TJMA - 0052159-73.2014.8.10.0001

Juízo de Direito da 13ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luis Secretária Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luis PROCESSO: 0052159-73.2014.8.10.0001  AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL   AUTOR: GINA MARIA GARCEZ BRAGA, RAIMUNDO MENDONCA BRAGA FILHO   Advogado do(a) AUTOR: DIEGO JOSE FRANCO FERRES - OAB/MA 10768 REU: DAURILENE PEREIRA DA SILVA SENTENÇA GINA MARIA GARCÊS BRAGA e RAIMUNDO MENDONÇA BRAGA FILHO ajuizaram a presente demanda em desfavor de DAURILENE PEREIRA DA SILVA, ambos qualificados nos autos.

Alega a inicial que a primeira autora é proprietária de um imóvel situado à Av dos Holandeses, Qd 29, Lote 04, Loja 02, Edifício Number One Flat Residence, Ponta D’Areia, cuja propriedade foi transferida pelo seu irmão, ora segundo requerente.

Informa que em julho de 2009, a autora pactuou com a ré um contrato de locação para uso comercial, de forma verbal; que a ré fez uso do imóvel por 05 anos, durante o qual nunca pagou aluguel, IPTU, consumo de água e energia, bem como taxas condominiais.

E que a ré foi notificada para pagar os encargos devidos no ano de 2012, mas não o fez e somente desocupou o bem em abril de 2014.

Acrescenta que o réu foi demandado judicialmente pelo condomínio em virtude do atraso no pagamento das despesas condominiais pela requerida, resultando na penhora de R$ 22.588,90 em sua conta, além do que permanece sendo cobrado extrajudicialmente no valor de R$ 6.018,68, em virtude de mais taxas condominiais em aberto.

Requer que os pedidos sejam julgados procedentes, com a condenação da ré a quitar as prestações relacionadas aos encargos decorrentes do uso do imóvel, que estejam em aberto ou sejam referentes ao período em que a ré ocupou o bem; bem com aos demais cobradas por notificação extrajudicial, objeto da presente demanda, acrescidos de multas contratuais, juros e atualização monetária.

Pleiteia ainda o ressarcimento dos valores referentes às taxas condominiais cobradas e penhoradas indevidamente por ação judicial, em face do segundo autor; bem assim o pagamento de indenização por danos morais.

Deferido o pedido de justiça gratuita em favor dos autores e determinada a citação da ré.

Contestação à ID 35488107 - Pág. 3, na qual a ré preliminarmente requer justiça gratuita, a ilegitimidade ativa dos autores, a carência da ação e a inépcia da inicial.

No mérito, alega que a ré não passou cinco anos no imóvel, mas bem menos, e quando adentrou no bem já se encontravam em aberto as taxas condominiais de vários anos anteriores.

Assim, foi estabelecido que no pagamento das locações estaria inclusa a contribuição do condomínio e que a primeira autora repassaria diretamente ao condomínio o pagamento e se não o fez, não foi por culpa da ré.

Diz que a ação não contempla pedido de aluguel, pois a ré arcou com esse valor, bem como água e energia; e que as taxas condominiais são de responsabilidade dos autores, além do que os autores não especificam os meses aos quais se referem as cobranças, nem multa ou juros.

Requer a improcedência da ação e a condenação dos autores por litigância de má-fé.

Réplica à ID35488108 - Pág. 16.

Em ID 35488109 - Pág. 5, consta que a impugnação da ré ao benefício de justiça gratuita concedido aos autores foi julgada improcedente.

Realizada audiência de saneamento, oportunidade em que rejeitadas as preliminares arguidas em contestação.

Na ocasião, as parte manifestaram interesse em oitiva de testemunhas (ID 35488109 - Pág. 9) Na audiência, não houve oitiva de testemunhas, visto que o rol foi apresentado intempestivamente.

A ré e seu advogado não compareceram, este último havia revogado a procuração.

Os autores acostaram documento ID 35488109 - Pág. 21.

Despacho de ID 35488112 - Pág. 1 registrou que contra a ré deverão corres os prazos independente de intimação e determinou que o autor apresentasse planilha de débito.

Os autos vieram-me conclusos. É o relatório.

Decido.

Inicialmente, registro que as preliminares foram afastadas em audiência de saneamento.

Quanto ao pedido de assistência judiciária, tem-se que a garantia está inserida nos arts. 5.º, LXXIV, e 134, da Constituição Federal.

Ademais, o art. 99, § 3.° do CPC estabelece que se presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Registre-se que a cobrança das custas fica apenas suspensa, nos termos do art. 98, § 3.º, do CPC.

