TJES - 0022341-51.2020.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980626 PROCESSO Nº 0022341-51.2020.8.08.0024 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) AUTOR: ADELSON GONCALVES FILHO REU: BMGR VEICULOS LTDA, SAULO UNEIDA ZANON REQUERIDO: LUCIANA DURAO PANDINI Advogado do(a) AUTOR: KAMILA MEIRELLES PAULO - ES16572 Advogado do(a) REU: CARLOS RENATO DECOTTIGNIES ZARDINI - ES6415 Sentença (Serve este ato como mandado/carta/ ofício) Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança proposta por ADELSON GONÇALVES FILHO contra BMGR VEÍCULOS LTDA, LUCIANA DURÃO PANDINI e SAULO UNEIDA ZANON, todos devidamente qualificados nos autos.

Da Inicial Alega a parte autora que é proprietária de um imóvel comercial localizado na Rua Dona Maria Rosa, nº 402, bairro Santa Luiza, Vitória/ES, que foi locado à empresa requerida BMGR VEÍCULOS LTDA, conforme contrato firmado em 01/06/2019, pelo prazo de 48 meses, com término previsto para 31/05/2023.

O aluguel mensal estipulado inicialmente era de R$ 36.000,00, mas posteriormente foi reduzido, por acordo extrajudicial, para R$ 25.000,00.

A parte autora sustenta que, a partir de março de 2020, a requerida passou a realizar pagamentos parciais do aluguel, sem qualquer anuência prévia.

Aponta que foram realizadas várias notificações extrajudiciais para a regularização dos débitos, as quais foram ignoradas pela locatária.

Ademais, destaca que a empresa requerida, sem sua autorização, permitiu a instalação de outros CNPJs no imóvel locado, configurando sublocação irregular.

O autor argumenta que o inadimplemento contratual compromete sua subsistência, uma vez que depende integralmente da renda oriunda do aluguel do imóvel, sendo aposentado e portador de doenças crônicas.

Em reforço, fundamenta a pretensão no artigo 9º, incisos II e III, e artigo 62 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que estabelecem a possibilidade de despejo pela falta de pagamento e por infração contratual.

Por fim, requer a rescisão do contrato de locação, o despejo liminar da empresa requerida e o pagamento dos débitos acumulados referentes ao período de março a dezembro de 2020, no valor de R$ 158.320,58, (cento e cinquenta e oito mil trezentos e vinte reais e cinquenta e oito centavos)acrescidos de juros, multa contratual e honorários advocatícios.

Da antecipação de tutela Foi proferida decisão liminar, fl.25/26 deferindo o despejo da requerida, concedendo prazo de 20 dias para desocupação voluntária.

Posteriormente, ante a informação apresentada em petição de fl. 159 e ss., na qual o requerido sustenta ter realizado a purgação da mora, este juízo chamou o feito a ordem e revogou a decisão proferida, tendo sido determinado o recolhimento do mandado de despejo.

Da contestação Em sua contestação, fls. 246/276 a parte requerida BMGR VEÍCULOS LTDA alegou que a pandemia da Covid-19 afetou severamente as suas atividades econômicas, impossibilitando o cumprimento integral das obrigações locatícias.

Invoca, para tanto, o artigo 19 da Lei do Inquilinato, que permite a revisão judicial do contrato para adequação ao preço de mercado, e a teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil.

Argumenta, ainda, que o autor não comprovou o envio de notificação prévia dos débitos e que realizou a purgação da mora.

Por fim, requer que seja reconhecida a impossibilidade do despejo e que a ação seja julgada improcedente, permitindo-se a continuidade da locação mediante renegociação contratual.

Da réplica Na réplica apresentada às fls. 310 a 319, a parte autora, ADELSON GONÇALVES FILHO, refuta os argumentos trazidos pela requerida BMGR VEÍCULOS LTDA em contestação, reafirmando a inadimplência e a necessidade de rescisão do contrato e despejo imediato.

Primeiramente, argumenta que a pandemia da Covid-19 não justifica a revisão contratual pretendida pela requerida, uma vez que não houve qualquer comprovação documental de redução de faturamento ou incapacidade financeira.

O autor destaca que o imóvel continuou sendo utilizado normalmente, e que a obrigação do pagamento do aluguel não pode ser unilateralmente alterada, pois a locação comercial manteve suas bases objetivas intactas.

Em relação aos depósitos judiciais realizados pela requerida, o autor sustenta que tais pagamentos foram feitos de forma irregular, contrariando o contrato, que exige pagamento direto ao locador.

Além disso, aponta que a realização de depósitos judiciais sem autorização judicial trouxe transtornos, já que, sendo idoso e portador de doenças crônicas, enfrenta dificuldades para resgatar mensalmente os valores depositados.

Ainda, alega que a empresa requerida sublocou o imóvel de maneira irregular, permitindo a operação de outros CNPJs no local sem autorização prévia, caracterizando infração contratual grave.

