TJES - 0014820-22.2020.8.08.0035

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492558 PROCESSO Nº 0014820-22.2020.8.08.0035 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) INTERESSADO: CARMEN LIVIA FARIA DA SILVA MARTINS INTERESSADO: ITABIRA STONES DO BRASIL MARMORES E GRANITOS LTDA, MARCELO ATHAYDE VELOSO GAZZONI, SADRAQUE RODRIGUES DE SOUZA Advogado do(a) INTERESSADO: ALEXANDRE DE OLIVEIRA CAVALCANTI - ES17548 SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA, com pedido liminar, ajuizada por CARMEM LÍVIA FARIA DA SILVA MARTINS em face de ITABIRA STONES MARMORES E GRANITOS, estando as partes qualificadas na inicial.

Narra a autora que as partes celebraram contrato de locação de imóvel residencial pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses, a partir de 15/10/2019, com término previsto para 15/10/2021, com aluguel mensal de R$ 1.100,00 (mil e cem reais), obrigando-se, ainda, a efetuar os pagamentos referentes às taxas condominiais, água, energia elétrica, taxas, tributos e outros encargos que viessem a incidir sobre o imóvel durante o período de uso.

Afirma que o réu deixou de arcar com o pagamento dos aluguéis, bem como com as cotas condominiais e demais acessórios desde fevereiro de 2020, de modo que encontra-se inadimplente no montante correspondente a R$ 31.382,40 (trinta e um mil, trezentos e oitenta e dois mil reais e quarenta centavos), já reduzido o valor pago a título de caução no valor de R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais).

Documentos que acompanham a inicial às fls. 20/87 do ID 25267473.

Despacho de fl. 89/89-v que determinou a retificação do valor da causa pela Secretaria e, após, a intimação da parte autora para que junte comprovante de recolhimento das custas processuais, com base no valor atualizado da causa, sob pena de cancelamento da distribuição.

Certidão de regularização de custas à fl. 90 adequando ao valor da causa.

Petição de fl. 92 apresentada pela parte autora, requerendo a juntada de guia das custas devidamente quitada, bem como informando que integra o polo passivo da demanda apenas a pessoa jurídica.

Despacho de fl. 98 determinando a juntada de petição protocolizada ainda não juntada aos autos.

Petição de fl. 99 apresentada pela parte autora, reiterando o pedido liminar e requerendo a juntada de nova multa de descumprimento por parte da requerida às fls. 100/101.

Despacho de fl. 103 determinando a intimação da autora para apresentar caução no valor de 03 (três) meses de aluguel.

Petição de fl. 105 apresentada pela parte autora, requerendo a juntada de comprovante de caução, reiterando o pedido liminar.

Decisão/Mandado de fl. 108/110 que deferiu o pedido liminar, determinando a citação e a intimação da parte ré para que desocupe voluntariamente o imóvel ou efetue o pagamento do débito atrasado.

Certidão de fl. 112 atestando a citação da requerida ITABIRA STONES MÁRMORES GRANITOS por meio de BERNARDO CARDOSO DE OLIVEIRA.

Petição de fl. 113 apresentada pela parte autora, na qual informa que a requerida não realizou o pagamento dos débitos inadimplidos, bem como que permanece no imóvel sem quitar sua dívida, razão pela qual requer seja expedido mandado de desocupação compulsória.

Petição de fl. 115 apresentada pela parte autora, reiterando a manifestação de fl. 113.

Certidão de fl. 118 na qual o Sr.

Oficial de Justiça responsável pela diligência informou que a requerida, após ciência do inteiro teor do mandado de fl. 108/110, desocupou o imóvel em 02/10/2021.

Despacho de ID 40781619 determinando a intimação da autora para ciência e manifestação dos atos processuais de fls. 118 e seguintes.

Petição de ID 43816651 apresentada pela parte autora, pugnando pela dilação do prazo para manifestar nos autos, tendo em vista que se encontra diligenciando para a localização de novos endereços da requerida.

Petição de ID 49587559 apresentada pela parte autora, pugnando pela decretação da revelia e julgamento antecipado da demanda.

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Passo ao julgamento da lide.

II.

FUNDAMENTAÇÃO II.I.

DA REVELIA Compulsando os autos, verifica-se que, embora a requerida tenha sido devidamente citada (fl. 118), deixou transcorrer o prazo sem apresentação de qualquer peça de defesa.

