TJES - 0004974-78.2016.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574814 PROCESSO Nº 0004974-78.2016.8.08.0048 USUCAPIÃO (49) REQUERENTE: ROZANE GIL GOMES PIFFER, R G GOMES PIFFER ME MEE, EUDIMAR PIFFER REQUERIDO: ROSTAND REINE CASTELLO Advogado do(a) REQUERENTE: ROMARIO ORTELAN NOGUEIRA - ES13868 Advogados do(a) REQUERIDO: BRUNO JOSE CALMON DU PIN TRISTAO GUZANSKY - ES12284, FABIO SIQUEIRA MACHADO - ES10517, HEVERTON DE OLIVEIRA BRANDAO JUNIOR - ES20661, RAPHAEL TASSIO CRUZ GHIDETTI - ES11513, RODRIGO JOSE PINTO AMM - ES10347, THIAGO DE SOUZA PIMENTA - ES11045, VICTOR BELIZARIO COUTO - ES12606 DECISÃO Trata-se de “exceção de usucapião” proposta por ROZANE GIL GOMES PIFFER, por si e representando a microempresa R.

G.

GOMES PIFFER-ME (PANTHER SOM), e EUDIMAR PIFFER em face de ESPÓLIO DE ROSTAND REINE CASTELLO.

A lide foi inaugurada com a petição inicial de fls. 02/13, munida dos documentos de fls. 13/65, protocolada em 09 de março de 2016, por dependência aos autos de ação de despejo nº 0018118-56.2015.8.08.0048.

Em síntese, pleiteiam o reconhecimento da propriedade do imóvel localizado na BR 101 Norte, Km 254, São Domingos, Serra-ES, pela prescrição aquisitiva (usucapião), alegando que (i) adquiriram o referido terreno por meio de contrato verbal no ano de 1998 e lá construíram imóveis de alvenaria, galpão, muro e piso na área externa, passando a explorar atividade comercial no ramo de som automotivo (Panther Som); (ii) a posse tem sido mansa, pacífica, ininterrupta e de boa-fé por mais de dezessete (17) anos, sem qualquer oposição; (iii) em 2001, obtiveram licenciamento para formalizar a atividade comercial; (iv) os documentos de notificação extrajudicial (fl. 33) e cálculos de alugueres (fls. 10 a 22) apresentados pelos requerentes da ação de despejo são apócrifos e não retratam a realidade, sendo imprestáveis.

A assistência judiciária gratuita foi indeferida às fls. 83 e verso, ensejando a interposição de agravo de instrumento, fls. 86/100, ao qual foi atribuído efeito ativo, fls. 103/104.

Tal recurso foi provido, fls. 232/235. Às fls. 109/131, o ESPÓLIO DE ROSTAND REINE CASTELLO apresentou contestação.

Em sede preliminar, arguiu: (i) a inexistência de valor da causa na petição inicial, o que impediria a aquilatação da dimensão econômica do pedido e as demais consequências processuais; (ii) a ilegitimidade passiva do Espólio, porquanto o proprietário registral do imóvel, conforme matrícula nº 2575 do Cartório do 1º Ofício de Imóveis de Serra/ES, é a empresa TUGA INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., CNPJ nº 27.***.***/0001-01; (iii) a ilegitimidade ativa da empresa R.

G.

GOMES PIFFER – PANTHER SOM, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº 04.***.***/0001-84, pois sua situação no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica é de BAIXADA e não teria figurado na relação locatícia originária com o falecido Dr.

Rostand Reine Castello; (iv) a ausência de interesse processual, pela falta de juntada da planta e memorial descritivo do imóvel, bem como de indicação dos confrontantes e confinantes, documentos indispensáveis para a propositura da ação de usucapião.

No mérito, o contestante alegou que: a) a relação entre as partes é de cunho locatício, iniciada em 2002, e não de posse ad usucapionem, sendo que os atos de permissão ou tolerância não induzem posse; b) o imóvel é parte de uma área maior, pertencente originariamente aos pais do de cujus, Robinson Leão Castello e Anna Borges Miguel Castello, e depois adquirida por TUGA INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA.; c) a construção no local foi erigida pelo Dr.

