TJES - 5020197-48.2022.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980626 PROCESSO Nº 5020197-48.2022.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

REQUERIDO: SILVIO AFONSO CASULA, MARCIA DE SALES CASULA Advogados do(a) REQUERENTE: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875, LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722 Advogado do(a) REQUERIDO: ANDRE RAMOS CARDOSO - RS65562 SENTENÇA Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer movida por Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Sílvio Afonso Casula e Márcia de Sales Casula, ambos devidamente qualificados, na qual objetiva a concessão de tutela de urgência para que os requeridos procedam à alteração da titularidade da unidade nº 501 do Edifício Studio Vitória, com direito à utilização de duas vagas de garagem, nºs 63 e 64, perante a Secretaria de Patrimônio da União – SPU.

Na exordial de ID 15426515, a parte autora alega, em síntese: (i) que os requeridos firmaram contrato de promessa de compra e venda com a autora em 08/07/2003, tendo por objeto a unidade mencionada; (ii) que, conforme cláusula contratual (Cláusula 6ª), caberia aos adquirentes a assunção de todas as despesas e encargos fiscais relativos ao imóvel, a partir da concessão do "habite-se"; (iii) que, contudo, os compromissários compradores mantiveram-se inertes quanto à transferência da titularidade do imóvel perante a SPU; (iv) que, por consequência, a autora vem sofrendo cobranças fiscais e está impossibilitada de obter certidões, o que prejudica sua atividade empresarial; (v) que houve tentativa de resolução extrajudicial do impasse, sem êxito.

A inicial veio acompanhada de documentos comprobatórios (ID 15426515).

O pedido de tutela de urgência foi apreciado pela decisão/mandado de ID 16864906, sendo deferida a medida para que os requeridos procedessem à alteração da titularidade do imóvel perante a SPU.

Também foi designada audiência de conciliação.

Na audiência realizada sob ID 43960359, restou infrutífera a tentativa conciliatória, tendo sido fixado calendário processual para leitura de decisão saneadora ou sentença pelo sistema PJe.

Os requeridos apresentaram contestação (ID 44569710), alegando, preliminarmente: (i) a ilegitimidade passiva, uma vez que constam nas escrituras públicas apenas como anuentes; e (ii) a incorreção do valor da causa.

No mérito, sustentaram: (i) ausência de notificação prévia ou contato pela autora antes da propositura da demanda; (ii) ausência de inércia, pois a autora firmou novo contrato com os filhos dos requeridos, Fábio e Daniel de Sales Casula, com a anuência destes; (iii) que a obrigação de fazer poderia ter sido executada pela própria autora; e (iv) que inexiste qualquer pendência financeira perante a SPU.

Requereram, ao final, a improcedência dos pedidos.

Juntaram-se à contestação documentos como a escritura pública de compra e venda (ID 44569714), escritura de rerratificação (ID 44569717), comprovantes de pagamento de laudêmio e certidão negativa de débitos perante a SPU (ID 44569723).

A parte autora apresentou réplica (ID 46135404), na qual impugnou as preliminares e refutou integralmente as alegações da defesa, reiterando os termos da inicial.

Foi proferida decisão de saneamento e organização do processo (ID 47870402), oportunidade em que foram rejeitadas as preliminares de ilegitimidade passiva e de incorreção do valor da causa.

Com fundamento na teoria da asserção e na natureza da obrigação de fazer pleiteada, entendeu o juízo que os réus foram corretamente incluídos no polo passivo e que o valor da causa foi adequadamente atribuído.

Fixou-se como ponto controvertido da demanda: se os requeridos devem arcar com o pagamento dos débitos vencidos e vincendos perante a SPU.

As partes foram intimadas a especificar eventuais provas remanescentes e a apresentar pontos controvertidos complementares.

Em cumprimento à decisão, a parte autora protocolou petição no ID 48705459, informando estar de acordo com o ponto controvertido fixado e ratificando sua manifestação anterior (ID 46136413).

Os requeridos, por sua vez, apresentaram petição no ID 49261325, reiterando as preliminares já afastadas e defendendo a extinção da demanda por ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a obrigação contratual foi assumida diretamente pelos filhos, que figuram nas escrituras como compradores.

