TJES - 5008411-45.2024.8.08.0021

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5008411-45.2024.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO IASMIN REQUERIDO: REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: ERICA SARMENTO VALE - ES17479 Advogados do(a) REQUERIDO: SABRINA BORNACKI SALIM MURTA - ES9858, THIAGO GOBBI SERQUEIRA - ES12357 - DESPACHO - Designo audiência de conciliação para o dia 05 de setembro de 2025, às 16h00, a realizar-se na forma virtual, por intermédio da Plataforma MOL.

Para viabilizar a realização do ato, as partes deverão protocolizar nos autos, com antecedência mínima de 05 (cinco) dias, os dados dos participantes da audiência (nome completo, e-mail e número de WhatsApp), para fins de cadastro na referida plataforma.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Guarapari/ES, data registrada no sistema.

GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5008411-45.2024.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO IASMIN REQUERIDO: REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: ERICA SARMENTO VALE - ES17479 Advogados do(a) REQUERIDO: SABRINA BORNACKI SALIM MURTA - ES9858, THIAGO GOBBI SERQUEIRA - ES12357 - DECISÃO - Cuida-se de ação de obrigação de fazer ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO IASMIN em face de REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., sob a alegação de vícios estruturais graves no edifício homônimo, cuja edificação e entrega se deram por intermédio da requerida.

Segundo a inicial, a parte autora narra que a obra fora concluída em maio de 2012, tendo sido o condomínio regularmente instituído em 05/06/2012.

Aponta que, desde a entrega das unidades autônomas, a construtora omitiu-se no cumprimento de obrigações legais, omitindo-se também quanto à entrega de documentos essenciais, tais como projetos estruturais, manuais do proprietário, laudos de estanqueidade e demais registros técnicos da construção.

Sustenta a existência de anomalias construtivas ocultas, verificadas apenas após a contratação de empresa especializada, Ceotto Engenharia, que elaborou laudo técnico apontando vícios estruturais comprometedores da habitabilidade, solidez e segurança da edificação, muitos dos quais classificados com grau de prioridade “alto”.

Dentre os vícios relatados, constam trincas estruturais, oxidação de ferragens, ausência de ventilação em áreas técnicas, infiltrações diversas, ausência de elementos de segurança obrigatórios (como sistema de ancoragem, guarda-corpos e visitas de inspeção), bem como inconformidades normativas nos sistemas elétrico, hidro sanitário, de gás e de impermeabilização.

No bojo da peça exordial, requereu, liminarmente, a imposição de obrigação de fazer à parte requerida, consistente na execução imediata das obras de reparação dos vícios estruturais, bem como a apresentação de documentação técnica (licença de obras, ARTs, projetos executivos e plano de ação com cronograma), sob pena de multa diária (ID 49717357).

Colacionou os seguintes documentos: laudo técnico (ID 49717368) e relatórios fotográficos (IDs 49717374 a 49717382), além de documentos comprobatórios da representação do condomínio e convenção condominial (IDs 49717359 a 49717365).

Em 09/09/2024, foi proferida decisão interlocutória, postergando a análise do pedido liminar para momento posterior a citação da requerida, e ordenando a citação da parte ré (ID 50353080).

A requerida apresentou contestação, no ID 52767297, arguindo, preliminarmente, a inexistência de vícios ocultos, a decadência e prescrição das pretensões autorais, além da ausência de nexo causal.

No mérito, defendeu que todos os documentos técnicos foram regularmente entregues, que os vícios apontados decorreriam da má conservação do imóvel por parte do condomínio e que os documentos apontados como falsos foram expedidos pela municipalidade.

Juntou documentação de suporte, como projetos técnicos, ARTs, manual do proprietário e cópia integral de processo judicial anterior (IDs 52769153 a 52769169).

Instada a se manifestar, a parte autora apresentou réplica, reiterando os termos da inicial e rebatendo os argumentos defensivos (ID 55547724).

No ID 55787489, proferida decisão indeferindo o pedido de inversão do ônus da prova e rejeitando o pedido de tramitação dos autos sob segredo de justiça.

