TJES - 5006140-54.2024.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 5º Juizado Especial Cível Rua Juiz Alexandre Martins de Castro Filho, 130, Ed Manhattan, 6º andar, Santa Luíza, VITÓRIA - ES - CEP: 29045-250 Telefone:(27) 33574804 PROCESSO Nº 5006140-54.2024.8.08.0024 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO DAVI AMARANTE REQUERIDO: HELOISA MARIA DUARTE BARCELLOS Advogado do(a) REQUERENTE: PRISCILA ROSA DE ARAUJO - ES25180 Advogado do(a) REQUERIDO: THIAGO ALEXANDRE FADINI - ES15090 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Vitória - Comarca da Capital - 5º Juizado Especial Cível, fica(m) o(a/s) advogado(a/s) supramencionado(a/s) intimado(a/s) para apresentar resposta aos Embargos de Declaração em cinco dias.

VITÓRIA-ES, 11 de junho de 2025.

SIMONNE INDUZZI DREWS Diretor de Secretaria

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 5º Juizado Especial Cível Rua Juiz Alexandre Martins de Castro Filho, 130, Ed Manhattan, 6º andar, Santa Luíza, VITÓRIA - ES - CEP: 29045-250 Telefone:(27) 33574804 PROCESSO Nº 5006140-54.2024.8.08.0024 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO DAVI AMARANTE REQUERIDO: HELOISA MARIA DUARTE BARCELLOS Advogado do(a) REQUERENTE: PRISCILA ROSA DE ARAUJO - ES25180 Advogado do(a) REQUERIDO: THIAGO ALEXANDRE FADINI - ES15090 S E N T E N Ç A (serve este ato como mandado/carta/ofício) 1.Relatório Dispensado o relatório, conforme inteligência da parte final do artigo 38 da Lei n. 9.099/95, e, verificando as determinações imperiosas do inciso IX, do artigo 93, da Carta Constitucional, fundamento e DECIDO. 2.

Fundamentação.

A presente demanda versa sobre a cobrança de débitos condominiais, incluindo taxas, aportes e multas.

Da Responsabilidade pelo Pagamento das Despesas Condominiais A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, incluindo taxas ordinárias, extraordinárias e multas, é do proprietário da unidade imobiliária, tratando-se de obrigação propter rem.

Tal entendimento encontra respaldo na legislação civil e na jurisprudência pátria.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado: Despesas condominiais.

Ação de cobrança.

Extinção do processo em relação ao corréu Gabriel Estevam (locatário da unidade) e procedência da ação em relação à proprietária.

Insurgência recursal do autor.

Ilegitimidade passiva do locatário corretamente reconhecida.

Obrigação apenas da proprietária e que ostenta posição jurídica de condômina.

Inquilino que não pode ser considerado condômino, ainda que seja responsável pelas despesas ordinárias.

Relação existente apenas entre locador e locatário.

Obrigação propter rem.

Sentença mantida.

Recurso desprovido, com observação.

Nos termos do artigo 1.336, I, do Código Civil, cabe ao proprietário ou titular de direito real sobre imóvel em situação de condomínio edilício arcar com as despesas condominiais na proporção de sua fração ideal, pouco importando o fato de estar ou não locado o imóvel.

A obrigação é pessoal do condômino e, à evidência, não ostenta o inquilino esse título jurídico, o que torna indisputável a responsabilidade daquele pelo pagamento das despesas. (TJSP; Apelação Cível 0004626-28.2013.8.26.0157; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Cubatão - 2ª Vara; Data do Julgamento: 05/05/2022; Data de Registro: 05/05/2022) Corroborando tal entendimento, o Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal também se manifestou: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSO CIVIL.

LOCAÇÃO.

COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

CONTRATO ENTRE PARTES.

PRESCRIÇÃO QUINQUENAL.

JUROS DE MORA.

INADIMPLEMENTO.

CITAÇÃO.

PROPRIETÁRIO.

PROVA DE QUITAÇÃO.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1.

A alegação de que o imóvel estava alugado durante o período cobrado, de agosto de 2016 a junho de 2021, e, portanto, caberia ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, não merece guarida.

Isso ocorre porque os encargos condominiais são obrigação propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel em si, sendo responsabilidade do proprietário arcar com tais despesas, conforme estabelece o artigo 1.345 do Código Civil. 2.

