TJES - 5027142-08.2024.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3º Juizado Especial Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574861 PROCESSO Nº 5027142-08.2024.8.08.0048 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: NATAN FERREIRA DE SOUZA REQUERIDO: VILLAGGIO MANGUINHOS CONDOMINIO SAN REMO INTIMAÇÃO ELETRÔNICA Certifico e dou fé que Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Serra - Comarca da Capital - 3º Juizado Especial Cível, foi encaminhada a intimação eletrônica para apresentar contrarrazões ao recurso inominado interposto, no prazo de 10 (dez) dias.

SERRA-ES, 24 de junho de 2025.

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3º Juizado Especial Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574861 PROCESSO N° 5027142-08.2024.8.08.0048 Nome: NATAN FERREIRA DE SOUZA Endereço: Rua Pinho, 125, (Loteamento Res Metropolitano), Colina de Laranjeiras, SERRA - ES - CEP: 29167-142 Advogados do(a) REQUERENTE: AMANDA ADAMI PIMENTEL - ES41135, AMANDA BODART LIMA - ES36489 Nome: VILLAGGIO MANGUINHOS CONDOMINIO SAN REMO Endereço: Rua das Cotovias, 100, Morada de Laranjeiras, SERRA - ES - CEP: 29166-700 Advogado do(a) REQUERIDO: DYEGO CAETANO LOUREIRO - ES26798 PROJETO DE SENTENÇA (art. 40, Lei nº 9.099/95) RELATÓRIO Vistos etc.

Narra a parte autora, em síntese, ter adquirido unidade habitacional no condomínio réu para nela fixar residência e, alternativamente, disponibilizá-la para locação por meio da plataforma AIRBNB.

Afirma que sempre respeitou as normas internas, não havendo registro de danos às áreas comuns nem de reclamações, formais ou informais, acerca do comportamento dos hóspedes que já ocuparam o imóvel.

Sustenta, entretanto, que o síndico passou a obstaculizar essa atividade comercial, chegando, por diversas vezes, a impedir o ingresso dos locatários no apartamento alugado.

Informa que, em 17/06/2024, recebeu Edital de Convocação para Assembleia Geral Extraordinária que incluiu, na ordem do dia, a “Deliberação para inclusão de artigo no Regimento Interno sobre locação por diária/hospedagem atípica via plataformas digitais ou outros meios”.

Segundo relata, a assembleia ocorreu em 26/06/2024 com a presença de apenas 18 proprietários, número inferior à metade dos 144 apartamentos existentes e, mesmo assim, foram computados 16 votos favoráveis à alteração do Regimento Interno, proibindo-se a locação por meio de plataformas digitais. À vista disso, aponta que tal deliberação afronta o quórum qualificado de dois terços previsto na Convenção Condominial para modificações dessa natureza e o direito de propriedade consagrado no art. 5º, XXII, da Constituição Federal.

Outrossim, requer (1) O deferimento de tutela de urgência para compelir o condomínio a permitir a locação do imóvel pela AIRBNB; (2) A anulação da deliberação da assembleia condominial que impede o aluguel de imóveis através de plataformas digitais como o AIRBNB; (3) A condenação do réu ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$6.529,13 (seis mil, quinhentos e vinte e nove reais e treze centavos); (4) A condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais).

Indeferido o pedido de tutela provisória de urgência formulado initio litis, em Decisão (ID 52043602), por não estarem presentes os requisitos necessários ao deferimento da pretensão perseguida inaudita altera pars.

Em contestação (ID 56358257), o réu argui, em suma, a legalidade da Convenção Condominial e do Regimento Interno quanto a vedação de locações por meio da plataforma Airbnb ou de quaisquer outras de natureza semelhante.

Realiza, ainda, pedido contraposto de obrigação de não fazer para que o autor se abstenha de disponibilizar sua unidade residencial para locação por meio de plataformas digitais de hospedagem temporária, sob pena de multa.

Em consequência, a parte autora apresenta manifestação à contestação (ID 64530645), onde aduz que a duração do contrato não altera a finalidade residencial do imóvel, seja a locação de curta ou longa temporada, o bem continua destinado à moradia.

Assevera que a alternância de ocupantes e a renda obtida pelo proprietário não descaracterizam esse uso, de modo que a locação via Airbnb permanece juridicamente equiparada à locação tradicional.