Posteriormente, as partes manifestaram-se sobre as provas (IDs 57019334 e 62859843), tendo o autor, na sequência, desistido da produção de prova pericial judicial, requerendo a utilização de laudo emprestado (ID 62909673).

Foram juntadas diversas manifestações e documentos técnicos supervenientes, como pareceres complementares, vídeos e relatórios fotográficos indicando iminência de colapso estrutural (IDs 62909675 a 62909693). É o relatório, em síntese.

Decido.

A controvérsia a ser dirimida, de início, nesta fase processual cinge-se à análise da ocorrência de decadência ou prescrição do direito de ação do condomínio autor.

A requerida defende que, transcorridos mais de doze anos desde a entrega do imóvel, qualquer pretensão de reparação de vícios estaria extinta pelo tempo.

A parte autora, por sua vez, sustenta que os vícios são ocultos e que o prazo para reclamar só se iniciou com a sua efetiva constatação, por meio de laudo técnico.

A solução da lide exige uma análise aprofundada da natureza da relação jurídica entre as partes, da distinção entre os institutos da decadência e da prescrição, da interpretação conferida pela jurisprudência pátria aos prazos previstos no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor, e, por fim, da definição do termo inicial para a contagem de tais prazos.

I.

Da relação de consumo e da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

O primeiro e fundamental passo para a correta delimitação do regime jurídico aplicável é o reconhecimento da natureza consumerista da relação jurídica subjacente.

A ré, Real Empreendimentos LTDA., na qualidade de construtora e incorporadora, enquadra-se perfeitamente no conceito de fornecedora, nos termos do art. 3º do Código de Defesa do Consumidor, pois desenvolve atividade de construção e comercialização de produtos (unidades imobiliárias) no mercado de consumo.

Os adquirentes originais das unidades autônomas, por sua vez, figuram como destinatários finais do produto, caracterizando-se como consumidores.

Ademais, o condomínio, embora seja um ente despersonalizado, possui legitimidade para atuar em juízo na defesa dos interesses coletivos dos condôminos (consumidores), pleiteando a reparação de vícios construtivos nas áreas comuns.

O reconhecimento da relação de consumo não implica, contudo, o afastamento automático das normas do Código Civil.

Ao revés, inaugura o que a doutrina moderna denomina "diálogo das fontes".

Este princípio hermenêutico permite a aplicação simultânea e coordenada de diferentes diplomas legais, buscando sempre a interpretação que se mostre mais favorável ao consumidor, sendo, assim, de vital importância para a análise dos prazos prescricionais.

II.

Da prejudicial de mérito: Decadência.

A requerida argui, primeiramente, a ocorrência de decadência.

Contudo, tal alegação parte, a meu ver, de premissa jurídica equivocada.

Cediço é que os institutos da prescrição e da decadência possuem campos de incidência distintos.

A decadência atinge o direito potestativo (de exigir a substituição do produto, a restituição da quantia paga ou o abatimento do preço), enquanto a prescrição extingue a pretensão de exigir em juízo uma prestação devida.

No âmbito dos vícios construtivos, os prazos decadenciais dos artigos 26 do CDC (90 dias) e 618, parágrafo único, do Código Civil (180 dias) aplicam-se ao exercício de direitos potestativos, como a redibição do contrato ou o abatimento do preço.

Ocorre que a pretensão formulada pelo autor, Condomínio do Edifício Iasmin, não possui natureza potestativa.

A sua pretensão é de natureza condenatória: busca-se compelir a construtora a cumprir sua obrigação de entregar a obra em perfeitas condições, o que se traduz em um pedido de reparação dos danos materiais na forma de uma obrigação de fazer.

Trata-se, em essência, de uma pretensão indenizatória in natura.

No particular, a jurisprudência do STJ é clara ao diferenciar as pretensões, afirmando que o prazo decadencial não se confunde com o prazo prescricional a que se sujeita a pretensão de indenização.

Nesse sentido: “O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal, não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização por perdas e danos” (STJ, REsp 1.819.058/SP, relª Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 05/12/2019).

