TJES - 5007337-87.2023.8.08.0021

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 2º Juizado Especial Cível Alameda João Vieira Simões, s/nº, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617085 PROCESSO Nº 5007337-87.2023.8.08.0021 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS E MORADORES DO LOTEAMENTO CHACARAS PONTAL DO ATLANTICO REQUERIDO: DUARTE JOSE DA SILVA INTIMAÇÃO ELETRÔNICA Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Guarapari - Comarca da Capital - 2º Juizado Especial Cível, foi encaminhada a intimação eletrônica ao(à) Sr(a).

Dr(a).

Advogado do(a) REQUERIDO: EDSON LOURENCO FERREIRA - OAB/ES30359, para apresentar Contrarrazões ao Recurso Inominado, id nº 64997033, no prazo de 10 (dez) dias. 30 de junho de 2025.

DIRETOR DE SECRETARIA JUDICIÁRIA

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 2º Juizado Especial Cível Alameda João Vieira Simões, s/nº, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617085 PROCESSO Nº 5007337-87.2023.8.08.0021 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS E MORADORES DO LOTEAMENTO CHACARAS PONTAL DO ATLANTICO REQUERIDO: DUARTE JOSE DA SILVA Advogado do(a) REQUERENTE: VANIA SOUSA DA SILVA VAZ - ES18001 Advogado do(a) REQUERIDO: EDSON LOURENCO FERREIRA - ES30359 PROJETO DE SENTENÇA Inicialmente decreto a revelia em face da parte ré, a teor do art. 20 da Lei 9.099.95 pois em que pese devidamente citada (ID. 36096379 - Pág. 1), a parte autora não compareceu na audiência de conciliação no ID. 37447239.

Trata-se de Ação de cobrança de débitos relativos à manutenção do loteamento fechado denominado ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS E MORADORES DO LOTEAMENTO CHACARAS PONTAL DO ATLANTICO.

Em apertada síntese, aduz a parte requerente que com o objetivo de administrar o citado loteamento fechado, fora constituída, através do instrumento estatutário, com pedido de registro na Serventia Extrajudicial do 2º Ofício de Registro Civil de Pessoas Jurídicas de Guarapari/ES.

Aduz, também, que o requerido adquiriu imóvel inserido no loteamento fechado denominado Residencial Vale do Luar, a saber, e, mesmo ciente de suas responsabilidades acerca do pagamento das taxas administrativas para pagamento do rateio de custos referentes ao loteamento, o Requerido deixou de pagar as suas cotas condominiais, estando em débito pelo valor de R$ 3.994,57 (três mil novecentos e noventa e quatro reais e cinquenta e sete centavos – ID. 6093974 - Pág. 2).

Pugna, pela condenação do requerido ao pagamento das taxas vencidas, bem como das que vencerem no curso da demanda.

Não obstante o artigo 38 da Lei 9099/95, é o breve relatório.

Antes de adentrar ao mérito, passo ao exame da preliminar e prejudicial de mérito.

I – DA INÉPCIA DA INICIAL A requerida arguiu a preliminar do título, sob o argumento de que a parte autora não apresentou provas para a cobrança.

Entendo que não é inepta a petição inicial, pois apresenta a narração dos fatos dos quais decorrem logicamente a conclusão, com indicação do valor pretendido.

Ademais, traz o direito aplicável, pedido ou causa de pedir, não contém pedidos incompatíveis entre si, possibilitando a análise do pleito e a defesa da requerida.

Assim, não há que se falar, portanto, em inépcia da inicial.

II – DA LITIPENDÊNCIA A parte ré arguiu a prejudicial de mérito, sob a alegação de que há outros 02 (dois) processos de nºs 5004959-61.2023.8.08.0021 e 5009802-86.2023.8.-8.0021, ambos iniciados pela parte ré.

Não há que se falar em litispendência, uma vez que os processos acima não se referem ao mesmo objeto deste.

Assim, rejeito a preliminar.

MÉRITO O fundamento da demanda consiste na cobrança de contribuição correspondente às despesas com manutenção, conservação e serviços prestados por associação de moradores, aos proprietários dos imóveis existentes no loteamento fechado CHACARAS PONTAL DO ATLANTICO.

