TJES - 5012898-74.2024.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 5012898-74.2024.8.08.0048 DESPEJO (92) REQUERENTE: JKS PARTICIPACOES S/A REQUERIDO: PAGIO TRANSPORTES EIRELI Advogado do(a) REQUERENTE: EDUARDO XIBLE SALLES RAMOS - ES11520 Advogado do(a) REQUERIDO: GUILHERME FONSECA ALMEIDA - ES17058 DECISÃO RELATÓRIO.

Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis e Acessórios de Locação, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por JKS PARTICIPACOES S/A em face de PAGIO TRANSPORTES EIRELI, ambos qualificados nos autos.

A Requerente narra que, em 20 de agosto de 2021, celebrou com a Requerida um contrato de locação de imóvel não residencial situado na Rua Comendador Alcides Simão Helou, S/N, ENGL LTS 06, 07 e 08, Civit II, Serra/ES.

O prazo da locação foi estipulado em 59 meses, com início em 01/09/2021 e término em 31/07/2026.

O valor do aluguel mensal inicial foi fixado em R$ 18.000,00 (dezoito mil reais).

Aduz a Autora que a Requerida, além da obrigação de pagar os alugueres, comprometeu-se a realizar benfeitorias no imóvel, listadas na cláusula 3ª do contrato, as quais incluíam a construção de banheiros, a complementação da cobertura do galpão, o fechamento da lateral e de um vão, e a execução do piso de concreto.

Em contrapartida, a locadora concederia um desconto de 20% (vinte por cento) no valor mensal do aluguel até que se atingisse o valor das benfeitorias.

Sustenta, contudo, o descumprimento de diversas obrigações contratuais por parte da Requerida.

Alega que a locatária não realizou todas as benfeitorias estipuladas, deixando de executar obras como a complementação da cobertura, o fechamento da lateral e do vão, e o piso de concreto.

Afirma, ainda, que a Requerida nunca efetuou o pagamento do Imposto Predial Urbano (IPTU), obrigação que lhe era imposta pela cláusula 3ª, parágrafo 7º, do contrato, o que resultou na inscrição de débitos em dívida ativa.

Acrescenta que, a partir de junho de 2023, a Requerida passou a efetuar os pagamentos dos aluguéis com atraso ou em valores inferiores ao devido.

A inadimplência total ocorreu nos meses de março e abril de 2024.

Diante do inadimplemento, a Requerente notificou extrajudicialmente a Requerida em 17 de abril de 2024, informando o débito existente, que àquela altura somava R$ 70.497,97 (setenta mil, quatrocentos e noventa e sete reais e noventa e sete centavos), e requerendo a desocupação do imóvel.

O valor total do débito, na data de ajuizamento da ação, conforme planilha apresentada pela Autora, alcançava R$ 125.111,63 (cento e vinte e cinco mil, cento e onze reais e sessenta e três centavos), já incluídos a multa de mora, os honorários advocatícios, o IPTU em atraso e a multa por quebra contratual, e deduzido o valor pago a título de caução.

A liminar de despejo foi deferida, consoante decisão de ID 43126938, e o mandado de citação e intimação foi cumprido, com a entrega das chaves do imóvel em 28 de junho de 2024, conforme termo de ID 45758930.

Em sua contestação (ID 46721262), a Requerida alega que as obras eram facultativas e que as benfeitorias realizadas valorizaram o imóvel.

Sustenta ter despendido o valor de R$ 145.668,00 (cento e quarenta e cinco mil, seiscentos e sessenta e oito reais) com as benfeitorias e que, após os descontos nos aluguéis, ainda lhe resta um saldo a ser compensado.

Argumenta que o imóvel já possuía débitos de IPTU quando da celebração do contrato, de responsabilidade da Autora, e que a cobrança da multa contratual de três aluguéis é abusiva, devendo, subsidiariamente, ser reduzida de forma proporcional.

Afirma ter acordado verbalmente com a Requerente a prorrogação do vencimento dos aluguéis para o dia 15 (quinze) de cada mês e impugna os cálculos apresentados na inicial, especialmente quanto aos honorários e à atualização monetária.

Por fim, requer a devida atualização do valor da caução.

A Requerente apresentou réplica (ID 52235172), na qual refuta as alegações da Requerida e reitera os pedidos formulados na inicial.

Eis o RELATO do necessário, com base no qual DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO.

Em não se observando a ocorrência de quaisquer das hipóteses de extinção prematura do feito (art. 354 do CPC), segundo uma superficial análise deste Juízo acerca dos elementos dos autos – ou seja, independentemente de alegação específica das partes em suas peças – ou de outras que justifiquem o julgamento antecipado parcial ou total do mérito (arts. 355 e 356 do CPC), passo, a partir deste ponto, ao saneamento e à organização do processo, o que faço com espeque no estabelecido no art. 357 do digesto processual, dispensando a realização de audiência voltada a esse fim por entender que não apresenta a causa maior complexidade (art. 357, §3º, do CPC).

