TJGO - 5258486-70.2023.8.09.0164

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE GOIÁS COMARCA DE CIDADE OCIDENTAL 2ª VARA CÍVEL, DAS FAZENDAS PUB., DE REG.

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E AMBIENTAL GABINETE DO JUIZ ANDRÉ COSTA JUCÁ WhatsApp: 61 3605-6127 / E-mail: [email protected] Autos n°.: 5258486-70.2023.8.09.0164Polo Ativo: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO PARQUE DO DISTRITOPolo Passivo: MARIA DAS GRAÇAS MACHADO DE ARAUJONatureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum CívelSENTENÇA RELATÓRIOTrata a presente ação de COBRANÇA movida pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO PARQUE DO DISTRITO (Residencial Villa Suíça) em face de MARIA DAS GRAÇAS MACHADO DE ARAÚJO.A requerente alega em síntese que a requerida é proprietária dos imóveis constituídos pelos Lotes 01, 02, 03, 06, 07, Quadra 30 do Loteamento Villa Suíça (Associação dos Proprietários do Loteamento Parque do Distrito).

Conforme estabelecido no art. 11, II, do Estatuto Social (anexo), ficou para a Requerida o dever de pagar as taxas de manutenção, bem como os valores suplementares, fixados pelo Conselho Diretor.

Além disso, os Requeridos assinaram o “Termo de Inscrição e Compromisso” (Doc.

Anexo), onde mais uma vez se comprometeram, expressamente, a arcar com o pagamento das taxas de manutenção. Ocorre que, as referidas taxas que a Requerida se obrigou, não foram pagas nos meses de maio de 2018 a fevereiro de 2023.

Sendo assim, há um débito que, somado às 05 unidades da Requerida, perfaz o montante de R$ 84.893,13 (oitenta e quatro mil, oitocentos e noventa e três reais e treze centavos), atualizado até o dia 24/02/2023, conforme planilha anexa.

Vale destacar que a Requerida possui 05 (cinco) lotes, sendo que um deles possui 295 m² (30-01) e os outros (30-02, 03, 06 e 07) possuem o lote 250 m² e, conforme Ata da Assembleia do dia 10/04/2018 (anexa), foi decidido que o valor da taxa corresponderia a R$ 0,56 (cinquenta e seis centavos) por metro quadrado, ou seja, para o lote 30-01, R$ 165,20 e, para os demais, R$ 140,00.

Houve outro reajuste no valor da taxa de manutenção, conforme Assembleia do dia 23/01/2021 (ata anexa) para R$ 0,7960 por metro quadrado, totalizando R$ 234,82 para o lote 30-01 e R$ 199,00 para os demais.

Salienta-se que o rateio da taxa de iluminação pública foi aprovado na Assembleia do dia 20/08/2021 (ata anexa).

Na Assembleia do dia 27/11/2021 (ata anexa), foi aprovado o reajuste da taxa de manutenção para R$ 1,00 (um real) por metro quadrado, totalizando R$ 295,00 para o lote 30-01 e R$ 250,00 para os demais, bem como, taxa extra R$ 0,20 (vinte centavos) por metro quadrado, pelo período de doze meses. Diante do exposto, não resta alternativa, a não ser buscar o amparo legal, a força coercitiva do Estado-juiz, para que se faça valer o direito da Associação e a obrigação da Requerida em quitar os débitos.A parte autora encerra a exordial pleiteando: Que seja designada audiência de conciliação ou mediação na forma do previsto no artigo 334 do Código de Processo Civil; A citação dos Requeridos no endereço constante no preâmbulo para, caso queiram, ofereçam resposta no prazo legal, sob pena de preclusão, revelia e confissão; A condenação dos Requeridos ao pagamento das taxas de manutenção vencidas das unidades 30-01, 30-02, 30-03, 30-06 e 30-07 do Loteamento Villa Suíça, acrescidas de multa, juros e atualização, no importe R$ 84.893,13 (oitenta e quatro mil, oitocentos e noventa e três reais e treze centavos), conforme planilha anexa, bem como as que vencerem no decorrer do processo;Foram juntados documentos pela parte autora evento n.º 1.No despacho de evento nº 4, foi deferida a gratuidade da justiça, bem como determinado a citação da parte ré.No evento 4 foi designada audiência de conciliação.Foi deferida citação por edital (ev. 93).Foi apresentada contestação por negativa geral (ev. 104).Foi apresentada contestação (ev. 108), alegando em síntese que "JAMAIS ASSINOU o TERMO DE ADESÃO (ou qualquer outro que lhe valha) a que faz referência o mencionado artigo 9° do estatuto.

