESTAÇÃO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO PRAZO DE 05 (CINCO) DIAS .

VITÓRIA-ES, [16/06/2025]

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 10ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980645 PROCESSO Nº 0019694-83.2020.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: SABERES INSTITUTO DE ENSINO LTDA - EPP REQUERIDO: NADIA HILAL BECHARA, HILAL SAMI HILAL, SAMIR HILAL, MINERVA HILAL SANTANA Advogados do(a) REQUERENTE: JEANINE NUNES ROMANO - ES11063, PATRICIA NUNES ROMANO TRISTAO PEPINO - ES10192 Advogados do(a) REQUERIDO: ANDERSON RIBEIRO DE LIMA - ES23110, BRUNO LA GATTA MARTINS - ES14289 Advogado do(a) REQUERIDO: ANDERSON RIBEIRO DE LIMA - ES23110 SENTENÇA SABERES INSTITUTO DE ENSINO LTDA, ajuizou AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL COM PEDIDO LIMINAR em face de NADIA HILAL BECHARA, HILAL SAMI HILAL, SAMIR HILAL e MINERVA HILAL SANTANA, sob os fatos e fundamentos a seguir expostos.

Alega a parte autora que firmou contrato de locação para fins comerciais, cujo objeto é o imóvel situado à av.

Cesar Hilal, nº 1180, Ed.

São Jorge, Praia do Suá, Vitória/ES.

Segundo a peça vestibular, o contrato de locação foi firmado há mais de 17 (dezessete) anos, sendo a última renovação em 2018, com vigência de 60 (sessenta) meses.

Relata que devido ao estado de calamidade pública instaurado em decorrência a pandemia do Covid-19, ficou a autora prejudicada no desenvolvimento de suas atividades empresariais de prestação de serviços educacionais, devido ao alto índice de inadimplência e desistência, com a suspensão das aulas presenciais.

Informa que no período pandêmico, firmou com os demandados um desconto de 50% (cinquenta) por cento no valor do aluguel, que passou a custar R$ 10.000,00 (dez mil reais), contudo, em 30 de setembro de 2020 o valor voltou a integralidade, motivo pelo qual ajuizou a presente demanda onde pleiteou a concessão da tutela de urgência para obrigar os demandados a manter o desconto concedido, bem como a determinar que o valor de desconto ofertado por acordo até setembro de 2020, não seja cobrado em restituição.

Acompanham a inicial, os documentos em fls. 11/68 (Id. 19957422, vol. 01).

Custas quitadas em fls. 73 (Id. 19957422, vol. 01).

Decisão em fls. 74/75 (Id. 19957422, vol. 01), que posterga a análise do pedido de tutela de urgência, após exercício do contraditório, determina a citação dos demandados para apresentar contestação e intimação da subscritora da inicial assinar a mesma.

Petição em fls. 105/110 da parte autora.

Decisão de fls. 135/136, (Id. 19957422, vol. 01), que manteve a decisão de fls. 75/76 e indeferiu os pedidos de fls. 105/109, determinando a citação da demandada Nadia Hilal Bechara, no endereço de fls. 85.

Devidamente citados, os demandados apresentaram contestação às fls. 129/141 (Id. 19957422, vol. 01).

Réplica às fls. 191/199 (Id. 19957422, vol. 01).

Requer a autora no Id. 30814127, o julgamento antecipado da lide, na forma do art. 355, I do CPC.

Despacho ao Id. 40891334, determinando a intimação da parte demandada para informar de concorda com o julgamento antecipado da lide.

Comparecem os demandados ao Id. 50521355, para assentir com o julgamento antecipado da lide.

Após vieram me conclusos. É o relatório.

Passo a decidir.

FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL COM PEDIDO LIMINAR, ajuizada por SABERES INSTITUTO DE ENSINO LTDA, em face de NADIA HILAL BECHARA, HILAL SAMI HILAL, SAMIR HILAL e MINERVA HILAL SANTANA, em que busca a instituição autora a revisão do contrato de aluguel, pactuado com as partes demandadas.

Antes de entrar na análise do mérito da presente demanda, passo ao exame das preliminares arguidas em sede de contestação (fls. 129/141, Id. 19957422, vol. 01).

DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA Alegam os demandados que o valor da causa está em dissonância ao exigido pelo ordenamento jurídico vigente, tendo a parte autora atribuído o valor da causa em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais).