O Tribunal de Justiça de São Paulo segue a mesma linha: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de obrigação de fazer decorrente de vícios construtivos - Sentença de procedência - Inconformismo do requerido - Prejudicial de decadência e prescrição - Rejeitada - Decurso do prazo prescricional de 10 anos não exaurido - Relação consumerista - Responsabilidade civil contratual - Laudo pericial que bem analisou a questão atinente aos vícios - Conduta ilícita e responsabilidade constatada - Danos materiais decorrentes de vícios construtivos, que não se confundem com falta de manutenção - Juntada intempestiva do projeto executivo - Documento que não pode ser reputado como novo - Preclusão - Sentença mantida - Apelo desprovido. (TJSP, Apelação Cível n. 1033205-87.2023.8.26.0554, rel.

Galdino Toledo Júnior, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 18/07/2025, Data de Registro: 18/07/2025).

Portanto, sendo a demanda de natureza condenatória e indenizatória, não se sujeita aos prazos decadenciais.

Rejeito, pois, a alegação de decadência.

III.

Da prejudicial de mérito: Prescrição.

Superada a questão da decadência, a definição do prazo prescricional aplicável e de seu termo inicial é o cerne da controvérsia. É consabido que a entrega de edificação com vícios construtivos que comprometem a sua solidez, segurança ou habitabilidade configura inadimplemento contratual qualificado, haja vista a inobservância do dever de prestar a obrigação principal em sua inteireza.

Tal circunstância enseja, em favor do adquirente, pretensão de índole indenizatória, consubstanciada no direito de exigir a reparação dos danos advindos do cumprimento defeituoso da avença.

O Código de Defesa do Consumidor, conquanto aplicável à relação jurídica em tela, não estabelece prazo prescricional específico para a propositura de ação que vise à recomposição dos prejuízos decorrentes de vício do produto, distinguindo-se tal hipótese da prevista no artigo 27 do diploma consumerista, o qual se refere exclusivamente à reparação de danos oriundos de fato do produto — situação em que há lesão a direito extrapatrimonial do consumidor, alheia à própria funcionalidade do bem.

Diante da omissão normativa, impõe-se a aplicação subsidiária das normas do Código Civil, nos termos do artigo 7º do CDC, com especial atenção ao princípio da proteção do consumidor.

Nessa senda, exsurge como norma aplicável o artigo 205 do Código Civil, que prevê o prazo prescricional decenal para o exercício das pretensões de natureza pessoal, dentre as quais se insere a pretensão de indenização por inadimplemento contratual.

Importa ainda rechaçar, qualquer interpretação que equipare o prazo de garantia quinquenal estabelecido no artigo 618, caput, do Código Civil, à contagem do prazo prescricional.

Referido dispositivo estabelece lapso temporal de natureza garantística, durante o qual os vícios comprometedores da estrutura ou da segurança da obra podem se manifestar.

Identificado o vício nesse interregno, nasce para o adquirente a pretensão de ser indenizado, sujeitando-se então ao prazo prescricional de 10 (dez) anos, contado da ciência inequívoca do defeito e de sua extensão.

Dessarte, à míngua de disposição específica em sentido contrário e diante da natureza contratual da responsabilidade imputada à parte requerida, conclui-se pela incidência do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.

IV.

Do termo inicial da prescrição para vícios ocultos: A teoria da actio nata.

Definido o prazo decenal, resta fixar seu termo inicial.

A solução reside na teoria da actio nata (art. 189 do CC), segundo a qual a pretensão nasce com a ciência inequívoca da lesão e de sua extensão.

Em se tratando de vícios ocultos, seria ilógico iniciar a contagem do prazo antes que o lesado tivesse condições de conhecer o problema.

Assim, o termo inicial do prazo prescricional para a reparação de vícios construtivos ocultos não é a data da entrega da obra, mas o momento em que o vício se torna evidente e o consumidor toma conhecimento de sua gravidade.

In casu, o autor afirma que os vícios estruturais só foram devidamente identificados com a elaboração do laudo técnico em 2024. É este o marco da "ciência inequívoca".

Antes do laudo, o condomínio não possuía o conhecimento técnico consolidado da lesão, indispensável ao exercício da pretensão.

Dessa forma, o prazo prescricional de 10 anos começou a fluir em 2024.