A associação autora aduz que a parte requerida, que é possuidora do imóvel situado no loteamento, encontra-se inadimplente com o pagamento da taxa condominial.

A parte requerida, por sua vez, defende a ilegalidade da cobrança.

A autora, em rebate, afirma que o requerido é associado da requerente, tendo em vista ser proprietário de imóvel no Loteamento Vale do Luar, certo que os associados são responsáveis por sua manutenção, como previsto no Estatuto Social e aceito pelo requerido ao adquirir imóvel inserido no loteamento fechado, que possui vários benefícios em favor dos proprietários de imóveis do local.

Verifica-se, portanto, que o ponto controvertido da ação está no fato se a associação autora pode efetivar cobrança a título de manutenção do denominado Residencial Vale do Luar de todos indistintamente ou se há necessidade de o morador se associar à autora para legitimar a cobrança, bem como se o requerido é ou não associado da associação requerente.

Definida a delimitação da lide, passo à análise da questão de fundo.

A respeito do tema em debate, há de se destacar, inicialmente, o julgamento do Superior Tribunal de Justiça – STJ no Tema Repetitivo 882, ocorrido em 2015, no qual firmou a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou a que elas não anuíram”.

Em informações complementares à Ementa, consta: “Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender”.

Posterior a este Julgamento, adveio a Lei nº. 13.465/17 que em seu artigo 36-A equiparou a associação de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis, abrindo-se, assim, a possibilidade de cotização das atividades desenvolvidas pelas associações entre os seus beneficiários, desde que haja previsão no ato constitutivo das organizações.

E, recentemente, o Supremo Tribunal Federal - STF certificou, em 07/05/2022, o trânsito em julgado, do acórdão de mérito da questão constitucional suscitada no Leading Case RE nº 695911 do respectivo Tema 492, cuja tese foi firmada nos seguintes termos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Assim, constato que o STF em sua R. decisão primando pelo direito de associação, estabeleceu que o proprietário não pode ser compelido a contribuir se, anteriormente à Lei nº 13.465/17, não aderiu à associação ou desassociou-se dela.

Ainda, em sua decisão, estabeleceu o STF duas premissas que importam na possibilidade de cobrança, a 1ª é que já possuindo o lote, o proprietário aderiu ao ato constitutivo da entidade equiparada a administrado de imóveis; ou na 2ª que tratando-se de novo proprietário, independentemente de anuir à cobrança, se o estatuto da associação estiver devidamente registrado no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.

Ressalvo posicionamento pessoal, no sentido que independente de se tratar de associação de moradores, condomínio de fato ou condomínio devidamente registrado, é dever de todos os proprietários de imóveis/lotes em condomínio, condomínio fechado/loteamento de acesso controlado, indistintamente, contribuir com as taxas de manutenção e conservação.

Até porque é inevitável o pagamento de contribuição relativa à administração por associação em razão dos serviços prestados, sob pena de enriquecimento ilícito e de óbice a boa convivência dos moradores, uma vez que todos se beneficiam destes serviços.

Ademais, em médio e longo prazo, a inadimplência, vai tornar inviável a manutenção do loteamento fechado em virtude dos altos custos para a conservação desses loteamentos, de modo que se tornarão bairros comuns, que não fora a opção pelos adquirentes dos imóveis ali situados.

Porém, como esta Magistrada está submetida ao sistema legal de precedentes obrigatórios, é dever funcional observá-los.

Desse modo, em atenção ao princípio da segurança jurídica e, como já dito, ressalvado o posicionamento pessoal, me manifesto pela aplicabilidade do entendimento firmado pela Suprema Corte no sentido que: ANTES DE 11 DE JULHO DE 2017, é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, salvo se houver Lei Municipal estabelecendo a obrigação do pagamento.

DEPOIS DE 11 DE JULHO DE 2017, é possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores de acesso controlado desde que: a) os que já possuíam lotes tenham aderido ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradora de imóvel; b) no caso dos novos adquirentes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente cartório de registro de imóveis.