Verifico versar a demanda sobre pedido revisional de contrato de aluguel, estando sob a égide da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que prevê em seu art. 58: III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento; Nesse sentido, segue Jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - VALOR DA CAUSA - DOZE MESES DO ALUGUEL VIGENTE NO AJUIZAMENTO DA DEMANDA - INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 58, INCISO III, DA LEI Nº 8.245/91. - A fixação do aluguel provisório tem por parâmetro os elementos hábeis para a aferição do seu justo valor, a ser apresentado pelo locador - Devido à falta de provas sobre a base de cálculo dos aluguéis paradigmas apresentados pelo locador, deve ser mantido o indeferimento do pedido de fixação do aluguel provisório do imóvel objeto da lide - Consoante o disposto no inciso III do artigo 58 da Lei nº 8.245/91, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, vigentes por ocasião do ajuizamento. (TJ-MG - AI: 10000210605333001 MG, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 17/06/2021, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/06/2021).

Conforme consta no contrato entabulado entre as partes, juntado aos autos em fls. 11/15, Id. 19957422, vol. 01, o valor do aluguel mensal é R$ 20.000,00 (vinte mil reais), portanto, o valor que corresponde a doze meses de aluguel é R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais).

Pelo exposto, acolho a preliminar avençada, determinando a retificação do valor da causa para R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais).

DA CARÊNCIA DO INTERESSE PROCESSUAL Alegam os demandados a não observância ao art. 19 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), pois o contrato objeto da revisional não comporta o pressuposto de 03 (três) anos de vigência, e, portanto, não poderia ser este objeto de revisão contratual, o que reputaria, em tese, carência de interesse de ação.

Ao analisar os autos, extrai-se a partir da narrativa tanto autoral, quanto dos demandados que, a relação contratual nasceu há mais de 17 (dezessete) anos, se tratando assim a última previsão contratual, de renovação e atualização de valores, do que já vinha sendo pactuado há mais de uma década.

Sendo assim não há o que se falar em falta de interesse processual com base no art. 19, Lei 8.245/1991, motivo pelo qual rejeito a preliminar avençada.

DA PERDA DO OBJETO Em sua última tese preliminar, alegam dos demandados a perda do objeto da causa e a falta de interesse processual, tendo em vista a entrega do imóvel, antes da propositura da presente demanda.

Contudo, mesmo com a devolução do imóvel, encerrando assim a relação contratual, não deixou de existir o objeto da ação, tendo em vista que restou necessária resolução acerca dos meses vencidos e inadimplidos, que em proposta de negociação entre as partes extrajudicialmente não houve acordo, fazendo-se necessário que se prossiga com a presente demanda.

Verifica-se que os próprios demandados fizeram pedido contraposto nos autos em forma de Reconvenção, logo, tal conduta evidencia que o objeto da demanda não se esgotou com a devolução do imóvel, sendo de certo que não há falta de interesse processual.

Dito isso, rejeito a preliminar de perda do objeto suscitada em preliminar de contestação pelos demandados.

Não havendo mais questões preliminares pendentes, passo a análise do mérito.

DO MÉRITO A partir da análise dos autos, verifica-se que a controvérsia central entre as partes se dá com relação aos valores dos aluguéis referentes aos meses de maio de 2020 a setembro de 2020.

A pretensão formulada pela autora ocorre em meio ao contexto da pandemia provocada pelo Covid-19, que notadamente levou várias unidades da federação, a adotar medidas restritivas de circulação e de isolamento social que afetam substancialmente a atividade econômica e, consequentemente, reduzem os rendimentos habituais destinados ao pagamento das despesas correntes.

Tal mudança fática, por evento absolutamente imprevisível, remete ao reequilíbrio econômico-financeiro do contrato autorizado pelo art. 317 do Código Civil, segundo o qual, “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

Consta nos autos em fls. 153 a 165 (Id. 19957422, vol. 01), uma conversa pelo aplicativo de WhatsApp, onde a demandada Minerva acorda com a preposta da Faculdade Saberes a respeito dos descontos pleiteados em decorrência ao estado de calamidade pública instaurado pela pandemia do Covid-19.

Conforme consta na conversa, datada de 11 e 12 de maio de 2020, a demandada Minerva acordou o abono de 50% (cinquenta por cento) no valor do aluguel nos meses de vigência do decreto de suspensão das aulas.