Por obvio ele inexiste nos autos -nem poderia existir- concluindo-se que, para todos os efeitos legais, a requerida não faz parte integrante da associação autora.

Referido “termo de adesão” é o púnico documento hábil que faria prova de que a requerida é associada e, portanto, obrigada a contribuir com as despesas da associação.

Sem ele nos autos (reiteramos: ele não existe), o autor não atendeu o disposto no inciso I do artigo 373 do CPC, isto é, não se desincumbiu do ônus que lhe correspondia"(...)"Pois bem, a questão fática aqui discutida envolve uma velha celeuma que se configura sempre que um grupo de pessoas proprietárias de imóveis num mesmo local, se reúnem numa associação e, ato seguido “fecham” a área donde se localizam os imóveis e não se importam com o fato de que, ao “fechar” a área deixam confinados no seu interior imóveis de pessoas que não fazem parte do seu “grupo”, sem indagar delas qual é seu desejo; isto é, agem com a violência que trazem consigo os “fatos consumados”.

São os chamados “condomínios irregulares ou de fato”, em conflito com os proprietários de imóveis do local não associados;Mas a vontade dessas associações vai mais longe ...; uma vez fechada a área, instituem diversas taxas para manutenção e conservação das áreas comuns que, a despeito do que desejam continuam sendo públicas, sem observância do previsto no artigo 175 da CF, e passam a exigir o pagamento daqueles que não se associaram e que sequer foram consultados no momento de “fechar o local”, que reagem legitimamente ao se recusar a pagar"."Primeiro, A requerida adquiriu os imóveis muito antes da associação existir; a própria autora se encarregou de provar este fato ao juntar, na inicial, as escrituras de compra/venda dos imóveis que aquela possui dentro da área cercada pela associação;Segundo, a requerida não é associada à associação autora.

A autora não produziu essa prova, cujo ônus lhe incumbia (artigo 373,I do Código de Processo Civil), até porque seria impossível para a própria ré fazer essa “prova negativa”";"É exatamente isto que a autora fez e está fazendo com os proprietários não associados.

A associação, portanto, não pode alegar que a ré se locupleta de forma ilegal às suas custas.

Ela sabia que muitos dos proprietários da área fechada irregularmente não se associaram, e provavelmente nunca se associariam, de modo que agir com fatos consumados e logo tentar enfiar goela abaixo a cobrança de taxas de quem não é associado, é muito feio.

Para a autora o aspecto ruim desta “aventura jurídica” é que terá que assimilar o suposto “prejuízo” que alega ter; o lado bom da história é que tem a chance de apreender a lição !!!".A parte ré encerra a contestação pleiteando: Que o pedido do autor seja julgado improcedente; Que o autor seja condenado a pagar as custas processuais e honorários de sucumbência Derradeiramente, caso o juízo entenda que a revelia se configurou, a suplicada requer que o autor seja intimado a atender o dispositivo do inciso I do artigo 373 do CPC, para juntar aos autos, caso o possua, o termo de adesão à associação de que trata o artigo 9° do seu estatuto e que, não o fazendo, seja julgado improcedente o pedido, eis que a revelia não produz os efeitos do artigo 344 do mesmo código, se as alegações do autor estiverem em contradição com a prova dos autos ou não comprovar seu alegado direito (artigo 345,IV do CPC).