Tendo a ação sido ajuizada no mesmo ano, é manifesta a inocorrência da prescrição, razões pelas quais refuto a alegação de prescrição.

V.

Do valor da causa.

Vencidas tais questões, verifica-se, da análise dos autos, que a parte autora atribuiu à causa o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), sob a equivocada premissa de se tratar de quantia meramente simbólica para fins fiscais e de alçada.

Ocorre, contudo, que a presente ação visa compelir a parte ré à realização de obras de vulto, destinadas a sanar vícios estruturais de gravidade em edificação habitacional, cujo custo de execução, presumivelmente, ultrapassa em muito a cifra indicada.

A correta valoração da causa, consoante dispõe o art. 292, inc.

VI, do Código de Processo Civil, deve corresponder ao proveito econômico perseguido, ainda que este se traduza em obrigação de fazer.

A estipulação simbólica do valor em dissonância com a realidade econômica da pretensão deduzida compromete não apenas a incidência das custas judiciais e dos encargos processuais, como também obstaculiza a fiel observância ao princípio da congruência e no momento próprio da causalidade.

Por fim, não é só; ademais, diversos são os consectários legais decorrentes da exata declaração do valor da causa, e para demonstrar, em definitivo, a relevância do tema, invoca-se o ensinamento de Pedro da Silva Dinamarco: "E a necessidade de se indicar um valor à causa não significa uma inútil valorização do formalismo processual.

Ao contrário, ele é fundamental para diversos fins no curso do processo.

De fato, ele pode ser eventualmente utilizado, por exemplo, para determinação da competência do juízo (arts. 91, 102 e 111) e do rito a ser utilizado no processo (art. 275, I). É normalmente utilizado por algumas leis para calcularem-se as custas de distribuição do feito (art. 257) ou de preparo do recurso (art. 511).

Serve ainda como parâmetro para a fixação da multa por prática de ato atentatório á dignidade da jurisdição (art. 14, parágrafo único), por litigância de má-fé (art. 18) e por embargos de declaração procrastinatórios (art. 538, parágrafo único).

Ao propor-se uma ação rescisória, é necessário depositar 5% do valor da causa (art. 448, II).

Excepcionalmente, pode ser um dos parâmetros utilizados para a fixação do valor dos honorários advocatícios de sucumbência (art. 20, § 4º).

Há ainda outras situações que também poderiam ser mencionadas, a demonstrar a importância prática desse requisito formal da petição inicial". (in Código de Processo Civil Interpretado, de coordenação de Antonio Carlos Marcato, Editora Atlas).

Assim sendo, determino à parte autora que proceda à adequada retificação do valor da causa, no prazo de 15 (quinze) dias, atribuindo-lhe valor compatível com o proveito econômico perseguido nesta demanda.

Promovida a readequação do valor atribuído à causa, retifique-se a Serventia no sistema PJe e, na sequência, intime-se o demandante, para que, em 05 (cinco) dias, promova o recolhimento das custas complementares, sob pena de extinção imeritória do feito.

VI.

Das demais questões processuais pendentes.

Tem-se pendente apreciação de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, formulado pelo autor, para compelir a ré a iniciar imediatamente as obras de reparação dos vícios construtivos apontados no laudo técnico que instrui a petição inicial.

Além da (in)admissão de documentos juntados após a fase postulatória (ID 53238246, ID 53196983 e ID 62909673).

A parte ré, com relação a juntada de documentos, sustenta, em suma, a extemporaneidade da prova documental e a sua pretensa inaptidão probatória, especialmente por se tratar de elementos que, a seu ver, remontariam a fatos já abarcados pela garantia legal decenal e, ainda assim, seriam incapazes de infirmar os argumentos defensivos.

Inicialmente, merece relevo que deflui-se dos capítulos anteriores, que foram rejeitadas as prejudiciais de mérito de decadência e prescrição, reconhecendo-se a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a plausibilidade do direito invocado, com base na responsabilidade da construtora pela solidez e segurança da obra.