Em seguida, os autos vieram conclusos para sentença. É o breve relatório, não obstante a sua dispensa, na forma do art. 38, in fine, da Lei nº 9.099/95.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO Defiro o pedido de julgamento antecipado do mérito formulado em audiência conforme termo de ID 56360064, consoante art. 355, I, do CPC, ante o desinteresse das partes em produzir novas provas.

Inexistindo questões preliminares, verifico presentes os pressupostos processuais de existência e validade do processo e as condições da ação, passo ao julgamento do meritum causae.

In casu, incontroverso que o autor adquiriu, em 15 de março de 2022, o apartamento 202 da Torre 2 do condomínio réu, por meio de alienação fiduciária, bem como que passou a oferecer a unidade para hospedagem remunerada por diárias na plataforma Airbnb.

Verifica-se que o condomínio réu publicou edital, em 17 de junho de 2024, convocando assembleia extraordinária para 26 de junho de 2024, cujo ponto de pauta incluía a discussão sobre “locação por diária/hospedagem atípica via plataformas digitais ou outros meios” (ID 50017308).

Vê-se que, nessa assembleia, aprovou-se a inserção de novo dispositivo no Regimento Interno estabelecendo que as unidades se destinam exclusivamente à residência e vedando a oferta para hospedagem atípica remunerada, sob pena de multa de duzentos por cento do valor médio da cota condominial (ID 50016690), in verbis: “Artigo XX: Conforme previsão na Convenção Condominial, ficam os condôminos obrigados a dar às suas unidades a mesma destinação exclusivamente residencial que tem o Condomínio.

Sendo vedado a destinação da unidade residencial para hospedagem atípica remunerada, através de disponibilização por diárias, seja por meio de plataformas digitais a exemplo do Airbnb ou outra modalidade de oferta que amplie o seu uso para além do estritamente residencial.

Parágrafo único.

A violação do referido artigo será considerada infração grave, sujeitando o condômino que adotar tal prática uma multa de 200% sobre o valor médio da cota condominial” Conforme relatado, sustenta a parte autora que tal alteração não obteve o quórum de dois terços previsto pelo ARTIGO 41, alínea “a”, da Convenção de Condomínio para alteração do Regimento Interno.

Não obstante isso, verifica-se que esse vício não invalida o conteúdo normativo.

Isto porque, a Convenção de Condomínio preconiza, expressamente que: “Destina-se o condomínio exclusivamente para fins residencial, conforme projeto aprovado na Prefeitura de Serra sob número 5889/08 em 23/03/2008, projeto modificativo sob o número 47232/2009 e projeto de arquitetura modificativo aprovado pela Prefeitura Municipal da Serra/ES em 24/07/2011.3 e adiante convencionado e discriminado.” (destaquei) (ID 50018112) Outrossim, a própria Convenção já previa, de forma expressa, a destinação exclusivamente residencial do empreendimento, respaldada, ainda, pelo artigo 6.º do Regimento Interno que proíbe qualquer uso comercial ou prestação de serviços, senão vejamos: “Art. 6º As unidades destinem-se exclusivamente ao uso residencial, vale dizer, finalidade residencial, sendo vedado seu uso para qualquer outra finalidade, incluindo qualquer tipo de indústria, comércio, manufatura, prestação de serviços ou atividade comercial de qualquer natureza ou que dê suporta direto a atividades comerciais ou industriais externas de qualquer natureza, sendo dever de todo condômino manter a respectiva ficha cadastral atualizada” (destaques do original) Posto isso, a inserção de novo dispositivo no Regimento Interno apenas reforçou regra já vigente, detalhando a penalidade correspondente.

Assim, ainda que a assembleia fosse anulada, a proibição permaneceria fundada na convenção, instrumento hierarquicamente superior ao regimento.

Neste sentido, o entendimento do Col.

Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria: DIREITO CIVIL.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL.

AÇÃO DECLARATÓRIA.

LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS.

CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS.

OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS.

HOSPEDAGEM ATÍPICA.

USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL.

ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS.

CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL.

AGRAVO DESPROVIDO. 1.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, "O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício" ( REsp 1.819.075/RS, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021). 2.

Na espécie, o Tribunal de origem concluiu que, diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio, nota-se que a finalidade do Condomínio é rigorosamente residencial e familiar, sendo vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais.

Assim, a vedação de locação diária não afronta o direito de propriedade do condômino, uma vez que este, ao adquirir a propriedade, já possuía conhecimento de sua finalidade estritamente residencial e da limitação imposta para locações e exploração da unidade autônoma. 3.