Consta expressamente que seria isenta a autora no pagamento de 50% (cinquenta por cento), do valor do aluguel, sendo que o valor do mesmo voltaria a normalidade quando da autorização por parte do governo, no retorno das aulas.

Com base no acordo entre as partes, arbitro o valor devido pela parte autora, com relação aos meses de maio de 2020 a setembro de 2020, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mensais.

Contudo, em observância ao Princípio da Obrigatoriedade Contratual, as convenções entre as partes devem prevalecer.

Portanto, deverá ser considerado o valor total do aluguel constante no contrato, ou seja, R$ 20.000,00 (vinte mil reais), para os meses de outubro de 2020 até maio de 2021, quando da saída da autora do imóvel, tendo em vista que as partes não entraram em acordo com relação a descontos para tais meses.

Cabe ressaltar que a incidência de multa e juros deverá obedecer ao que foi pactuado entre as partes, conforme CLÁUSULA SÉTIMA, do contrato supramencionado.

Deverá também acrescentar ao valor, a multa prevista na CLÁUSULA DÉCIMA do contrato de locação, que conforme consta nos autos é de 02 (dois) aluguéis.

Esclareço que a apuração de valores deve ocorrer na fase de cumprimento de sentença.

Por fim, menciono que foi estipulado contratualmente o percentual de rateio do valor do aluguel pertinente a cada demandado, os a quais descrevo: Samir Hilal (17,53%), Hilal Sami Hilal (38,88%), Nadia Hilal Bechara (28,085) e Minerva Hilal Santana (15,51%).

Dirimida a controvérsia constante nos autos, passo a análise dos requerimentos constantes em peça de Reconvenção.

RECONVENÇÃO Os demandados formularam pedido Reconvencional onde requereram que seja condenada a Reconvinda ao pagamento da diferença do valor do aluguel referente aos meses de outubro de 2020 a maio de 2021, tendo encerrado o desconto que fora acordado, bem como a expedição de alvará em seu favor, com relação aos valores tidos como incontroversos e reconhecidos pela parte autora em petição de fls. 105/109 (Id. 19957422, vol. 01), dos autos.

Quais sejam os valores incontroversos referentes, setembro de 2020 (parcial 15 dias), a outubro de 2020, novembro de 2020 e dezembro de 2020, janeiro de 2021, fevereiro de 2021 e março de 2021 (parcial 15 dias), valores estes que somam R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e foram consignados em Juízo.

No tocante ao pedido Reconvencional dos valores tidos como incontroversos, procede o pedido dos Reconvintes com relação a expedição de alvará.

Com relação a diferença entre os meses de maio de 2020 a maio de 2021, a questão fora dirimida no mérito da ação principal.

Ante o esgotamento da matéria fática e jurídica travada entre as partes desta lide, passo à conclusão.

DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos deduzidos na peça vestibular, com julgamento de mérito, o que faço com fulcro no art. 487, I do CPC, de forma a: Condenar os demandados na inexigibilidade na cobrança dos valores integrais referente aos aluguéis dos meses de maio de 2020 a setembro de 2020, em que foi acordado desconto no valor de 50% (cinquenta por cento).

Com relação ao pedido Reconvencional, julgo PROCEDENTE EM PARTE, para: Condenar a parte autora a pagar a diferença do valor do aluguel, referente aos meses de outubro de 2020 a maio de 2021, qual seja R$ 10.000,00 (dez mil reais) mensais, acrescidos de multa e juros de mora conforme previsão contratual (CLÁUSULA SÉTIMA), e multa rescisória (CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA).

Determinar a expedição em favor aos demandados, de alvará judicial, dos valores incontroversos consignados em Juízo, após o trânsito em julgado.

Por fim, condeno as partes, reciprocamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, a luz do art. 85, §2º, do CPC, cabendo à parte autora o pagamento de 80% (oitenta por cento) dos honorários advocatícios arbitrados em favor dos patronos dos demandados; e cabendo a parte demandada o pagamentos de 20% (vinte por cento) dos honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em favor do patrono da parte autora, a ser devidamente atualizado com juros de mora e correção monetária a contar da publicação desta sentença, tendo como termo final o efetivo pagamento.

P.R.I.

Vitória/ES, 29 de janeiro de 2025.

LUCIANO COSTA BRAGATTO Juiz de Direito