Não obstante a oposição deduzida pela demandada, há que se fazer distinção entre as noções jurídicas de "documento novo", em acepção técnica prevista no § 1º do art. 435 do Código de Processo Civil, e de "novo documento", expressão de uso corriqueiro que designa qualquer documento juntado em momento posterior à petição inicial ou à contestação.

No caso vertente, não se está diante de "documento novo", no rigor técnico conferido pela norma processual — ou seja, documento preexistente ao ajuizamento da demanda, mas cuja ciência ou acessibilidade tenha ocorrido em momento ulterior, por circunstância alheia à vontade da parte.

O que se constata, em verdade, é a juntada de novos documentos, cujo conteúdo se relaciona diretamente à matéria controvertida e cuja admissão, por si só, não afronta as regras de preclusão ou de saneamento processual, sobretudo porque oportunizada à parte adversa a apresentação de impugnação — o que efetivamente se deu.

Importa destacar, ademais, que não se extrai dos autos qualquer indício de conduta dolosa ou ardilosa por parte da requerente, tampouco elemento que revele intenção de surpreender a parte adversa ou burlar os marcos temporais do procedimento.

Inexistindo má-fé, prevalece a diretriz da instrumentalidade das formas e da busca pela verdade substancial, mormente em demandas que, como a presente, envolvem questões técnicas de elevada complexidade, relacionadas à segurança e estabilidade estrutural de edificação multifamiliar.

Por conseguinte, sendo o magistrado o destinatário final da prova e, nesse papel, incumbindo-lhe aferir a pertinência e a utilidade dos elementos colacionados, não se afigura razoável obstar a juntada dos referidos documentos, os quais poderão — ou não — influir no convencimento judicial, a depender da valoração que se lhes empreste no momento oportuno.

Posto isso, defiro a juntada dos documentos que acompanham o ID 53238246, ID 53196983 e o ID 62909673, reconhecendo sua relevância para o deslinde da controvérsia, com plena observância ao contraditório e sem que se tenha verificado má-fé na conduta processual da parte autora.

Assentada essa questão, incursiono à apreciação no pedido de tutela de urgência.

O artigo 300 do Código de Processo Civil autoriza a concessão da tutela de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

No caso em tela, ambos os requisitos se encontram presentes.

A probabilidade do direito do autor está demonstrada pelo laudo técnico de ID 62909674 que, embora ainda não homologado pelo Juízo da 1ª Vara Cível, aponta de forma detalhada e com vasto registro fotográfico, uma série de anomalias construtivas graves.

O referido laudo classifica muitos dos vícios com grau de prioridade "alto", indicando comprometimento da segurança, salubridade e habitabilidade da edificação.

E, como visto, o afastamento das teses que visavam o reconhecimento da prescrição e da decadência, reforça a tese de que a responsabilidade da construtora pelos vícios ocultos persiste, tornando verossímil a obrigação de repará-los.

O perigo da demora é ainda mais evidente e de extrema gravidade: a uma face a manutenção do quadro fático descrito nos autos e corroborado pelo laudo técnico expõe os moradores e usuários do condomínio a riscos inaceitáveis e progressivos; a duas diante da existência de trincas estruturais, oxidação de ferragens, falhas de impermeabilização que geram infiltrações e mofo, e irregularidades em instalações vitais (elétrica e gás) não representa mera inconveniência, mas sim uma ameaça real e iminente à integridade física dos condôminos e à própria estrutura do edifício.

Postergar a intervenção corretiva pode não apenas agravar os danos, tornando o reparo futuro mais complexo e oneroso, como também levar a um colapso parcial ou total de sistemas, com consequências potencialmente irreversíveis e catastróficas.

O direito à moradia digna e segura, de estatura constitucional, não pode aguardar o desfecho de uma longa instrução processual quando confrontado com um perigo tão manifesto.

Contudo, a concessão de uma medida de tamanha envergadura exige a devida cautela, a fim de resguardar os interesses da parte requerida e assegurar a reversibilidade da medida, ou, ao menos, a possibilidade de uma reparação futura, caso a decisão final seja de improcedência.

No particular, o § 1º do mesmo art. 300 do CPC faculta ao juiz exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer.