Sobre a alegação de purgação da mora, o autor argumenta que a requerida não quitou integralmente os valores devidos, pois os depósitos realizados não incluíram os honorários advocatícios nem as custas processuais, conforme exige o artigo 62, II, da Lei do Inquilinato.

Dessa forma, sustenta que não houve purgação válida da mora, e que a inadimplência da requerida persiste, devendo ser mantida a ordem de despejo.

Por fim, a parte autora também contesta a tempestividade da contestação, apontando que a requerida contestou a ação apenas em 20/05/2021, embora tenha realizado depósitos em 09/02/2021, o que, segundo o autor, configura a intempestividade da defesa e impede sua análise pelo juízo.

Diante desses argumentos, a parte autora reforça os pedidos formulados na petição inicial, requerendo a rescisão do contrato de locação, o despejo imediato da requerida e o pagamento integral dos valores devidos, incluindo juros, multa, custas processuais e honorários advocatícios.

Ainda, pleiteia que a contestação da requerida seja desconsiderada por intempestividade e que seja mantida a decisão liminar de despejo.

Da decisão saneadora Na decisão proferida às fls. 369/372, este Juízo deliberou nos seguintes termos: a) Reconheceu a intempestividade da contestação apresentada nos autos, afastando-a de sua regular apreciação; b) Acolheu o pedido de desistência em relação aos réus Saulo Uneida Zanon e Luciana Durão Pandini, nos moldes do artigo 485, inciso VIII, do Código de Processo Civil, tendo em vista que o primeiro sequer chegou a ser citado, enquanto a segunda, apesar de devidamente citada, permaneceu inerte, sem apresentar qualquer manifestação nos autos; c) Quanto à alegação contida na exordial no sentido de que outros CNPJs estariam operando no espaço locado, este Juízo não acolheu a argumentação, uma vez que a parte autora não produziu qualquer comprovação idônea que evidenciasse a existência de sublocação; d) No tocante ao adimplemento dos débitos locatícios, verificou-se que a parte requerida comprovou o pagamento integral dos valores devidos a título de aluguéis em atraso, mediante depósitos bancários juntados às fls. 164/171, totalizando a quantia de R$ 158.320,58 (cento e cinquenta e oito mil, trezentos e vinte reais e cinquenta e oito centavos).

Contudo, não efetuou o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios contratuais, circunstância que impedia o reconhecimento da purgação efetiva da mora; e) Relativamente aos honorários advocatícios contratuais, entendeu-se que, embora o respectivo instrumento não tenha sido acostado à petição inicial, com fundamento na alínea "d", do inciso II, do artigo 62 da Lei do Inquilinato, restava evidenciada a obrigatoriedade do seu pagamento, motivo pelo qual foram arbitrados em 10% sobre o montante cobrado; f) Por fim, determinou-se a intimação da parte requerida para que realizasse o depósito complementar, referente às custas processuais e honorários advocatícios, imprescindíveis para a consumação da purgação da mora, no valor de R$ 18.363,59 (dezoito mil, trezentos e sessenta e três reais e cinquenta e nove centavos).

Da audiência de conciliação Na audiência realizada sob ID nº 44392326, não foi possível a composição entre as partes, ante a ausência da parte requerida.

A parte autora, por sua vez, manifestou-se nos autos informando que a requerida já procedeu à purgação da mora, bem como à devolução do imóvel locado, tendo sido, portanto, rescindido o contrato locatício firmado entre as partes.

Ademais, a parte autora requer a extinção do feito, bem como a condenação da parte requerida ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, sendo esta a única questão remanescente a ser apreciada nos autos. É o relatório.

Passo aos fundamentos de minha decisão.

DO MÉRITO No caso em apreço, a parte autora ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança, postulando, ainda, a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes.

Analisando detidamente os autos, verifico que os requeridos efetuaram o pagamento integral da dívida, conforme comprovantes de depósito acostados às fls. 164/171 (correspondente ao montante principal) e às fls. 378/382, referentes à complementação relativa às custas processuais e honorários advocatícios.

Dessa forma, impõe-se o reconhecimento da purgação da mora, nos exatos termos do artigo 62, inciso II, da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91).

Purgada a mora, a extinção do feito revela-se medida imperativa.

No que se refere ao pedido de rescisão contratual, embora a purgação da mora assegure a manutenção do contrato locatício e a permanência dos réus no imóvel, há nos autos elementos que demonstram que a requerida já procedeu à entrega do imóvel, bem como já ocorreu a rescisão do contrato firmado entre as partes, circunstância que acarreta a perda superveniente do interesse de agir da parte autora quanto a este pleito específico.

No que concerne à verba honorária sucumbencial pretendida pela parte autora, impõe-se o reconhecimento de sua inviabilidade.

Explico: A purgação da mora exigiu o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos ao patrono da locadora, ora autora, em conformidade com o disposto no artigo 62, inciso II, alínea “d”, da Lei nº 8.245/1991.