Assim, tendo em vista que, embora devidamente integrada ao polo passivo desta ação, a parte requerida permaneceu inerte, DECRETO a revelia desta, nos termos do artigo 344, do CPC/15, propagando-se todos os efeitos relativos ao instituto.

No entanto, é necessário esclarecer que a doutrina e jurisprudência convergem no sentido de que os efeitos da revelia não devem ser tidos como absolutos, de sorte que a parte autora deve produzir provas mínimas confirmativas do seu direito a fim de sustentar a procedência do pedido, segundo o livre convencimento motivado do julgador.

Passo, portanto, à análise do pleito autoral, nos moldes do art. 355, II, do CPC/2015.

II.II.

DO JULGAMENTO ANTECIPADO A presente demanda comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 355, incisos I e II, do CPC/15, haja vista que as questões controvertidas são unicamente de direito, não havendo necessidade de produção de outras provas além das documentais já constantes dos autos, bem como tendo em vista que se trata de demanda com réu revel.

Registra-se, ainda, que o julgamento antecipado do mérito não importa em cerceamento de defesa, pois o juiz, destinatário das provas, pode analisar as necessárias ao deslinde da demanda.

Diante disso, considero o feito pronto para julgamento.

II.III.

DO MÉRITO Consoante relatado, pretende a autora a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis e encargos de locação vencidos e vincendos no decurso da lide, com aplicação de multa e de juros contratualmente pactuados, bem como a declaração da rescisão contratual.

Pois bem.

Na hipótese dos autos, não obstante o efeito material da revelia, fato é que os documentos que instruem a inicial comprovam a relação jurídica tida entre as partes, porquanto demonstraram os fatos constitutivos de seu direito com a juntada do contrato de locação (fls. 23/29), das notificações extrajudiciais (fls. 30/31 e 32/33) e do cálculo das prestações em aberto (fls. 39/51).

Quanto à exigência de notificação extrajudicial, a jurisprudência consolidada entende sobre a desnecessidade de notificação extrajudicial para desocupação do imóvel, quando a ação de despejo tem como fundamento a falta de pagamento de aluguel, está em conformidade com o artigo 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), sendo caracterizada a mora pela falta de pagamento, tornando desnecessária a formalização de uma notificação prévia extrajudicial para a propositura da ação de despejo, vejamos: DIREITO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL CUMULADA COM COBRANÇA.

TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.

ORDEM LIMINAR DE DESPEJO.

PURGAÇÃO PARCIAL DA MORA.

NOTIFICAÇÃO PRÉVIA.

EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO.

IMPROVIMENTO DO RECURSO.

I.

CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em ação de despejo por inadimplemento cumulada com cobrança ajuizada pela locadora, deferiu tutela provisória para determinar o despejo do imóvel locado, concedendo prazo de 5 dias para desocupação voluntária e autorizando o despejo coercitivo após o aludido prazo.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar se houve purgação da mora por parte da locatária, mediante o depósito judicial dos aluguéis vencidos; (ii) avaliar a necessidade de notificação extrajudicial prévia para desocupação do imóvel; e (iii) examinar a exigibilidade de caução pela locadora para concessão da liminar de despejo.

III.

RAZÕES DE DECIDIR O depósito judicial realizado pela agravante não caracteriza a purgação da mora, pois cobre apenas seis meses de inadimplemento, enquanto a dívida, segundo a Requerente, totaliza 58 meses de aluguéis vencidos.

A jurisprudência atribui ao devedor o ônus de comprovar a quitação integral da dívida para se configurar a purgação da mora, o que não ocorreu no presente caso.

A notificação extrajudicial para desocupação do imóvel não é exigida quando a ação de despejo tem como fundamento a falta de pagamento de aluguel, conforme o art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, sendo a notificação obrigatória apenas em casos de denúncia vazia (despejo imotivado).

Quanto à ausência de caução de três meses de aluguel, exigida pelo art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, o entendimento jurisprudencial admite a flexibilização deste requisito quando a dívida locatícia acumulada ultrapassa consideravelmente o valor de três meses de aluguel.

IV.

DISPOSITIVO Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 6º, 23, I, 46, § 2º, 59, §1º, IX, e 62; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Agravo de Instrumento nº 5002402-72.2020.8.08.0000, Rel.

Des.

