TJES - 0000663-05.2020.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574823 PROCESSO Nº 0000663-05.2020.8.08.0048 EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: DIVERLAV CORP PRODUTOS DE LIMPEZA LTDA EMBARGADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA DA MATA Advogado do(a) EMBARGANTE: VANESSA CRISTINA GIMENES FARIA E SILVA - SP167940 Advogado do(a) EMBARGADO: HEITOR SERGIO DIAS BROSEGUINI - ES19354 SENTENÇA Trata-se de EMBARGOS À EXECUÇÃO proposta por DIVERLAV CORP PRODUTOS DE LIMPEZA LTDA em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PARQUE RESIDENCIAL VILA DA MATA, ambos devidamente qualificados à exordial.

Aduz a embargante em breve síntese, que a cobrança da cota condominial vencida em 10 de dezembro de 2015 é indevida, pois arrematou o imóvel em leilão apenas em 17 de dezembro de 2015, sustentando que a responsabilidade somente se inicia com a efetiva posse do bem.

Sustenta, ademais, a inexigibilidade de juros, multa e correção monetária sobre as demais taxas, atribuindo o inadimplemento à antiga administradora do condomínio, que não lhe enviava os boletos para pagamento, apesar de inúmeras solicitações Requer, ao final, o recebimento dos embargos com efeito suspensivo e sua total procedência para declarar devido apenas o valor de R$ 2.992,00 (dois mil, novecentos e noventa e dois reais).

Devidamente intimado, o embargado apresentou impugnação às fls. 65 defendendo a legalidade da cobrança.

Sustenta que a dívida condominial possui natureza propter rem, ou seja, acompanha o imóvel, sendo o adquirente responsável pelos débitos do alienante, inclusive os anteriores à sua aquisição, conforme o art. 1.345 do Código Civil.

Refuta a alegação de culpa pelo inadimplemento, afirmando que o embargante tinha ciência de seus débitos e que a alegação de não recebimento de boletos não o exime da responsabilidade.

Ao final, pugna pela improcedência dos embargos e pelo prosseguimento da execução pelo valor atualizado. É o relatório.

Decido.

DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL É sabido, na atualidade, que os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade são atributos do título a ser executado, conforme prevê o caput do art. 586 do Código de Processo Civil.

Sobre o tema, ensina Ernane Fidélis dos Santos: "A liquidez existe quando o objeto do título está devidamente determinado. (...) O título executivo deve também ser certo.

Certeza não quanto ao direito, mas quanto a ele próprio, de maneira tal que não deixe dúvida, pelo menos aparentemente, de obrigação que deva ser cumprida, pelo que se revela em sua realidade formal. (...) A exigibilidade ocorre a partir do momento em que o cumprimento da obrigação, prevista no título, pode ser exigível." (Manual de Direito Processual Civil, Vol. 2, São Paulo, Saraiva, 1996, 4ª ed., fls. 07/08).

Também Luiz Guilherme Marinoni e Daniel Mitidiero: "A execução forçada para cobrança de quantia deve ter amparo em título executivo que reflita obrigação certa, líquida e exigível (arts. 580 e 586, CPC).

Ausente qualquer dessas qualidades à obrigação, a execução é nula (art. 618, I, CPC)”. (Código de Processo Civil, São Paulo, RT, 213, 5ª ed., f. 590).

O título executivo, logicamente, se subsume na representação documental típica de crédito líquido, certo e exigível.

Em outras palavras, consiste o título numa mera "materialização", pela via documental, de um crédito, materialização esta que desempenha uma dupla função: permitir instaurar o processo executivo e fixar os limites subjetivo (a quem diz respeito a execução) e objetivo (qual o direito a ser satisfeito) da atuação do juiz na prestação de tutela jurisdicional.

Em linhas gerais, o título executivo o crédito deve vir representado de tal forma que daí resulte sua liquidez, certeza e exigibilidade.

Percuciente ainda, é a lição de Humberto Theodoro Júnior: "[...] ocorre a certeza em torno de um crédito quando, em face do título, não há controvérsia sobre a sua existência; a liquidez, quando é determinada a importância da prestação (quantum); e a exigibilidade, quando o seu pagamento não depende de termo ou condição, nem está sujeito a outras limitações" (Curso de Direito Processual Civil, Forense, 40ª ed., vol.

II, pág. 151).

Como se vê, outrossim, que a um título seja atribuído, por lei, força executiva, não poderá ele ser reclamado em execução se lhe faltarem os mencionados requisitos legais, a serem apurados em cada caso.

A controvérsia dos autos diz respeito ao direito pretendido pela parte embargante de ver reconhecido o excesso de execução, com a exclusão de cota condominial e dos encargos de mora, em contrapartida ao direito revidado pela parte embargada/exequente de receber a integralidade do débito condominial, incluindo a referida cota e os acréscimos legais e convencionais.

A embargante invoca a tese, de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais se inicia com a imissão na posse, que se dá com a entrega das chaves.

Argumenta que, como arrematou o imóvel em 17 de dezembro de 2015, não seria responsável pelo débito vencido em 10 de dezembro do mesmo ano.

