TJES - 5006810-83.2025.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3º Juizado Especial Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574861 PROCESSO N° 5006810-83.2025.8.08.0048 Nome: BRENO DA SILVA NASCIMENTO Endereço: Rua dos Rouxinóis, 310, Morada de Laranjeiras, SERRA - ES - CEP: 29166-650 Advogado do(a) REQUERENTE: ERIK FREITAS GONCALVES - ES23343 Nome: PARQUE VILA DE ITAPUA INCORPORACOES LTDA Endereço: Avenida Eldes Scherrer Souza, 1025, sala 610 - C, Parque Residencial Laranjeiras, SERRA - ES - CEP: 29165-680 Nome: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Endereço: Avenida Professor Mário Werneck, 621, 1 andar, Estoril, BELO HORIZONTE - MG - CEP: 30455-610 DECISÃO - CARTA DE CITAÇÃO/INTIMAÇÃO Vistos em inspeção.

Narra o demandante, em síntese, que adquiriu, junto às requeridas, a unidade imobiliária “SPAZIO VILA DE ITAÚNAS – BLOCO 01 – 2 Q – APTO 1105”.

Aduz, ainda, que, conquanto imitido na posse do referido bem, as corrés persistiram com a cobrança da rubrica 'juros de obra', conjuntamente com as cotas condominiais.

Neste contexto, assevera que tal exigência é ilegal, posto que já finalizada a edificação, com a entrega das chaves do imóvel.

Assim, afirma que se encontra indevidamente obrigado pelo pagamento simultâneo de ambos os encargos, já havendo, inclusive, o Col.

Superior Tribunal de Justiça, assentado que os 'juros de obra' devem incidir, apenas e tão só, até a efetiva transmissão da unidade habitacional ao promitente comprador.

Finalmente, acrescenta que, ao questionar a Caixa Econômica Federal, responsável pelo financiamento imobiliário em comento, a razão da perpetuação da cobrança do encargo ora controvertido que lhe é devido, foi cientificado de que as demandadas não lograram cumprir, até o presente momento, todas as condições contratuais necessárias à finalização da obra, motivo pelo qual lhes incumbe suportar com as despesas decorrentes de sua mora.

Destarte, requer o autor, em sede de tutela provisória de urgência, seja determinado às suplicadas que efetuem o pagamento das despesas condominiais atinentes ao apartamento 1105, bloco 01, do Condomínio Spazio Vila de Itaúnas, até a efetiva conclusão e entrega da obra. É o breve relatório, com base no qual DECIDO. É cediço que, para a concessão da tutela provisória de urgência reclamada inaudita altera pars, faz-se necessária a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado, bem como o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos precisos termos do caput, do art. 300 do CPC/15.

Pois bem.

Em cognição sumária, viável no presente momento processual, não vislumbro, ao compulsar os elementos probatórios que instruem os autos, estar presente requisito necessário ao deferimento da pretensão perseguida initio litis.

Com efeito, o requerente comprova que, julho de 2023, firmou com a primeira corré, em conjunto com a terceira Karoline Fontes de Lima, Promessa de Compra e Venda do apartamento 1105, bloco 01, do Condomínio Spazio Vila de Itaúnas, edificado pela segunda requerida, pelo valor de R$ 244.999,99 (duzentos e quarenta e quatro mil, novecentos e noventa e nove reais e noventa e nove centavos), mediante o financiamento de R$ 183.729,44 (cento e oitenta e três mil, setecentos e vinte e nove reais e quarenta e quatro centavos) (ID 64068455).

Desse mesmo documento, depreende-se que a previsão para a entrega das chaves foi aprazada para 30/04/2025, podendo tal prazo ser prorrogado até o dia 30/10/2025 (cláusulas 5.1 e 5.2 da aludida pactuação), bem como que o período de cobrança dos 'juros de obra' seria da assinatura do financiamento bancário até o "Ateste de finalização do empreendimento pelo Banco" credor (fl. 34).