No contrato de locação, as partes podem definir livremente quem será responsável pelo pagamento das taxas condominiais.

No entanto, essas cláusulas têm efeito apenas entre locador e locatário, sem afetar o condomínio, que mantém o direito de cobrar tais taxas diretamente do proprietário do imóvel.

Assim, a disposição contida no artigo 23, inciso XII, da Lei n.º 8.245/91, aplica-se somente entre as partes envolvidas no contrato de locação, não se estendendo ao condomínio. (...) (Acórdão 1876086, 07143642720248070000, Relator(a): JOSE FIRMO REIS SOUB, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 11/6/2024, publicado no DJE: 21/6/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) A Convenção do Condomínio do Edifício Davi Amarante (ID 38172852), em seu Capítulo III, item 4.1.1, alínea 'e', estabelece a obrigação do condômino de concorrer nas despesas de condomínio, e o item 5.7 dispõe que o adquirente de uma unidade autônoma responde pelos débitos existentes em relação ao Condomínio, inclusive multas.

Ademais, o item 1.2 do Capítulo VIII reforça que “Os condôminos são responsáveis pelos danos e estragos praticados nas partes comuns do edifício ou nas unidades de outros condôminos, pelos locatários ou ocupantes de seus apartamentos a qualquer titulo”.

Portanto, a Requerida, na qualidade de proprietária da unidade 703-A, é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda e responsável pelo pagamento dos débitos condominiais.

Das Taxas Condominiais e Aportes Aprovados em Assembleia As taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, bem como os aportes aprovados em assembleia, são devidos pela Requerida.

A obrigação de pagamento das contribuições condominiais está prevista no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil e na Convenção do Condomínio, em seu Capítulo III, item 5.

O Requerente pleiteia o pagamento das taxas condominiais e outros aportes aprovados em assembleia condominial que vencerem no curso desta ação, acrescidas dos consectários legais.

Tal pedido encontra amparo no artigo 323 do Código de Processo Civil.

Da Multa Referente ao Descumprimento das Normas de Controle de Acesso Consta nos autos que foram aplicadas multas em decorrência do descumprimento das normas de controle de acesso durante a mudança do locatário da unidade da Requerida.

O boleto de condomínio (ID 38172845) com vencimento em janeiro de 2024 discrimina "NORMA CONTROLE DE ACESSO ART 6.222 6.8 E 7.2" como um dos motivos da multa.

As "Normas de Controle de Acesso" do Condomínio do Edifício Davi Amarante (ID 38172847), no item 9 - PENALIDADES, estabelecem que "O não cumprimento das normas de controle de acesso acarretará na penalidade de cinquenta por cento do valor da menor cobrança condominial, preservando-se o direito ao contraditório e à ampla defesa" e que "Não haverá limites na aplicação de penalidades pelo não cumprimento dessas normas".

O Regimento Interno, no item VII - DAS PENALIDADES, também prevê a aplicação de multa por descumprimento das normas de controle de acesso.

A alegação da Requerida de que as multas foram ilegais e que o assunto é objeto do processo nº 5003951-06.2024.8.08.0024 não afasta a responsabilidade da proprietária perante o condomínio.

A existência de ação anulatória movida pelo locatário, mesmo com depósito judicial, não exime a proprietária de sua obrigação propter rem para com o condomínio.

Assim, a multa referente ao descumprimento das normas de controle de acesso é devida pela Requerida.

Da Multa Relacionada à Pintura da Garagem Batida O Requerente incluiu na cobrança o valor de R$ 180,00 referente a "REPARO E PINTURA DA COLUNA DA GARAGEM BATIDA", discriminadas no boleto condominial.

Contudo, não restou cabalmente demonstrado nos autos que o dano à coluna da garagem foi causado pelo locatário da unidade da Requerida ou por alguém a seu mando durante o período da locação ou da mudança.

A simples menção no boleto, desacompanhada de outros elementos probatórios robustos que vinculem o dano especificamente ao inquilino da Requerida, não é suficiente para imputar tal responsabilidade.

Dessa forma, a cobrança da multa relacionada à pintura da garagem batida revela-se indevida, por ausência de comprovação do nexo causal entre a conduta do locatário (ou de terceiros sob sua responsabilidade) e o dano alegado.

