TJES - 5021620-34.2023.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574823 PROCESSO Nº 5021620-34.2023.8.08.0048 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) EXEQUENTE: CONDOMINIO ROSSI IDEAL VILA ITACARE EXECUTADO: LUIS GUILHERME DIAS SCHULZ Advogados do(a) EXEQUENTE: JESSICA SOUZA BARBOSA - ES23850, PACELLI ARRUDA COSTA - ES12678 Advogado do(a) EXECUTADO: JEFFERSON RIBEIRO SCHULZ - ES33231 DECISÃO Trata-se de “Exceção de Pré-Executividade” oposta por LUIS GUILHERME DIAS SCHULZ nos autos da Execução de Título Extrajudicial movida por CONDOMINIO ROSSI IDEAL VILA ITACARE.

Devidamente citada, a executada se manifestou ao ID 47958067, alegando, em síntese, a iliquidez e incerteza do título executivo.

A exequente, por sua vez, impugnou a exceção ao ID 54374548, alegando sua ilegitimidade passiva, aduzindo que, em processo de divórcio (nº 5000705-61.2023.8.08.0048), restou acordado que o imóvel e todos os débitos a ele vinculados passariam para a responsabilidade da Sra.

Marcia Silva Hosth Schulz.

Requer, assim, a extinção da execução por ausência de condição da ação e a concessão de efeito suspensivo.

O exequente se manifestou ao ID 65007453, sustentando que, embora a sentença de divórcio tenha transitado em julgado em 19/04/2023, o imóvel permaneceu registrado em nome do executado junto ao Registro Geral de Imóveis (RGI).

Sucintamente relatados os fatos, passo a apreciar a exceção de pré-executividade oferecida pelo executado.

No processo de execução, tem-se a objeção de pré-executividade, também conhecida como exceção de pré-executividade, como uma possibilidade conferida ao executado de se defender independentemente da oposição de embargos.

Desta forma, pode o executado, mediante mero requerimento nos autos, alegar defesas materiais que possam ser conhecidas de ofício pelo julgador, bem como quaisquer objeções processuais, desde que, para tanto, não seja necessária qualquer dilação probatória.

No caso em tela, executado fundamenta sua ilegitimidade passiva em acordo homologado em ação de divórcio, que transferiria a responsabilidade pelo imóvel e seus débitos à sua ex-cônjuge.

Contudo, a dívida condominial, por sua natureza propter rem, vincula-se ao próprio bem, recaindo sobre aquele que figura como proprietário no registro imobiliário.

Nesse sentido é a jurisprudência: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

DÍVIDA CONDOMINIAL.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL.

NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

I.

CASO EM EXAME.

Agravo de instrumento interposto contra decisão da 8ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora que, nos autos de ação de execução de título extrajudicial movida por condomínio edilício, rejeitou exceção de pré-executividade oposta pela executada, a qual alegava ilegitimidade passiva sob o argumento de não ser a real proprietária dos imóveis penhorados (lojas 01 e 02), cuja propriedade teria sido incorporada ao patrimônio da empresa Joalpa Empreendimentos Hoteleiros Ltda.

A decisão de primeiro grau concluiu pela legitimidade da agravante com base no registro imobiliário.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a oposição de exceção de pré-executividade após a efetivação da penhora; (ii) estabelecer se a ausência de registro da transferência de propriedade do imóvel afasta a legitimidade da agravante para figurar no polo passivo da execução de dívida condominial.III.

RAZÕES DE DECIDIR.

A exceção de pré-executividade pode ser oposta mesmo após a efetivação da penhora, quando a matéria alegada é de ordem pública, como a ilegitimidade passiva, e pode ser conhecida de ofício, sem necessidade de dilação probatória.

A dívida condominial tem natureza propter rem, vinculando-se ao bem imóvel, sendo legítimo passivamente o proprietário registral do imóvel, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil.

A transferência de propriedade de bens imóveis exige o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis competente, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil; sem esse registro, o alienante permanece como proprietário para efeitos legais.A alegação de transferência da propriedade baseada em alteração contratual não registrada é in eficaz perante terceiros, inclusive o condomínio, não afastando a legitimidade da agravante para responder à execução.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais reconhece que a responsabilidade pelas cotas condominiais recai sobre o proprietário constante do registro imobiliário, sendo-lhe facultado direito de regresso contra o adquirente de fato, se for o caso.

IV.

DISPOSITIVO E TESE.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: A exceção de pré-executividade é admissível após a efetivação da penhora quando trata de matérias de ordem pública, como a ilegitimidade passiva, passíveis de conhecimento de ofício e que não exigem dilação probatória.Em execução de dívida condominial, é parte legítima passiva o proprietário formal do imóvel, identificado pelo registro no cartório de imóveis, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil.

A ausência de registro do título de transferência de imóvel impede o reconhecimento da propriedade perante terceiros, mantendo-se como responsável pelas obrigações condominiais o titular do domínio registrado. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.24.124900-2/001, Relator(a): Des.(a) Rui de Almeida Magalhães , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/07/2025, publicação da súmula em 23/07/2025).

Conforme se verifica dos autos, o imóvel permaneceu registrado em nome do executado no RGI em 17/08/2023 , data anterior à distribuição da presente execução (01/09/2023).

A comunicação ao condomínio acerca da alteração da responsabilidade pelos débitos e da titularidade do imóvel ocorreu somente em 05/04/2024, após o ajuizamento da execução.

Dessa forma, a documentação apresentada pelo executado, embora comprove o acordo de divórcio, não é suficiente para afastar sua legitimidade passiva no momento da propositura da execução, uma vez que a transferência da responsabilidade em relação a terceiros, como o condomínio, exige a devida formalização e ciência.

Assim, considerando que a presente execução se funda em título executivo judicial líquido, certo e exigível, e que a compensação de valores pleiteada não é objeto da medida processual adotada, entendo que a presente exceção de pré-executividade não merece acolhida.

Em face do exposto, considerando os argumentos colacionados, REJEITO A OBJEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE oposta pelo executado de ID 47958067, pelo que DETERMINO O PROSSEGUIMENTO DA PRESENTE AÇÃO DE EXECUÇÃO.

Intimem-se as partes, por seus advogados, para que tomem integral ciência desta decisão, após, conclusos.

Diligencie-se com as formalidades legais.

SERRA-ES, (data gerada automaticamente conforme assinatura eletrônica).

DEJAIRO XAVIER CORDEIRO.

Juiz(a) de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574823 PROCESSO Nº 5021620-34.2023.8.08.0048 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) EXEQUENTE: CONDOMINIO ROSSI IDEAL VILA ITACARE EXECUTADO: LUIS GUILHERME DIAS SCHULZ INTIMAÇÃO ELETRÔNICA De ofício, foi encaminhada a intimação eletrônica ao(à) Sr(a).

EXEQUENTE para ciência do inteiro teor da petição id nº 47958067.

SERRA-ES, 5 de dezembro de 2024.