Conclui-se, portanto, que, até o advento da Lei nº 13.465/2017, a cobrança de taxas associativas somente se admite de quem, de fato, anuiu com os valores, independentemente de qualquer marco temporal.

Assim, os proprietários de lotes, associados às associações de moradores, estão obrigados ao pagamento das taxas de manutenção e conservação de loteamentos, em razão de expressa adesão.

Já na situação dos proprietários de lotes, não associados às respetivas associações, estão obrigados ao pagamento das taxas de manutenção e conservação, a partir da edição da Lei 13.467 de 2017, com a adesão à associação e com a obrigação prevista no seu estatuto e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

No tocante aos novos adquirentes após a supracitada norma, estão obrigados, independentemente de adesão, desde que o ato constitutivo esteja devidamente registrado no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Delimitada a questão, passo à análise do caso em julgamento.

Não há nos autos provas de quanto ocorreu a aquisição do lote pelo réu.

De acordo com o entendimento firmado na Tese 492 do STF, é inconstitucional a cobrança das taxas de manutenção e conservação de loteamentos antes da referida Lei, ou seja, antes de 11 de julho de 2017, a não ser que o requerido tenha se associado à autora, é o que passo a analisar.

Não há no caderno processual prova de que o requerente tenha anuído com a associação autora.

A voluntariedade do pagamento de algumas cotas mensais não faz automaticamente o morador associado, visto que pelo entendimento do STF é necessária que o morador tenha aderido ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradora de imóvel; ou no caso dos novos adquirentes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente cartório de registro de imóveis.

Quanto a associação tácita, cabe aqui colacionar os fundamentos do voto do ilustre Ministro Marco Buzzi quando do julgamento do Recurso Especial nº. 1.280.871 – SP (2011/0189659-0): “E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da garantia fundamental e constitucional da liberdade de associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no julgamento do RE nº. 432.106/RJ, encontrando a matéria, inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI ,º. 745.831/SP, rel.

Min.

DIAS TOFOLLI, DJ 29/11/2011).

A associação de moradores é mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais.

Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Eg.

Segunda Seção têm sido uníssonas ao reiterar o posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp nº. 444.931/SP no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação (art. 5º inc.

XX, da CF/88).” Portanto, em detrimento ao princípio constitucional da liberdade associativa, não há que se cogitar a associação tácita, como pretende a demandante.

Ademais, defende a parte autora que quando a requerida assinou o contrato de compra e venda, teve ciência da obrigatoriedade quanto ao pagamento das taxas, pois prevê que o comprador está ciente que deveria observar rigorosamente as disposições das normas e procedimentos de entrada, circulação e conduta e regulamento geral de ocupação de uso.

Como mencionado, a autora não apresenta nenhum documento assinado pelo requerido que importe em ficha de filiação ou similar.

Logo, eventuais cobranças antes de 11 de julho de 2017, devem ser declaradas inconstitucionais.

Quanto as cobranças efetivadas depois de 11 de julho de 2017, quando fora editada a Lei 13.465/2017, poderão ser de fato cobradas do requerido NÃO ASSOCIADO se anuiu com a sua constituição, o que não é o caso, como já mencionado alhures.

Ocorre que, a prova dos autos milita no sentido da não adesão pelo requerido ao ato constitutivo da associação, ora autora, o que impossibilita que se reconheça o direito de cobrança de quaisquer taxas de manutenção do loteamento.

Ademais, o ato constitutivo da autora apesar de posterior à Lei nº 13.465/2017, não atende os requisitos impostos pela nova diretriz estabelecida pelo referido texto legal, bem como inobserva o Tema 492 do E.

Supremo Tribunal Federal, posto que encontra-se registrado no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, quando a norma e o STF determinam que o registro do Estatuto das associações de proprietários de loteamentos com controle de acesso, deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis, do respectivo município.

Portanto, o competente registro nos Cartórios de Registro de Imóveis, é requisito necessário, a fim de assegurar a publicidade dos termos dos estatutos de eventuais associações de moradores.

Vejamos: Tema 492 - Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.