Rostand Reine Castello na década de 90; d) os autores jamais desembolsaram valores referentes a despesas vinculadas ao imóvel, como IPTU, que totalizam R$32.569,32 (trinta e dois mil, quinhentos e sessenta e nove reais e trinta e dois centavos), referentes aos anos de 2005 a 2015, e R$833,76 (oitocentos e trinta e três reais e setenta e seis centavos) referentes a 2016, tendo sido pagos pelo Espólio; e) a alegação de permuta de serviços é fantasiosa e não encontra lastro probatório; f) a declaração de imposto de renda dos autores não menciona a posse ou propriedade do imóvel; g) a comunidade de Serra/ES tem conhecimento de que a área é locada, e a declaração de Orly Ferreira Júnior, testemunha ocular dos fatos, comprova a natureza locatícia da relação. Às fls. 250/253v o Município de Serra junta informações da Secretaria competente, concluindo que não foi possível localizar o imóvel descrito na inicial sem sua planta de situação georreferenciada. Às fls. 274/276 o requerido apresentou petição, pugnando pelo imediato "chamamento do feito à ordem".

Sustenta que a "exceção de usucapião" é um incidente processual autônomo utilizado como meio de defesa à pretensão de despejo, mas que foi interposto de forma não ortodoxa, como um procedimento típico declinado no art. 304 do CPC/73, quando deveria ter sido formalizado como matéria preliminar no bojo da contestação.Diante disso, requer a extinção prematura “dos autos”, nos termos do art. 485, IV. do CPC. Às fls. 280 e 282, respectivamente, o Estado e a União informaram não ter interesse na causa.

Anexo à manifestação da União consta, porém, um parecer (fl. 283) cujo subscritor sugere que o processo seja encaminhado ao DNIT para pronunciamento técnico, a fim de que informe se a área usucapiente interfere ou não com a faixa de domínio da BR-101 Norte. Às fls. 285/288, os requerentes apresentaram nova manifestação, para atribuir à causa o valor de R$1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais), que, conforme alegam, corresponde à avaliação do imóvel.

Pugnaram pela inclusão do ESPÓLIO DE EMILIANO DE SALLES BRAGA no polo passivo da demanda, uma vez que, em consulta a sistemas cartorários e ao TJES, descobriram que o proprietário registral do imóvel é EMILIANO DE SALLES BRAGA, cujo espólio encontra-se em trâmite na Vara de Órfãos e Sucessões de Serra-ES (processo nº 0001839-05.2009.8.08.0048).

Alegam que a posse é exercida desde 1998, por meio de contrato verbal com Rostand Reine Castello, e que construíram imóveis em alvenaria e galpão.

Alertam para a possibilidade de nulidade processual caso a demanda seja julgada sem a intervenção do verdadeiro proprietário.

Requerem o regular prosseguimento do feito, a produção de provas que indicam.

Por fim, às fls. 306/309, o requerido apresentou nova petição, em que impugna o valor da causa de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais) atribuído pelos autores, por ausência de lastro documental, e requer que o Juízo o fixe conforme o art. 292, §3º, do CPC, ouvindo a Coletoria Estadual.

Pede o indeferimento dos requerimentos de citação de outro Espólio e expedição de ofício à Vara de Órfãos e Sucessões, por serem impertinentes e passíveis de solução pela própria parte interessada.

Em id 33800595, determinou-se a abertura de vista ao Ministério Público, que, em id 38313149, consignou não ser caso de sua intervenção. É o relatório.

Decido.

Nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil, passo a sanear e organizar o processo. 1 - Das Questões Processuais Pendentes: a) Do Processamento da "Exceção de Usucapião": O requerido pugnou pelo chamamento do feito à ordem, alegando que a "exceção de usucapião" foi interposta como incidente processual autônomo, quando deveria ter sido arguida como matéria de defesa no bojo da contestação na ação de despejo, citando o art. 304 do CPC/73 e jurisprudência pertinente.