Nessa toada, afigura-se prudente e razoável condicionar o deferimento da medida à apresentação de elementos que confiram ainda maior segurança a este Juízo, bem como à prestação de garantia.

A exigência de orçamentos múltiplos não só corrobora a necessidade e a adequação das intervenções, como também fornece um parâmetro mais preciso para o custo das obras, balizando a fixação da caução e prevenindo a alegação de superfaturamento.

Diante do exposto, com fundamento no art. 300 e seguintes do Código de Processo Civil, defiro parcialmente o pedido de tutela provisória de urgência para determinar que a ré, Real Empreendimentos Imobiliários LTDA., inicie e execute as obras de reparação dos vícios construtivos apontados como de grau de risco "alto" no laudo técnico (ID 62909674), sob pena de multa diária (astreintes) que fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais), limitada, por ora, a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), sem prejuízo de ulterior revisão.

A eficácia desta decisão, contudo, fica condicionada ao cumprimento cumulativo das seguintes providências pela parte autora: (i) apresentação, no prazo de 30 (trinta) dias úteis, a contar do pagamento das custas processuais complementares, de 03 (três) avaliações/orçamentos pormenorizados para a execução das obras emergenciais, subscritos por 03 (três) engenheiros civis distintos ou pessoas jurídicas especializadas, todos devidamente inscritos e em situação regular perante o CREA-ES.

Os documentos deverão detalhar os serviços a serem executados, os materiais a serem empregados e o cronograma previsto; (ii) após a juntada dos orçamentos e análise por este Juízo, a parte autora deverá, no prazo a ser assinalado, prestar caução idônea, em valor a ser oportunamente fixado, suficiente para garantir o eventual ressarcimento de danos à parte ré.

Cumpridas as condições, faça-se a conclusão dos autos para deliberação acerca do tema.

VII.

Dos pontos controvertidos.

Do cotejo que faço entre as postulações iniciais e a contestação, tomadas em procedimento único e objetivamente complexo, destaco os seguintes pontos controvertidos a serem objetos de prova: (a) A efetiva existência e a extensão dos vícios estruturais e funcionais apontados na petição inicial, inclusive quanto ao comprometimento da habitabilidade, segurança e solidez da edificação; (b) O nexo de causalidade entre os vícios e a conduta da construtora ré (falha de projeto, de execução ou de materiais); (c) As obras e intervenções necessárias para a integral reparação dos danos; (d) a extensão dos danos materiais imputáveis à requerida e a existência de nexo de causalidade entre os vícios e os danos suportados pela parte autora; (e) a suficiência e regularidade dos documentos técnicos eventualmente entregues pela requerida ao condomínio no momento da entrega do empreendimento.

VIII.

Das provas.

A despeito de ser consabida a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso presente, ratifico o indeferimento do pedido de inversão do ônus da prova consignado no ID 55787489, haja vista que não ressai evidenciada hipossuficiência técnica do autor para fins de comprovação de eventuais vícios construtivos alegados na peça de ingresso.

Neste contexto, ressalto que ao demandante incumbirá a prova de fato constitutivo de seu direito, especialmente no que tange a existência e extensão dos vícios estruturais e funcionais apontados na peça de ingresso, inclusive no que pertine ao comprometimento da habitabilidade, segurança e solidez da edificação, além da indicação das intervenções necessárias para a integral reparação dos danos e sua respectiva extensão e quantificação.

Por outro lado, competirá à ré a demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, notadamente lhe incumbirá elidir o nexo de causalidade entre os supostos defeitos construtivos e sua atuação enquanto responsável pela incorporação e construção do empreendimento, a existência de eventual culpa exclusiva do condomínio autor ou de terceiros, bem como a entrega, nos moldes exigidos pela legislação de regência, dos documentos técnicos obrigatórios — projetos executivos, memoriais descritivos, manuais do proprietário, laudos de estanqueidade e demais peças que compõem o acervo documental a ser transmitido ao condomínio quando de sua constituição.

Advirto, de igual maneira, ao autor, a observância ao dever de colaboração processual, nos termos do art. 378 do CPC, de modo que deverá permitir a plena atuação de profissionais que necessitem ingressar em suas dependências, inclusive mediante o acesso às áreas comuns e, se necessário, às unidades autônomas, para a coleta dos elementos empíricos imprescindíveis à adequada instrução do feito, além do fornecimento de documentos, caso exigidos.

