TJMA - 0803503-23.2024.8.10.0059

SESSÃO VIRTUAL DE 18 DE AGOSTO DE 2025 RECURSO: 0803503-23.2024.8.10.0059 ORIGEM: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE RIBAMAR RECORRENTE: ANDERSON FERREIRA DO NASCIMENTO ADVOGADO(A): FABIO AUGUSTO VIDIGAL CANTANHEDE MA10019-A RECORRIDO(S): GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA ADVOGADO(A): ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO GO17394-A RELATORA: JUÍZA CRISTIANA DE SOUSA FERRAZ LEITE ACÓRDÃO Nº 2190/2025-2 SÚMULA DO JULGAMENTO: RECURSO INOMINADO.

COMPRA DE MULTIPROPRIEDADE.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

ELEIÇÃO DE FORO.

CLÁUSULA ABUSIVA.

INCOMPETÊNCIA AFASTADA.

CAUSA MADURA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

RETENÇÃO EXCESSIVA.

RECURSO PROVIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.CASO EM EXAME Diz o autor que no dia 04/01/2023 firmou contrato de promessa de compra e venda para aquisição de uma cota em unidade autônoma fracionada, apartamento nº 403, Bloco 02, Cota nº 23, no Empreendimento PORTO 2 LIFE RESORT, tendo pago naquela oportunidade R$3.990,00 (três mil, novecentos e noventa reais), a título de comissão de corretagem, e um sinal de R$ 2.841,95 (dois mil e oitocentos e quarenta e um reais e noventa e cinco centavos), restando pagamento de R$ 50.006,98 (cinquenta mil e seis reais e noventa e oito centavos), em 70 parcelas mensais de 714,39 (setecentos e quatorze reais e trinta e nove centavos).

Aduz que já pagou a importância de R$ 18.976,58 (dezoito mil, novecentos e setenta e seis reais e cinquenta e oito centavos), mas em novembro de 2024, após pagar dezoito parcelas, precisou solicitar um distrato, momento em que lhe foi informado que seria realizada a retenção integral dos valores pagos a título de sinal e corretagem, além da retenção do percentual de 50% (cinquenta por cento) das parcelas pagas, de modo que somente lhe seria restituído R$ 6.313,94 (seis mil, trezentos e treze reais e noventa e quatro centavos).

Por entender que tal cláusula é abusiva, ingressou com a presente ação requerendo a declaração de nulidade da cláusula contratual G.1 – ITEM (i.1); (a) e (b), assim como a cláusula de eleição de foro constante do contrato.

Pede ainda a restituição imediata, das quantias pagas, deduzida a integralidade da comissão de corretagem, com retenção de somente 10% a título de compensação pelo desfazimento prematuro do negócio.

Proferida sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, em razão da incompetência territorial.

Recurso do autor em que alega a nulidade da cláusula de eleição de foro, aduz que o contrato questionado estabelece uma relação de consumo entre as partes, de modo que as regras consumeristas devem nortear a análise do presente caso.

Pede que seja superada a preliminar de incompetência e, consequentemente, realizado o julgamento do mérito, uma vez que a causa está madura. 2.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO A controvérsia apresentada em juízo é a seguinte: a) A aplicação do CDC; b) a validade da cláusula de eleição de foro; c) a aplicação da teoria da causa madura, com consequente julgamento do mérito.

Da leitura da sentença recorrida resta claro que o processo foi extinto, sem julgamento do mérito, em razão da cláusula de foro prevista no contrato questionado, cláusula esta que estabelece a comarca do empreendimento para dirimir questões decorrentes do contrato.

Ocorre que o contrato em questões envolve relação de consumo, isto porque trata-se de aquisição de imóvel em regime de multipropriedade, o que atrai a aplicação do art. 1358-B do CC, que assim leciona: “a multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nº 4.591/1964 e 8.078/1900 (código de defesa do consumidor).

Resta claro que a cláusulas de eleição de foro é abusiva, pois dificulta o acesso à justiça, posto que o recorrente reside em comarca diversa da eleita em contrato, o que lhe impõe um ônus deveras grande para o acesso a justiça e a promoção da defesa de seus direitos.

Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO MONITÓRIA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

CONFIGURAÇÃO .

APLICAÇÃO DA TEORIA FINALISTA MITIGADA.

SITUAÇÃO DE VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR.

ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO RECONHECIDA DE OFÍCIO.

POSSIBILIDADE .

RECURSO DESPROVIDO. 1.- O Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de ser possível a mitigação de teoria finalista até mesmo em uma relação interempresarial, desde que constatada uma vulnerabilidade de uma parte em relação à outra.

No caso, mostra-se configurada a relação de consumo como pressuposto do tratamento diferenciado que permite a inversão do ônus da prova .

Isso porque presente a vulnerabilidade econômica e técnica do consumidor (agravado).

Precedentes. 2.- É patente a abusividade da cláusula de eleição de foro no contrato de adesão, pois a distância do domicílio do consumidor (outra unidade federativa) o coloca em extrema desvantagem, dificultando sua defesa perante o Poder Judiciário .

Não subsiste, pois, sua tese de que houve livre pactuação nesse aspecto, resultando clara sua imposição.

Ademais, independentemente da incidência do Código de Defesa do Consumidor ( CDC), o art. 63, § 3º, do Código de Processo Civil ( CPC) possibilita ao juiz reconhecer, de ofício, a ineficácia da cláusula de eleição de foro quando manifestamente abusiva. É o caso dos autos . (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2302597-29.2023.8.26 .0000 São Paulo, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 25/11/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2023) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO.

CABIMENTO DA SUA ANULAÇÃO QUANDO VERIFICADA A HIPOSSUFICIÊNCIA DA PARTE E A DIFICULTAÇÃO DO ACESSO À JUSTIÇA .

RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

A jurisprudência desta Corte é pela possibilidade de anulação da cláusula de eleição de foro nos contratos de adesão quando verificada a vulnerabilidade da parte e a dificultação do acesso à Justiça . 2.

Não conseguiu o agravante desqualificar o precedente colacionado na decisão monocrática, o qual demonstra o entendimento desta Corte sobre a matéria. 3.

Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado . 4.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 2009489 SC 2021/0340118-7, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022) Desa feita, deve ser superada a preliminar suscitada, e reconhecida a competência deste juízo para dirimir a controvérsia, isto porque a clausula suscitada pelo réu é abusiva e portanto nula, e a ação foi proposta no domicílio do autor, seguindo o que dispõe o art. 101, I do CDC.

Ultrapassada tal questão passo a análise do mérito, isto porque se trata de causa madura, nos termos do artigo 1.013, § 3º, do Código de Processo Civil (CPC), que permite que o tribunal, ao julgar um recurso, analise e decida o mérito da causa, mesmo que a sentença de primeira instância não tenha julgado o mérito, desde que o processo esteja em condições de imediato julgamento.

Pois bem, alega o autor que ao rescindir o contrato firmado com a empresa ré foi -lhe informado sobre a retenção integral dos valores pagos a título de sinal e corretagem, além da retenção do percentual de 50% das parcelas pagas, logo seria ressarcido de apenas R$ 6.313,94 (seis mil, trezentos e treze reais e noventa e quatro centavos), muito embora já tenha pago R$19.475,07 (dezenove mil quatrocentos e setenta e cinco reais e sete centavos).

Verifica-se que tais retenções estão de acordo com cláusula G do contrato, que trata sobre o desfazimento do mesmo, que assim dispõe: (a) o COMPRADOR terá direito à restituição das quantias que houver pago diretamente à VENDEDORA, delas deduzidas, cumulativamente: (a.i) a integralidade da comissão de corretagem; (a.ii) o sinal do negócio e princípio de pagamento, correspondente a 5% (cinco por cento) do preço; (a.iii) a pena convencional de 50% (cinquenta por cento)1 da quantia paga pelo COMPRADOR. (b) o pagamento da restituição ao COMPRADOR será feito pela VENDEDORA no prazo máximo de (b.i) 30 (trinta) dias após a emissão do Habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente; ou, (b.ii) 30 (trinta) dias após a revenda da Fração de Tempo pela VENDEDORA, o que ocorrer primeiro; Ocorre que as cláusulas impostas para a rescisão são abusivas, pois impõe ao consumidor penalidades excessivas, resultando em um desequilíbrio na relação contratual e conferindo uma vantagem exagerada ao vendedor/réu, o que viola o artigo 51, IV, do CDC, que considera nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Verifica-se que, pela previsão contratual, ao desistir do contrato o comprador deverá ter retido cumulativamente o sinal do negócio e 50% do que foi pago.

