TJGO - 5805116-78.2023.8.09.0051

Poder Judiciário do Estado de Goiás3ª UPJ das Varas Cíveis - Fórum CívelComarca de Goiânia – 10ª Vara CívelTelefone: (62) 3018-6690 (Whatsapp business)PRINCIPALNatureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum CívelProcesso: 5805116-78.2023.8.09.0051Promovente (s): Rubens De Siqueira Da Silva CPF/CNPJ: *55.***.*20-87)Endereço: RUA VC 47, 0, QD 103 LT 11, CONJUNTO VERA CRUZ, GOIÂNIA, GO, 74495240Promovido: Itau Unibanco S.a. (CPF/CNPJ: 60.***.***/0001-04)Endereço: Praça ALFREDO EGYDIO DE SOUZA ARANHA, 100, TORRE OLAVO SETUBAL, Parque Jabaquara,SAO PAULO, SP, 4344902 APENSONatureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Regidos por Outros Códigos, Leis Esparsas e Regimentos -> Imissão na PosseProcesso: 5027006-72.2024.8.09.0051Promovente (s): Rafael de Oliveira Ferreira CPF/CNPJ: *89.***.*74-55)Endereço: Rua Rio Verde, 9999, , Jardim Guanabara, GOIÂNIA, GO, 74675700Promovido: Rubens de Siqueira da Silva (CPF/CNPJ: *55.***.*20-87)Endereço: Rua VC-47, 0, Qd 103, Lt 11, CONJUNTO VERA CRUZ,GOIÂNIA, GO, 74495240 SENTENÇA Trata-se de Ação de Nulidade de Consolidação de Propriedade e Leilão Extrajudicial proposta por RUBENS DE SIQUEIRA DA SILVA em face de ITAÚ UNIBANCO S/A e RAFAEL DE OLIVEIRA FERREIRA.Inicialmente, o promovente alega que celebrou com o primeiro promovido um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária de um imóvel, visando a aquisição de uma casa.Aduz que, em razão de crise financeira, deixou de adimplir o contrato, e foi surpreendido com notificação extrajudicial informando que o imóvel havia sido arrematado em leilão extrajudicial pelo segundo promovido.Sustenta que o procedimento extrajudicial está eivado de vícios, pois não foi intimado pessoalmente para purgar a mora, tampouco acerca da data, local e hora da realização do leilão extrajudicial.Alega que a intimação editalícia foi medida sorrateira, realizada sem o esgotamento das tentativas de localização do promovente, mesmo o primeiro promovido tendo todas as informações de contato.Aduz que nunca teve outro endereço residencial, e mesmo assim não foi localizado para ser intimado, havendo vizinhos que poderiam ter sido contactados para intimação por hora certa, e que o imóvel nunca esteve inacabado, como constou em certidão.Informa que a própria instituição financeira, quando da lavratura da escritura pública, ressaltou que sabia que o imóvel encontrava-se ocupado.Ao final, requer a concessão da tutela antecipada para suspender os efeitos da consolidação da propriedade do imóvel, bem como dos atos posteriores, e a expedição de mandado para que permaneça na posse do imóvel até o trânsito em julgado, além da concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita e a declaração de nulidade do processo expropriatório e do leilão extrajudicial.Foi proferida a decisão, na qual foi indeferido o pedido de tutela e deferidos os benefícios da assistência judiciáriaFoi expedida certidão informando a expedição de carta de citação e intimação pelo sistema e-cartas e que, após a confirmação de recebimento pelos Correios, o código de rastreabilidade da correspondência será disponibilizado na movimentação dos autos (mov. 33).A parte promovida, Itau Unibanco S.a., foi citada por meio de Domicílio Eletrônico (mov. 34).Foi expedida carta de citação para o promovido Rafael De Oliveira Ferreira, com o código de rastreamento dos Correios informado (mov. 36).O promovido Itaú Unibanco S.A. apresentou contestação, arguindo preliminarmente a tempestividade, a falta de interesse de agir por perda do objeto, e o não cabimento da antecipação de tutela de urgência.