Dessa forma, não se justifica a condenação do locatário ao pagamento de honorários sucumbenciais, sob pena de incorrer-se em indevida duplicidade de cobrança ("bis in idem").

Nesse sentido, colacionam-se os seguintes precedentes: APELAÇÃO.

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA.

Inadimplemento das cotas condominiais.

Pagamento da obrigação principal, atualizada e acrescida de juros e multa, além das custas, despesas e honorários de 10% do valor da dívida .

Posterior complementação.

Locatária condenada ao pagamento dos ônus sucumbenciais.

Inconformismo.

PURGAÇÃO DA MORA .

HONORÁRIOS.

Em caso de depósito que contemple toda a dívida, incluindo as custas, despesas e honorários fixados pelo Magistrado ab initio, se afigura descabida a condenação da parte ré ao pagamento da verba honorária sucumbencial, sob pena de bis in idem.

Sentença reformada.

RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 11466127520238260100 São Paulo, Relator.: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 16/09/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/09/2024) APELAÇÃO CÍVEL.

LEI 8.245/1991.

AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA .

EXTINÇÃO PELA PURGA DA MORA.

PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL.

REJEITADA.

PEDIDO DE SUSPENSÃO DA AÇÃO DE DESPEJO DIANTE DA PENDÊNCIA DE AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL .

NÃO CABIMENTO.

HONORÁRIOS DEVIDOS PELO PAGAMENTO DO DÉBITO E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA.

NÃO CUMULATIVOS.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA . 1.

Trata-se de apelação contra a sentença que extinguiu ação de despejo sem resolução de mérito, uma vez que houve quitação do débito de aluguéis e os autores manifestaram desinteresse na continuidade da ação. 2.

Em contrarrazões, foi arguida preliminar de violação à dialeticidade recursal, sob a alegação de que a Apelante não enfrentou o entendimento do Juízo a quo quanto à condenação em honorários de sucumbência com base no princípio da causalidade, assim como não impugnou especificamente o entendimento do Juízo a quo quanto à desnecessidade de manter o curso da ação de despejo até o desfecho da ação revisional . 2.1.

Deve ser rejeitada a preliminar, pois se demonstrou no apelo a insatisfação com o resultado do julgamento em primeira instância. 2 .2. É cabível o não conhecimento do recurso por violação à dialeticidade apenas quando as razões do apelo não apresentam qualquer relação lógica com a sentença, o que não ocorreu no presente caso. 3.

No mérito, não há razão para que seja determinada a continuidade da ação de despejo para fins de depósito do valor do aluguel, sendo que este feito já teve seu desfecho alcançado, qual seja, o pagamento do débito pela locatária e a manifestação dos locadores de falta de interesse no prosseguimento da ação . 3.1.

Não há prejudicialidade externa da ação de despejo com a ação revisional, pois, caso haja a reforma da sentença proferida nos autos revisionais para julgá-los procedentes, caberá à locatária pleitear o recebimento correspondente à diferença, em sede de cumprimento de sentença da ação revisional, nos termos do art. 69, § 2º, da Lei 8 .245/1991. 4.

Os honorários previstos no art. 62, II, ?d?, da Lei 8 .245/91 apenas são devidos se ocorrer a purgação da mora em ação de despejo por inadimplência. 4.1.

Apesar de não ter ocorrido no prazo de quinze dias contados da citação, houve purga da mora na presente ação de despejo, do que resulta a incidência apenas dos honorários previstos art . 62, II, da Lei 8.245/1991, afastando-se os honorários de sucumbência disciplinados no art. 85 do CPC. 4 .2.

Incabível a discussão acerca da diferença entre honorários contratuais e de sucumbência, já que a verba prevista no art. 62, II, da Lei 8.245/1991, destina-se especificamente a remunerar o trabalho do advogado do locador em ação de despejo quando há purga da mora, não se tratando de honorários contratuais pactuados entre a parte representada e seu advogado . 5.

Apelo conhecido e parcialmente provido.

Sem majoração de honorários recursais, uma vez que a verba imposta à Apelante com fulcro no art. 62, II, da Lei 8 .245/1991 já perfaz 20% sobre o valor do débito, percentual este estabelecido como máximo no art. 85, § 2º, do CPC. (TJ-DF 07354006420208070001 1646926, Relator.: Roberto Freitas Filho, Data de Julgamento: 07/12/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 23/01/2023) DO DISPOSITIVO Ante o exposto, reconheço a purgação da mora e, em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso III, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação.

Contudo, a exigibilidade das referidas verbas restam afastadas, uma vez que já foram devidamente adimplidas, nos termos do artigo 62, inciso II, alínea "d", da Lei nº 8.245/91.

Resolvo o mérito, na forma do art. 487, I, do NCPC.

Publique-se.

Registre-se, Intimem-se.

Vitória/ES, 06 de março de 2025.

FELIPE LEITÃO GOMES Juiz de Direito (Ofício DM nº 0092/2025)