Alegaram, ainda, que inexistem pendências perante a SPU, e que o processo administrativo de transferência da titularidade está em curso, já em fase de “análise técnica”.

Informaram não haver outras provas a produzir, salvo os documentos já juntados.

Em nova petição 50360468, os requeridos comunicaram a conclusão do procedimento de transferência da titularidade do imóvel junto à SPU, com juntada de certidão negativa de débitos em nome de Fábio de Sales Casula.

Reiteraram o pedido de extinção da demanda, por ilegitimidade e ausência de interesse de agir, ou, alternativamente, a improcedência dos pedidos.

Por fim, a parte autora apresentou manifestação (ID 62084440), impugnando os documentos e alegações da defesa.

Sustentou que os requeridos permaneceram inertes por mais de 20 (vinte) anos, descumprindo o contrato firmado em 2003, o qual atribuía expressamente a eles o dever de promover a transferência da titularidade e o pagamento das despesas fiscais, nos termos da Cláusula 6ª.

Argumentou que os documentos apresentados pelos réus datam de setembro de 2024, muito após o ajuizamento da ação em junho de 2022, o que demonstra o descumprimento contratual e a mora, sendo devida a responsabilização dos réus pelas obrigações inadimplidas.

Ao final, ratificou os pedidos formulados na exordial. É o relatório.

O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, diante da desnecessidade de produção de outras provas, conforme se extrai da manifestação expressa das partes nesse sentido, bem como pela presença de elementos documentais suficientes à formação do convencimento deste juízo.

Superadas as preliminares em sede de saneadora, presentes os pressupostos processuais e requisitos de admissibilidade da demanda, passo à análise do mérito propriamente dito.

Inicialmente, importa reconhecer as matérias incontroversas no presente feito. É incontroverso que os requeridos Sílvio Afonso Casula e Márcia de Sales Casula firmaram com a parte autora, Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda., em 08/07/2003, contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, tendo por objeto a unidade nº 501 do Edifício Studio Vitória, com direito à utilização das vagas de garagem nºs 63 e 64.

Também não se controverte sobre o fato de que, à época da contratação, os compromissários compradores eram os próprios requeridos, e que a obrigação relativa à transferência da titularidade do imóvel junto à Secretaria de Patrimônio da União (SPU), bem como os encargos tributários e fiscais respectivos, foram pactuados como de responsabilidade dos adquirentes, conforme cláusula contratual expressa, a Cláusula 6ª, cujos termos foram reproduzidos nos autos e não infirmados pelos réus.

O ponto central controvertido consiste em determinar: (i) se os réus devem ser responsabilizados pela obrigação de fazer consistente na transferência da titularidade do imóvel perante a SPU e pelo pagamento dos encargos decorrentes (débitos vencidos e vincendos), ou se tal obrigação foi assumida exclusivamente por terceiros, notadamente os filhos dos réus; (ii) se o cumprimento parcial ou superveniente da obrigação, noticiado após o ajuizamento da demanda, afasta o interesse processual ou a responsabilidade dos réus; (iii) se houve efetivo inadimplemento contratual com reflexos indenizatórios, ainda que a obrigação principal tenha sido posteriormente atendida.

A tese sustentada pelos requeridos é a de que, embora o contrato inicial tenha sido celebrado com eles, a efetiva formalização da compra e venda do imóvel ocorreu diretamente entre a autora e os filhos dos réus, Fábio e Daniel de Sales Casula, por meio de escrituras públicas lavradas em 2016 e 2018, nas quais os réus figuram apenas como anuentes.

Defendem, portanto, que não seriam titulares da obrigação de transferir a titularidade do bem perante a SPU, tampouco responsáveis pelos encargos decorrentes, sendo parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente ação.

Alegam ainda que inexistem débitos em aberto junto à SPU e que a titularidade já foi, ao final, transferida aos filhos, conforme documentação juntada.

A tese, todavia, não merece prosperar.

Em primeiro lugar, a ilegitimidade passiva já foi expressamente rejeitada por este juízo na decisão saneadora de ID 47870402, tendo sido aplicada, com correção, a teoria da asserção, segundo a qual a legitimidade das partes deve ser aferida à luz da narrativa deduzida na petição inicial, independentemente da verificação do efetivo direito alegado.

