TJES - 0026910-28.2017.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574820 PROCESSO Nº 0026910-28.2017.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: M.

PEREIRA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, VILLAGGIO LIMOEIRO RESIDENCE CLUB SHOPPING BUSINESS REQUERIDO: VILLAGGIO LIMOEIRO RESIDENCE CLUB SHOPPING BUSINESS, M.

PEREIRA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA Advogados do(a) REQUERENTE: HILTON DE OLIVEIRA FILHO - ES6072, LUIS HENRIQUE SILVA DE OLIVEIRA - ES22906 Advogados do(a) REQUERIDO: ALDEMIAS ALVES GOMES - ES26088, LEANDRO ASSIS DA SILVA - ES25595 S E N T E N Ç A Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada por VILLAGGIO LIMOEIRO RESIDENCE CLUB SHOPPING BUSINESS em face de M.

PEREIRA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Narra a petição inicial, em síntese, que: i) a ré é titular do imóvel descrito como “Torre Sul - Loja 11” e está inadimplente em relação a 03 (três) cotas condominiais vencidas entre março e maio de 2017; ii) o inadimplemento atualizado é de R$ 7.381,39 (sete mil trezentos e oitenta e um reais e trinta e nove centavos); iii) além das referidas cotas, devem ser incluídas na dívida as cotas eventualmente vencidas e não pagas no curso da demanda.

Requer a condenação da ré ao pagamento de R$ 7.381,39 (sete mil trezentos e oitenta e um reais e trinta e nove centavos) e das cotas eventualmente vencidas e não pagas no curso do processo, acrescidas de juros e correção monetária.

Constam documentos em anexo à petição inicial.

Despacho à fl. 65, recebendo a inicial e determinando a citação da ré.

Certidão atestando a citação à fl. 90.

Contestação com reconvenção apresentada às fls. 92/98, em que a ré suscita preliminar de inépcia.

No mérito, aduz que: i) em 2017 recebeu proposta comercial para a aquisição da Loja 11 e o segundo andar do Villagio Limoeiro Torre Sul, com a informação de que existia acordo entre a Construtora Lorenge e o Villagio Limoeiro sobre as taxas condominiais até novembro/2019; ii) após adquirir o imóvel e receber a primeira cobrança de cota condominial, contatou o condomínio e as partes envolvidas no acordo e tomou conhecimento de que havia processo em curso para a cobrança dos valores; iii) na pendência do processo a ré efetuou o pagamento das cota condominiais à autora, visando minorar prejuízos comerciais decorrentes de eventual inadimplemento e o posterior “encontro de contas”; iv) a cobrança é indevida e o autor já recebeu os valores; v) há litigância de má-fé.

A título de reconvenção, requer seja o autor/reconvindo condenado à devolução de R$ 138.586,94 (cento e trinta e oito mil quinhentos e oitenta e seis reais e noventa e quatro centavos) pagos pela reconvinte e que haviam sido pagos também por Villagio Limoeiro Empreendimento Imobiliário LTDA ME.

Custas da reconvenção quitadas à fl. 240.

Réplica e contestação à reconvenção às fls. 247/253, em que o autor/reconvindo rebate a preliminar suscitada e defende, em suma, que: i) a parte contrária não apresentou comprovante de pagamento da dívida objeto da lide, mas apenas das cotas vencidas entre junho/2017 e dezembro/2019; ii) o acordo existente entre o condomínio e a Lorenge não beneficia os terceiros adquirentes, como a ré/reconvinte, que se obrigou como proprietária do imóvel; iii) o valor pago a título de cotas é obrigação do condômino e não pode ser restituído; iv) promover o pagamento das cotas condominiais por quase 04 (anos) e depois entender que eram indevidas configura comportamento contraditório.

Réplica à contestação da reconvenção às fls. 260/272. É o relatório.

Decido.

PRELIMINARMENTE DA INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL Ao apresentar contestação a ré suscitou preliminar de inépcia, alegando que a exordial não possui fundamentação fática e jurídica suficiente.