A conclusão do acórdão recorrido está em consonância com o posicionamento desta Corte de Justiça, no sentido de que, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1896710 PR 2020/0245969-6, Data de Julgamento: 13/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2023) (grifo nosso) PROCESSO CIVIL.

AGRAVO INTERNO.

RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA.

DECISÃO SINGULAR QUE NEGOU PROVIMENTO A AGRAVO.

OPOSIÇÃO.

POSSIBILIDADE.

PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE NÃO VIOLADO.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

CONVENÇÃO CONDOMINIAL.

DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL.

LOCAÇÃO POR CURTOS PRAZOS.

FINALIDADE ECONÔMICA.

DESVIRTUAMENTO DA DESTINAÇÃO.

PROIBIÇÃO.

POSSIBILIDADE.

PRECEDENTES. 1.

As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. 2.

O relator está autorizado a decidir singularmente recurso (artigo 932, do Código de Processo Civil de 2015, antigo 557).

Ademais, eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado competente, em sede de agravo interno. 3.

Nos termos da jurisprudência desta Corte, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, ainda que sem fracionamento, implica desvirtuamento da destinação condominial.

Precedentes. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1479157 SP 2019/0091422-0, Data de Julgamento: 10/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2022) (Grifos nossos) (grifo nosso).

Por conseguinte, denota-se que a hospedagem por diárias, embora preserve a aparência de moradia, apresenta natureza econômica distinta da locação residencial típica.

Isto porque, há alta rotatividade de hóspedes, ausência de vínculo estável, prestação de serviços acessórios e acesso frequente de terceiros estranhos ao convívio condominial.

Assim, diante dos fatos narrados e documentos acostados ao caderno processual, de se concluir pela improcedência dos pedidos formulados na exordial.

No que tange ao pedido contraposto, igualmente improcedente, tendo em vista que a própria alteração introduzida no Regimento Interno pelo novo Artigo XX já tipifica a hospedagem atípica como infração grave e fixa, de forma objetiva, a sanção de multa correspondente a 200 % da cota condominial a cada ocorrência.

Ou seja, impor em juízo uma obrigação de não fazer acompanhada de nova penalidade configuraria duplicidade sancionatória, gerando bis in idem, uma vez que sujeitaria o condômino à cumulação de duas reprimendas pela mesma conduta que já se encontra plenamente disciplinada nas normas internas do condomínio (ID 50016690).

DISPOSITIVO Ante todo o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto.

Declaro extinta essa relação jurídica processual, com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC/15.

Sem custas processuais e sem honorários advocatícios nesta fase, conforme art. 55 da Lei nº 9.099/95.

Com o trânsito em julgado da presente sentença, arquivem-se, a seguir, os autos, com as baixas e as cautelas de estilo.

Advirto deste logo que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, §2º do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Submeto a presente à homologação do MM.

Juiz de Direito, nos termos do artigo 40 da Lei n.º 9.099/95.

Serra/ES, 27 de abril de 2025.

Izabelly Miranda Tozzi Juíza Leiga SENTENÇA Vistos etc.

Homologo o Projeto de Sentença elaborado pela Juíza Leiga na forma do artigo 40, da Lei 9.099/95, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

SERRA, [Data registrada automaticamente, conforme assinatura eletrônica lançada no sistema] DEJAIRO XAVIER CORDEIRO Juiz de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3º Juizado Especial Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574861 PROCESSO Nº 5027142-08.2024.8.08.0048 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: NATAN FERREIRA DE SOUZA REQUERIDO: VILLAGGIO MANGUINHOS CONDOMINIO SAN REMO Advogados do(a) REQUERENTE: AMANDA ADAMI PIMENTEL - ES41135, AMANDA BODART LIMA - ES36489 Advogado do(a) REQUERIDO: DYEGO CAETANO LOUREIRO - ES26798 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Serra - Comarca da Capital - 3º Juizado Especial Cível, fica(m) o(a/s) advogado(a/s) supramencionado(a/s) intimado(a/s) para, apresentar manifestação acerca da CONTESTAÇÃO juntados nos autos, no prazo de 15 (quinze) dias em conformidade com a decisão em audiência.

SERRA-ES, 5 de fevereiro de 2025.

AUGUSTO CEZAR MORAES DE OLIVEIRA