Consoante exposto em saneadora, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara no sentido de que a aferição da legitimidade passiva, conforme a teoria da asserção, deve considerar a narrativa dos fatos apresentados na petição inicial, e não a verificação da existência ou não do direito material discutido na lide.

Dessa forma, a discussão sobre eventual transferência posterior do bem a terceiros, ainda que com a anuência dos requeridos, é matéria de mérito, não sendo apta a afastar a legitimidade processual inicialmente reconhecida.

No mérito, a prova documental revela que os réus, mesmo após firmarem o contrato em 2003, permaneceram por mais de duas décadas sem promover a regularização da titularidade da unidade junto à SPU, o que gerou ônus à parte autora, a qual permaneceu sendo cobrada por encargos de foro e laudêmio, impedida de obter certidões negativas e de dar prosseguimento regular a seus negócios imobiliários.

A Cláusula 6ª do contrato é cristalina ao atribuir aos adquirentes — e, portanto, aos réus, signatários do instrumento — a responsabilidade por todas as providências de regularização e pelos encargos decorrentes da transferência da unidade.

Ainda que tenha havido, posteriormente, lavratura de escritura pública de compra e venda em nome de Fábio e Daniel, essa operação se deu com anuência dos réus, os quais, na qualidade de compromissários compradores originários, assumiram contratualmente o dever de providenciar a regularização da titularidade, obrigação esta que só foi parcialmente atendida após o ajuizamento da presente ação, como comprovam os próprios documentos juntados pela defesa, os quais são datados de setembro de 2024 — mais de dois anos após o ajuizamento da demanda (junho de 2022).

A mora contratual dos réus restou, pois, configurada.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também prestigia a validade de cláusulas contratuais que atribuem ao adquirente a responsabilidade pelos encargos perante a SPU.

No julgamento do REsp 1399028/CE, o Ministro Luis Felipe Salomão destacou: “O fato de, na relação jurídica de direito público, a lei impor o pagamento do laudêmio a determinada parte envolvida na relação contratual de alienação onerosa de imóvel situado em terreno de marinha, para validade do negócio perante a União, não impede que os particulares, entre si, na relação de direito privado, ajustem contratualmente a transferência do encargo de cumprir a referida obrigação legal.” (DJe 08/02/2017) Segue a ementa do referido julgamento: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

ENFITEUSE.

OBRIGAÇÃO DE FAZER.

OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA.

INOCORRÊNCIA.

TERRENO DE MARINHA.

PAGAMENTO DE LAUDÊMIO À UNIÃO.

OBRIGAÇÃO DO ENFITEUTA.

CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA TRANSFERINDO O ENCARGO PARA O PROMITENTECOMPRADOR.

POSSIBILIDADE. 1.

O laudêmio "é a compensação assegurada ao senhorio direto por este não exigir a volta do domínio útil do terreno de marinha às suas mãos ou de direitos sobre benfeitorias nele construídas.

Tal vantagem tem por fato gerador a alienação desse domínio ou desses direitos e uma base de cálculo previamente fixada pelo art. 3º do Decreto n. 2.398/87"(REsp 1.257.565/CE, Rel.

Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 23/08/2011, DJe 30/08/2011). 2.

Em havendo transferência do aforamento (venda, doação, permuta, sucessão universal, entre outras formas), a obrigação pelo recolhimento do laudêmio deve ser daquele que transfere o domínio útil, o enfiteuta, e não do adquirente. 3.

No entanto, "o fato de, na relação jurídica de direito público, a lei impor o pagamento do laudêmio a determinada parte envolvida na relação contratual de alienação onerosa de imóvel situado em terreno de marinha, para validade do negócio perante a União, não impede que os particulares, entre si, na relação de direito privado, ajustem contratualmente a transferência do encargo de cumprir a referida obrigação legal" (REsp 888.666/SE, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 01/02/2016). 4.

Na hipótese, reconhecida a responsabilidade dos recorridos (adquirentes) pelo pagamento (ou reembolso) do laudêmio, notadamente em razão de cláusula contratual expressa, não há como se exigir da recorrente (enfiteuta) a obrigação de entregar toda a documentação necessária para a lavratura da escritura pública e a transferência definitiva do referido imóvel, enquanto não houver quitação do encargo em mote. 5.

Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1399028 CE 2011/0236137-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 17/11/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/02/2017) Pontuo, ainda, que alegação de que a parte autora poderia ter ela mesma requerido a alteração perante a SPU não afasta a responsabilidade contratual dos réus.

Trata-se de obrigação assumida voluntariamente pelas partes, cuja transferência a terceiro, ainda que posterior, não exonera os compromissários originários do dever contratual até que a obrigação esteja integralmente cumprida.

A ausência de notificação prévia também não exonera os requeridos, uma vez que a mora é ex re, nos termos do art. 397 do Código Civil, dada a existência de prazo legal e contratual para o cumprimento da obrigação.

O Decreto-Lei nº 9.760/46, em seu art. 116, § 1º, impõe ao adquirente o dever de requerer a transferência das obrigações enfitêuticas no prazo de 60 (sessenta) dias após a transcrição do título de aquisição no registro de imóveis, o que não foi observado pelos réus por longuíssimo período.

Ainda que atualmente não existam débitos em aberto perante a SPU, como sustentado pelos réus, a conduta omissiva durante décadas implicou ônus indevido à autora, seja pela impossibilidade de dispor livremente do bem, seja pelo risco jurídico e patrimonial de permanecer formalmente vinculada à titularidade perante a União.

A obrigação de fazer, portanto, permanece caracterizada, bem como o interesse processual, porquanto a pretensão resistida não foi satisfeita no momento oportuno.

Portanto, reconhece-se o inadimplemento contratual dos réus e sua responsabilidade pela obrigação de transferir, tempestivamente, a titularidade do imóvel e arcar com os encargos respectivos, sendo irrelevante que tal regularização só tenha sido concluída após o ajuizamento da presente ação, fato que, ao contrário do que sustentam, apenas confirma a resistência à pretensão da parte autora e a utilidade da via judicial eleita.

Portanto, havendo previsão contratual clara e ausente demonstração de qualquer causa impeditiva, modificativa ou extintiva do direito da autora, deve-se reconhecer a mora contratual da parte ré.

Resta, assim, plenamente caracterizada a obrigação de fazer inadimplida, impondo-se a procedência do pedido para compelir a ré a regularizar a titularidade do imóvel perante a SPU, bem como adimplir os encargos públicos incidentes.

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para: a) reconhecer o inadimplemento contratual pretérito por parte dos réus Sílvio Afonso Casula e Márcia de Sales Casula, em razão da omissão prolongada e injustificada no cumprimento da obrigação de promover, junto à Secretaria de Patrimônio da União – SPU, a transferência da titularidade da unidade nº 501 do Edifício Studio Vitória, com as vagas de garagem nºs 63 e 64, bem como o pagamento dos encargos respectivos; b) declarar, para fins de direito, que a obrigação de fazer consistente na transferência da titularidade do imóvel perante a SPU, assim como o pagamento dos débitos incidentes, foi cumprida no curso da demanda, em momento posterior ao ajuizamento da ação, o que, contudo, não elide a caracterização da mora contratual nem a utilidade da via judicial eleita; c) tornar definitiva a tutela de urgência concedida no ID 16864906, reconhecendo seu cumprimento superveniente, como consequência da efetiva atuação jurisdicional.

Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Vindo aos autos recurso de apelação, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões, caso queira, no prazo legal (art. 1.010, § 1º do CPC).

De outra banda, apresentada apelação adesiva, intime-se a parte ex adversa para apresentar contrarrazões no prazo legal.

Na ausência de apelação adesiva, apresentadas contrarrazões à apelação ou decorrido o prazo in albis, remetam-se os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, com as nossas homenagens, nos termos do que dispõe o § 3º do art. 1.010 do CPC.

Transitado em julgado o decisum ou requerida a desistência do prazo recursal, o que desde já fica homologado, nada sendo requerido pelas partes, proceda-se à serventia a baixa com cautelas de estilo e arquivem-se os autos.

P.R.I.-se.

Diligencie-se.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se.

Vitória/ES, data da assinatura eletrônica.

RODRIGO CARDOSO FREITAS Juiz de Direito