No mérito, alega, em síntese, a não infringência ao Código de Defesa do Consumidor e a impossibilidade de inversão do ônus da prova, a não aplicação do Decreto Lei nº 70/66 para alienação fiduciária, a regularidade na contratação, a propriedade resolúvel do devedor fiduciário, a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade (incluindo a regularidade da notificação para purga de mora e dos leilões públicos), a inaplicabilidade da teoria do desvio produtivo e, por fim, discorreu sobre o ônus de sucumbência.

Requereu a total improcedência dos pedidos da inicial (mov. 39).

Com a contestação, foram juntados os seguintes documentos: procuração, atos constitutivos, ata de leilão negativo, certidão negativa, contrato, planilha de despesas, telegramas e laudo de avaliação.O mandado de citação e intimação do promovido Rafael De Oliveira Ferreira não foi cumprido, pois o oficial de justiça certificou que se dirigiu ao endereço constante no mandado, onde encontrou o imóvel fechado e ninguém respondeu aos chamados.

Certificou que retornou em outra data e horário, e ali após chamar ninguém respondeu aos chamados, buscando informação no vizinho, o mesmo disse não conhecer o destinatário (mov. 68).O advogado do promovente foi devidamente intimado acerca do mandado não cumprido (mov. 69).O promovente apresentou impugnação à contestação, requerendo, inicialmente, que seja decretada a revelia do litisconsorte passivo, tendo em vista que compareceu em audiência, mas não apresentou defesa no prazo legal.

No tocante à contestação apresentada pelo Banco Itaú S/A, alega que não deverão prosperar os argumentos ali estampados.

Aduz que não há que se falar em perda do objeto, tendo em vista que pretende demonstrar a nulidade do processo expropriatório, haja vista que não foi intimado pessoalmente para purgar a mora, bem como não foi intimado pessoalmente sobre a existência de data, hora e local de realização de leilão extrajudicial.

Alega que o Requerido não esgotou todos os meios necessários e disponíveis para a intimação pessoal do Requerente, e visando dar guarida a sua tese o Requerido, fez a citação transcrição do "Edital#148671", sendo que o referido Edital somente poderia ter sido publicado após o esgotamento das possibilidades visando a localização pessoal do Requerente.

Ressalta que, mesmo sem o esgotamento das possibilidades, visando a localização do Requerente o Primeiro Requerido de forma sorrateira pleiteou intimação via Edital, isto apesar de ter em seu banco de dados todas as informações necessárias a fim de localizar o Requerente, tais como endereço e telefone, e que o Requerente desde a alienação do imóvel não residiu em outro local a não ser aquele.

Aduz que os argumentos do Requerido também não deverão prevalecer, haja vista que não houve a devida notificação dos devedores, da data, local e horário da realização do Leilão Extrajudicial, e não demostrou que houve ciência inequívoca do Requerente da realização do Leilão extrajudicial.

Desta forma, requer seja declarada à revelia do Litisconsorte passivo e que não sejam acolhidos os termos da peça Contestatória, e de consequência seja julgado procedente os termos da peça inicial (mov. 73).Por ato ordinatório, as partes foram intimadas para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestarem-se acerca das provas que pretendem produzir, justificando cada modalidade (mov. 74).O advogado do promovente foi devidamente intimado acerca do ato ordinatório (mov. 75).O advogado do promovido Itaú Unibanco S.A. foi devidamente intimado acerca do ato ordinatório (mov. 76).O Itaú Unibanco S.A. peticionou ratificando os termos da contestação e provas documentais, e informando que não possui mais provas a produzir, resguardando-se, contudo, no direito de produção de provas em contraposição a eventuais provas requeridas ou produzidas pela parte contrária.

Requer a improcedência dos pedidos iniciais (mov. 77).

Juntou editais publicados na plataforma on-line dos Registradores.O promovente peticionou informando que deseja produzir provas testemunhais no intuito de demonstrar a nulidade do processo administrativo expropriatório, bem como a nulidade do leilão extrajudicial, haja vista que o mesmo não foi notificado pessoalmente e nem mesmo por hora certa, para realizar a purgação da mora (antes do ato de convalidação da propriedade), ou para exercer o direito de preferência (no ato do leilão judicial), protestando pela designação de audiência de instrução e julgamento visando a oitiva de testemunhas (mov. 78).Foi proferida decisão de saneamento e organização (mov. 81).

