TJES - 5000982-35.2023.8.08.0062

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Piúma - 1ª Vara PRAÇA OENES TAYLOR, Fórum Desembargador Dermeval Lyrio, CENTRO, PIÚMA - ES - CEP: 29285-000 Telefone:(28) 35201655 PROCESSO Nº 5000982-35.2023.8.08.0062 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: WILLIAM DOUGLAS DA SILVA BRAGA REQUERIDO: W 50 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, W7 NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA Advogados do(a) REQUERENTE: MARIA BEATRIZ RODRIGUES SUSSEL - PR111482, MARIA EUGENIA BORDINASSI DE CASTRO - PR97853 Advogado do(a) REQUERIDO: WILSON SALES BELCHIOR - ES24450 Sentença Serve este ato como mandado / carta / ofício Trata-se de ação de declaração de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas c/c pedido de tutela de urgência ajuizada por WILLIAM DOUGLAS DA SILVA BRAGA em face de W 50 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e W7 NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA.

Dispensado o relatório, por força do art. 38 da Lei n. 9.099/95.

DECIDO.

DOS FUNDAMENTOS Das questões processuais INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL INAPLICABILIDADE DO CDC AO CASO CONCRETO IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.

ART. 373, I, CPC/2015 Argui-se, além da não incidência do Código de Defesa do Consumidor, a existência de cláusula de eleição de foro, oportunidade em que se requer a declaração da incompetência do juízo e do local de processamento e julgamento.

Proferiu-se a decisão do id 30387828, no seguinte teor: Como pedido de tutela de urgência o autor requer a inexigibilidade das parcelas vincendas do contrato discutido nos autos, bem como os valores acessórios como taxas condominiais, IPTU, taxa associativa e etc e que seu nome não seja inscrito nos órgãos de proteção ao crédito. É o relatório, apensar de dispensado pelo art. 38 da Lei 9.099/95.

De início, cumpre esclarecer que a relação jurídica em questão se classifica como sendo de consumo, estando sob a égide das disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, enquadrando-se o requerente como destinatário final dos serviços prestados pela parte requerida.

E por se tratar de relação de consumo é aplicável o art. 6.º, inc.

VIII, do CDC, com a inversão do ônus da prova.

Em razão da aplicação ao caso do CDC, afasto a cláusula de eleição do foro da Comarca de Armação dos Búzios-RJ, pois obstaria o acesso do consumidor ao Judiciário.

Como a presente ação tramita pelo Rito do Juizado Especial Cível o consumidor terá que comparecer pessoalmente ao ato conciliatório.

As Requeridas foram citadas e, ainda, intimadas da decisão (id 30431526 e 30431527), sobre a qual não interpuseram recurso.

Assim, ela se mantém em seus termos porquanto resolve as preliminares, sendo desnecessário revolver a matéria.

DO MÉRITO Destaca-se ser cabível o julgamento antecipado do processo, nos moldes do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria em debate abarca questão de direito e as partes não intencionaram a produção de outras provas, requerendo, ao contrário, o julgamento.

Cinge-se a controvérsia em asseverar de quem foi a causa da rescisão do compromisso de compra e venda, bem como se há abusividade no contrato formulado e se existem parcelas a serem restituídas ao consumidor pela rescisão contratual e se possível a compensação.

Na inicial de id 29325269, aduz o Requerente que … firmou um contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade junto à primeira requerida em 13/12/2020, objetivando a aquisição da fração/cota 03/107/03 do empreendimento Búzios Breeze Resort, conforme contrato 483/02-03.107/03 anexo.

A fração/cota foi comercializada pelo valor total de R$ 49.160,44, sendo: a) Entrada no valor de R$ 2.990,00 dividida em quatro parcelas de R$ 747,50 pagas no cartão de crédito em favor da segunda requerida, cujo primeiro vencimento ocorreu em 13/01/2021; b) Fidelização no valor de R$ 150,00, sendo 3 parcelas de R$ 50,00 cada; c) Saldo remanescente da aquisição da cota R$ 46.170,44 dividido em 84 parcelas mensais e sucessivas de R$ 547,86 com primeiro vencimento em 10/04/2021, reajustáveis pelo índice e acrescidas de juros de 0,5% ao mês.