Da Multa Referente à Retirada das Imagens do Sistema de Câmeras O Requerente também incluiu na cobrança o valor de R$ 240,00 (duzentos e quarenta reais) referente à "RETIRADA DAS IMAGENS DO SISTEMA DE CAMERAS".

Em consonância com a sentença proferida nos autos do processo nº 5003951-06.2024.8.08.0024, que tramitou perante este mesmo 5º Juizado Especial Cível e envolveu a discussão sobre a regularidade das multas aplicadas ao locatário da unidade da Requerida, restou decidido que "inexiste fundamento nas normas do condomínio para cobrança da verificação de imagens".

Na referida decisão, entendeu-se que o Requerido (Condomínio do Edifício Davi Amarante) não logrou êxito em demonstrar a regularidade ou o fundamento da cobrança pela retirada de imagens, julgando procedente o pedido de anulação do débito correspondente.

Destarte, acolhendo a fundamentação já exarada em processo conexo sobre a mesma cobrança, e verificando que não há previsão normativa condominial que autorize a imposição de tal custo ao condômino ou seu locatário nestas circunstâncias, a cobrança referente à retirada das imagens do sistema de câmeras também se mostra indevida.

Do Pedido Contraposto A Requerida formulou pedido contraposto pleiteando a condenação do Requerente ao pagamento em dobro do valor cobrado indevidamente e indenização por danos morais e litigância de má-fé.

Considerando a parcial procedência da ação de cobrança, não há que se falar em cobrança totalmente indevida a ensejar a repetição do indébito em dobro, nos termos do artigo 940 do Código Civil.

Ademais, o ajuizamento da presente ação configura exercício regular de um direito do condomínio de buscar a satisfação de créditos que entende devidos, não se vislumbrando abuso de direito ou má-fé processual que justifique a condenação por danos morais ou litigância de má-fé.

O fato de existir processo conexo ou depósito judicial em outra demanda não impede, por si só, o ajuizamento da ação de cobrança contra o proprietário, dada a natureza propter rem da obrigação.

Portanto, os pedidos contrapostos formulados pela Requerida devem ser julgados improcedentes. 3.

Dispositivo Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR a Requerida, Heloisa Maria Duarte Barcellos, ao pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, bem como dos aportes aprovados em assembleia, vencidos e vincendos no curso da ação até o efetivo pagamento, acrescidos de correção monetária pelo índice da CGJ/ES a partir de cada vencimento, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir de cada vencimento (art. 397 do Código Civil e art. 1.336, §1º, do Código Civil) e multa de 2% (dois por cento) sobre o débito (art. 1.336, §1º, do Código Civil e item 5.8, 'a', da Convenção Condominial).

CONDENAR a Requerida ao pagamento da multa referente ao descumprimento das normas de controle de acesso, no valor apurado conforme as normas internas do condomínio, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde a data do vencimento e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido de condenação da Requerida ao pagamento da multa relacionada à pintura da garagem batida.

JULGO IMPROCEDENTE também o pedido de condenação da Requerida ao pagamento da taxa/multa referente à retirada das imagens do sistema de câmeras.

JULGO IMPROCEDENTES os pedidos contrapostos formulados pela Requerida.

Sem custas e honorários, ex vi do disposto nos artigos 54 e 55 da Lei n. 9.099/95.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Diligencie-se.

Com o trânsito em julgado, não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Para o caso de pagamento, deverá a Requerida proceder o depósito judicial, obrigatoriamente, em uma das agências do Banco Banestes, nos termos do disposto nas Leis Estaduais ns. 4.569/91 e 8.386/06, para os fins do Ato Normativo Conjunto 036/2018 do TJES.

Procedido o devido pagamento, e havendo concordância expressa do credor, expeça-se alvará eletrônico ou transferência eletrônica (TED), caso haja pedido do credor, em ordem cronológica de movimentação, na forma da Portaria n. 03/2015 deste Juizado Especial Cível c/c o Ato Normativo Conjunto n. 036/2018 do TJES, ficando a cargo do beneficiário as despesas e taxas provenientes da referida transferência.

Vitória/ES, [data da assinatura eletrônica].

BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA Juiz de Direito (Ofício DM nº 0210/2025)