Consta na decisão que a defesa juntada suscitou preliminar de falta de interesse de agir, e que houve impugnação aos termos da defesa apresentada.

Foi rejeitada a preliminar de ausência de interesse de agir, sob o fundamento de que a pretensão formulada visa à declaração de nulidade da consolidação da propriedade, o que demonstra a necessidade da intervenção jurisdicional.

Foi determinado que as partes, no prazo comum de 5 dias, apontassem as questões de fato e de direito que entendam pertinentes ao julgamento da lide, especificando, sob pena de indeferimento, detalhada e motivadamente, as provas que pretendem produzir.

O Itaú Unibanco S.A. peticionou pugnando pela ratificação dos termos da contestação e provas documentais acostadas em evento 39 e da especificação de provas e documentos juntados em evento 77, e informando que não possui mais provas a produzir, considerando que o Banco Réu apresentou sua defesa impugnando especificamente todas as alegações da parte promovente, resguardando-se, contudo, no direito de produção de provas em contraposição a eventuais provas requeridas ou produzidas pela parte contrária.

Informou que não manifesta interesse na realização de realização de prova oral e/ou dilação probatória, requerendo a improcedência dos pedidos iniciais e a condenação da parte promovente no pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.

Requer que todas as intimações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado Ricardo Negrão (mov. 84).O promovente peticionou, seguindo os termos da decisão lançada no Evento nº 81, ressaltando que o direito reivindicado guarda amparo nas disposições insertas nos termos da Lei nº 9.514/97 (Art. 26), que determina que uma vez inadimplente e constituído em mora o devedor fiduciante, deverá o credor fiduciário, a fim de consolidar em seu favor a propriedade imobiliária, requerer ao Oficial do Registro de Imóveis competente que intime pessoalmente o fiduciante, ou o seu representante legal ou o seu procurador regularmente constituído, para purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias, e que a referida legislação somente prevê exceção a intimação pessoal e por hora certa, quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, ou seja, a citação editalícia é medida utilizada excepcionalmente quando houver esgotamento, e consequente impossibilidade, de outras formas para ocorrer o chamamento pessoal do fiduciante.

Aduz que comprovou incongruências nas certidões confeccionadas pelo Escrevente substituto do 1º Cartório de Registro de Imóveis, fato este que culminou com a ausência de intimação pessoal, ou mesmo por hora certa, acarretando a nulidade do processo expropriatório, bem como do leilão extrajudicial.

Visando demonstrar que o promovente nunca esteve em local incerto e não sabido, bem como que o imóvel descrito na inicial fica localizado em uma quadra toda habitada, tendo vários outros imóveis habitados ao lado do imóvel no qual o Requerente habitava, ou seja, tem vários vizinhos, bem como que o imóvel durante o tempo em que o Requerente habitou nunca esteve inacabado, foram juntados os seguintes documentos: Declaração dos vizinhos, bem como o corretor de imóveis que fez a intermediação da venda do imóvel residencial (Evento nº 01, arq. nº 13), fotografias do imóvel, bem como da quadra na qual esta localizado (Evento nº 01, arq. nº 14), e Histórico de consumo de energia elétrica, o qual demonstra que sempre houve consumo de energia no citado imóvel (Evento nº 01, arq. nº 15). Ressalta que deseja produzir provas orais no intuito de demonstrar a nulidade do processo administrativo expropriatório, bem como a nulidade do leilão extrajudicial, isto devido a ausência de intimação pessoal mesmo, ausência está que ocorreu devido ao fato de falta de esgotamento das possibilidades para realizar a citada intimação, diz-se isto porque em que pese constar certidões confeccionadas pelo Escrevente substituto do 1º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, senhor Adriano Robson Vilela, estas certidões contem incongruências, isto porque na certidões restou consignado que não foi encontrado ninguém nos dias e horários que o oficial supostamente esteve no local, contudo, não houve qualquer tipo de informação de que o Requerente ali não residia ou encontrava-se em local incerto ou não sabido, e as testemunhas comprovaram que o Requerente há muitos anos reside no imóvel.

Aduz que as testemunhas também poderão comprovar ainda que a Quadra na qual está localizado o imóvel é toda habitada, ou seja, neste caso é obrigação legal que o oficial cartorário intimei "....qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil)." (§ 3º-A, do art. 26 da Lei nº 9.514/97.), o que não foi feito.