DA FIXAÇÃO DO OBJETO DE CONTROVÉRSIA.

Inexistem outras questões preliminares ou mesmo prejudiciais a serem analisadas, não havendo nulidades insanáveis que se observe no processar do feito, tampouco situações pendentes que estejam a reclamar prévio exame (art. 357, inciso I, do CPC), pelo que procedo, a partir deste ponto, à delimitação das questões de fato sobre as quais recairão a atividade probatória, assim como o faço em relação às de direito que se afiguram como relevantes para a posterior decisão de mérito (art. 357, incisos II e IV, do CPC), FIXANDO-AS, pois, como sendo: a) A natureza da cláusula contratual referente às benfeitorias, para aferir se se tratava de obrigação ou faculdade da Requerida; b) A verificação do exato montante despendido pela Requerida com as benfeitorias e o valor total dos descontos concedidos pela Requerente, a fim de apurar a existência de eventual saldo credor ou devedor; c) A responsabilidade pelo pagamento integral dos débitos de IPTU, inclusive os preexistentes ao contrato de locação; d) A ocorrência e a extensão do inadimplemento contratual pela Requerida, no que tange à pontualidade e integralidade do pagamento dos aluguéis e demais encargos; e) A existência e validade de eventual acordo verbal para a alteração da data de vencimento dos aluguéis; f) A legalidade e a proporcionalidade da multa por rescisão contratual prevista na Cláusula 7ª, considerando os termos do contrato e a legislação vigente; g) A correta apuração do valor do débito locatício, abrangendo a incidência de multa, juros e honorários advocatícios contratuais; h) O cálculo da correção monetária aplicável ao valor da caução.

DAS PROVAS DE ADMISSÍVEL PRODUÇÃO.

No tocante aos meios de prova admitidos na hipótese, vejo que admite-se como pertinente à comprovação do arguido, seja em relação ao que consta da inicial ou da peça de contestação, a produção das provas documental, já acostada aos autos, admitindo-se a juntada de documentos novos, na forma do art. 435 do CPC, e oral, consistente somente na oitiva de testemunhas, cuja pertinência e necessidade serão aferidas oportunamente, se devidamente requeridas de forma fundamentada.

Dispensa-se a realização de inspeção judicial, mormente quando não há avaliação in loco de quaisquer situações ou coisas que se faça necessária na hipótese.

Outrossim, afigura-se desnecessária, por ora, a produção de prova pericial contábil e produção de prova oral por depoimento pessoal das partes, uma vez que a apuração dos valores controvertidos pode ser alcançada por meio de cálculos aritméticos e porquanto pouco ou nada acrescentaria ao deslinde do feito.

DA DEFINIÇÃO DA CARGA PROBATÓRIA.

No que tange à definição quanto à distribuição dos ônus na produção das provas em alusão (art. 357, inciso III, do CPC), de se consignar que, ao caso submetido a exame, não há regramento especial que tenha sido invocado ou que de plano entenda este órgão julgador como aplicável, tampouco peculiaridades que, prima facie, justifiquem a atribuição específica de que venha uma ou outra parte a demonstrar algo diverso daquilo que por si vem sendo arguido nas respectivas oportunidades que lhes fora dada para falar nos autos, isto é, não se justifica a distribuição dos ônus probatórios de modo distinto do estabelecido no art. 373 do CPC, pelo que, a meu ver, incidirá aqui a regra de que a cada parte incumbirá a demonstração relacionada àquilo que aduz – fatos constitutivos do direito invocado, pela parte Autora, e eventuais fatos que se revelem como impeditivos, modificativos ou extintivos em relação aos primeiros, pela parte Demandada –, afastando-se a previsão que segue em sentido contrário estabelecida nos §§1º a 4º do dispositivo legal em comento.

DAS DETERMINAÇÕES A SEREM CUMPRIDAS.

Intimem-se todos para ciência da presente, bem como para, no prazo comum de 05 (cinco) dias, se manifestarem, em querendo, acerca do ora decidido, trazendo ao feito eventuais pedidos de esclarecimentos ou de ajustes, a teor do que prevê o art. 357, §1º, do CPC, ficando então cientificadas de que o silêncio em relação ao deliberado fará com que se torne estável a decisão ora proferida.

No prazo de que dispuserem para se manifestar, deverão as partes informar, ainda, se pretendem produzir outras provas dentre as aqui consideradas admissíveis, especificando-as, em caso positivo, sob pena de indeferimento e/ou preclusão.

Diligencie-se.

SERRA-ES, 15 de julho de 2025.

LEONARDO MANNARINO TEIXEIRA LOPES Juiz de Direito