Cadastramento deste causídico nos autos para receber intimações e demais comunicações;A parte autora apresentou réplica no evento nº 109.No despacho de evento nº 111, foi determinado a intimação das partes para informar as provas que pretendiam produzir.A parte ré se manifestou no evento nº 117.A parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, evento nº 118.Os autos vieram conclusos para julgamento.É, em síntese, o relatório.Passo a decidir: FUNDAMENTAÇÃOO presente feito enquadra-se no inciso I do art. 355 do Novo CPC, permitindo, assim, o julgamento antecipado do mérito em razão da desnecessidade de produção de outras provas além daquelas já colacionadas aos autos.Cuida-se de ação na qual a parte autora formula pedido(s) que, à luz do ordenamento jurídico vigente, exigem cuidadosa interpretação, especialmente quanto à delimitação objetiva da demanda.Antes de adentrar o mérito propriamente dito, impende destacar que, conforme já assentado pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.155.274/PE, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 08/05/2012, DJe 15/05/2012), a análise do pedido deve ser realizada de forma lógico-sistemática, considerando-se o conjunto da petição inicial, e não apenas sua parte conclusiva.

Com efeito, é da intepretação harmônica de todo o corpo da peça vestibular que se extrai a real pretensão deduzida em juízo.Contudo, não se admite que a simples descrição de fatos — os quais, em tese, poderiam ensejar determinada tutela jurisdicional — seja suficiente para autorizar sua concessão judicial, se ausente qualquer manifestação, ainda que implícita, da vontade de obtê-la.

A exigência de pedido expresso constitui regra geral, em respeito ao princípio da congruência e aos limites objetivos da demanda (arts. 141 e 492 do CPC).Não obstante, a jurisprudência da Corte Superior tem reconhecido hipóteses excepcionais em que o ordenamento jurídico autoriza o magistrado a conceder, ex officio, determinadas tutelas, mesmo quando não expressamente requeridas, desde que delas decorra logicamente o pedido principal formulado.

Trata-se do que a doutrina e a jurisprudência têm denominado, embora com alguma impropriedade terminológica, de pedido implícito.Nessa linha, são reconhecidas como hipóteses legais de pedido implícito:I) as despesas e custas processuais (art. 322, § 1º, do CPC);II) os honorários advocatícios (art. 322, § 1º, do CPC);III) a correção monetária (art. 404 do CC c/c art. 322, § 1º, do CPC);IV) as prestações vincendas em contratos de trato sucessivo (art. 323 do CPC);V) os juros legais ou moratórios (arts. 404 e 406 do CC), não se incluindo, contudo, os juros convencionais ou compensatórios.Assim, no exame do presente feito, observar-se-á não apenas a literalidade do pedido formulado, mas também a possibilidade de concessão de efeitos jurídicos que dele decorram logicamente, desde que autorizados por lei, sem violação ao princípio da adstrição.DA REVELIAAplico os efeitos da revelia nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, tendo em vista que a requerida apresentou contestação intempestiva, tanto por advogado dativo quanto por advogado particular (ev. 104 e ev. 108).MÉRITOEm primeiro plano, cabe destacar - pelo conjunto probatório acostado aos autos pela requerente - que a proprietária requerida adquiriu os lotes em período anterior ao advento da Lei 13.465/17, bem como em nenhum momento se verifica a anuência da requerida a associação de moradores e às taxas de manutenção, convergindo com o entendimento do STJ, firmado no Tema 882: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Nesse sentido, torna-se necessário trazer à baila o seguinte entendimento jurisprudencial:Tribunal de Justiça do Estado da Bahia PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA TURMA RECURSAL - PROJUDI PADRE CASIMIRO QUIROGA, LT.

RIO DAS PEDRAS, QD 01, SALVADOR - BA [email protected] - Tel .: 71 3372-7460 PROCESSO N.: 0152509-63.2021.8 .05.0001 RECORRENTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO VILA DOS COQUEIROS RECORRIDA: MANOEL DE SANTANA MARQUES RELATORA: JUÍZA ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA RECURSO INOMINADO.

CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA .

COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO LIGADA À ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

LEGITIMIDADE ATIVA.

PRECEDENTES DESTA TURMA.

TEORIA DA CAUSA MADURA .

OBSERVÂNCIA DA TESE CONSOLIDADA EM SEDE DE REPERCUSSÃO GERAL ATRAVÉS DO TEMA 492 DO STF, BEM COMO DO TEMA 882 DO STJ.

INOBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS LEGAIS PARA A COBRANÇA DAS REFERIDAS TAXAS.

IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

SENTENÇA ANULADA .

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

VOTO Trata-se de recurso inominado interposto em face da sentença prolatada no processo epigrafado que extinguiu o processo sem resolução do mérito por ilegitimidade ativa.

Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço.

Na origem, alega a parte autora que a ré é detentora de uma unidade no Loteamento Vila dos Coqueiros .

Aduz que a requerida encontra-se inadimplente em relação às taxas de manutenção.

Afirma que o débito perfaz o total atualizado de R$ 30.316,62.

Sustenta a legitimidade da cobrança de taxas .

Requer o pagamento, com os acréscimos legais.

De antemão, é entendimento firme desta Turma a legitimidade ativa de associações de moradores nestes Juizados.

O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a competência dos Juizados Especiais para o processamento e julgamento das ações propostas por condomínios irregulares constituídos por associação de moradores, razão por que o recorrente tem legitimidade ativa para a cobrança das taxas condominiais perante o Juizado Especial, vejamos: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA .

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

CONTROLE DE COMPETÊNCIA.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO URBANO .

TAXAS DE MANUTENÇÃO DE ÁREAS COMUNS.

COMPETÊNCIA DO JUIZADO. 1.

Mandado de segurança impetrado em 03/10/2013 .

Recurso ordinário interposto em 29/09/2016 e concluso em 23/03/2017. 2.

O propósito recursal consiste em definir se o Juizado Especial Cível detém competência para o processamento e o julgamento de ação proposta por associação de moradores visando à cobrança de taxas de manutenção de loteamento urbano, em face de morador não associado. 3 .

Consoante o firme entendimento desta Corte, é cabível mandado de segurança, ao Tribunal de Justiça, para o controle da competência do Juizado Especial, vedada a análise do mérito do processo subjacente, em observância à Súmula 376/STJ. 4.

A teor do disposto no art. 3º, II, da Lei 9 .099/95, o Juizado Especial é competente para o julgamento das ações que, no revogado Código de Processo Civil de 1973, submetiam-se ao procedimento sumário (art. 275, II, do CPC/73), aí incluindo a ação de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio. 5.

Conquanto a cobrança de cotas condominiais instituídas por condomínio formal não se confunda com a cobrança de taxas de manutenção de áreas comuns instituídas por associação de proprietários de loteamento fechado, ambas as hipóteses apresentam semelhança tal a exigir a aplicação da mesma razão de decidir quanto à fixação, em abstrato, da competência . 6.

Esse entendimento, além de conferir uniformidade na repartição da competência para demandas faticamente semelhantes, coaduna-se com o metaprincípio de submissão ao sistema dos Juizados Especiais das causas mais simples, que podem ser solucionadas de maneira mais célere e efetiva, sem as amarras formais que impregnam o processo civil tradicional. 7.

Recurso ordinário não provido .(RMS 53.602/AL, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/06/2018, DJe 07/06/2018).

Assim, entendo que restou configurada a legitimidade da parte autora para propor a presente ação, pelo que afasto a extinção e, em aplicação do princípio do julgamento da causa madura, conforme dispõe o artigo 1013, § 3º, I, do CPC, passo a análise de mérito .

Analisados os autos, verifica-se que a matéria devolvida à Turma Recursal já se encontra consolidada no âmbito dos Tribunais Superiores, conforme tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal em sede de repercussão geral, através do Tema 492: O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 492 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário, vencidos os Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber, Roberto Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao recurso.

Foi fixada a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis", nos termos do voto do Relator.

O Ministro Marco Aurélio deu provimento ao recurso e fixou tese nos termos de seu voto .

Falaram: pela recorrente, os Drs.

Robson Cavalieri e Mauro Simeoni; pela recorrida, o Dr.

Flávio Henrique Unes Pereira; pelo amicus curiae Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios - ANVIFALCON, o Dr.

Carlos Alberto Garbi; e, pelo amicus curiae FAMRIO - Federação das Associação de Moradores do Município do Rio de Janeiro, o Dr .

Alexandre Simões Lindoso.

Plenário, Sessão Virtual de 04.12.2020 a 14 .12.2020. (grifos nossos) De igual sorte, a matéria também já foi analisada pelo STJ, que firmou a tese através do Tema 882, em sede de recursos repetitivos, tendo concluído pela impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção por meio das associações civis: "Para efeitos do artigo 543-C do CPC, firmou-se a seguinte tese: 'As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram'".