Outrossim, vê-se que o financiamento bancário do bem foi formalizado, pelo postulante, perante a Caixa Econômica Federal em 04/08/2023, restando estipulado, na cláusula B.7.1 do mencionado instrumento negocial, o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para a construção e legalização da obra, ou seja, até agosto/2026 (ID 64068456).

Por seu turno, a cláusula 5.2 do contrato suprarreferido preceitua expressamente: "5.2 O pagamento dos encargos devidos durante o período de construção e legalização do empreendimento será realizado pelo(s) DEVEDOR(ES), na data de seu vencimento, independentemente de qualquer aviso ou notificação pela CAIXA, sendo que se não existir o dia do vencimento nos meses subsequentes, a obrigação vencerá no último dia daqueles meses e, se o vencimento for em dia não útil, o pagamento deverá ser realizado no primeiro dia útil subsequente, sem acréscimo.” (destaquei) Feitos tais registros, impõe consignar que, como sabido, os 'juros de obra' são obrigações decorrentes do financiamento imobiliário, o qual, repita-se, foi contraído pelo suplicante perante a Caixa Econômica Federal, sendo comum a quitação de tal taxa pela construtora/incorporadora do empreendimento diretamente ao agente financeiro, mediante o seu posterior ressarcimento pelo promissário comprador.

Nesta esteira, ainda que a edificação já tenha sido finalizada, é frequente a cobrança de 'juros de obra' após a entrega das chaves, visando o reembolso de quantia adimplida pela construtora/incorporadora junto ao credor financeiro, enquanto a construção ainda se encontrava em andamento.

A par disso, cumpre destacar que a entrega física do imóvel não se confunde com a legalização do empreendimento, não estando configurada, prima facie, abusividade na cobrança dos encargos vergastados, mesmo após a imissão do promitente comprador na sua posse, vez que, como apontado acima, o prazo estipulado no contrato de financiamento para conclusão da obra sequer transcorreu, constatação corroborada pela resposta apresentada pelo agente financeiro diante da reclamação registrada pelo demandante junto ao site “Consumidor.gov” (ID’s 64068460 e 64068461).

Outro não é o entendimento dos Eg.

Tribunais Pátrios, valendo trazer à colação os seguintes precedentes: Compra e Venda de Imóvel – Entrega das chaves antes de findo o prazo contratualmente previsto para a conclusão das obras – Cobrança da chamada taxa de evolução da obra (juros de obra) nos 03 meses subsequentes à entrega do imóvel – Possibilidade – Inexistência de mora da construtora - Precedentes desta E.

Corte – Sentença mantida – Apelo desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10116231620228260344 Marília, Relator.: Carlos Castilho Aguiar França, Data de Julgamento: 05/07/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2024) RELAÇÃO DE CONSUMO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA.

JUROS DE EVOLUÇÃO DE OBRA .

COBRANÇA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES.

AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO DA ENTREGA DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – CEF.

Imóvel entregue no dia 12/03/2022.

Habite-se no dia 10/02/2022 .

Pagamento posterior efetuado pelo comprador decorrente da inércia do construtor quanto à comunicação do término da obra ao agente financeiro.

Sentença que julgou parcialmente procedente a ação para condenar as requeridas a restituírem na forma simples os valores pagos a título de juros de obra a partir de 12/03/2022 devidamente corrigidos.

Insurgência da parte requerida.

LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS .

DESNECESSIDADE DE INTERVENÇÃO DA CEF OU DE REMESSA DOS AUTOS A JUSTIÇA FEDERAL.

Autor que não pretende discutir a validade da cláusula, mas apenas a restituição dos valores pagos indevidamente após a entrega das chaves com o término da obra.

Preliminar afastada.

Competência da Justiça Estadual para julgamento .

Dano material não configurado.

Previsão de incidência de juros de obra durante o período da construção.

Possibilidade.

Precedente dos Tribunais Superiores .

Cobrança efetuada após a entrega das chaves.

Entrega física do imóvel que não se confunde com a conclusão da obra e legalização do imóvel, previstos em contrato como termo final para incidência de juros de obra.