Walace Pandolpho Kiffer, 4ª Câmara Cível, j. 15/03/2021; TJES, Agravo de Instrumento nº 5004168-58.2023.8.08.0000, Rel.

Des.

José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 28/08/2023; TJES, Agravo de Instrumento nº 5002608-52.2021.8.08.0000, Rel.

Des.

Namyr Carlos de Souza Filho, Câmaras Cíveis Reunidas, j. 17/02/2022.

Em relações de locação, é sabido que a Lei 8.245/1991 estabelece, dentre outras, as seguintes obrigações ao locatário: Art. 23.

O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (...) VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; No contrato firmado entre as partes, especificamente, é possível vislumbrar que o locatário, ora réu, em contraprestação ao uso do bem imóvel, se obrigou a arcar com o valor mensal de R$ 1.100,00 (mil e cem reais), acrescidos das taxas legais e condominiais – estabelecidas na cláusula quinta do contrato, que atribui ao locatário a responsabilidade pelos encargos referentes ao consumo de força, luz, gás, condomínio, água e esgoto, bem como IPTU e demais tributos, tarifas e encargos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel locado (fl. 24).

Diante disso, discriminadas as obrigações do réu, ao observar o art. 9º da Lei 8.245/1991, verifica-se que, quando estas não forem observadas pelo locatário, ora réu, a locação pode ser desfeita.

In verbis: Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: (...) II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual.

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; Dessa forma, tendo em vista que o réu revel não se desincumbiu de demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, bem como o cálculo das prestações em aberto (fls. 39/51), mostra-se direito da requerente a rescisão contratual, haja vista que o atraso no pagamento do aluguel e demais encargos estipulados no prazo ajustado acarreta a rescisão do contrato firmado entre elas, conforme cláusula décima segunda do contrato (fl. 27).

Imperiosa, também, a condenação do réu ao pagamento dos valores devidos a título de aluguéis e encargos locatícios vencidos – que a época da propositura desta demanda totalizava R$ 31.382,40 (trinta e um mil, trezentos e oitenta e dois reais e quarenta centavos) - e vincendos, até a data da efetiva desocupação do imóvel, ocorrida em 02/10/2021.

Ao compulsar o contrato, vislumbro que as partes estipularam, no § 1º da cláusula quarta penal (fl. 24 do ID 25267473), que o atraso no pagamento enseja a incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês e multa moratória de 10% (dez por cento), havendo incidência, também, de correção monetária mensal, com base no índice IGP-M, ficando sujeito, ainda, a responder pela verba honorária de advogado que a administradora constituir para a cobrança, ficando desde logo fixada no percentual de 10% (dez por cento) e, em caso da cobrança ser realizada judicialmente, fixada o percentual dos honorários em 20% (vinte por cento) sobre o total devido.

Sobre o tema, cabe pontuar que, em regra, a jurisprudência entende pelo acolhimento dos percentuais livremente estipulados pelas partes.

Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. (...) III.V.

Em se tratando de Contrato Locatício, o índice aplicável aos juros e correção monetária deve guardar estrita correlação com aqueles pactuados livremente, sendo que, no caso vertente, o Contrato de Locação de fls. 24/27, em sua Cláusula 3ª, § 3°, estabeleceu, expressamente, que caso o aluguel não venha a ser pago até o dia estipulado, ficará configurada a mora e o mesmo será acrescido de multa moratória de 10% (dez por cento), juros de mora de 1% (um por cento) ao mês , e atualização pelo IPC (FGV) independente de qualquer aviso ou notificação.

IV.

Recurso conhecido e parcialmente provido. (...) (TJES, Classe: Apelação, 024140335373, Relator : NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/06/2018, Data da Publicação no Diário: 05/07/2018).

Ademais, no que tange à multa prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA (fl. 27), que impõe à parte infratora, em caso de violação das cláusulas contratuais que ensejam a rescisão do contrato e o consequente despejo, o pagamento de montante equivalente a 03 (três) meses do aluguel vigente à época da infração, entendo que sua aplicação deve ser analisada com cautela.

Isso porque a incidência simultânea com a penalidade imposta na 14ª cláusula penal (fls. 26/27), ao estipular uma pena punitiva de 06 (seis) meses de aluguel em garantia do cumprimento do contrato, pode ensejar questionamento quanto à sua proporcionalidade, à luz do artigo 412 do Código Civil.