De fato, a Súmula 237 do STF estabelece que a usucapião pode ser arguida em defesa.

Contudo, o acolhimento da usucapião como matéria de defesa não tem o condão de gerar o título de propriedade a ser registrado, sendo para tal fim necessária a propositura da ação própria de usucapião.

Considerando a natureza dos pedidos formulados pelos autores, que almejam a declaração de propriedade do imóvel para fins de registro, e não apenas a defesa em ação possessória, esta ação, embora intitulada na inicial como “exceção”, possui nítido caráter autônomo e não meramente incidental.

Desse modo, o processamento da presente ação de usucapião em autos apartados é adequado para a pretensão declaratória do domínio.

Assim, rejeito a preliminar de extinção do feito por essa razão. b) Da inexistência de valor da causa e sua impugnação: O requerido suscitou preliminar de inexistência de valor da causa, inicialmente não atribuído pelos autores.

Posteriormente, estes atribuíram à causa o valor de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais), o que foi impugnado pelo Espólio, que alegou ausência de lastro documental para tal valor e requereu a fixação pelo Juízo, nos termos do art. 292, §3º, do CPC.

A ausência de valor da causa, ou sua atribuição incorreta, constitui vício sanável.

Considerando que o valor da causa em ações que visam à aquisição da propriedade por usucapião deve corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor de mercado, e não havendo prova documental idônea para corroborar o valor arbitrado pelos autores, e tendo em vista a impugnação do réu, que se baseia em critérios legais para a fixação do valor, impõe-se a atuação do Juízo.

Assim, com fulcro no art. 292, §3º, do Código de Processo Civil, que preceitua que "o juiz corrigirá, de ofício e por arbitramento, o valor da causa quando verificar que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor", realizei consulta ao site da Prefeitura Municipal da Serra, com a finalidade de obter o valor venal do imóvel.

Porém, em razão da indisponibilidade de acesso (conforme comprovante a seguir), será expedido ofício para que o Município traga aos autos tal informação e, com ela, será corrigido o valor da causa. c) Da ilegitimidade ativa ad causam: O requerido alegou a ilegitimidade ativa da empresa R.

G.

GOMES PIFFER - PANTHER SOM, inscrita no CNPJ nº 04.***.***/0001-84, por se encontrar com situação "BAIXADA" na Receita Federal e por ser considerada pessoa estranha à relação locatícia originária.

A legitimidade ativa para a ação de usucapião pertence àquele que detém a posse do imóvel com animus domini e preenche os demais requisitos legais e, neste aspecto, se já cancelada a inscrição da pessoa jurídica, não faz sentido sua permanência no polo ativo, razão pela qual ACOLHO a preliminar em comento e determino sua exclusão dos registros, prosseguindo a ação somente em nome das pessoas físicas requerentes. d) Da Ausência de Interesse Processual (Planta, Memorial Descritivo e Confrontantes): O requerido suscitou a ausência de interesse processual dos autores em razão da não apresentação de planta do imóvel, memorial descritivo da área com indicação de confrontantes e confinantes, bem como a certidão do Cartório de Registro do Imóvel.

Ocorre que tais vícios iniciaram seu saneamento às fls. 218 e seguintes, podendo, ainda, ser objeto de correção e retificação a qualquer tempo, pelo que, por ora, considero prejudicada a análise dessa preliminar. e) Da ilegitimidade passiva ad causam: O Espólio de Rostand Reine Castello arguiu sua ilegitimidade passiva, alegando que o proprietário registral do imóvel é a empresa TUGA INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., CNPJ nº 27.***.***/0001-01, e que a ação de usucapião deve ser intentada contra o proprietário registral.

Os autores, em manifestação posterior, disseram que o proprietário registral é Emiliano de Salles Braga (hoje seu espólio) e requereram sua inclusão no polo passivo.

