TJES - 0030478-95.2015.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 6ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980621 PROCESSO Nº 0030478-95.2015.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO ALVARES CABRAL REQUERIDO: FABIANO ALVES DOS SANTOS, HELEN MARCIA BARBOSA SILVA Advogado do(a) REQUERENTE: KELIS DA PENHA VIGUINI - ES19317 Advogados do(a) REQUERIDO: DAIANE OLIVEIRA DO CARMO - ES36743, THIAGO CIRILO VIEIRA - ES33632 Advogados do(a) REQUERIDO: FABIANO ALVES DOS SANTOS - ES21636, TALITA ELLEN RENZELMAN GOESE DE ALMEIDA - ES20197 Sentença (serve este ato como mandado/carta/ofício) Trata-se de ação de cobrança de débitos condominiais ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ÁLVARES CABRAL em face de FABIANO ALVES DOS SANTOS, tendo sido denunciada à lide HELEN MÁRCIA BARBOSA SILVA, todos devidamente qualificados nos autos.

Da inicial Alega o requerente, em síntese, que o requerido Fabiano é proprietário das unidades autônomas n.º 404 e 405 do condomínio autor e que se encontra inadimplente com as cotas condominiais relativas a ambas as unidades desde outubro de 2014 até setembro de 2015, totalizando um débito de R$ 5.195,66 na data da propositura da ação Requereu a condenação do requerido ao pagamento das cotas vencidas e vincendas, acrescidas dos consectários legais.

Da contestação Após tentativas frustradas de citação, o requerido Fabiano Alves dos Santos compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação (fls. 50-53), arguindo, em suma, que alienou os imóveis a Tânia Aurora Araújo, a qual teria indicado Helen Marcia Barbosa Silva para a regularização documental.

Denunciou a lide, então, à Helen Marcia Barbosa Silva.

No mérito, reiterou não ser mais o proprietário e, portanto, não ser responsável pelos débitos.

A denunciação da lide foi inicialmente indeferida (fl. 62), decisão contra a qual o requerido interpôs Agravo de Instrumento (fls. 71-77).

Foi proferida sentença julgando parcialmente procedente o pedido (fls. 79-80vº), a qual foi objeto de apelação pelo autor (fls. 83-90) e embargos de declaração pelo requerido (fls. 91-96).

O egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo deu provimento ao Agravo de Instrumento n.º 0025824-26.2019.8.08.0024 para deferir a denunciação da lide à Helen Marcia Barbosa Silva (fls. 103-109).

Em razão disso, os embargos de declaração opostos pelo requerido foram acolhidos com efeitos infringentes para desconstituir a sentença anteriormente prolatada (fls. 111).

Determinada a citação da litisdenunciada (fl. 112), Helen Marcia Barbosa Silva foi citada e apresentou contestação (fls. 126-143).

Arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e requereu os benefícios da gratuidade de justiça.

No mérito, sustentou que a negociação do imóvel ocorreu entre o requerido Fabiano e Tânia Aurora Araújo em fevereiro de 2016, sendo os débitos condominiais cobrados anteriores a essa transação.

Afirmou, ainda, que atuou como mera procuradora de Tânia Aurora Araújo e que a transferência do imóvel não se concretizou por pendências do vendedor.

O requerente manifestou-se sobre a contestação da litisdenunciada (fls. 151-152), pugnando pelo julgamento antecipado da lide e pela condenação do requerido Fabiano Alves dos Santos por litigância de má-fé.

Por meio do despacho Id. 37906140, as partes foram intimadas para especificarem provas e delimitarem as questões de fato e de direito.

Contudo, não houve manifestação das partes no sentido de produzir novas provas. É o relatório.

Passo aos fundamentos de minha decisão.

DA FUNDAMENTAÇÃO Da Gratuidade de Justiça à Litisdenunciada A litisdenunciada Helen Marcia Barbosa Silva requereu os benefícios da gratuidade de justiça, juntando declaração de hipossuficiência (fls. 142).

Nos termos do art. 99, §3º, do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Não havendo nos autos elementos que infirmem tal presunção, defiro a ela a benesse postulada.

Anote-se.

Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva da Litisdenunciada A litisdenunciada Helen arguiu sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da lide secundária, ao argumento de que atuou como mera procuradora da promitente compradora Tânia Aurora Araújo, e que a relação contratual que poderia ensejar direito de regresso do requerido Fabiano Alves dos Santos seria com esta última, e não diretamente com a litisdenunciada.

A denunciação da lide, no presente caso, foi deferida pelo Tribunal com base no art. 125, II, do CPC, que a admite àquele que estiver obrigado, por lei ou contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo.

A procuração de fls. 144, outorgada por Tânia Aurora Araújo a Helen Marcia Barbosa Silva, confere amplos poderes, inclusive para compra e venda de imóveis; e o contrato de promessa de compra e venda das salas foi firmado entre Fabiano Alves dos Santos (e sua esposa) e Tânia Aurora Araújo (fls. 147-148).

A responsabilidade da litisdenunciada Helen perante o denunciante Fabiano, em sede de regresso, dependeria da demonstração de que ela, pessoalmente, ou por força do mandato e em nome da outorgante, assumiu a obrigação de indenizá-lo por débitos condominiais ou causou-lhe prejuízo indenizável.

Analisando os documentos, verifica-se que a relação jurídica principal da compra e venda se deu com Tânia Aurora Araújo.

A litisdenunciada Helen atuou, conforme e-mails e procuração, na tentativa de regularização da documentação em nome de Tânia.

Contudo, a decisão do egrégio Tribunal de Justiça já admitiu a denunciação da lide em face de Helen Marcia Barbosa Silva.

Assim, a análise de sua efetiva responsabilidade em regresso confunde-se com o mérito da lide secundária e com ele será apreciada.

Sendo assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da litisdenunciada, sem prejuízo da análise de sua responsabilidade material na lide secundária.

Do Mérito O feito comporta julgamento antecipado, porquanto as partes não requereram a produção de outras provas além das já constantes dos autos, e a matéria controvertida pode ser dirimida pela análise da prova documental e aplicação do direito.

Da Lide Principal: Condomínio do Edifício Álvares Cabral e Fabiano Alves dos Santos A controvérsia principal reside na responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais das salas 404 e 405 do condomínio autor, relativas ao período de outubro de 2014 a setembro de 2015.

As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem à coisa e são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou que ostente um dos aspectos da propriedade, como a posse, o gozo ou a fruição, desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação e imissão na posse, caso se trate de promitente comprador (Tema Repetitivo 886/STJ).

No que tange à sala 405, a certidão de matrícula de fls. 19-20 comprova que o requerido Fabiano Alves dos Santos a adquiriu em 09/09/2014, por meio de escritura pública de compra e venda (R-5-554).

O contrato particular de promessa de compra e venda, pelo qual o requerido alienou referida sala (juntamente com a sala 404) a Tânia Aurora Araújo, foi firmado em 17 de fevereiro de 2016 (fls. 147-148), ao passo que os débitos condominiais cobrados na petição inicial referem-se ao período de outubro de 2014 a setembro de 2015 (fls. 07).

Portanto, todos os débitos cobrados relativos à sala 405 são anteriores à data do contrato de alienação a Tânia Aurora Araújo.

E, não havendo prova em contrário robusta de que a posse houvesse sido transferida a terceiro com ciência inequívoca do condomínio antes de fevereiro de 2016, sua responsabilidade no período reclamado é manifesta.

Quanto à sala 404, embora a certidão de transcrição mais antiga (fls. 21-22) não especifique a titularidade individualizada desta unidade em nome do requerido, o contrato particular de promessa de compra e venda de fls. 147-148, firmado pelo próprio requerido Fabiano Alves dos Santos e sua esposa como promitentes vendedores, descreve na Cláusula Primeira que eles são "senhor proprietário e legitimo possuidor, livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus (...) do imóvel aforado, assim descrito: SALA COMERCIAL N.º 404/405, INTEGRANTES DO CONDOMÍNIO ALVARES CABRAL (...)".

Tal declaração contratual, feita pelo próprio requerido, constitui confissão extrajudicial de sua condição à época da celebração do referido contrato (fevereiro de 2016) e, por extensão lógica, no período anterior da inadimplência (outubro de 2014 a setembro de 2015), já que não há qualquer alegação ou prova de que sua relação com a sala 404 tenha se iniciado apenas em 2016.

O requerido, em sua contestação (fls. 50-53), não nega ter sido proprietário de ambas as salas, apenas afirma que "não é mais proprietário do referido imóvel há mais de dois anos".

Assim, restando demonstrada sua relação jurídica material com a sala 404 no período dos débitos, também por estes responde.

As planilhas de débito apresentadas pelo autor (fl. 07) discriminam os valores devidos para cada unidade, com os acréscimos previstos na convenção condominial (fls. 10-15, art. 24) e na lei (art. 1.336, § 1º, do Código Civil) até a época formulada, devendo os valores atualizados serem apurados em fase de liquidação de sentença, observando-se os mesmos encargos.

Da Lide Secundária: Fabiano Alves dos Santos e Helen Marcia Barbosa Silva Conforme exposto, os débitos condominiais cobrados na inicial (outubro de 2014 a setembro de 2015) são todos anteriores ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre Fabiano e Tânia em 17 de fevereiro de 2016 (fls. 147-148).

A Cláusula Sexta do referido contrato estabelece que "ficando da data da posse, todas as despesas sob total responsabilidade da COMPRADORA".

As conversas de WhatsApp juntadas pela litisdenunciada (fls. 133-140) indicam que Tânia Aurora Araújo cobrava de Fabiano a quitação de débitos condominiais de 2014 e 2015 como condição para a lavratura da escritura.

Isso corrobora a tese de que a responsabilidade por tais débitos, mesmo na relação entre vendedor e comprador, permaneceu com o vendedor Fabiano.

Não há nos autos qualquer elemento que demonstre que a litisdenunciada Helen Marcia Barbosa Silva, pessoalmente, ou mesmo sua outorgante Tânia Aurora Araújo, tenha se obrigado contratual ou legalmente a ressarcir o denunciante Fabiano pelos débitos condominiais especificamente cobrados nesta ação (anteriores à venda).

A responsabilidade da compradora Tânia pelos encargos condominiais, conforme contrato, iniciar-se-ia a partir de sua imissão na posse, o que ocorreu apenas em 2016.

Ademais, a litisdenunciada Helen atuou como procuradora de Tânia (fl. 144) e eventual direito de regresso do denunciante Fabiano, se existente por débitos posteriores à posse de Tânia, seria em face desta, e não diretamente de sua procuradora, salvo se comprovada atuação com excesso de mandato ou culpa pessoal da mandatária, o que não se demonstrou.

Dessa forma, a lide secundária deve ser julgada improcedente.

DO DISPOSITIVO Ante o exposto: 1.

Defiro os benefícios da gratuidade de justiça à litisdenunciada Helen Marcia Barbosa Silva; 2.

Na lide principal, julgo procedente o pedido formulado pelo Condomínio do Edifício Álvares Cabral para CONDENAR o requerido Fabiano Alves dos Santos ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas referentes às salas 404 e 405, vencidas no período de outubro de 2014 a setembro de 2015, bem como das que se venceram no curso da demanda até a efetiva comprovação nos autos da transferência da posse e da ciência inequívoca do condomínio, a serem apuradas em liquidação de sentença. 3.

Na lide secundária, julgo improcedente o pedido de denunciação da lide formulado por Fabiano Alves dos Santos em face de Helen Marcia Barbosa Silva.

Em razão da sucumbência na lide principal, condeno o requerido Fabiano Alves dos Santos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono do requerente, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, considerando especialmente o tempo de tramitação da demanda.

E em razão da sucumbência na lide secundária, condeno o denunciante Fabiano Alves dos Santos ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da litisdenunciada Helen Marcia Barbosa Silva, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa da lide secundária (que corresponde ao valor que se pretendia ver ressarcido), nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observado sobretudo que, apesar da antiguidade do feito, a contestação da denunciada fora apresentada em 2022 e versa sobre matéria de natureza não complexa.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Custas na forma da lei.

Havendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal.

Após, com ou sem elas, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo.

Vitória/ES, 26 de maio de 2025.

FELIPE LEITÃO GOMES Juiz de Direito Ofício DM nº 0373/2025