Superada tal questão, adentro ao exame do (in)deferimento das provas.

No ID 55787489, foi determinada a especificação de provas pelas partes.

Em sua manifestação, inicialmente, o condomínio autor pugnou pela produção de prova pericial.

Na sequência, manifestou-se pela dispensa da perícia judicial, pretendendo emprestar eficácia probatória ao laudo técnico produzido nos autos da ação de produção antecipada de provas, registrada sob o n. 5003648-98.2024.8.08.0021, reiterando tal postulação no ID 72483700.

A ré, por sua vez, manifestou-se no ID 62859843, postulando pela realização de prova pericial, bem como pela coleta de prova oral - depoimento pessoal do autor e oitiva de testemunhas. É consabido que, tratando-se de matéria que demanda conhecimento técnico especializado — mormente quando envolva alegações de vícios ocultos de engenharia, de possível comprometimento estrutural e risco à incolumidade dos condôminos —, a prova pericial reveste-se de caráter indispensável ao deslinde da controvérsia.

Ademais, é pacífico o entendimento de que, na produção antecipada de provas (art. 382, §§ 2º e 4º, do CPC), é defeso ao julgador se pronunciar sobre a existência ou inexistência do fato, tampouco sobre suas repercussões jurídicas, sendo-lhe vedado adentrar o mérito da pretensão.

Nesse cenário, impende-se a realização de prova pericial judicial, sob o manto do contraditório pleno, a qual se apresenta como instrumento técnico imprescindível à formação de juízo seguro e adequado.

Portanto, defiro o pedido de produção de prova pericial postulada pela ré e nomeio como perita do Juízo a empresa La Rocca Consultoria, Avaliações e Perícias.

Intimem-se as partes, para que, em 15 (quinze) dias, re-ratifiquem seus quesitos e, caso queiram, apresentem assistentes técnicos.

Após, intime-se a sociedade perita, com o envio da quesitação das partes, para, no prazo de 05 (cinco) dias úteis: (a) apresentar proposta estimativa de seus honorários profissionais; (b) juntar aos autos currículo técnico atualizado, com comprovação de capacitação específica na área de engenharia estrutural.

Formulada a proposta de honorários, intimem-se as partes, para que se manifestem em 05 (cinco) dias, bem como Real Empreendimentos Imobiliários LTDA., por seu advogado, para depósito em Juízo dos honorários no referido prazo, sob pena de preclusão da prova. (Precedentes do STJ: REsp 328193/MG, rel.

Aldir Passarinho Junior, DJ 28.3.2005; REsp 802.416/SP, rel.

Humberto Martins Martins, 2ª Turma, j. 01/03/2007, DJ 12/03/2007 e dos Tribunais Pátrios: (TJMG, Apelação Cível 10.***.***/6903-56/001, rel.

José Flávio de Almeida, 12ª Câmara Cível, j. 21/09/2016; TJMG, Agravo de Instrumento 10.***.***/1983-45/001, rel.

Pedro Aleixo, 16ª Câmara Cível, j. 08/06/2016 e TJMG, Apelação Cível 10.***.***/8256-71/001, rel.

Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17ª Câmara Cível, j. 12/12/2013).

Fixo o prazo de 45 (quarenta e cinco) dias para entrega do laudo pericial, que deverá observar o disposto no art. 473, do CPC.

Advirto o Sr.

Perito que deverá observar o determinado no §2º, do art. 466 e no art. 474, ambos do CPC.

Defiro o pedido de depoimento pessoal do representante legal do condomínio autor, o(a) qual deverá ser intimado(a) oportunamente com expressa advertência da pena de confissão ficta para a eventualidade de não comparecimento para depor ou recusa em fazê-lo, segundo disciplina o art. 385, § 1º do CPC.

Defiro a produção da prova testemunhal requerida pela parte ré, construtora, consignando-se esta já arrolou as testemunhas pretende ouvir em Juízo no ID 62859843 (fl. 07).