Para o reconhecimento judicial e consequente registro da propriedade, é indispensável que a ação de usucapião seja ajuizada contra o proprietário registral, sob pena de nulidade.

A legitimidade passiva na ação de usucapião recai sobre o titular do domínio constante no registro imobiliário (“possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação de usucapião aquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo” – REsp n. 351.631/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/12/2001, DJ de 27/5/2002, p. 170).

As informações dos autos são desencontradas, pois, em princípio, os requerentes trouxeram “a Certidão do Cartório de RGI, de uma área de terras maior, onde o terreno do Autor está encravado”, fl. 227 – na verdade, trouxeram o mesmo documento invocado pelo Espólio para arguir a legitimidade da empresa TUGA, adquirente dos imóveis (fls. 228/231 e 135/144).

Porém, às fls. 285/288, afirmam que “junto ao Cartório do 1° Ofício da 1ª Zona de Serra/ES, e ainda, junto ao Cartório da 1ª Zona de Registro Geral de Imóveis e Registro Torrens de Vitória-ES, consta como sendo de propriedade de EMILIANO DE SALLES BRAGA, hoje, Espólio de EMILIANO DE SALLES BRAGA”.

Anexaram, à fl. 294, certidão de que foi por ele (Emiliano) adquirida, por compra e venda de SANCHO PEREIRA PINTO, conforme Escritura particular de 23 de junho de 1919, transcrita no Livro 3-A sob número 2327 de ordem em 7 de agosto de 1919, “uma casa coberta de telhas, em mau estado, um cercado anexo, sem benfeitorias, sito no lugar Barro Secco, desta Cidade, Serra, e que se divide, pelo Oeste corn a Rua Manguaiana, até uns chãos de Luiz Bartholomeu das Neves, seguindo em rumo de Leste por uns arvoredos altos, até encontrar urn caminho velho, que dava trânsito para uma fonte de lavar e por este segue em rumo de Sul até a referida casa, seguindo por uma cerca de arame, até a mesma rua Manguaiana".

Referida certidão (fl. 294), no entanto, não permite nenhuma identificação do terreno, seja de sua área ou de sua localização, sendo vaga e imprecisa.

Assim, para o desate da controvérsia é indispensável que a parte autora apresente, em trinta dias, a Certidão da matrícula do imóvel, em que conste todo o seu histórico, a fim de ser aferida a titularidade do bem.

Necessário destacar que essa busca deverá ser efetuada pela descrição da localidade do imóvel e não em nome dos prováveis proprietários, e ainda, caso não seja possível encontrar a referida certidão no Cartório da circunscrição do imóvel na Serra, a pesquisa deverá ser estendida também aos demais cartórios (1ª e 2ª Zona da Serra e 1ª e 2ª Zona de Vitória), devendo ser considerada a linha sucessória do imóvel que se pretende usucapir.

Ainda, no prazo, os autores deverão correlacionar tais informações às plantas de situação do imóvel já existentes nos autos ou outras novas/retificadas, de modo a individualizar e identificar, de forma correta, o imóvel e os confrontantes.

Após a juntada do(s) sobredito(s) documento(s), deverá ser analisada a necessidade de alteração do polo passivo da demanda, sendo certo que deverão constar como réus na ação de usucapião aqueles constituídos como proprietários do imóvel junto ao Cartório Geral de Imóveis. 2 - Deliberações Finais: Retifique-se a autuação, na forma do item 1, c, supra.

Intimem-se para ciência da decisão e, no caso dos autores, para cumprimento do item “1, e”, acima.

Oficie-se à Prefeitura Municipal de Serra, para que informe o valor venal do imóvel cuja regularização se pretende, à luz do(s) número(s) da(s) inscrição(ões) imobiliária(s) indicada(s) às fls. 306 e seguintes.

Em caso de mais de uma inscrição, deverá ser feita a soma dos valores.

Com a informação, fica retificado o valor da causa.

Proceda-se à alteração no sistema.

Serra/ES, na data da assinatura eletrônica.

KELLY KIEFER Juíza de Direito