As hipóteses em que a petição é considerada inepta estão previstas no art. 330, § 1º, do CPC: Art. 330.

A petição inicial será indeferida quando: § 1º Considera-se inepta a petição inicial quando: I - lhe faltar pedido ou causa de pedir; II - o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico; III - da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; IV - contiver pedidos incompatíveis entre si.

A partir da leitura da exordial, especialmente sob a análise lógico-sistemática, é perfeitamente possível identificar quais são os pedidos autorais, sua causa de pedir e que existe relação lógica entre estes, não se fazendo presente nenhuma das hipóteses previstas no art. 330, § 1º do CPC.

Eventual não comprovação dos fatos narrados pela parte autora pode levar à improcedência dos pedidos em cognição exauriente, mas não à extinção prematura da ação.

Assim, REJEITO a preliminar de inépcia.

DO MÉRITO DA LIDE PRINCIPAL O autor visa à condenação da parte contrária ao pagamento dos valores correspondentes a taxas condominiais relativas aos meses de março, abril e maio de 2017, devidos pelo imóvel indicado como “Torre Sul - Loja 11”, além das que se venceram no curso do processo, acrescidos de atualização monetária.

A ré,

por outro lado, sustenta que as cotas condominiais foram objeto de acordo celebrado entre a autora e a pessoa jurídica Villagio Limoeiro Empreendimento Imobiliário LTDA ME e de ações judiciais.

Aduz que o autor já recebeu o pagamento das taxas cobradas e não pode exigi-las novamente.

Pois bem.

O art. 1.315 do CC preceitua que “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”, sendo o Condomínio o legitimado à cobrança de tais obrigações.

Assim, o condômino só fica eximido da obrigação após a sua quitação.

De acordo com o narrado por ambas as partes, a ré adquiriu a Loja 11, situada na Torre Sul do condomínio Villagio Limoeiro Residence Club Shopping Business.

Pelo que relata a ré, o imóvel foi adquirido de Villagio Limoeiro Empreendimento Imobiliário LTDA e/ou Lorenge Empreendimentos Imobiliários LTDA, responsável(is) pela construção do empreendimento.

Não se pode precisar quem foi o exato vendedor, dada a ausência de documentos nesse sentido.

No decorrer da demanda, veio à tona a informação de que o(s) aparente(s) alienante(s) celebrou(aram) acordo com o condomínio, ora autor, sobre as taxas condominiais relativas às unidades da Torre Sul, ajustando o pagamento mensal da quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a partir de 30/10/2015 até quando durasse a inatividade da referida torre.

Pelo suposto inadimplemento contratual e obrigacional foram ajuizadas as ações nº. 0017304-10.2016.8.08.0048 (consignação em pagamento) e 0005997-25.2017.8.08.0048 (execução), envolvendo Villagio Limoeiro Empreendimento Imobiliário LTDA e o condomínio.

Posteriormente, os litigantes daqueles processos compuseram, estendendo o prazo contratual relacionado às unidades da Torre Sul para 31/11/2019.

A ação de execução (nº. 0005997-25.2017.8.08.0048) teve como objeto as unidades identificadas como e salas nº. 301, 401, 501, 601, 701, 801, 901 e 1001, alegando que os valores consignados na ação nº. 0017304-10.2016.8.08.0048 eram suficientes para a quitação dos débitos da unidade identificada como “sala nº. 201” (fls. 302v/308v).

O primeiro acordo (extrajudicial) foi juntado às fls. 287v/288 e o segundo (judicial) às fls. 273/276 e em nenhum deles há menção expressa à unidade adquirida pela parte ré (Loja 11 da Torre Sul).

Na ausência de indicação expressa e considerando os termos da execução, é de se presumir que a Loja 11 não compunha o acordo realizado entre o condomínio autor e terceiro, especialmente se a unidade objeto da presente cobrança é expressamente identificada como “Loja 11 Sul” nos boletos de condomínio (fls. 131, 134/136 etc.), e não com nenhum dos números de sala.