Realço que as testemunhas deverão ser ao máximo de três.

Somente será admitida a inquirição de testemunhas em quantidade superior na hipótese de justificada imprescindibilidade e se necessária para a prova de fatos distintos, os quais deverão ser expostos no prazo de 5 (cinco) dias, sob as penas da lei.

Caberão aos advogados constituídos pela ré, informar ou intimar cada testemunha por si arrolada (observadas as regras do artigo 455 do CPC), sob as penas do §3º do art. 455 do CPC.

Por fim, em atenção ao contraditório e à economia processual, consigno que a audiência de instrução e julgamento permanecerá sobrestada até ulterior deliberação, a ser proferida após a juntada do laudo pericial e subsequente manifestação das partes.

Intimem-se.

Diligencie-se.

Guarapari/ES, data registrada no sistema.

GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5008411-45.2024.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO IASMIN REQUERIDO: REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CERTIDÃO Certifico que juntei aos autos informações de leitura do malote digital Id 71613989.

GUARAPARI-ES, 25 de junho de 2025.

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5008411-45.2024.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO IASMIN REQUERIDO: REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: ERICA SARMENTO VALE - ES17479 Advogados do(a) REQUERIDO: SABRINA BORNACKI SALIM MURTA - ES9858, THIAGO GOBBI SERQUEIRA - ES12357 DESPACHO Compareceu aos autos, no ID 62909673, o autor, Condomínio do Edifício Iasmin, pleiteando: (i) a admissão, como prova emprestada, do laudo pericial elaborado nos autos da ação de produção antecipada de prova n. 5003648-98.2024.8.08.0021, em trâmite perante a 1ª Vara Cível de Guarapari, sustentando que tal laudo fora produzido com idêntico escopo ao da prova pericial anteriormente requerida nestes autos; (ii) o acolhimento do pleito com fundamento no princípio da economia processual, aduzindo que a repetição da prova pericial ensejaria desnecessário prolongamento da marcha processual, em evidente prejuízo ao princípio da celeridade; (iii) o reconhecimento de que o referido laudo, elaborado pela perita judicial Marina Mendonça Vieira Silva e juntado aos autos da ação antecedente em 11/01/2025, evidencia, de forma inequívoca, a existência de anomalias estruturais no edifício, cuja responsabilidade atribui à requerida Real Empreendimentos Imobiliários LTDA.; (iv) a declaração expressa de desistência da produção da prova pericial anteriormente requerida nestes autos, cujo requerimento se encontra formalizado sob ID 57019334, caso acolhida a pretensão de aproveitamento do laudo pericial já produzido, de modo a viabilizar o regular e célere prosseguimento da lide, evitando-se diligências instrutórias redundantes; (v) a juntada aos autos do referido laudo pericial, ressalvando que este ainda não se encontra integralmente finalizado, porquanto remanesce pendente de complementação técnica atinente às intervenções realizadas no edifício desde sua entrega, no ano de 2012, as quais seriam imprescindíveis para a elaboração de um diagnóstico técnico preciso e devidamente fundamentado; (vi) o compromisso de juntar a complementação do laudo a estes autos tão logo seja disponibilizada na ação de produção antecipada de prova, oportunizando sua inclusão assim que obtida; (vii) a juntada de documentação atinente à manutenção predial do edifício objeto dos autos, visando subsidiar a complementação pericial, bem como registros fotográficos e audiovisuais datados de 24/01/2025, os quais, segundo alega, evidenciariam a iminência de colapso estrutural da edificação, notadamente em sua fachada, circunstância que tornaria ainda mais urgente a adoção de providências para o saneamento das patologias construtivas verificadas.

Diante do exposto, intime-se a requerida Real Empreendimentos Imobiliários LTDA. para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se sobre os pedidos formulados pelo requerente, especialmente quanto à admissibilidade da prova emprestada e à consequente desistência da prova pericial anteriormente requerida, bem como sobre os documentos que acompanham o ID 62909673.

Transcorrido o prazo, com ou sem manifestação, voltem-me os autos conclusos para deliberação ulterior.

Cumpra-se com urgência.

Guarapari/ES, data registrada no sistema.

GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -