TJES - 5029611-07.2021.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefones: 3134-4731 (Gabinete) / 3134-4711 (Secretaria) PROCESSO Nº 5029611-07.2021.8.08.0024 REQUERENTE: PAGOTTO, RIZZATO E LYRA SOCIEDADE DE ADVOGADOS REQUERIDO: ITALA PESTANA DURAO SENTENÇA 1.

Relatório Cuidam os autos de AÇÃO RENOVATÓRIA COMPULSÓRIA DE LOCAÇÃO proposta por PAGOTTO, RIZZATO E LYRA SOCIEDADE DE ADVOGADOS em face de ÍTALA PESTANA DURÃO conforme inicial ID 11183370 e documentos subsequentes.

Alega a parte autora em síntese que: a) firmou contrato de locação comercial com a Requerida em 01/07/2012, com prazo de 60 meses, referente a imóvel situado na Rua Fausto Vincenzo Tancredi, nº 46, em Vitória/ES; b) após o término do prazo, o contrato foi renovado automaticamente em 2017 por mais 5 anos, conforme cláusula contratual; c) a Requerente mantém suas atividades no local, estando adimplente, exceto pelos aluguéis de abril a outubro de 2020, que são objeto de ação revisional com depósito judicial do valor controvertido, motivada pela pandemia da Covid-19; d) a empresa permanece no imóvel desde 2012, onde consolidou sua clientela, e destaca que o ponto comercial é essencial para a continuidade de suas atividades; e) embora as reformas e manutenções sejam responsabilidade da locadora, tem arcado com os custos devido à antiguidade do imóvel.

Diante do exposto, requer: 1) autorização para continuar utilizando o imóvel comercial até o julgamento final da ação e eventual apuração de perdas e danos; 2) que seja julgada procedente a ação, com a renovação do contrato de locação por igual prazo e nas mesmas condições, com reajuste do aluguel conforme índice contratual; 3) caso a renovação não seja concedida, requer a condenação da Requerida ao pagamento de perdas e danos, lucros cessantes, indenização por reformas realizadas e eventuais danos materiais, morais e ao fundo de comércio (“luvas”), com direito de retenção até apuração final por perícia.

Decisão, ID 15931788, que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, de aplicação do segredo de justiça e determinou a citação da requerida.

Contestação, ID 40206770, onde a parte requerida sustenta que: a) a petição inicial da Requerente é inepta por conter pedido genérico e indeterminado de indenização por danos materiais e morais, sem especificação clara dos valores ou da natureza dos prejuízos alegados; b) não há qualquer responsabilidade civil da Requerida, pois não há ilicitude, dano, nem nexo causal – elementos indispensáveis para configurar o dever de indenizar; c) a Requerente descumpriu o contrato, com inadimplência no período de abril a outubro de 2020, incluindo alugueres e débitos de SPU, o que, por si só, invalida o direito à renovação contratual; d) a ação revisional proposta pela Requerente não autoriza o não pagamento dos aluguéis, e lembra que o pedido liminar de redução dos valores foi indeferido, a inadimplência, portanto, é injustificável; e) não há direito à indenização, conforme cláusulas expressas do contrato, que atribuem à locatária a responsabilidade por benfeitorias e excluem reembolso.

Sustenta que o contrato deve ser respeitado, conforme o princípio pacta sunt servanda; f) impugna o pedido de indenização por danos morais, afirmando que pessoas jurídicas só fazem jus a tal reparação mediante prova de abalo à imagem ou ao nome comercial, o que não foi demonstrado.

Diante do exposto, requer: 1) acolhimento da preliminar de inépcia da petição inicial; 2) que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos da Requerente; 3) expedição de mandado de despejo, para que a Requerente devolva o imóvel no estado em que o recebeu.

Réplica ao ID 45622236.

Intimadas as partes, ao ID 52527119, para informarem se possuem desejo de produzir outras provas.

Ambas as partes informaram que desejam o julgamento antecipado (parte autora ao ID 65310477 e parte requerida ao ID 65846568). É o relatório.

Passo a decidir. 2.

Fundamentação 2.1 Da inépcia da inicial Primeiramente, cumpre analisar a preliminar de inépcia da petição inicial arguida pela requerida, que sustenta ser genérico e indeterminado o pedido de indenização por danos materiais e morais.

A preliminar não merece acolhimento.

Embora a inicial pudesse ser mais específica quanto aos valores pretendidos, contém todos os elementos essenciais previstos no art. 319 do CPC, narrando adequadamente os fatos, formulando pedidos determinados (renovação compulsória e, subsidiariamente, indenização) e demonstrando a causa de pedir.

A eventual liquidação de valores pode ser objeto de fase posterior, não configurando inépcia da inicial.

Portanto, REJEITO a preliminar de inépcia. 3.

Mérito O cerne da questão reside na análise do direito da autora à renovação compulsória do contrato de locação, bem como nos pedidos subsidiários de indenização por perdas e danos.

A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em seus artigos 51 e 71, estabelece os requisitos para a renovação compulsória de contrato de locação não residencial.

Vejamos: Art. 51.

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 71.

Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único.

Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

A renovação é um direito do locatário que visa proteger o fundo de comércio, garantindo a estabilidade necessária para o sucesso do empreendimento.Para que o locatário tenha direito à renovação, é necessário o preenchimento de alguns requisitos cumulativos.

No caso em tela, a autora preenche os requisitos de prazo mínimo do contrato e de tempo de atividade no imóvel.

O contrato foi celebrado por escrito em 2012 e teve seu prazo de 60 meses renovado por mais 5 anos em 2017, totalizando mais de 5 anos de locação ininterrupta.

A atividade de advocacia é exercida no local desde a celebração do contrato, há mais de 3 anos.

A controvérsia gira em torno do requisito do "exato cumprimento do contrato", previsto no artigo 71, II, da Lei do Inquilinato, considerando a confessada inadimplência dos aluguéis de abril a outubro de 2020.

A ré argumenta que essa inadimplência inviabiliza a renovação.

No entanto, é fundamental considerar o contexto em que os fatos ocorreram.

A inadimplência da autora se deu durante o período mais crítico da pandemia da Covid-19, um evento de força maior de proporções globais, que causou impactos econômicos imprevisíveis e severos.

Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA.

SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19 .

CONTRATOS PARITÁRIOS.

REGRA GERAL.

PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA.

POSSIBILIDADE DE REVISÃO .

HIPÓTESES EXCEPCIONAIS.

PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL.

TEORIA DA IMPREVISÃO .

ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL.

TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA.

RESOLUÇÃO .

INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO.

PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS.

HIPÓTESE DOS AUTOS.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO .

MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. 1.

Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022.2 .

O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus.3 .

Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019.4 .

Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos ( 317, 478, 479 e 480 do CC).

Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado .5.

A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução.

A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real .6.

A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado.Possibilidade de flexibilização da "extrema vantagem" .7.

A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas.

Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020) .

Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes.8.

A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.

Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial .9.

A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato.10.

Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art . 317 ou 478 do Código Civil.11.

Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico ( REsp 1.984 .277/DF, Quarta Turma, DJe 9/9/2022).12.

Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art . 478) na prestação in concreto.

Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas.

Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato.Necessidade de manutenção da decisão .13.

Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 2032878 GO 2022/0324884-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023) (grifei) Ademais, a autora demonstrou boa-fé ao propor uma ação revisional para discutir os valores devidos e realizar depósitos judiciais para quitar o montante controvertido.

A existência de uma discussão judicial sobre o valor dos aluguéis, motivada por um evento de força maior, não pode ser interpretada como um descumprimento contratual apto a impedir a renovação.

A ação revisional tem justamente o objetivo de sanar o período de inadimplência, estabelecendo um valor justo para a época.

A quitação dos valores, ainda que de forma judicial, em um contexto de força maior, é suficiente para afastar a alegação de descumprimento do contrato, cumprindo-se o requisito do "exato cumprimento" para fins de renovação.

Diante da constatação de que a autora preenche todos os requisitos legais para a renovação, a renovação do contrato por igual período e nas mesmas condições contratuais, com reajuste do aluguel conforme o índice previsto, é a medida de direito. 4.

Dispositivo Pelo exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais para a renovação do Contrato de Locação Comercial, por igual prazo e nas mesmas condições, determinando o reajuste do aluguel com base no índice inflacionário apontado no contrato.

RESOLVO O MÉRITO, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

CONDENO a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes últimos no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

PUBLIQUE-SE.

INTIMEM-SE as partes.

Sentença registrada no sistema PJe.

Com o trânsito em julgado e mantidos os termos deste ato judicial, deve a Secretária do Juízo observar o artigo 7° do Ato Normativo Conjunto TJES n°011/2025 para o arquivamento do feito.

Vitória/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica.

Juiz de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefones: 3134-4731 (Gabinete) / 3134-4712 (Secretaria) PROCESSO Nº 5029611-07.2021.8.08.0024 DESPACHO Verifico que a parte ré foi validamente citada e já apresentou defesa nos autos (id 40206770).

A parte autora, por sua vez, intimada para se manifestar sobre a defesa da ré, apresentou réplica no id 45622236.

INTIMEM-SE, pois, as partes para, querendo, em cooperação com este Juízo (arts. 6º e 357, §§ 2º e 3º, CPC), se manifestarem, no prazo de 15 (quinze) dias, e informarem se possuem o interesse em produzir outras provas, além das que já constam dos autos.

Havendo o interesse na instrução processual, deverão as partes: i) especificar as provas que pretendem produzir, justificando a sua pertinência e relevância; ii) indicarem as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória; iii) indicarem as questões de direito relevantes que pretendam que sejam apreciadas na sentença.

Inexistindo interesse na produção de outras provas, venham conclusos os autos para julgamento.

Diligencie-se.

Vitória/ES, [data conforme assinatura eletrônica].

BOANERGES ELER LOPES Juiz de Direito