A ré também não logrou êxito em comprovar a suposta “isenção” das taxas condominiais na transação comercial para a compra do imóvel.

Corrobora este entendimento o fato de que a Lorenge, empresa aparentemente envolvida na venda do imóvel à ré, somente ter cobrado da ré as cotas condominiais relacionadas à unidade sala 201, que foram pagas nos termos do acordo celebrado com o condomínio (fls. 102/103) e que não são objeto da presente ação.

Os documentos carreados à contestação demonstram o pagamento das cotas condominiais devidas pela Loja 11 entre julho de 2017 e dezembro de 2019 (fls. 131/132, 134/136, 140/142, 147/148, 153/154, 159/160 … 231/232) , mas não há comprovação da quitação das cotas que fundamentaram a exordial, vencidas entre março e junho de 2017.

Desse modo, entendo que a ré não se desincumbiu do ônus da prova que lhe cabia a teor do art. 373, II, do CPC, o que permite, por consequência, o acolhimento das pretensões autorais.

As dívidas relativas às cotas condominiais constituem obrigações positivas e líquidas, de modo que a mora decorre do próprio inadimplemento, nos termos do art. 397 do CC, a partir de quando devem ser calculados os encargos moratórios (correção monetária e juros), além de multa.

Os encargos moratórios aplicáveis são os fixados na convenção de condomínio, conforme prevê o art. 1.336, § 1º, do CC, que correspondem a juros de mora de 0,2% (dois décimos por cento) ao dia e multa de 2% (dois por cento) sobre o débito, conforme art. 80 da Convenção (fl. 58).

DA RECONVENÇÃO A ré/reconvinte apresentou reconvenção pretendendo a condenação do autor/reconvindo à devolução de R$ 138.586,94 (cento e trinta e oito mil quinhentos e oitenta e seis reais e noventa e quatro centavos), por ter pago indevidamente cotas condominiais que eram objeto do contrato celebrado com terceiro.

Conforme fundamentado na lide principal, foi reconhecido o direito de cobrança do autor em relação à Loja 11, desse modo, não há que se falar em condenação da parte autora/reconvinda à devolução das demais cotas condominiais pagas.

Em relação à sala 201 da Torre Sul, evidente que fora objeto do acordo pactuado entre o autor e terceiros.

Todavia, nos termos do item 5.1 do acordo juntado às fls. 273/276, os valores depositados para pagamento das cotas condominiais devidas pela unidade 201 foram levantados por Villagio Limoeiro Empreendimento Imobiliário LTDA SPE, pessoa jurídica distinta do autor.

Não tendo o autor/reconvindo recebido os referidos valores, não pode ser condenado à devolução.

Consequentemente, a improcedência do pedido reconvencional é medida que se impõe.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos da ação principal para condenar a ré ao pagamento dos valores correspondentes às cotas condominiais relativas aos meses de março, abril e maio de 2017, bem como às cotas eventualmente vencidas no curso do processo e não quitadas pela parte ré, que deverão ser atualizados monetariamente a partir do vencimento das respectivas cotas até o efetivo pagamento pelos encargos moratórios previstos na Convenção do Condomínio.

Via de consequência, RESOLVO O MÉRITO, com fulcro no art. 487, I e II, do CPC.

CONDENO a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2°, do CPC.

Além disso, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado em reconvenção.

CONDENO a reconvinte ao pagamento das custas processuais relativas à reconvenção e honorários advocatícios sucumbenciais ao patrono do reconvindo, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC.

PUBLIQUE-SE.

INTIMEM-SE.

Em caso de interposição de apelação, INTIME-SE o(a) apelado(a) para, caso queira, apresentar contrarrazões.

Em seguida, REMETAM-SE os autos ao Egrégio TJES.

Sobrevindo o trânsito em julgado, ARQUIVE-SE com as cautelas de praxe.

Serra/ES, na data da assinatura eletrônica.

CINTHYA COELHO LARANJA Juíza de Direito