TJES - 5005899-51.2022.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980630 PROCESSO Nº 5005899-51.2022.8.08.0024 EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: BANCO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO EMBARGADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RURALBANK Advogado do(a) EMBARGANTE: EDVALDO COSTA BARRETO JUNIOR - DF29190 Advogados do(a) EMBARGADO: MARIA DA PENHA MONTEIRO - ES16497, PAULO ROBERTO RODRIGUES AMORIM - ES10541 SENTENÇA Cuida-se de EMBARGOS À EXECUÇÃO opostos por BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO (BANESTES) em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RURALBANK, relativo à Execução de Título Extrajudicial de n. 0004662-38.2020.8.08.0024.

O Embargante alega, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que a propriedade do imóvel gerador dos débitos condominiais foi transferida ao coexecutado FRANCISCO DE ASSIS PORTELA MILFONT há mais de 20 anos, embora a documentação do Registro Geral de Imóveis (RGI) ainda aponte o Banestes como proprietário.

Argumenta que os documentos comprobatórios da transferência foram perdidos em um incêndio.

Não se opõe à penhora e avaliação do imóvel para quitação da dívida.

Diante disso, requer: (I) o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva na execução, alegando que o imóvel em questão, sobre o qual recaem os débitos condominiais, já foi transferido há mais de 20 anos para o primeiro executado, FRANCISCO DE ASSIS PORTELA MILFONT e (II) superada a preliminar, requer-se a penhora e avaliação do imóvel, seguida pela determinação de leilão, para que os valores da venda do imóvel sejam usados para quitar a dívida debatida na presente lide.

Para tanto, anexa ao caderno processual: procuração (id.12336331); cópia dos autos da execução (id. 12336597, 12336755 e 12336771); comprovante de pagamento das custas processuais (id.13057657) e demais documentos pertinentes à propositura da ação.

Despacho (id.14628762), intimando o Embargante para, no prazo de 15 (quinze) dias, promover a digitalização da execução que tramita em autos físicos, diligenciando a devida migração para o Processo Judicial Eletrônico, em apenso ao presente feito.

Decisão (id.32875333), recebendo os Embargos, sem efeito suspensivo e, ato contínuo, intimando a Embargada para ofertar impugnação dentro do prazo legal.

Certidão (id.38035630), informando o decurso do prazo legal em 29/11/2023, sem apresentação da respectiva impugnação.

Manifestação do Embargado (id.39262360), alegando que não foi possível impugnar dentro do prazo, em razão do embargante não ter cumprido com o Despacho de Id. 14628762, qual seja, providenciar reunir o processo de execução de título extrajudicial e suas peças físicas.

Decisão (id. 42694389), deferindo o pedido de id. 41853781, ao passo que determino a exclusão das petições de id. 41851793 e 39262360.

Petição da embargada (id.46639736), requerendo a juntada da prova documental (ID.46639738), qual seja, a certidão de ônus atualizada, informando a propriedade do Banestes sobre o referido imóvel.

Manifestação autoral (id.56399078), informando não ter interesse na produção de novas provas e, por conseguinte, pugnando pelo julgamento antecipado da lide.

Despacho (id.62716342), intimando a autora/embargante para ciência.

Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Decido como segue.

Trata-se de Embargos à Execução opostos pelo Banco do Estado do Espírito Santo em face do Condomínio do Edifício Ruralbank, cuja única matéria vertida na peça processual do embargante refere-se a sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da Execução de Título Extrajudicial tombada sob o n.º 0004662-38.2020.8.08.0024.

Assim, o embargante sustenta que o imóvel, uma sala comercial no Edifício Ruralbank, foi transferido há mais de 20 anos ao Sr.

Francisco de Assis Portela Milfont e que a falta de registro se deu pela perda de documentos em um incêndio.

Contudo, a certidão de ônus atualizada (ID 46639738) comprova que o Banestes ainda figura como proprietário registral do imóvel.

No direito brasileiro, a transferência de propriedade de bens imóveis só se aperfeiçoa com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

Enquanto o registro não for efetivado, o alienante continua sendo considerado o proprietário.

Confira-se a seguinte tese firmada do STJ[1] (Tema 886, precedentes qualificados): “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” Corroborando com esse entendimento, segue jurisprudência do Egrégio TJES: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO FORMAL.

ENCARGOS LEGAIS DA CONDENAÇÃO.