Até o momento da interposição da demanda o autor adimpliu com R$ 18.031,18 (dezoito mil e trinta e um reais e dezoito centavos), vide comprovantes anexos.

Isso pois os custos para a satisfação da obrigação vigente não se perfazem apenas nas parcelas dos contratos, mas também em taxas condominiais e outras despesas, gerando um ônus excessivo à parte, que não pode mais suportar a obrigação por insuficiência de recursos. (...) A busca pelo judiciário para decretar a rescisão contratual se fez necessária à medida em que as condições unilateralmente impostas pelo contrato são demasiadamente onerosas ao promitente comprador, que perderia quantias excessivas e abusivas caso procedesse à rescisão de forma administrativa, conforme melhor detalhado em tópico oportuno.

Neste mote, por não ter mais interesse no imóvel negociado, o Requerente pleiteia a rescisão.

Requereu, e obteve, em sede de tutela antecipada, a ordem para “para DETERMINAR que W50 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e W7 BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA SUSPENDAM as cobranças relacionadas ao contrato discutido nestes autos (ID 29325292), incluindo principal e acessório, bem como que se ABSTENHAM de incluir o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito”, sob pena de “aplicação de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) por cobrança e/ou R$ 100,00 (cem reais) por dia que o nome do autor permanecer nos órgãos de proteção ao crédito, até o limite de R$ 3.000,00 (três mil reais).” No mérito, pretende: iii) A declaração da rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado pelo autor, referente à fração/cota 03/107/03 e a condenação solidária das requeridas à restituição parcial dos valores adimplidos pelo autor, nos seguintes termos: iii) A declaração da rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado pelo autor, referente à fração/cota 03/107/03 e a condenação solidária das requeridas à restituição parcial dos valores adimplidos pelo autor, nos seguintes termos: 2) A minoração do percentual de retenção contratualmente previsto para 10% do total adimplido, pois suficiente para cobrir os custos de comercialização da cota, bem como, cobrir dispêndios e eventuais prejuízos das rés, que poderão revendê-la a terceiros e obter lucro, nos termos da jurisprudência majoritária do C.

STJ; 3) Alternativamente, caso V.

Excelência possua entendimento firmado em maneira distinta, requer a retenção, pelas requeridas, em patamar não superior a 20% do total pago; 4) A devolução aqui pretendida deverá ocorrer de maneira imediata, em parcela única e atualizada, nos termos da Súmula 543 do STJ Contestando, as Rés, no id 33694928, aduzem o direito de DEVOLUÇÃO DE VALORES NOS TERMOS DO CONTRATO, porquanto feito o pedido “após o prazo de 7 (sete) dias corridos estipulado no art. 67-A, § 10º, Lei nº 4.591/1964.” Entendem fazer jus a COMPENSAÇÃO DE VALORES / TAXA DE FRUIÇÃO, de 0,5% ao mês após a imissão na posse: A taxa de fruição do imóvel igual a 0,5% (meio por cento) deverá ser calculada em momento processual adequado, para fins de compensação, com base no valor do imóvel (R$ 49.160,44), o qual deverá ser atualizado até a data da propositura da ação, em decorrência do princípio da obrigatoriedade dos contratos.

Apontam que consta tal dedução no inciso VI da Cláusula Nova: CLÁUSULA NONA - DA INADIMPLÊNCIA E DA RESCISÃO DO CONTRATO VI— Na hipótese de o imóvel já estar na posse do PROMITENTE COMPRADOR, este pagará a PROMITENTE VENDEDORA 0,5% (meio porcento) ao mês do preço do imóvel devidamente atualizado, por compensação pela sua fruição a uso do imóvel, calculado a partir de sua respectiva imissão na posse do imóvel até a cessação da posse que ocorrerá com efetivo cancelamento ou rescisão do contato.

Assentam o NÃO CABIMENTO DA DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, pois “(1) o valor relativo a comissão de corretagem foi destacada do preço da fração do imóvel; (2) foi especificado o beneficiário da comissão de corretagem.” Aponta como aplicável o Tema 898, STJ, cuja tese firmada é: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) Requereu a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL Resta claro que a rescisão do compromisso de compra e venda decorre de ato promovido pelo consumidor, ora Requerente.