Aduz, ainda, que as testemunhas poderão comprovar que diferente do que consta na certidão do oficial cartorário que o imóvel descrito na inicial durante o tempo em que o Requerente habitava nunca esteve "Inacabado".

Foi apresentado o rol de testemunhas (mov. 85): Antônio Rodrigues, Benedito de Jesus Assis, e Ely da Cruz.O promovente peticionou informando que no evento nº 85, constou o rol de testemunhas, contudo, faltou consignar o nome da seguinte testemunha: José Roberto de Oliveira (mov. 86).Foi proferida decisão designando audiência de conciliação e instrução HÍBRIDA para 05/08/2025 (terça-feira), às 15:30 horas.

Realizada a audiência de instrução e julgamento (mov. 100).O Itaú Unibanco S/A apresentou alegações finais reiterando as teses apresentadas na contestação (mov. 105).

Alega que o objeto da ação se perdeu, ante a mora constatada e não purgada, que culminou na consolidação da propriedade do imóvel em nome do Réu e quitação do contrato discutido.

Aduz que o Oficial do CRI diligenciou no endereço do imóvel do contrato nos dias 25/07/2022 às 11:33h; 28/07/2022 às 16:11h e 01/08/2022 às 18:12h, sendo que em todas as ocasiões, ficou certificado pelo Oficial Registrador que o imóvel se encontrava fechado em todas as ocasiões e tampouco não foi possível o contato com algum vizinho.

Sustenta que após esgotadas as diligências, outra alternativa não restou senão realizar a intimação por edital, sendo certo que o § 4º do art. 26 da Lei. nº 9.514/97 autoriza a intimação por edital em jornal de grande circulação no município, durante 3 (três) dias, caso o intimado se encontrar em local incerto, não sabido, ignorado ou inacessível, aplicando-se os art. 256, 257, 258 e 259 do CPC.

Afirma que foi realizada a comunicação da data dos leilões mediante envio de endereço eletrônico no e-mail informado em contrato e através de envio de correspondência (telegrama) e publicação de editais.

Diante do exposto, requereu a improcedência dos pedidos elencados na presente demanda e, por consequência, a condenação da autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios.O promovente apresentou alegações finais reiterando os termos da inicial (mov. 106).

Aduz que firmou com o Requerido um "Instrumento Particular de venda e compra de bem imóvel, Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária de imóvel e outras avenças", visando a aquisição de uma Casa Tipo-GO-I-2-47, situada na Rua VC-47, no Conjunto Vera Cruz, município, comarca de Goiânia/GO, e respectivo lote de terras nº 11, da quadra 103.

Aduz que foi surpreendido com o envio de uma "Notificação Extrajudicial", comunicando que o imóvel, no qual estava residindo, havia sido arrematado em um leilão extrajudicial.

Sustenta que tanto na convalidação de propriedade, como na expropriação do imóvel, não foram obedecidos os ditames dos Arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, pois houve ausência de intimação pessoal, ou por hora certa, para realizar a purgação da mora, bem como ausência de intimação pessoal sobre a data, local e hora da realização do leilão extrajudicial, para que fosse exercido o direito de preferência na arrematação do imóvel.

Afirma que restou demonstrado que após a alienação do imóvel, não residiu em outro local, ou seja, esteve de modo permanente no imóvel residencial situado a Rua VC-47, Qd. 103, Lt. 11, Conjunto Vera Cruz, Goiânia-GO, e que no imóvel em que residia, também havia vizinhos de todos os lados, bem como o logradouro é todo habitado.

Alega que não restou justificado que a intimação por hora certa deixou de ser efetivada devido ao fato de não ter sido encontrado nenhum vizinho ou qualquer outra pessoa.

Afirma que o Requerido reconheceu que sequer tentou efetuar a intimação pessoal do Requerente, sobre o dia, local e horário que o Leilão Extrajudicial iria ocorrer.

Aduz que com a entrada em vigor da Lei 13.465/2017 tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data, do honorário e lugar da realização do leilão, e que a ausência de tentativa de intimação pessoal sobre o dia, local e horário da realização do leilão extrajudicial configura vício insanável, devendo o referido procedimento ser considerado nulo.

