TJES - 0020664-55.2017.8.08.0035

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492561 PROCESSO Nº 0020664-55.2017.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CANAL IMOVEIS LTDA REQUERIDO: BARBOZA & NUNES LTDA Advogados do(a) REQUERENTE: FABIO NEFFA ALCURE - ES12330, WANDERSON GONCALVES MARIANO - ES11660 Advogados do(a) REQUERIDO: GABRIEL DUARTE KELLY - ES20069, MARCO ANTONIO NUNES BARBOZA - ES21521 SENTENÇA Trata-se de ação ajuizada por CANAL IMOVEIS LTDA em face de BARBOZA & NUNES LTDA, ambas as partes devidamente qualificadas.

Em apertada síntese, a parte autora alega que firmou contrato de promessa de compra e venda para aquisição do imóvel descrito na inicial, todavia, face ao não pagamento do que foi avençado, a requerente notificou extrajudicialmente o réu, para que purgasse a mora, o que não ocorreu.

Sustenta ainda, que o Requerido está na posse direta do imóvel desde 26 de novembro de 2009 – termo “HABITE-SE”, razão pela qual, deve ser condenado a pagar indenização por perdas e danos.

Sendo assim, pleiteia a resolução do compromisso de compra e venda entabulado entre as partes, com sua consequente reintegração de posse.

Com a inicial vieram os documentos de fls. 30/115.

Devidamente citada, a parte requerida apresentou contestação às fls.123/139, aduzindo, em suma, que no caso da aquisição deste imóvel objeto da demanda por parte do requerido, o que ocorreu foi uma permuta onde o requerido pagou 80% do valor do imóvel com carros e serviços e o saldo remanescente ficou para ser pago também com serviço.

Réplica fls. 205/230.

Termo de Audiência, ID 29747547 e 51695875.

Memoriais, ID 53129532 e 62308308. É o relatório.

Decido.

PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIARIA GRATUITA – PARTE REQUERIDA Considerando ainda, o que a respeito expressamente dispõe o Texto Constitucional: “o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos”.(CF, art.5º, LXXIV) Assim, ausentes os pressupostos legais que autorizam a sua concessão, INDEFIRO o pedido de assistência judiciária gratuita, uma vez que não ficou comprovado nos autos a hipossuficiência financeira da parte requerida e nem que possui perfil que autorize a concessão do referido benefício.

PRELIMINAR – INÉPCIA DA INICIAL Embora o artigo 319, inciso VII, do CPC disponha que o autor deve indicar sua opção pela realização ou não de audiência de conciliação, o indeferimento da inicial por falta de tal indicação constitui excesso de formalismo.

O silêncio será interpretado como concordância em relação à audiência de conciliação.

Dessa forma, rejeito a preliminar suscitada.

PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO DA DÍVIDA Nesse ponto, o aduzido pela defesa confunde-se com o mérito, dessa forma, deve a mesma com ele ser examinada.

PREJUDICIAL DE MÉRITO – DECADÊNCIA DA AÇÃO O Superior Tribunal de Justiça entende que por inexistir regra limitativa do tempo para a decadência do direito de intentar a resolução do negócio jurídico, a demanda pode ser proposta antes da ocorrência da prescrição da pretensão de crédito derivada do pacto, o que se dá pela disciplina do art. 205 do CC (10 anos).

Nesse sentido, no caso dos autos, o contrato foi assinado em agosto de 2007, e a presente ação, foi ajuizada em julho de 2017.

Assim, mesmo que fosse levado em consideração o termo inicial como a data da celebração do negócio jurídico, não há que se falar em decadência.

Dessa forma, afasto a prejudicial de mérito.

DO MÉRITO Trata-se de ação objetivando a (i) rescisão contratual do compromisso de compra e venda entabulado entre as partes; (ii) a condenação da requerida ao pagamento de danos materiais.

Ressalta-se que, que os negócios jurídicos regidos pelo direito privado seguem o pacta sunt servanda, que estabelece a obrigatoriedade das manifestações válidas de vontade.

Assim, presentes os requisitos de validade e eficácia, o acordo de vontades, formalizado em cláusulas contratuais, expressa comandos imperativos obrigando as partes contratantes ao irrestrito cumprimento das obrigações assumidas.

A força obrigatória dos contratos tem como fundamento a preocupação com a segurança de ordem geral, que ultrapassa o âmbito do interesse particular, na medida em que o comprometimento entre indivíduos cria expectativas no meio social, cujo equilíbrio o ordenamento jurídico deve garantir.

Este princípio, no entanto, não pode ser aplicado de forma absoluta, impedindo integralmente a revisão de cláusulas contratuais.

Ao contrário, a realidade atual impõe mitigação dos efeitos do pacta sunt servanda.

Nesse sentido o Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos Recursos Repetitivos (art.1036 e ss. do NCPC) entendeu que em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, senão vejamos: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

MOMENTO.1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.2.

Recurso especial não provido.(REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Cabe ressaltar ainda, que no mencionado precedente da Segunda Seção (EREsp. 59.870/SP) adotou-se como parâmetro razoável - mas não peremptório - para a retenção o percentual de 25% sobre as parcelas pagas pelo consumidor, entendimento que vem sendo replicado cotidianamente naquela Corte.(EAg 1138183PE, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012; REsp 838.516/RS, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011; AgRg no Ag 1010279/MG, Rel.

Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/2009.) Além disso, no que se refere aos autos, embora a parte Requerida alegue que a presente ação seja, na realidade, uma cobrança disfarçada de ação resolutória de contrato, não se sustenta tal argumentação.

O que se busca, na verdade, é o retorno das partes ao status quo ante.

Quanto às perdas e danos, é incontroverso que o Requerido usufruiu do bem imóvel objeto da lide, sem cumprir a obrigação assumida, ou seja, sem efetuar o pagamento das parcelas contratuais.

Diante disso, entendo ser imprescindível a fixação de aluguel pela indisponibilidade do imóvel desde o momento em que ingressou na posse do bem até a sua efetiva desocupação. “No que se refere às quantias correspondentes aos valores locatícios, tem-se como devidas as quantias no período compreendido desde a imissão na posse (assinatura do contrato) até a efetiva desocupação do imóvel, sendo que fica fixado o valor mensal de 0,5% do valor venal constante no cadastro municipal para fins de IPTU (valor do bem), montante que deve ser apurado em sede de liquidação de sentença.” (TJPR - 18ª C.Cível - AC - 1422783-7 - São José dos Pinhais - Rel .: Marcelo Gobbo Dalla Dea - Unânime - - J. 08.02.2017) (TJ-PR - APL: 14227837 PR 1422783-7 (Acórdão), Relator.: Marcelo Gobbo Dalla Dea, Data de Julgamento: 08/02/2017, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1974 20/02/2017) Diante do exposto e, considerando no mais que dos autos consta, com fundamento do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos na exordial, no sentido de declarar a rescisão do contrato entre as partes, bem como condenar a parte requerida a devolução do valor correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago pela parte, bem como, condenar o Requerido ao pagamento de danos materiais, que deverão ser apurados em liquidação, acrescidos de juros legais e correção monetária.

Condeno a parte requerida ao pagamento das custas, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Transitado em julgado, arquive-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

VILA VELHA-ES, 2 de abril de 2025.

MARÍLIA PEREIRA DE ABREU BASTOS Juiz(a) de Direito