Nada foi comprovado qualquer fato alusivo a ter as Requeridas dado ensejo ao desfazimento do negócio.

Reconhecida a culpa do comprador para a rescisão contratual, aplica-se o disposto no enunciado nº 543, STJ que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Desta feita, no que toca ao percentual da multa rescisória fixada em “25% (vinte e cinco porcento) sobre o preço já pago pelo promitente comprador”, do § 2º da Cláusula Nova, não há abusividade na sua cobrança.

Ela não estabelece o pagamento sobre o valor total do imóvel, mas sobre as parcelas pagas.

Serve para promover o reembolso dos custos da operação e compensar a vendedora pela rescisão do pacto.

Todavia, venho entendendo ser suficiente o percentual de 20%, invés de 25, como estipulado.

Dessa feita, o requerente faz jus à devolução de 80% (oitenta por cento) do valor total pago até então, ressaltando-se que a restituição deve ser realizada imediatamente, por uma única parcela, consoante Súmula nº 543 do c.

STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo apreciou matéria similar a dos autos, conforme aresto que segue: “APELAÇÃO CÍVEL RECURSOS RECÍPROCOS RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO COMPRADOR PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELA CONSTRUTORA 10% DO VALOR DO CONTRATO RESSARCIMENTO AO COMPRADOR DE PARTE DAS PARCELAS JUROS DE MORA TERMO INICIAL TRÂNSITO EM JULGADO CORREÇÃO MONETÁRIA TERMO INICIAL CADA DESEMBOLSO RECURSOS CONHECIDOS.

RECURSO PRINCIPAL PARCIALMENTE PROVIDO.

RECURSO ADESIVO PROVIDO.

DO APELO PRINCIPAL INTERPOSTO POR GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA 1.

Com relação ao percentual de retenção por parte da construtora em razão da rescisão contratual requerida pelo adquirente, é garantido ao promitente vendedor a retenção de parcela do valor já adimplido pelo promitente comprador, a qual visa compensá-lo dos gastos suportados com despesas administrativas (principalmente com divulgação e comercialização), pagamentos de impostos, bem como remunerá-lo pela eventual utilização do bem pelo adquirente. […] (TJES, Classe: Apelação, 024140399726, Relator : FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/11/2018, Data da Publicação no Diário: 30/01/2019) APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) RAZOABILIDADE JUROS DE MORA TRÂNSITO EM JULGADO DANO MORAL INOCORRÊNCIA RECURSOS CONHECIDOS RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. 1.

O C.

STJ tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. É de se reconhecer, portanto, que a fixação do percentual a ser retido deve considerar as peculiaridades do caso concreto, desde que, por certo, observe as balizas fixadas pelo Tribunal da Cidadania. 3.

A fixação do percentual de retenção em favor das rés em 10% (dez por cento) mostra-se suficiente para recompor os prejuízos advindos da resilição contratual por iniciativa da parte requerente, sendo razoável diante das peculiaridades da situação fática. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 014150157981, Relator : TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 19/11/2019, Data da Publicação no Diário: 26/11/2019)” COMISSÃO DE CORRETAGEM: A pretensão autoral é de desconsideração do valor pago a título de comissão de corretagem, por entender que inexistiu qualquer mediação de terceiro no negócio, e configurar, assim, cobrança abusiva. É sabido que, consoante a remansosa jurisprudência do E.

TJES, não há nenhuma ilegalidade em atribuir ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, se tal informação consta explicitada no instrumento contratual, senão vejamos, a contrario sensu: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS APELAÇÕES CÍVEIS CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RECUPERAÇÃO JUDICIAL ILEGITIMIDADE PASSIVA PRO-SOLUTO COMISSÃO DE CORRETAGEM JUROS INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL DANO EMERGENTE DANO MORAL RESTITUIÇÃO EM DOBRO AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ MULTA DO ART. 35, § 5o, DA LEI FEDERAL No. 4.591/64 RECURSOS DESPROVIDOS. 1.

O deferimento de recuperação judicial não implica na automática suspensão de processos ainda em fase de conhecimento, e não de execução. 2.