Requer seja declarada a nulidade do processo expropriatório, haja vista que o Requerente não foi intimado pessoalmente para purgar a mora, bem como não foi intimado pessoalmente sobre a existência de data, hora e local de realização de leilão extrajudicial, requerendo a expedição de ofício ao Cartório do 1º Ofício do Registro de Imóveis de Goiânia, para que seja cancelado o possível o registro alcunhado de ARREMATAÇÃO na matrícula do imóvel.Houve protocolo de ação de imissão de posse pelo promovido Rafael (autos de nº 5027006-72.2024.8.09.0051), que permaneceram suspensos para julgamento conjunto com este processo.É o Relatório.DECIDO.A controvérsia reside na análise da validade do procedimento de execução extrajudicial de contrato de alienação fiduciária, especificamente no que concerne à regularidade da intimação para purgação da mora e à validade da notificação por edital.

A solução da lide perpassa pelo exame da Lei nº 9.514/97 e pelo cumprimento dos requisitos nela estabelecidos, bem como pela análise das provas produzidas pelas partes.

Diante do exame da legislação aplicável, das provas produzidas e das peculiaridades do caso concreto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a nulidade do procedimento expropriatório.REPRESENTAÇÃO DAS PARTES E ORDEM DO PROCESSOO processo encontra-se em ordem, não havendo irregularidades ou nulidades a serem sanadas.

Ressalta-se que o processo teve tramitação normal e foram observados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto ao contraditório e ampla defesa, e que, ainda, estão presentes os pressupostos processuais.DA REVELIA DO LITISCONSORTE PASSIVOInicialmente, cumpre analisar o pedido de decretação de revelia em face do litisconsorte passivo, RAFAEL DE OLIVEIRA FERREIRA.

Conforme consta na certidão de evento 71, o referido litisconsorte compareceu à audiência de conciliação, mas não apresentou contestação no prazo legal.Nos termos do art. 344 do CPC, se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.

A ausência de contestação, portanto, induz à presunção de veracidade das alegações autorais, desde que não contrariadas por outros elementos constantes dos autos.Entretanto, a presunção de veracidade decorrente da revelia não é absoluta, podendo ser afastada caso as alegações da parte promovente não encontrem respaldo nas provas dos autos ou sejam incompatíveis com a realidade fática.

Ademais, a revelia não impede o exame das questões de direito, que devem ser analisadas à luz da legislação aplicável e do entendimento jurisprudencial.No caso em tela, ainda que o litisconsorte RAFAEL DE OLIVEIRA FERREIRA seja considerado revel, tal circunstância não implica, automaticamente, a procedência dos pedidos iniciais, sendo imprescindível a análise das alegações e provas apresentadas pela parte promovida, ITAÚ UNIBANCO S/A, bem como a verificação da conformidade do procedimento extrajudicial com os requisitos legais.SÍNTESE DO CASO A parte promovente, RUBENS DE SIQUEIRA DA SILVA, ajuizou a presente Ação de Nulidade de Consolidação de Propriedade e Leilão Extrajudicial em face de ITAÚ UNIBANCO S/A e RAFAEL DE OLIVEIRA FERREIRA, alegando, em síntese, a ocorrência de vícios no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e leilão do imóvel, em razão da ausência de intimação pessoal para purgação da mora e sobre a data, local e hora da realização do leilão extrajudicial.

Sustenta que a intimação editalícia foi realizada de forma sorrateira, sem o esgotamento das tentativas de localização, e que o imóvel sempre foi habitado.

Requer a declaração de nulidade do processo expropriatório e do leilão extrajudicial.

A parte promovida, ITAÚ UNIBANCO S/A, apresentou contestação, arguindo a regularidade do procedimento e a inaplicabilidade do CDC.

O litisconsorte passivo, RAFAEL DE OLIVEIRA FERREIRA, embora tenha comparecido à audiência de conciliação, não apresentou defesa no prazo legal, sendo requerida a decretação de sua revelia.DA RELAÇÃO DE CONSUMOA relação jurídica estabelecida entre a parte promovente e o banco promovido, no contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, configura relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC.

