TJES - 5020145-72.2025.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 5020145-72.2025.8.08.0048 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) REQUERENTE: SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.Advogado do(a) REQUERENTE: ALOIZIO FARIA DE SOUZA FILHO - ES10041 REQUERIDO: ZINZANE COMERCIO E CONFECCAO DE VESTUARIO LTDA DECISÃO/ MANDADO DE DESPEJO Trata-se de Ação de Despejo ajuizada por SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA em face de ZINZANE COMERCIO E CONFECCAO DE VESTUARIO LTDA.

Narra a parte autora, em síntese, que em junho de 2021 celebrou com a requerida contrato de locação de imóvel para uso comercial, identificado como “Salão de Uso Comercial-SUC” Nº205DEFG, pelo prazo de 60 meses.

Todavia, em janeiro de 2023 a requerida passou a inadimplir ao pagamento das despesas locatícias, o que culminou na formalização de instrumento de confissão de dívida, em outubro de 2024.

Não obstante, ainda que tenham as partes acordado pelo pagamento de 12 parcelas mensais e sucessivas para pagamento do débito, a requerida descumpriu com o acordado, o que deu causa ao vencimento antecipado das parcelas.

Assim, requer a parte autora a concessão de liminar de despejo, para desocupação do imóvel.

Ao fim, pretende a confirmação da liminar bem como a rescisão do contrato de locação. É o relatório.

DECIDO.

Encontra-se estabelecido na Lei de Locações, Lei no 8.245/1991, que será concedida a liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações de despejo que tiverem por fundamento exclusivo, dentre outras hipóteses, a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Neste passo, é o 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, in verbis: Art. 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Em análise detida dos autos, é possível verificar a existência de relação jurídica entre as partes, devidamente materializada por meio do contrato de locação acostado em Id. 70906516, bem como comprovada a mora da parte requerida, tendo em vista o instrumento de confissão de dívida (Id.70906518).

Cumpre registrar que, embora o contrato objeto dos autos esteja inicialmente resguardado por fiança, o documento de Id. 70906523 demonstra a insolvência do fiador, com a inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito e expressivos débitos.

Essa circunstância, somada à ausência de substituição do fiador no prazo contratual previsto na Cláusula VII, §3º, torna a garantia inidônea, culminando na extinção da garantia, como contratualmente estipulado. “CLÁUSULA VII – DA GARANTIA [...] §3º – No caso de morte ou insolvência de qualquer do(s) FIADOR(ES), no prazo máximo de 30 (trinta) dias, fica a(o) LOCATÁRIA(O) obrigada(o) a dar-lhe substituto idôneo, através da demonstração e entrega à LOCADORA de certidões atualizadas expedidas pelos competentes Cartórios de Registro Imobiliário e de Serviços de Cadastro de Proteção ao Crédito, capazes de comprovar que o(s) FIADOR(ES) é(são) idôneo(s) financeiramente, proprietário(s) de bens livres e desembaraçados de quaisquer gravames suficientes a garantir este contrato.

A juízo exclusivo da LOCADORA poderá ela aprovar as pessoas indicadas pela(o) LOCATÁRIA(O) para o encargo de FIADOR(ES), sendo que em caso de negativa, ficará a(o) LOCATÁRIA(O) obrigada(o) a apresentar outras pessoas, no prazo de 72 (setenta e duas horas), sob pena de rescisão automática e imediata do presente contrato, sem prejuízo das demais penalidades contratualmente previstas.” (grifos nossos) Nesse passo, sabe-se que cabe ao locatário quitar pontualmente o aluguel, conforme Art. 23, I, da Lei nº 8.245/91, sendo que, seu inadimplemento, como no caso dos autos, constitui motivo suficiente a ensejar o término do contrato de locação, a teor do que dispõe do Art. 9º, III, da mesma norma legal, corroborado, ainda, pela extinção da garantia contratual antes instituída e ausência de sua substituição.

E, verificando-se a possibilidade de concessão do despejo em razão das hipóteses de cabimento previstas na legislação específica atinente ao tema, deixo de apreciar o pleito com base nos requisitos do Art. 300, do CPC, a despeito do que pretende do autor, em observância ao princípio da especialidade.

Não obstante, como visto, o Art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, estabelece dois requisitos essenciais ao deferimento da medida de desocupação: I) que o contrato de locação esteja desprovido das garantias previstas no artigo 37, da citada Lei, bem como, que II) tenha sido prestada caução em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel.

Portanto, restando demonstrado que o negócio jurídico locatício estabelecido pelas partes não mais possui quaisquer das garantias legais, cabe ao credor apenas prestar nos autos caução no valor equivalente à 03 (três) aluguéis, em razão da imposição contida do Art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, de modo a autorizar a concessão da liminar de despejo.

No caso dos autos, em que pese não seja possível a dispensa da caução, verifico se tratar da hipótese do recebimento do crédito locatício a este título, como pleiteado na exordial, uma vez que o débito do requerido supera em muito o valor da caução a ser prestada nos autos. É o entendimento jurisprudencial: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E ENCARGOS.

MITIGAÇÃO DA DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO PARA DEFERIMENTO DA LIMINAR EM AÇÃO DE DESPEJO.

DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA.