Quanto à comissão de corretagem, afigura-se devida a restituição do valor respectivo quando inexiste disposição contratual clara e específica acerca da responsabilidade do consumidor pelo pagamento. [...] (TJES, Classe: Apelação, 024110366564, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/08/2019, Data da Publicação no Diário: 30/08/2019)” No caso dos autos, o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária prevê, na cláusula IV: 4— DA TAXA DE CORRETAGEM: 41) VALOR DE CORRETAGEM: A comissão de corretagem paga aoc corretor de imóveis que intermediou a venda, corresponde a quantia de R$2.990, 00, (Dois mil novecentos e noventa reais); 4.2) CONDIÇÕES DE PAGAMENTO: 4 x 747,50 MASTER CREDITO; 4. 3) NOME DO BENEFICIÁRIO: Sendo pago à Comercializadora WT NEGOCIOS lNTELIGENTES, devidamente inscrito no CRECI nº.: XXXXXXXX Inclusive, esta matéria foi submetida a julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Resp nº 1599.511/sp), tendo a Corte Superior reconhecido a legalidade da cláusula quando prevista em contrato, como ocorre na situação sob exame.

Assim, não resta qualquer quantia a este título a ser restituída ao autor, pelo que indefiro o pedido.

COMPENSAÇÃO DE VALORES / TAXA DE FRUIÇÃO De 0,5% ao mês após a imissão na posse: A taxa de fruição do imóvel igual a 0,5% (meio por cento) deverá ser calculada em momento processual adequado, para fins de compensação, com base no valor do imóvel (R$ 49.160,44), o qual deverá ser atualizado até a data da propositura da ação, em decorrência do princípio da obrigatoriedade dos contratos.

Referente a esta cláusula, não foi questiona na peça portal e não consta dos pedidos.

Deverá ser cobrado como estipulado em contrato, no inciso VI da Cláusula Nova: CLÁUSULA NONA - DA INADIMPLÊNCIA E DA RESCISÃO DO CONTRATO VI— Na hipótese de o imóvel já estar na posse do PROMITENTE COMPRADOR, este pagará a PROMITENTE VENDEDORA 0,5% (meio porcento) ao mês do preço do imóvel devidamente atualizado, por compensação pela sua fruição a uso do imóvel, calculado a partir de sua respectiva imissão na posse do imóvel até a cessação da posse que ocorrerá com efetivo cancelamento ou rescisão do contato.

TAXAS CONDOMINIAIS: Quanto ao tema, o Autor requereu a suspensão de cobranças das “... parcelas vincendas referentes ao contrato em questão (inclusas as taxas condominiais), bem como, aos encargos acessórios vincendos relativos ao imóvel objeto do contrato em litígio (condomínio, taxa associativa, IPTU, etc), impedindo a inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes, inclusive com a determinação de pena de multa em caso de descumprimento da medida;” Tal já foi deferido na decisão preambular que concedeu a tutela antecipada, restando, às Requeridas, a cobrança do que deixou de pagar nas datas anteriores a sua intimação judicial.

Dos juros de mora Consoante a tese firmada no TEMA 1002 do c.

STJ Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

DO DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, para reconhecer e declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por culpa do comprador, CONDENANDO a Ré a restituir ao Autor 80% (oitenta por cento) das parcelas pagas, excluindo-se a comissão de corretagem e as quotas condominiais e outros acessórios quitados, eis que ratifico a tutela antecipada concedida e declaro vedado qualquer cobrança desses acessórios a partir da data de intimação da decisão, podendo exigir a quitação dos pretéritos, em aberto, e a COMPENSAÇÃO DE VALORES / TAXA DE FRUIÇÃO de 0,5% ao mês, desde que comprovada a data da imissão na posse.

Sobre os valores incidirá correção monetária a partir do desembolso e no índice IPCA (STJ.

AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017) e juros de mora, ao mês, a partir da data do trânsito em julgado (STJ.REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019 - TEMA 1002 STJ), quando, então, incidirá somente a SELIC (correção + juros).

Resolvo o mérito da demanda na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários por expressa vedação legal, conforme art. 55 da Lei n° 9.099/95.

P.R.I-se.

Piúma/ES, 25 de novembro de 2024 Fernando Antônio Lira Rangel Juiz de Direito (Ofício DM n.º 1335/2024)