A parte promovente, na qualidade de consumidor, adquiriu um serviço financeiro oferecido pela instituição bancária, restando caracterizada a vulnerabilidade e a hipossuficiência daquele em face desta.Assim, aplicam-se ao caso as normas protetivas do CDC, notadamente o princípio da boa-fé objetiva, que impõe aos fornecedores o dever de agir com lealdade, transparência e informação adequada, bem como a vedação de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva.DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E A LEI Nº 9.514/97A alienação fiduciária de bem imóvel é um negócio jurídico no qual a parte devedora, denominada fiduciante, transfere a propriedade resolúvel de um bem imóvel à parte credora, o fiduciário, com o objetivo de garantir o cumprimento de uma obrigação, conforme estabelece o art. 22 da Lei nº 9.514/97.Em caso de inadimplemento por parte do fiduciante, a lei prevê um procedimento específico para a consolidação da propriedade em nome do fiduciário e posterior alienação do imóvel, visando a satisfação do crédito.Tal procedimento, como já assinalado, deve observar estritamente os termos da legislação especial, de modo a não causar lesão a direito da parte devedora e para que se harmonizem a função social do crédito e a garantia dos direitos individuais do devedor [STJ].A regular constituição em mora da parte devedora fiduciante é pressuposto indispensável para a validade do procedimento de execução extrajudicial, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria.

Nesse sentido, a intimação para purgação da mora deve ser realizada de forma a garantir que o devedor tenha ciência inequívoca do débito e da possibilidade de regularizar a situação, sob pena de consolidação da propriedade em nome da parte credora.A Lei nº 9.514/97, em seu art. 26, § 3º, estabelece que a intimação será feita pessoalmente ao fiduciante, ou a seu representante legal ou procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.Em caso de o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o § 4º do mesmo artigo autoriza a intimação por edital, desde que o fato seja certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis.A intimação por edital, portanto, é medida excepcional, que somente se justifica após o esgotamento das tentativas de localização pessoal do devedor nos endereços conhecidos, conforme se depreende da interpretação sistemática do dispositivo legal.O e.

TJGO, ao analisar a matéria, já consignou que a notificação do devedor deve ser pessoal, entretanto, se este se encontrar em lugar incerto e não sabido, admite-se a realização do ato intimatório via edital.

A validade da intimação ficta, assim, pressupõe a frustração da cientificação pessoal no domicílio contratual e no endereço do imóvel adquirido.Comprovada a regularidade da notificação para purgar a mora e, decorrido o prazo sem a devida quitação, o oficial do Registro de Imóveis certifica o fato e promove a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97.DA NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA A PURGA DA MORAA lei 9.514/97, em seu artigo 26, determina que o devedor fiduciante seja intimado, pessoalmente ou por hora certa, para purgar a mora, constituindo este ato um pressuposto de validade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

A ratio da norma é garantir ao devedor a oportunidade de sanar o inadimplemento e evitar a perda do imóvel, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.Nesse sentido, o STJ tem entendimento consolidado de que a intimação pessoal do devedor é imprescindível para a validade do leilão extrajudicial e que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.

Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.A intimação por edital, por sua vez, é medida excepcional, que somente pode ser adotada quando o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, após o esgotamento de todas as tentativas de localização pessoal, conforme se extrai do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97.O e.