Com efeito, verifica-se que a cobrança objeto da presente demanda, em verdade, trata-se de taxa de manutenção ligada à associação de moradores .

Ademais, vislumbra-se que não há prova de adesão da ré aos seus termos, visto que o instrumento de constituição não é assinado pela ré, tampouco registrado no registro de imóveis.

Observa-se que a constitucionalidade da taxa de manutenção e conservação posterior à Lei 13.465/17, para aqueles que já possuíam lotes anteriormente à legislação, está condicionada à adesão ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis.

Ocorre que, analisando o conjunto probatório, não há qualquer prova da adesão da ré à Associação .

Assim, aplica-se aqui o entendimento do STJ e STF nos temas acima citados, conforme jurisprudência abaixo, que se adequa perfeitamente ao caso: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

TAXA DE MANUTENÇÃO .

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA.

TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF.

NÃO ASSOCIADO E AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA COM O ENCARGO .

COBRANÇA INCABÍVEL. 1.

Ação de cobrança ajuizada em 14/01/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 16/08/2021 e concluso ao gabinete em 12/04/2022. 2 .

O propósito recursal é dizer sobre o cabimento da cobrança, por associação de moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de loteamento fechado. 3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente .

A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento.

Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF . 4.

Na espécie, a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, de modo que não se aplica à relação jurídica ora debatida.

Embora o Tribunal de origem tenha afirmado que as despesas de manutenção não se confundem com taxa de manutenção, tal assertiva vai de encontro à jurisprudência do STJ e do STF a qual, repise-se, é no sentido de que o mero fato de o proprietário do lote se beneficiar dos serviços de manutenção e das melhorias implementadas pela associação, tais como segurança, melhoramento de vias e outros, não é suficiente para validar o rateio dos valores despendidos para tanto .

Além de a sentença ter deixado claro que o recorrente não é associado, a recorrida, em nenhuma das suas manifestações nos autos, alegou que o recorrente anuiu expressamente com o encargo.

Portanto, a cobrança das despesas de manutenção é indevida. 5.

Recurso especial conhecido e provido . (STJ - REsp: 1991508 SP 2022/0076317-1, Data de Julgamento: 09/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/08/2022) Sendo assim, à míngua de qualquer prova de que o réu teria aderido ao Condomínio de Fato e, em observância ao entendimento firmado no Tema 492, STF, não há como reconhecer a obrigação do acionado ao pagamento das taxas cobradas na presente demanda, razão pela qual a improcedência do pedido é a medida que se impõe.

Diante do exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA para anular a sentença e, no mérito, julgar a demanda improcedente.

Sem custas e honorários.

ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA Juíza Relatora(TJ-BA - Recurso Inominado: 01525096320218050001, Relator.: ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 17/06/2024)EMENTA: RECURSO INOMINADO.

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO.

COBRANÇA INDEVIDA.

TEMA 492 STF.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

HISTÓRICO 1.1 Exordial.

Aduz, a parte autora, ora recorrente, que a parte ré, ora recorrida, responde pela contribuição social prevista no estatuto, por ser adquirente das unidades situadas na quadra 02, lote 19, 20 e 21, do Sítio o Recreio Encontro das Águas.

Porém, não vem realizando os pagamentos corretamente desde o ano de 2017.

Portanto, requer a condenação da parte ré ao pagamento da dívida no valor de R$ 37.524,85. 1.2 Contestação – evento 44.

Alega a inconstitucionalidade de cobrança de taxas de manutenção e conservação por parte de associação de moradores a proprietário não associado, e a inexistência de condomínio fechado e obrigação propter rem. 1.3 Impugnação à contestação – Não apresentada 1.4 Sentença – evento 48.

Julgou improcedentes os pedidos iniciais em razão da impossibilidade de cobrança de taxa por associação de pessoa não associada e de taxa de condomínio informal. 1.5 Recurso inominado – evento 60.

Interposto por Sítio do Recreio Encontro das Águas, alegando a contrariedade ao tema 492 do STF, afirmando que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.

