TJMA - 0800450-30.2023.8.10.0007

COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS 1ª TURMA RECURSAL PERMANENTE SESSÃO VIRTUAL DE 16 DE AGOSTO DE 2023 PROCESSO Nº 0800450-30.2023.8.10.0007 RECORRENTE: NAYRA TEIXEIRA NICACIO Advogado/Autoridade do(a) RECORRENTE: GERALDO ABAS ERICEIRA - MA21915-A RECORRIDO: CONDOMINIO VILLAGE DAS AGUAS Advogado/Autoridade do(a) RECORRIDO: JACYARA NOGUEIRA PEREIRA ALVES - MA12497-A RELATOR: JUIZ SILVIO SUZART DOS SANTOS ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: 1ª TURMA RECURSAL PERMANENTE DA COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS ACÓRDÃO Nº 2325/2023-1 EMENTA: RESPONSABILIDADE CIVIL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TAXA CONDOMINIAL.

INADIMPLÊNCIA.

RESPONSABILIDADE.

AUSÊNCIA DE POSSE DIRETA.

PROMISSÁRIO COMPRADOR.

AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES.

DÉBITO ANTERIOR.

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR.

TEMA 06 E 886, STJ.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA AUTORA ACOLHIDA.

EXTINÇÃO DO PROCESSO.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA.

ACÓRDÃO Vistos, discutidos e relatados estes autos, em que são partes as pessoas acima indicadas, DECIDEM os Senhores Juízes da 1ª TURMA RECURSAL PERMANENTE DA COMARCA DA ILHA DE SÃO LUÍS, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento para julgar extinto o feito sem resolução do mérito.

Preliminar acolhida, ficando prejudicada a análise do mérito recursal.

Custas na forma da lei e sem honorários advocatícios ante o provimento do recurso.

Acompanharam o voto do relator o Juiz Ernesto Guimarães Alves (Presidente) e a Juíza Andrea Cysne Frota Maia (Membro).

Sessão virtual da 1ª Turma Recursal Permanente da Comarca da Ilha de São Luís, aos 16 dias do mês de agosto do ano de 2023.

Juiz SILVIO SUZART DOS SANTOS Relator RELATÓRIO Fica dispensado o relatório de acordo com o art. 38 da Lei 9.099/95.

VOTO Trata-se de um Recurso Inominado nos autos da Ação de Cobrança de Despesas Condominiais proposta pelo CONDOMÍNIO VILLAGE DAS ÁGUAS contra NAYRA TEIXEIRA NICÁCIO, na qual a parte autora afirmou que a requerida é a proprietária legal do imóvel no condomínio e, portanto, responsável pelo pagamento das despesas e contribuições condominiais, conforme estabelecido na Convenção Condominial, Ata de Assembleia e no art. 1.336, I do Código Civil.

Aduziu ainda que a parte demandada está inadimplente com suas obrigações condominiais, causando prejuízos ao autor.

Asseverou que o débito atual da requerida é de R$ 817,87, abrangendo as taxas ordinárias e parcelas de acordo, com acréscimo de 1% ao mês e multa de 2%, conforme o art. 1.336, §1º do Código Civil, além de 20% de honorários advocatícios, conforme definido no Regimento Interno do condomínio.

Ao final, requereu a condenação da ré no pagamento das taxas condominiais.

Na sentença de ID 27102035, a Magistrada a quo julgou procedente o pedido autoral para condenar a ré a pagar a quantia de R$ 1.026,38 (um mil e vinte e seis reais e trinta e oito centavos), a título de taxas condominiais.

Inconformada, a ré interpôs o presente recurso.

Em suas razões, suscitou sua ilegitimidade passiva.

No mérito, alegou nulidade de citação.

Ao final, requereu a procedência do recurso.

Contrarrazões apresentadas no id. 27102096. É o breve relatório.

Decido.

O recurso atende aos seus pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, sendo interposto no prazo legal, por parte legítima e sucumbente, razão pela qual deve ser conhecido.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA Afirma a autora que é parte ilegítima para figurar no polo passivo, tendo em vista que propôs ação de rescisão contratual em face da Canopus, ação esta que tramita no 14ª Vara Cível de São Luís, sob o número 0848300-69.2021.8.10.0001.

Compulsando os autos de nº 0848300-69.2021.8.10.0001, nota-se que, de fato, há uma demanda, proposta em face da Canopus, de rescisão contratual, porém, o mérito ainda não foi julgado.

O que há é uma decisão liminar (ID 58098126) determinando a suspensão dos efeitos do contrato, tão somente para impedir a Construtora Canopus de cobrar as parcelas vencidas e vincendas do contrato, bem como que se abstenha de inscrever o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito.

Não obstante a inexistência de uma sentença definitiva de rescisão contratual transitada em julgado, é possível observar que o relacionamento entre a autora e a construtora é regido somente por um contrato de promessa de compra e venda.

De acordo com o princípio da obrigação propter rem, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre aquele que é proprietário da unidade imobiliária e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de um condômino, na proporção de sua fração ideal.

Essa dívida está ligada à unidade imobiliária em si e deve ser assumida pelo proprietário ou titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que exista uma relação jurídica direta estabelecida com o condomínio, conforme estipulado no artigo 1.345 do Código Civil.

A força vinculante das obrigações propter rem é determinada pela posição do devedor em relação à coisa em questão, seja como titular do domínio ou possuidor.

Portanto, nesse tipo de obrigação, o devedor é definido com base em sua relação com a propriedade, que está intrinsecamente ligada à dívida.

De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a pessoa legítima para responder pelo pagamento das despesas condominiais é aquela que detém a posse do imóvel e exerce os direitos de uso, gozo e disposição sobre a propriedade.

Esta questão já foi debatida no Superior Tribunal de Justiça e ficou pacificado que: Tema 6 - Tese firmada: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.

O Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar questão semelhante, fixou ainda as seguintes teses: Tema 886 do STJ – tese firmada: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." Desse modo, a efetiva posse no imóvel, que se dá com a entrega das chaves, determina o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais.

Ressalta-se que, mesmo constando no instrumento de Promessa de Compra e Venda que ficarão por conta do promissário comprador as despesas de condomínio a partir do habite-se ou registro da convenção do condomínio, independentemente do recebimento das chaves da unidade, deve-se analisar quando ocorreu a efetiva entrega do imóvel ao comprador.

No caso em questão, o condomínio apresentou como prova uma resposta da construtora na qual declara que, embora as chaves do imóvel estivessem disponíveis para a autora, ela ainda não havia efetivamente tomado posse, pois ainda não as havia retirado (ID 27102015 - Pág. 01).

De tal modo, tratando-se de despesas condominiais, neste caso, é de responsabilidade do promitente vendedor, Canopus Construtora, arcar com as despesas condominiais.

Logo, a autora, de fato, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda.

Assim, ao contrário do que entendeu o juízo a quo, não há como se concluir pela legitimidade da autora tampouco pela sua responsabilização pelas taxas condominiais, razão pela qual impõe-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva da autora, ora recorrente.

Diante do exposto, dou provimento ao recurso para reformar a sentença e acolher a preliminar de ilegitimidade passiva, julgando extinto o processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

Custas na forma da lei.

Sem Honorários advocatícios ante o provimento do recurso. É como voto.

Juiz SILVIO SUZART DOS SANTOS Relator