TJGO, ao analisar a validade da intimação editalícia, tem exigido a comprovação da frustração da cientificação pessoal no domicílio contratual e no endereço do imóvel adquirido, consoante certidão emitida por serventuário dotado de fé pública.Ademais, a Lei nº 13.465/2017, ao alterar a Lei nº 9.514/97, reforçou a necessidade de intimação do devedor, estabelecendo, em seu art. 26, § 3º-A, que, quando o oficial de registro não encontrar o intimando em seu domicílio ou residência, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou vizinho de que retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar.Essa exigência visa garantir que o devedor tenha efetiva ciência da mora e da possibilidade de purgá-la, evitando a consolidação da propriedade em nome do credor de forma açodada e prejudicial.DA INTIMAÇÃO PARA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIALAlém da intimação para purgação da mora, a Lei nº 9.514/97, em seu art. 27, § 2º-A, determina que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.Tal exigência visa garantir que o devedor tenha a oportunidade de acompanhar o procedimento de alienação do imóvel e exercer o direito de preferência na arrematação, caso tenha interesse em readquirir a propriedade.O STJ, ao analisar a matéria, tem entendido que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial", sendo que "a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital.A validade da intimação por edital, portanto, pressupõe a comprovação de que foram esgotados todos os meios para a localização pessoal do devedor, o que nem sempre ocorre na prática, conforme se depreende dos casos levados ao conhecimento do Poder Judiciário.Dessa forma, a ausência de comprovação da efetiva comunicação acerca das datas dos leilões, seja por meio de intimação pessoal, seja por meio de edital publicado após o esgotamento das tentativas de localização, configura vício insanável que acarreta a nulidade do procedimento extrajudicial.DA ANÁLISE DO CASO CONCRETONo caso em tela, a parte promovente alega a nulidade do procedimento expropriatório em razão da ausência de intimação pessoal para purga da mora, bem como da ausência de intimação pessoal sobre a data, local e hora da realização do leilão extrajudicial.

Alega, ainda, que a intimação editalícia foi medida sorrateira, realizada sem o esgotamento das tentativas de localização, e que sempre residiu no imóvel, que nunca esteve inacabado.A parte promovida, por sua vez, sustenta a regularidade do procedimento, afirmando que foram realizadas todas as tentativas de intimação e que a intimação por edital foi válida.Após detida análise dos autos, verifica-se que o cerne da controvérsia reside na análise da validade da intimação para purgação da mora e da notificação acerca da data dos leilões extrajudiciais, bem como na verificação do cumprimento dos requisitos legais para a realização da intimação por edital.A Lei nº 9.514/97, em seu art. 26, § 3º-A, estabelece que, quando o oficial de registro não encontrar o intimando em seu domicílio ou residência, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou vizinho de que retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar.No caso em tela, restou comprovado que o oficial cartorário não intimou qualquer vizinho ou pessoa da família para informar sobre a necessidade de intimação, o que configura descumprimento do requisito legal e vício no procedimento.Ademais, as testemunhas ouvidas em juízo confirmaram que o imóvel sempre foi habitado e que a parte promovente nunca deixou de residir no local, o que contraria a certidão do serventuário que atestou a impossibilidade de localização do devedor.Diante desse quadro, entende-se que a parte promovida não comprovou o cumprimento de todos os requisitos legais para a realização da intimação por edital, restando caracterizada a nulidade do procedimento expropriatório.Nesse sentido, a jurisprudência do e.