Salienta que no caso dos autos está configurada a primeira hipótese. 1.5.1 Além disso, alegou que a decisão está em desconformidade ao IRDR da Turma de Uniformização do Estado de Goiás, que fixou a seguinte tese: “É lícita a cobrança de taxas condominiais, de conservação e manutenção por empreendimentos ainda em formação, por condomínios de fato e por condomínios irregulares daqueles que, possuindo direitos sobre unidade imobiliária, têm ao seu alcance benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum (tais como serviços de portaria, segurança, recebimento e entrega de correspondências, limpeza da área comum, coleta de lixo, manutenção da infraestrutura comum, pagamento de funcionários, etc), ainda que entenda serem mínimos ou deles não usufrua, presumindo-se a prévia existência de uma área comum e obras de infraestrutura básica já concluídas pelo empreendedor ou loteador, a serem comprovadas em cada caso concreto.” 1.6 Contrarrazões – evento 63.

Apresentadas contrarrazões, a parte recorrida defendera a manutenção da sentença, repisando os argumentos tecidos durante a instrução processual. 2.

FUNDAMENTAÇÃO 2.1 As contribuições criadas por associações de moradores ou condomínios de fato, diferentemente das despesas condominiais, ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim, com o serviço contratado, posto à disposição do associado. 2.2 A Segunda Seção do colendo Superior Tribunal de Justiça - STJ, no julgamento dos REsp n. 1.439.163/SP e n. 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou entendimento no sentido da impossibilidade de as taxas instituídas por associação de moradores e/ou condomínios de fato alcançarem quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo (rel.

Min.

Marco Buzzi, DJ de 22/05/2015). 2.3 O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492, fixou a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, (I) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (II) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 2.4 Em relação ao caso, trata-se de um loteamento antigo, constituído antes da Lei 13.465/17.

Portanto, para a parte autora, ilegítima a cobrança de taxas de manutenção do “condomínio”, pois este foi estabelecido antes da regulamentação da referida lei federal e sem que a parte ré estivesse associada a ela. 2.5 Além disso, para que haja direito de cobrança do não associado, é necessário que a associação esteja devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Ao analisar a documentação anexada à inicial, não consta nenhum registro na matrícula do condomínio da referida associação.

Dessa forma, conforme a tese estabelecida pelo STF, percebo que não se aplica ao caso em questão a obrigação de o não associado pagar a taxa de manutenção do condomínio. 2.6 No presente caso, a recorrente não conseguiu demonstrar que a parte recorrida se associou à mencionada Associação.

Nesse contexto, considerando a falta de provas de que a a parte recorrida seja de fato associada, a sentença contestada deve ser mantida como proferida.

Portanto, uma vez que a recorrente não conseguiu apresentar provas mínimas de suas alegações, deve suportar o ônus estabelecido no art. 373, I, do Código de Processo Civil. 2.7 Colaciona-se precedente do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de relatoria do Desembargador Marcus da Costa Ferreira: “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONTRIBUIÇÕES EXIGIDAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES CONTRA NÃO ASSOCIADO.

COBRANÇA INDEVIDA.

INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS ELENCADOS NO ARTIGO 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NO ACÓRDÃO.

PREQUESTIONAMENTO. 1.

Nos termos do artigo 1.022 do atual Codex de Ritos, os embargos declaratórios objetivam, exclusivamente, rever decisões que apresentam falhas ou vícios, como obscuridade, contradição, omissão ou erro material, a fim de garantir a harmonia lógica, a inteireza e a clareza da decisão embargada, não sendo meio hábil ao reexame da causa. 2.

Mera interposição de embargos de declaração é o suficiente para prequestionar a matéria (artigo 1.025 do CPC). 3.

Mantido o acórdão, devidamente amparado no Tema 882/STJ (‘As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’).

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS. (TJGO, 5ª Câmara Cível, APELAÇÃO 0297318-19.2016.8.09.0064, julgado em 20/02/2020, DJe de 20/02/2020)” 2.6 DOS PRECEDENTES DAS TURMAS RECURSAIS DOS JUIZADOS ESPECIAIS: 2 a Turma Recursal, RI nº 5054629-27, julgado em 05.05.2021, relatora Juíza Rozana Fernandes Camapum; RI nº 5055138-55, relator Juiz Fernando Ribeiro Montefusco, julgado em 23.09.2020; 3ª Turma Recursal, RI nº 5198463-25, relator Juiz Neiva Borges, julgado em 16.10.2023. 3.