Termo final que se aperfeiçoa com a individualização da matrícula e registro do contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia, o que aconteceu antes do prazo previsto em contrato para tanto.

Ausência de mora dos recorrentes de modo a torná-los responsáveis pelo pagamento dos juros de obra .

Condenação à devolução dos valores pagos na forma simples após o dia 12/03/2022 que deve ser afastada.

Sentença reformada para julgar a ação improcedente.

RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 1017012-29 .2022.8.26.0005 São Paulo, Relator.: Daniella Carla Russo Greco de Lemos, Data de Julgamento: 30/01/2023, 6ª Turma Recursal Cível e Criminal, Data de Publicação: 31/01/2023) (enfatizei) Por oportuno, cabe salientar que não se desconhece a tese firmada pela Augusta Corte Superior de Justiça, por ocasião do julgamento de recurso representativo de controvérsia, sob o Tema Repetitivo 996 (ID 64068458), a qual, entrementes, chancela o posicionamento acima apontado, ao sedimentar, em seu item 1.3, in verbis: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância." (negritei) Por derradeiro, vê-se que sequer há qualquer indício, neste feito, de que as taxas condominiais referentes ao apartamento 1105, bloco 01, do Condomínio Spazio Vila de Itaúnas estão sendo emitidas em nome do autor, não servindo para tanto, por si só, o print colacionado à fl. 05, da exordial (ID 64067750), já que dele não consta a indicação do seu devedor.

Não obstante isso, não se pode olvidar que, como se infere do ID 64068457, aquele Sodalício já fixou o entendimento de que “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação." (REsp 1345331/RS; Recurso Repetitivo Rel.

Min.

LUIS FELIPE SALOMÃO; Órgão Julgador S2 - SEGUNDA SEÇÃO; Data do Julgamento 08/04/2015; Data da Publicação/Fonte DJe 20/04/2015).

In casu, o próprio requerente reconhece que já foi imitido na posse direta da unidade imobiliária, na qual reside atualmente, como se infere do documento anexado ao ID 64068454.

Pelo exposto, uma vez não caracterizada, de plano, a probabilidade do direito material invocado, indefiro o pedido de tutela provisória de urgência formulado na exordial.

Dê-se, pois, ciência ao postulante deste decisum.

Citem-se as suplicadas para todos os termos desta lide, intimando-as, ainda, para a audiência de conciliação aprazada automaticamente neste feito virtual, com as advertências legais.

A seguir, aguarde-se a realização do apontado ato solene.

Diligencie-se.

DEMAIS DISPOSIÇÕES: a) CITAÇÃO DO(S) REQUERIDO(S) acima descrito, para todos os termos da presente ação, cujo teor poderá ser acessado de acordo com as orientações abaixo; b) INTIMAÇÃO DO(S) REQUERIDO(S), de todos os termos da presente Decisão, bem como para comparecer na Audiência designada nos autos da ação supramencionada, que será realizada de forma virtual, através da plataforma ZOOM, mediante o acesso ao link https://us02web.zoom.us /j /4974481076?pwd=eTJqMFNLbDBFV2d2MFVEMzdtOGZRQT09.

DATA DA AUDIÊNCIA: Tipo: Conciliação Sala: SALA DE AUDIÊNCIA - 3° JUIZADO ESP CÍVEL DE SERRA Data: 19/05/2025 Hora: 14:30 ADVERTÊNCIAS: 1.

Fica o requerido advertido, desde já, que é responsável pelo ambiente em que se encontrará durante a videoconferência, cumprindo a ele assegurar a boa qualidade da conexão de internet, além de local com baixo ruído externo e cenário neutro, a fim de garantir a integridade de sua participação na sessão conciliatória em comento. 2.