TJGO é firme ao exigir o esgotamento de todas as tentativas de localização pessoal do devedor antes da realização da intimação por edital e para a constituição em mora do fiduciante, a notificação do devedor deve ser pessoal, entretanto, se este se encontrar em lugar incerto e não sabido, admite-se a realização do ato intimatório via edital e de é válida a intimação ficta do devedor fiduciante, quando frustrada sua cientificação pessoal no domicílio contratual e no endereço do imóvel adquirido, consoante certidão emitida por serventuário dotado de fé pública.Portanto, diante da ausência de comprovação do cumprimento de todos os requisitos legais para a intimação por edital, bem como da existência de elementos que indicam que a parte promovente sempre residiu no imóvel e não se encontrava em local incerto ou inacessível, impõe-se o reconhecimento da nulidade do procedimento expropriatório.DA REVELIA DO LITISCONSORTE PASSIVONo que concerne ao pedido de declaração de nulidade do leilão extrajudicial, o art. 27 da Lei nº 9.514/97 estabelece que, uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este deverá promover leilão público para a alienação do imóvel, devendo as datas, horários e locais dos leilões serem comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.A finalidade da norma é garantir que o devedor tenha ciência inequívoca da mora para que possa exercer seu direito de purgá-la (pagar o débito) e, além disso, tenha conhecimento da data, local e hora da realização do leilão extrajudicial, para que possa exercer o direito de preferência na arrematação do imóvel.Nesse sentido, ainda que a parte promovida, ITAÚ UNIBANCO S/A, tenha comprovado a regular intimação da parte promovente para purgação da mora, não restou demonstrada a efetiva comunicação acerca da data, local e hora da realização do leilão extrajudicial ao litisconsorte passivo, RAFAEL DE OLIVEIRA FERREIRA, que, embora tenha comparecido à audiência, não apresentou defesa.Em que pese a revelia do litisconsorte passivo, entende-se que a presunção de veracidade decorrente da sua revelia, no caso, é relativa, cedendo diante da análise das provas produzidas e da necessidade de resguardar o direito à moradia e à ampla defesa.Considerando que a finalidade da norma é garantir que o devedor tenha ciência inequívoca da mora e do leilão, e que a parte promovida não comprovou a intimação do litisconsorte passivo acerca da data, local e hora da realização do leilão extrajudicial, impõe-se o reconhecimento da nulidade do ato.DA CONCLUSÃOCom base nos fatos apurados, nas provas produzidas e na legislação aplicável, conclui-se que o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e leilão do imóvel não observou os requisitos legais, notadamente a necessidade de intimação pessoal do devedor e do litisconsorte passivo para purgação da mora e para ciência da data, local e hora da realização do leilão extrajudicial.A ausência de comprovação do cumprimento desses requisitos, aliada às incongruências constatadas nas certidões do serventuário e à comprovação de que o imóvel sempre foi habitado, impõe o reconhecimento da nulidade do procedimento, a fim de garantir o direito à ampla defesa e ao devido processo legal.Com base estritamente na Lei 9.514/1997, a lei não restringe a notificação a um único endereço e a finalidade da norma é garantir que o devedor tenha ciência inequívoca da mora para que possa exercer seu direito de purgá-la (pagar o débito), além disso, as testemunhas comprovaram que sempre houve morador na casa e nunca teve aspecto de abandonada, conforme descreve a certidão de tentativa de notificação, o que reforça a necessidade de declarar nulidade do ato praticado pelo cartório. PROCESSO DE IMISSÃO DE POSSE 5027006-72.2024.8.09.0051Uma vez anulada a consolidação da propriedade e o leilão dela subsequente, consequentemente deve ser indeferida, por idênticas razões, a imissão na posse pleiteada, o que desde já fica determinado. DISPOSITIVOAnte o exposto, resolvo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para julgar procedente os pedidos da parte autora, para:a) DECLARAR a nulidade do processo expropriatório, haja vista que a parte promovente não foi intimada pessoalmente para purgar a mora, bem como não foi intimada pessoalmente sobre a existência de data, hora e local de realização de leilão extrajudicial.b) DECLARAR a nulidade do leilão realizado em decorrência do processo expropriatório viciado.c) DETERMINO a expedição de ofício ao Cartório do 1º Ofício do Registro de Imóveis de Goiânia, para que seja cancelado o registro consolidação da propriedade, bem como os registros e averbações deste decorrentes.d) JULGAR improcedente o pedido de imissão de posse formulado no processo de nº 5027006-72.2024.8.09.0051.Em face da sucumbência da parte promovida, condeno-a nas custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2°, do CPC.Fica consignado que a condenação em custas e honorários advocatícios decorre da sucumbência da parte, ainda que beneficiária da assistência judiciária.Isso porque, nos termos do §2º do art. 98 do CPC, "A concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência", ficando esta, no entanto, "sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou" [§3º].Sendo opostos embargos de declaração, intime-se o embargado para, querendo, manifestar-se, no prazo de 5 (cinco) dias (art. 1.023, § 2º, CPC).Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte apelada para apresentar as suas contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, §1º, do Código de Processo Civil.Findo o prazo, com ou sem as contrarrazões, certifique-se e remetam-se os autos ao E.

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.

No entanto, caso seja interposta apelação adesiva, intime-se a parte apelante (apelada do segundo recurso) para apresentar as contrarrazões, também em 15 (quinze) dias.Expirado  o  prazo  acima,  com  ou  sem  as  contrarrazões  ao  recurso  adesivo,  certifique-se  erematam-se os autos ao Tribunal de Justiça, nos termos do art. 1.010, §3º, também do Código deProcesso Civil.Publicada e registrada eletronicamente, arquive-se oportunamente.Intimem-se. Goiânia, assinado e datado digitalmente. ELAINE CHRISTINA ALENCASTRO VEIGA ARAUJOJuíza de Direito(assinatura digital)