CONCLUSÃO 3.1 RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Sentença mantida por estes e seus próprios fundamentos. 3.2 Parte recorrente condenada ao pagamento de custas e dos honorários advocatícios, arbitrados em 15% sobre o valor da causa (art. 55 da Lei n. 9.099/95). 3.3 Advirta-se que, se opostos embargos de declaração com caráter protelatório, será aplicada multa com fulcro no art. 1.026, § 2º do Código de Processo Civil, ou se houver nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima mencionadas.

DECISÃO: ACORDA a TERCEIRA TURMA DOS JUIZADOS ESPECIAIS, à unanimidade dos votos dos seus membros; Para: conhecer do recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator, sintetizado na ementa supra; VOTARAM: além do relator, os juízes Rozemberg Vilela da Fonseca e Ana Paula de Lima Castro.

Goiânia, datado e assinado digitalmente.

Mateus Milhomem de Sousa - Relator 1º JUIZ DA 3ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS Com isso, pelos documentos apresentados pela autora, evidencia-se que a cobrança das taxas de manutenção e os valores suplementares relatados na exordial feitas pela parte autora a parte ré não merecem prosperar, pois o réu não anuiu expressamente o encargo, visto que o instrumento de constituição da associação não foi assinado pela ré.Ademais, vale ressaltar que o fato de o proprietário se beneficiar dos serviços de manutenção e das melhorias implementadas pela associação não é suficiente para que a cobrança das taxas seja validada.Outrossim, com base no art. 373, inciso I, do CPC, cabe destacar que as provas juntadas nos autos não são suficientes para o reconhecimento dos fatos alegados na inicial, de modo que a presunção de veracidade que daí decorre não está devidamente comprovada nos autos.EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR.

AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO ALEGADO DIREITO.

ERROR IN PROCEDENDO AFASTADO.

I - Nos termos do art. 373, I, CPC/15, o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do direito pleiteado compete ao autor da demanda, exigindo-se que demonstre, de modo inequívoco, fatos constitutivos do direito perseguido na inicial, sob pena de improcedência de sua pretensão.

No caso dos autos, extrai-se que o autor/apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos do pretenso direito, restando evidenciado, que houve a regular contratação e existência do débito inadimplido pelo autor, razão pela qual a improcedência do pleito mostrou-se solução inarredável ao feito.

II - O simples julgamento contrário aos interesses das partes não configura nulidade processual ou mesmo error in procedendo, não se podendo falar em vício do ato sentencial, porquanto devidamente fundamentado e de acordo com as provas constantes no feito.

III - Evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verba honorária anteriormente fixada, conforme previsão do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, ressalvando, porém, a suspensão de sua exigibilidade, por ser a parte beneficiária da gratuidade da justiça (art. 98, § 3º, CPC/2015).

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

SENTENÇA MANTIDA.(TJ-GO 53780441620208090140, Relator: ADEGMAR JOSÉ FERREIRA - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/12/2021) DISPOSITIVOIsto posto, e por tudo que dos autos consta, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos da exordial.Pelo princípio da sucumbência, condeno a parte autora ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO PARQUE DO DISTRITO a pagar as custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, no percentual de 10% sob o valor da causa, nos termos do art. 85 do CPC.Desde logo adianto que não serão acolhidos embargos de declaração que visem a discussão sobre a questão da aplicação dos juros, bem como, sobre a distribuição dos ônus de sucumbência, inclusive os honorários advocatícios, eis que refletem o entendimento deste Juízo, não se prestando os aclaratórios para rever a justiça ou injustiça de determinado ponto da decisão, sendo outro o recurso cabível.Determinações para a Escrivania da Vara:a) Interpostos Embargos de Declaração com efeitos infringentes, ouça-se a parte embargada, no prazo legal e, conclusos.b) Caso haja interposição de recurso de apelação, como não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 §3° CPC), intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.010 §1° CPC).