Vejamos o disposto na 14ª cláusula penal: “14º CLÁUSULA PENAL – Nos termos do artigo 411 do Novo Código Civil Brasileiro, para garantia do cumprimento de todas as cláusulas deste contrato, os contratantes, de comum acordo, estipulam a pena punitiva, não compensatória de igual valor a 6 (seis) meses de aluguéis vigentes a época da infração, acrescida de juro de 1% ao mês, correção monetária, custas processuais, honorários advocatícios na base de 20% sobre o valor da causa, sem prejuízo das perdas e danos, caso o prejudicado tenha que ajuizar a competente ação para receber o valor da multa estipulada, na hipótese de ocorrer a violação de qualquer uma das cláusulas deste instrumento, em especial, na ocorrência de cobrança judicial de aluguéis e/ou acessórios da locação, cuja redação, os locatários confessam haver analisado e achado conforme, pelo que se obriga a respeitá-las nos termos em que estão redigidas, estipulado ainda que a cobrança da multa, não havendo solução amigável, será via executiva.” Nesse sentido, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a cumulação de penalidades contratuais somente é admissível quando os fatos geradores forem distintos.

No caso dos autos, tanto a multa prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA, correspondente a 03 (três) meses de aluguel, quanto a penalidade estipulada na 14ª CLÁUSULA PENAL, equivalente a 06 (seis) meses de aluguel, decorrem do mesmo fato gerador: o descumprimento das obrigações contratuais pelo locatário.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

LOCAÇÃO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

MULTA POR DESCUMPRIMENTO DA LOCAÇÃO .

PRELIMINAR.

CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES AFASTADA.

MULTA MORATÓRIA .

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO.

A cumulação das penalidades somente se mostra possível quando os fatos geradores forem diversos.

A multa moratória e a multa por descumprimento contratual (três meses de aluguéis) estão atreladas ao mesmo fato gerador - o inadimplemento dos aluguéis.

PRELIMINAR REJEITADA .

APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE (TJ-RS - AC: *00.***.*67-12 RS, Relator.: Ana Beatriz Iser, Data de Julgamento: 13/03/2019, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 26/03/2019) – Grifo nosso.

Dessa forma, a aplicação simultânea de ambas as penalidades configuraria bis in idem, em afronta ao princípio da proporcionalidade e ao artigo 412 do Código Civil, devendo prevalecer aquela que melhor se adequar à natureza da infração e aos limites legais estabelecidos, qual seja, a penalidade prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA, correspondente à multa por violação às cláusulas do contrato, equivalente a 03 (três) meses de aluguel, vigentes à época de cada infração III.

CONCLUSÃO Frente ao exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para DECLARAR a rescisão contratual, CONFIRMAR a medida liminar e CONDENAR o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e vincendos até a efetiva desocupação dos imóveis, com juros de 1% (um por cento) e multa moratória de 10% (dez por cento) ao mês, a partir de cada vencimento e multa por violação às cláusulas do contrato, equivalente a 03 (três) meses de aluguel, vigentes à época de cada infração.

Considerando que os autores decaíram minimamente de seus pedidos, CONDENO o réu ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios fixados 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Com o trânsito em julgado, EXPEÇA-SE, ainda, o competente alvará para levantamento dos valores depositados a título de caução na conta judicial vinculada aos autos, em favor dos autores, por meio de seus patronos constituídos, ressalvando-se que a medida resta autorizada desde que os advogados possuam poderes para tanto nos autos.

P.R.I.

No caso de interposição de recurso de apelação, CERTIFIQUE-SE DA TEMPESTIVIDADE, e após, intime-se o apelado para caso queira, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias.

Se o apelado interpuser adesivamente, intime-se o apelante para apresentar contrarrazões.

Ao final, remetam-se os autos ao Eg.

TJES, independente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, § 3º do CPC.

Após o trânsito em julgado, calculadas eventuais custas remanescentes, intime-se ré para pagamento e, no caso de inércia, proceda-se à inscrição online junto à SEFAZ/ES, em observância aos artigos 296 e 297, do Código de Normas, da Corregedoria Geral de Justiça/ES.

Após, nada mais sendo requerido, ARQUIVEM-SE os autos com as devidas baixas.

VILA VELHA-ES, 9 de maio de 2025.

Juiz(a) de Direito