Por conseguinte, havendo mudança de condições financeiras, terá de prover o pagamento a que tenha sido condenado.

Desse modo, entendendo presentes os requisitos legais, defiro o pedido de gratuidade da justiça em favor da ré.

No mérito, trata-se de Ação de Cobrança de Alugueis c/c Encargos de Locação, cuja norma especial de regência é a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Inicialmente, registro que, inobstante a nomenclatura da ação, verifico que no decorrer da exordial os autores não quantificaram o valor devido a título de alugueis, mas apenas os valores pagos pelo segundo autor a título de despesas de condomínio, que são o cerne da narrativa autora.

Ora, o art. 62, II, da Lei 8.245/91 dispõe que deve ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.

Os autores acostaram a planilha após intimados em documento ID 35488112 - Pág. 9, contudo, verifico que, no que pertine ao valor dos alugueis, essa planilha tem como base o valor de R$ 5.578,51, datado de 06/02/2015, que se relaciona a um termo de compromisso que teria sido assinado pela demandante em 06/02/2015, portanto, após o ajuizamento da ação, e que foi acostado somente no ano de 2017 (ID 35488109 - Pág. 220).

Assim, tenho que tal documento não serve para lastrear o pedido inicial, pois baseado em suposto compromisso firmado após o ajuizamento da ação.

Acrescento que em nenhum momento foi sequer informado na exordial o valor do aluguel mensal, além do que nas notificações encaminhadas à ré, instruindo a inicial, igualmente não consta referência ao valor exato que estava atrasado a título de aluguel.

Assim, entendo que os autores não comprovaram o débito cobrado a título de alugueis.

No que concerne ao pleito relativo às despesas de condomínio, em que pese a ré/locatária alegar que elas estavam inclusas no valor que repassava à locadora e por essa deveria ser paga ao condomínio, tenho que a ré não produziu qualquer início de prova nesse sentido, máximo porque se trata de contrato verbal.

Assim, entendo que deve prevalecer a previsão do art. 23, inciso XII, da Lei 8.245/91, segundo a qual é obrigação do locatário - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Em que pese isso, verifico que essas cobranças estão lastreadas em uma tentativa de penhora realizada na conta do segundo réu (R$ 22.588,90), o qual não é o locador do imóvel, mas seria o proprietário original que ainda consta no cadastro do condomínio e, por isso, foi por este cobrado.

Ocorre que a mencionada tentativa de penhora ou a sentença que o autor junta, sequer esclarecem quais os meses estão sendo cobrados (ID 35488103 - Pág. 13-15), a fim de verificar se é relacionado ao período do aluguel.

Quanto à notificação de ID 35488104 - Pág. 1 (R$ 6.018,68) esta apresenta os meses, mas engloba contribuições extras, estas que não seriam de responsabilidade da locadora, pois nos termos do inciso X do Art. 22 da Lei 8.245/91, é obrigação do locador ”pagar as despesas extraordinárias de condomínio”.

Dessa forma, entendo que apenas as despesas ordinárias de condomínio, constantes dessa planilha são devidas, importando em 4 meses de R$ 397,43 e 6 meses de R$ 418,40, no período de setembro de 2012 a setembro de 2013.

De todo modo, os autores não comprovam esse pagamento, embora tenham ajuizado ação de cobrança, cabendo apenas a obrigação de fazer, consistente em realizar essa quitação, o que também foi objeto do pedido, sem conste a demonstração de outros encargos em aberto.

Acrescento que ainda que a ré alegue que não passou cinco anos no imóvel, mas bem menos, ela não esclarece quanto efetivamente durou o pacto, pelo que acolho a tese autoral nesse ponto.

Por fim, entendo que não cabe o pleito autoral de dano moral, visto que o acervo fático probatório aponta que os prejuízos restringem-se ao âmbito patrimonial, sem repercussões mais incisivas nos direitos da personalidade.

Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, para determinar que a requerida realize a quitação das despesas ordinárias de condomínio, constantes da planilha de ID 35488104 - Pág. 1, relativas a quatro meses de R$ 397,43 (vencidas em 01/09/2012, 01/10/2012, 01/12/2012 e 01/01/2013) e seis meses de R$ 418,40 (vencidas de 01/04/2013 a 01/09/2013), acrescidos de juros de mora e correção monetária do vencimento de cada prestação, bem como das multas previstas na aludida planilha.

Face à sucumbência mínima da Ré, condeno os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) do valor da condenação ora imposta, ficando sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, face à assistência judiciária deferida em seu favor.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se com as necessárias cautelas.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

São Luís-MA, 4 de fevereiro de 2021.

Ariane Mendes Castro Pinheiro Juíza de Direito Titular da 13ª Vara Cível.