Decorrido o prazo sem manifestação, após certificação pelo cartório, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com nossas homenagens.c) Não ocorrendo o pagamento das custas finais no prazo acima, deverá a Escrivania da Vara cumprir o contido na 15ª Nota Explicativa à Resolução 81/2017, constante do Ofício-Circular n.º 350/2021 do Excelentíssimo Senhor Corregedor-Geral da Justiça, que dispõe: "NÃO OCORRENDO O RECOLHIMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS PELO DEVEDOR, A ESCRIVANIA DEVERÁ PROVIDENCIAR O PROTESTO CAMBIAL, SEGUINDO O PROCEDIMENTO PREVISTO NO DECRETO JUDICIÁRIO n.º 1.932/2020 OU OUTRO ATO NORMATIVO QUE VENHA LHE SUCEDER."d) Tal normativa trata especificamente das custas finais não pagas pelo devedor, devendo a Escrivania da Vara seguir à risca o disposto no Decreto Judiciário 1.932/2020.e) Poderá o devedor pagar as custas finais por cartão de crédito, boleto bancário, cartão de crédito ou débito, conforme autoriza a Resolução n.º 138, de 10 de fevereiro de 2021.f) Efetuado o protesto ou pagas as custas, arquive-se o processo, independentemente de nova conclusão, pois, doravante não mais deverá vir concluso, sendo as providências acima mencionadas de atribuição da Escrivania da Vara.g) Observe a Serventia que caso a parte condenada ao pagamento das custas for beneficiária da gratuidade de justiça, dever-se-á aplicar o disposto no artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, com a suspensão da exigibilidade destas pelo prazo de 5 (cinco) anos, de modo que após certificado o trânsito em julgado o processo deve ser arquivado com as anotações e providências legais de praxe, independentemente de conclusão ao magistrado.h) Verifique a Escrivania da Vara eventual substituição de advogados e substabelecimentos, de forma que não haja prejuízo na intimação das partes, cadastrando os novos e descadastrando procurador(es) que não mais representa(m) a(s) parte(s).Disposições Finaisa) Se transitado em julgado, fica a parte vencedora ciente de que terá que promover o cumprimento da sentença.

E, sendo promovido após um 1 (um) ano do trânsito em julgado da sentença, a intimação deve ser feita na pessoa do devedor, por meio de carta com aviso de recebimento encaminhada ao endereço constante dos autos, nos termos do art. 513, §1° e 4°, do Código de Processo Civil.b) Sem prejuízo, intime-se o exequente, por seu advogado, para que no prazo máximo de 30 (trinta) dias úteis manifeste interesse na continuidade do feito, e caso não seja atendida, intime-se pessoalmente, para impulsioná-lo, no prazo de 05 (cinco dias) úteis, sob pena de baixa na distribuição e arquivamento definitivo dos autos, sem prejuízo de seu desarquivamento a pedido da parte interessada.c) Vindo aos autos petição devidamente acompanhada com demostrativo discriminado e atualizado do crédito, conforme previsto no artigo 524, do CPC, intime-se a parte devedora, na pessoa de seu procurador constituído, caso for, ou pessoalmente, por carta (observando o art. 513, §2° e 4° do CPC), para pagar o débito e custas, se houver, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Efetuado o pagamento no prazo concedida, fica o executado isento do pagamento de honorários advocatícios.d) Fica o executado ciente que, transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias úteis para o pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que o executado, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação (art. 525 do CPC).

Além disso, fica desde logo ciente também que transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias úteis para o pagamento voluntário, o débito será acrescido de multa de 10% (dez por cento) e honorários advocatícios também de 10% (dez por cento) – artigo 523, §1°, do CPC.Transitado em julgado, não havendo requerimentos, ARQUIVEM-SE os autos com as devidas baixas.Publicada e Registrada eletronicamente.Cidade Ocidental–GO.(assinada e datada eletronicamente)ANDRÉ COSTA JUCÁJuiz de Direito Avenida F1 - Morada das Garças, Cidade Ocidental–GO | CEP 72880-000 | Telefone (61) 3625-7568 | Fax (61) 3605-5169 | 9Salienta-se, nos termos da resolução n° 372, de fevereiro de 2021, do CNJ, bem como do Decreto Judiciário n.º 1.174/2021, do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, os atendimentos de gabinete virtual do Gabinete da 2ª Vara Cível, das Fazendas Pub., de Reg.

Pub. e Ambiental se dão por intermédio do e-mail [email protected] e WhatsApp Business (61) 3605-6127, das 12h às 18h.