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1) Adota-se o entendimento pela mitigação da necessidade de prestação de caução para o deferimento da decisão liminar nas ações de despejo, considerando desnecessária a caução de três meses de aluguel a que se refere o art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, para o deferimento de pleito liminar de despejo, deferindo-se a liminar quando observada a presença dos requisitos para antecipação de tutela, veiculados no art. 300, do CPC, desde que, obviamente, haja demonstração de que o valor do débito locatício supera a importância que a lei do inquilinato exige para fins de caucionamento. 2) No caso concreto, revela-se a possibilidade de concessão do despejo com base nos requisitos da tutela antecipada de urgência, previstos no art. 300, do CPC/15, mitigando a aplicação da regra contida no art. 59, da Lei n.º 8.245/1991 (tutela de evidência). 3) A caução é uma exigência relacionada ao perigo da demora inverso, a fim de assegurar o ressarcimento de prejuízos que o locatário sofra com uma possível revogação da liminar.

Contudo, na situação vertente, o crédito do agravante já supera em muito a quantia referente a três meses de aluguel, cumprindo-se a função de caucionamento do prejuízo que a recorrida teria. 4) Recurso de agravo de instrumento conhecido e provido, reformando-se em parte a decisão guerreada, de modo a dispensar a exigência de caução na decisão concessiva do despejo, nos termos do art. 300, do CPC, mitigando a regra contida no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91. (TJES- AI 5009765-08.2023.8.08.0000, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Relator: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, Data de Julgamento: 06/Dec/2023) LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

DEFERIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA.

OFERECIMENTO DO PRÓPRIO IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO COMO CAUÇÃO.

ADMISSIBILIDADE.

AGRAVO PROVIDO.

A efetivação da medida liminar, em ação de despejo, depende da prévia prestação de caução, nos termos do artigo 59, § 1º, da Lei 8.245/91.

A caução pode ser real ou fidejussória e, no caso, não existindo qualquer comprovação de restrição legal, nada impede que imóvel de propriedade da parte locadora seja dado em garantia. (TJSP; Agravo de Instrumento 2324981-49.2024.8.26.0000; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/11/2024; Data de Registro: 08/11/2024) Ante todo o exposto, preenchidos os requisitos previstos no Art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/9, DEFIRO o pedido liminar de desocupação do imóvel descrito na exordial, para o fim de DETERMINAR que a requerida o desocupe, de forma voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de desocupação forçada do bem.

Para tanto, recebo o crédito locatício como compensação do valor da caução.

CITE-SE/INTIME-SE a parte Demandada, para no prazo de 15 (quinze) dias, oferecer contestação, ciente de que, não o fazendo, será considerada revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.

Ultrapassado o referido prazo, EXPEÇA-SE mandado de despejo coercitivo do imóvel, podendo o Oficial de Justiça requisitar auxílio de força policial, caso necessário.

Ressalto a impossibilidade de purgação da mora para evitar a desocupação, a despeito do que aduz o Art. 62, II, da lei 8.245/91, considerando o pleito de rescisão contratual.

Deixo de designar audiência de conciliação, neste primeiro momento, considerando o procedimento específico que rege a presente demanda, bem como o desinteresse manifestamente expressado pela parte em exordial.

Se contestado o feito, dê-se vista à autora para Réplica, no prazo legal.

Tudo cumprido, remetam-se os autos à conclusão.

Serve a presente de mandado a ser cumprido pelo Oficial de Justiça.

Intimem-se.

Diligencie-se.

Serra/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica.

LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES Juiz de Direito CONSULTA AOS DOCUMENTOS DO PROCESSO (Resolução CNJ nº 185/2013 - art. 20) O inteiro teor dos documentos anexados ao processo, inclusive a contrafé (petição inicial), poderá ser consultado através da página do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (www.tjes.jus.br), clicando em PJe > 1º Grau > Consulta de documentos.

Ou diretamente pelo link: https://sistemas.tjes.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam Os documentos e respectivos códigos de acesso (número do documento) estão descritos abaixo: Documentos associados ao processo ID Título Tipo Chave de acesso** 70905519 Petição Inicial Petição Inicial 25061313414342400000062958924 70905551 1.

Contrato social - ulti. alt. cont.

Documento de Identificação 25061313414364700000062958950 70906503 2.

Procuração SMA Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 25061313414384300000062958952 70906505 3.

Substabelecimento SMA 2021 Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 25061313414407200000062958953 70906507 5.

Regimento interno shopping Mestre Alvaro Documento de comprovação 25061313414424700000062958955 70906510 6.

Estatuto da associação de lojistas do shopping Documento de comprovação 25061313414449800000062960007 70906511 7.

Estatuto do fundo de promoção do shopping Documento de comprovação 25061313414483100000062960008 70906513 7.

Normas Gerais do empreendimento_compressed Documento de comprovação 25061313414515400000062960010 70906516 Contrato de locação Documento de comprovação 25061313414583400000062960013 70906518 ASS. 3° SMA - CODI 205 ZINZANE - MINUTA Documento de comprovação 25061313414610700000062960015 70906519 Planilha de débitos Documento de comprovação 25061313414632300000062960016 70906522 Certidão de onus do imóvel fiador Documento de comprovação 25061313414660100000062960018 70906523 002 - Serasa Experian - Fiador Documento de comprovação 25061313414677400000062960019 70906527 Custas Zinzane Juntada de Guia em PDF 25061313414697600000062960023 70907344 Certidão - Conferência Inicial Certidão - Conferência Inicial 25061613063025500000062961563 70907348 5020145-72.2025.8.08.0048 Outros documentos 25061613063044600000062961567 Nome: ZINZANE COMERCIO E CONFECCAO DE VESTUARIO LTDA Endereço: Avenida João Palácio, 300, loja 205DEFG, Eurico Salles, SERRA - ES - CEP: 29160-161