APLICAÇÃO DA TAXA SELIC.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1) Ação de cobrança de cotas condominiais proposta pelo Condomínio recorrido em face da empresa recorrente, com fundamento no inadimplemento das contribuições condominiais referentes à Sala 501, cuja titularidade permanece, segundo certidão de matrícula, registrada em nome da incorporada BEMGE – Companhia de Seguros de Minas Gerais. 2) A sentença julgou procedente o pedido, reconhecendo a legitimidade passiva da empresa ré e sua responsabilidade pelo pagamento das cotas inadimplidas no período de julho de 2018 a julho de 2023.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3) Há três questões em discussão: (i) definir se a recorrente possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação, à luz da alegada alienação do imóvel; (ii) estabelecer se a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais persiste em face do proprietário formal, mesmo diante da alegação de ausência de posse; (iii) determinar se os critérios de atualização da dívida condominial fixados na sentença observam o disposto nos arts. 389 e 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 4) A legitimidade passiva da recorrente se estabelece com base na teoria da asserção, considerando-se as alegações iniciais que apontam a propriedade formal do imóvel como fundamento para a cobrança condominial. 5) A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais decorre da natureza propter rem da obrigação, que vincula o débito ao imóvel e se transmite com a titularidade ou posse direta, independentemente de pactuação pessoal. 6) A ausência de registro de transferência da propriedade e a inexistência de prova de imissão na posse por terceiro mantêm hígida a responsabilidade do proprietário constante da matrícula do imóvel perante o condomínio. 7) A simples alegação de alienação, desacompanhada de documentação comprobatória ou de pactuação expressa de assunção da dívida condominial por terceiro, é insuficiente para afastar a legitimidade e a responsabilidade da recorrente. 8) Quanto aos encargos legais, aplica-se a Lei nº 14.905/2024, que determina a incidência unificada da Taxa Selic — abarcando correção monetária e juros moratórios — nos casos em que não haja estipulação contratual específica, como ocorre na presente hipótese.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 9) Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1.

O proprietário formal constante da matrícula do imóvel responde pelas cotas condominiais inadimplidas, por se tratar de obrigação propter rem. 2.

A simples alegação de alienação do bem não afasta a responsabilidade do titular registral, salvo prova de imissão de terceiro na posse e de assunção expressa da dívida. 3.

Em ações de cobrança de cotas condominiais vencidas, incide exclusivamente a Taxa Selic a partir do vencimento de cada prestação, conforme arts. 389 e 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389 e 406 (com redação da Lei nº 14.905/2024) Jurisprudência relevante citada: TJES, Apelação Cível nº 0003213-36.2021.8.08.0048, Rel.

Des.

Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, j. 18.12.2024.

Data: 14/May/2025; Número: 5024826-31.2023.8.08.0024; Classe: APELAÇÃO CÍVEL; Órgão julgador: 1ª Câmara Cível; Magistrado: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA; Assunto: Direitos / Deveres do Condômino.

Dessa forma, a alegação de incêndio e perda de documentos não pode ser oposta ao condomínio, que busca a satisfação de um crédito propter rem, ou seja, um débito que acompanha o próprio imóvel.

Para o condomínio, a responsabilidade pelo débito é do proprietário formal, conforme o registro.

Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, pois o Banestes, na qualidade de proprietário registral, é o responsável pelos débitos condominiais.

Considerando que a ilegitimidade passiva é a única matéria arguida nos Embargos à Execução, a rejeição desta preliminar leva à improcedência total do pleito do embargante.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os Embargos à Execução ante a legitimidade do banco embargante para figurar no polo passivo da Execução de Título Extrajudicial de n.º 0004662-38.2020.8.08.0024.

Por fim, condeno a Embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Intimem-se.

Vitória (ES), [data da assinatura eletrônica].

Juiz de Direito [1] https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=886&cod_tema_final=886

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980630 PROCESSO Nº 5005899-51.2022.8.08.0024 EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: BANCO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO EMBARGADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RURALBANK Advogado do(a) EMBARGANTE: EDVALDO COSTA BARRETO JUNIOR - DF29190 Advogados do(a) EMBARGADO: MARIA DA PENHA MONTEIRO - ES16497, PAULO ROBERTO RODRIGUES AMORIM - ES10541 D E S P A C H O Intime-se a parte autora/embargante para ciência do documento Id n.º46639738.

Prazo de dez dias.

Após, conclusos para julgamento.

Vitória/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica.

Juiz de Direito