Relator(a): MIN.

DIAS TOFFOLI Leading Case: RE 695911 Descrição: Agravo de instrumento interposto contra decisão que inadmitiu recurso extraordinário em que se discute, à luz dos artigos 5º, caput, II e XX, e 175, da Constituição Federal, a possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir taxas de manutenção e conservação de adquirente de imóvel a ela não associado, em face do princípio da liberdade de associação.

Tese: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. (grifo meu). "ASSOCIAÇÃO — COBRANÇA DE MENSALIDADES — REEXAME DO ARTIGO 1.040 II DO CPC — TEMA Nº 492 DO STF — INEXISTÊNCIA DE ANUÊNCIA OU REGISTRO DO CONTRATO PADRÃO NA MATRÍCULA — PAGAMENTO NÃO DEVIDO ANTES DA LEI Nº 13.465/17 — NOVEL JULGAMENTO ADEQUADO A POSICIONAMENTO DO C.

STF — AÇÃO IMPROCEDENTE — RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO — APELO DOS RÉUS PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 0117093-43.2007.8.26.0000; relator (a): Giffoni Ferreira; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André — 4ª.

Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2023; Data de Registro: 28/07/2023) AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO — COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO — CERCEAMENTO DE DEFESA.

Inocorrência — Correto o julgamento antecipado do pedido — Provas produzidas na instrução processual suficientes para formação da convicção judicial e deslinde da controvérsia – Preliminar afastada.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO — COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO — Consoante tese fixada no julgamento do tema 492 pelo C.

STF, a cobrança de taxa pelos serviços prestados por associação de moradores, antes da vigência da Lei nº 13.465/17, está autorizada na hipótese de efetiva adesão ou na presença de legislação municipal, e, após a vigência da citada lei, mediante adesão à associação ou, para novos compradores, caso haja registro do ato constitutivo da obrigação junto ao registro de imóvel — Hipótese em que a associação requerida abriu mão da cobrança de valores anteriores à Lei 13.465/17, pleiteando a manutenção da dívida em relação a débitos posteriores à vigência da supracitada legislação — Constatada a ausência de registro da obrigação junto ao oficio de imóveis competente, bem assim a natureza pessoal da obrigação, é descabida a imposição de dívida anterior à aquisição ao autor — Todavia, observando-se que ele estava ciente da obrigação ao tempo da aquisição e se declarou associado e responsável pelos débitos desde então, o decreto de inexigibilidade da dívida deve ser limitado à data da aquisição — Sentença parcialmente reformada — Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1001881-32.2021.8.26.0075; relator (a): Fernando Marcondes; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bertioga — 2ª Vara; Data do Julgamento: 25/07/2023; Data de Registro: 27/07/2023) Assim, é de rigor a improcedência do pedido inicial.

DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos autorais, com suporte no art. 487, I, do CPC.

E, em consequência, declaro extinto o processo, com suporte no art. 487, I, do CPC.

Deixo de condenar em custas e honorários advocatícios, visto que incabíveis nesta fase do procedimento (art. 55 da Lei 9.099/95).

Com fundamento no § 3º do artigo 1010 do CPC e Enunciado 168 do FONAJE, em eventual interposição de recurso inominado, certificada a tempestividade, intimem-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões, no prazo de 10 (dez) dias.

Decorrido o prazo assinalado, remetam-se os autos à Turma Recursal, para o juízo de admissibilidade; oportunidade em que também será analisado eventual pedido de gratuidade de justiça.

Decorrido o prazo in albis, intime-se a parte autora para requerer o que entender de direito, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de arquivamento.

P.

R.

I.

Submeto o presente projeto de sentença à homologação de juiz togado.

Guarapari/ES, 30 de janeiro de 2025.

GERLAINE FREIRE DE O.

NASCIMENTO Juíza Leiga SENTENÇA Homologo o projeto de sentença retro, nos termos do art. 40 da Lei 9099/95.

Guarapari/ES, 30 de janeiro de 2025.

OLINDA BARBOSA BASTOS PUPPIM JUÍZA DE DIREITO