Não se trata de aquisição de imóvel novo, mas de arrematação em leilão público de uma unidade já existente e com débitos condominiais pretéritos.

Para esta situação, o ordenamento jurídico pátrio possui regra específica e de caráter cogente, que se sobrepõe à tese geral da posse.

Trata-se do disposto no artigo 1.345 do Código Civil: Art. 1.345.

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

A natureza da obrigação condominial é propter rem.

Portanto, ao adquirir o imóvel em leilão, a embargante assumiu a posição de proprietária, e com ela, a responsabilidade por todos os ônus que sobre o bem recaíam, inclusive as dívidas condominiais anteriores à data da arrematação.

A tese da posse, válida em seu contexto de origem, não tem o condão de afastar a regra expressa do artigo 1.345/CC, que rege especificamente a situação da adquirente.

O STJ assim já se posicionou: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73).

AÇÃO DE COBRANÇA.

COTAS CONDOMINIAIS.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA.

INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS.

CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO.

RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.

SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO.

CABIMENTO. (...) 6.

Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante. (...) (REsp n. 1.817.419/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 10/9/2019, DJe de 19/9/2019.) PROCESSO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC NÃO CONFIGURADA.

NECESSÁRIA PREVISÃO DO DÉBITO CONDOMINIAL NO EDITAL DA HASTA PÚBLICA.

ADJUDICAÇÃO E ARREMATAÇÃO.

INSTITUTOS COM CARACTERÍSTICAS DIVERSAS. (...) 2.

A jurisprudência consolidada desta Corte Superior estabelece que, diante da ausência de previsão no edital da hasta pública acerca de débitos condominiais anteriores à praça, não haverá a responsabilização do arrematante pelo pagamento da dívida, a qual deverá ser quitada com o valor obtido na alienação judicial. (...) 6.

Recurso especial não provido.(REsp n. 1.186.373/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/3/2015, DJe de 14/4/2015.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ.1.

A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos. (...) (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.673.277/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, j. em 9/12/2019, DJe de 12/12/2019).

A Jurisprudência também segue tal posicionamento, in verbis: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

PRELIMINAR - IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO - VÍCIO SANADO.

PRELIMINAR - INÉPCIA DA INICIAL - NÃO CONSTATAÇAO.

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO.

BEM IMÓVEL ARREMATADO - EDITAL - AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO SOBRE DÍVIDA EM ABERTO - RESPONSABILIZAÇÃO DO ARREMATANTE PELAS DÍVIDAS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE.

O entendimento do STJ é de que a dívida com a taxa condominial se trata de uma obrigação propter rem, de modo que o arrematante do imóvel em hasta pública só não será responsabilizado pela dívida anterior à arrematação se o edital for omisso em relação aos referidos débitos. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.062580-0/003, Relator(a): Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/05/2025, publicação da súmula em 16/05/2025) EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA - NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS - RECURSO DESPROVIDO. - As obrigações condominiais têm natureza propter rem, sendo, portanto, de responsabilidade do proprietário do imóvel, que por elas responde a qualquer título, ou daquele que efetivamente o ocupa. - "O arrematante de imóvel em condomínio é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação". (TJMG - Apelação Cível 1.0024.10.149358-3/001, Relator(a): Des.(a) Edison Feital Leite , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/11/2015, publicação da súmula em 20/11/2015) Outrossim, a eventual falha no envio do boleto - o que não restou cabalmente comprovado pela embargante - não exime o devedor de sua obrigação.

Ademais, a cobrança dos referidos encargos encontra amparo tanto na legislação (art. 1.336, § 1º, do Código Civil) quanto na Convenção do Condomínio, que, conforme apontado pelo embargado, prevê expressamente a incidência de multa e juros sobre as contribuições em atraso.

Art. 1.336.

São deveres do condômino: § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

Desta forma, sendo a dívida existente e não havendo causa para a exclusão da mora, a cobrança dos consectários legais e convencionais é medida que se impõe.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os embargos à execução opostos por DIVERLAV CORP PRODUTOS DE LIMPEZA LTDA em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PARQUE RESIDENCIAL VILA DA MATA, e, por conseguinte, MANTENHO a execução em todos os seus termos, com fulcro no artigo 487, I, do Código de Processo Civil.

Condeno a embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

As partes são advertidas de que a interposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente possibilitará eventual imposição da multa prevista pelo art. 1.026, § 2º, do CPC.

Sendo interposto recurso de apelação, INTIME-SE a parte contrária, por meio de seu advogado, para oferecer resposta, no prazo de 15 dias, uma vez que não há mais juízo de admissibilidade a ser exercido por este Juízo (art. 1.010, do CPC), razão pela qual é desnecessária conclusão.

A seguir, proceda-se à remessa do feito para o e.

Tribunal de Justiça do Espírito Santo, para apreciação do recurso de apelação.

Com o trânsito em julgado, certifique-se, trasladando-se cópia deste comando sentencial para os autos da execução em apenso.

Por fim, desapense-se e arquive-se.

SERRA-ES, data registrada automaticamente pelo sistema.

DEJAIRO XAVIER CORDEIRO Juiz(a) de Direito