Registre-se, ainda, que, diante de qualquer dificuldade de acesso à sala virtual, deverá o demandado, no dia e horário aprazados para a audiência, manter contato telefônico com o número (27) 3357-4861. 3 - O não comparecimento do réu ou a recusa em participar da tentativa de conciliação não presencial, ensejará a decretação da sua revelia, em consonância com o disposto no art. 20 da Lei nº 9.099/95. 4 - Na hipótese de não possuir meios tecnológicos para participar da audiência de conciliação na modalidade remota, deverá o suplicado, 3 (três) dias antes da sua efetivação, cientificar este Juízo acerca de tal fato, comparecendo pessoalmente à esta Unidade Judiciária, no dia e horário designados para tal, a fim de que seja possível a sua realização de forma mista/híbrida, conforme autorizado pelo §2º, do art. 29 c/c o caput, do art. 31 do Ato Normativo nº 088/2020 da Augusta Presidência da Corte de Justiça local. 5 - Pessoa Jurídica poderá ser representada por preposto credenciado (art. 9º, § 4º da Lei 9.099/95), portando carta de preposto e atos constitutivos da empresa. 6 - Não havendo conciliação, fica ciente de que se, e somente se, for designada Audiência de Instrução e Julgamento, deverá apresentar no referido ato solene provas que tiver, inclusive documentos e testemunhas, estas no máximo de três (03), que deverão comparecer independente de intimação. 7- As intimações dos advogados das partes, inclusive os estabelecidos fora da Comarca, serão realizadas, exclusivamente, por meio eletrônico do sistema PJE, de forma que não serão atendidos os requerimentos de intimação exclusiva em nome de advogado que não esteja previamente cadastrado no apontado sistema (ATO NORMATIVO CONJUNTO Nº 001/2012). 8 - Fica advertida a parte da possibilidade de inversão do ônus da prova, em se tratando de relação de consumo. 9 - Necessária apresentação de cópia de identidade e CPF. 10 - Informar qualquer mudança de endereço no decorrer do processo, sob pena de reputar-se eficaz a intimação enviada ao endereço constante nos autos, onde anteriormente já houver sido citado/intimado, nos termos do art. 19, § 2º, da Lei 9.099/95. 11 - Haverá obrigatoriedade de ser assistido por advogado nas causas acima de 20 salários - mínimos (art. 9º, Lei 9099/95).

CUMPRA-SE ESTA DECISÃO SERVINDO DE CARTA DE CITAÇÃO/INTIMAÇÃO.

CONSULTA AOS DOCUMENTOS DO PROCESSO (Resolução CNJ nº 185/2013 - art. 20) O inteiro teor dos documentos anexados ao processo, inclusive a contrafé (petição inicial), poderá ser consultado através da página do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (www.tjes.jus.br), clicando em PJe > 1º Grau > Consulta de documentos.

Ou diretamente pelo link: https://pje.tjes.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam Os documentos e respectivos códigos de acesso (número do documento) estão descritos abaixo: Documentos associados ao processo Título Tipo Chave de acesso** Petição Inicial Petição Inicial 25022619224743900000056928626 01.

Procuração - BRENO [assinada] Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 25022619224775300000056928627 02.

CNH - Breno Documento de Identificação 25022619224794100000056928629 03.

Comprov. residência Documento de comprovação 25022619224810500000056928630 04.

Contrato de compra e venda - RMV Documento de comprovação 25022619224832100000056928631 05.

Caixa - Financiamento Habitacional Documento de comprovação 25022619224890400000056928632 06.

STJ - Tema Repetitivo 996 Documento de comprovação 25022619224921100000056928633 07.

STJ - Tema Repetitivo 886 Documento de comprovação 25022619224941700000056928634 08.

Cert.

Matrícula - 105.031 - 26.02.2025 Documento de comprovação 25022619224957800000056928635 09.

Consumidor.gov - reclamação Documento de comprovação 25022619224976100000056928636 10.

Consumidor.gov - CAIXA - Reposta Documento de comprovação 25022619224990900000056928637 Certidão - Conferência Inicial Certidão - Conferência Inicial 25022712350177700000056958276 SERRA, [Data registrada automaticamente, conforme assinatura eletrônica lançada no sistema] LETICIA PIMENTEL Juíza de Direito