O sinal do negócio a que se refere o contrato são as arras, que é um valor pago por uma das partes em um contrato, geralmente de compra e venda, para garantir a execução do acordo ou demonstrar o compromisso com o negócio. É uma forma de confirmar a intenção de ambas as partes em seguir com a transação.

O contrato em análise prevê no item “E” o pagamento de R$ 2,841.95 (dois mil e oitocentos e quarenta e um reais e noventa e cinco centavos) a título de sinal, ressaltando que o mesmo compõe o pagamento e será devolvido em caso de restituição, do que se conclui tratar-se de arras confirmatório, motivo pelo qual não pode ser cumulado com outra penalidade em caso de rescisão, sob pena de impor ao consumidor uma dupla penalidade, que é o que acontece no presente, uma vez que além da perda das arras o contrato prevê a retenção de 50% a título de cláusula penal.

Não bastando, a retenção de 50% do valor já pago pelo comprador a título de multa é excessiva e abusiva, representa um desequilíbrio contratual evidente, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de estar frontalmente contrária ao que determina a Lei nº 13.786/2018, que assim dispõe: Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga O STJ também tem pacificado o entendimento de que a multa compensatória, em caso de desistência do comprador, deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos, dependendo do caso concreto e das despesas que o vendedor possa comprovar.

A retenção de 50% representa um desequilíbrio contratual evidente, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, em violação ao artigo 51, IV, do CDC.

Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR .

PARCELAS PAGAS.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

RESP N. 1 .723.519/SP E EAG N. 1.138 .183/PE.

DECISÃO MANTIDA.

ALEGAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DO ART. 489 DO CPC/2015 .

NÃO OCORRÊNCIA. 1. "Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato .

Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" ( REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019) . 2.

Mantida a decisão agravada, que conheceu do agravo nos próprios autos para dar provimento ao recurso especial, de modo a permitir o limite de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, salvo se o percentual contratado ou o efetivamente cobrado for mais vantajoso para o promitente comprador. 3. "Não é deficiente a fundamentação do julgado que elenca suficientemente as razões pelas quais fez incidir os enunciados sumulares cabíveis na hipótese" ( AgInt no AREsp n . 911.502/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 1º/12/2016, DJe 7/12/2016). 4.

Agravo interno a que se nega provimento . (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1449188 GO 2019/0039972-6, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 30/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/04/2020) Outro ponto de destaque na cláusula que trata da rescisão, é a forma de devolução dos valores ao comprador desistente, isto porque o contrato condiciona a devolução a evento futuro, o que é ilegal.

O STJ, ao editar a súmula 543, firmou o entendimento que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

De outra banda, em relação a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, tem-se que nesse ponto não há qualquer abuso por parte da empresa ré, isto porque o contrato previa o referido pagamento de forma clara e discriminada, não deixando qualquer margem de dúvidas ao consumidor sobre o pagamento de tal valor, o que atende o REsp 1.599.511/SP (Tema Repetitivo 938) Desta feita, de todo o exposto, deve ser declarada parcialmente nula a cláusula G.1 do contrato firmado entre as partes, isto porque, é abusiva a acumulação de cláusula penal com arras, como penalidades pelo desfazimento do negócio, assim como é excessivo o percentual de retenção a título de cláusula penal e a forma e tempo de restituição dos valores ao comprador, quando este for o motivador da rescisão contratual.

Por tais motivo, cabe ao réu, a título de retenção pelo desfazimento do negócio, tão somente , a comissão de corretagem no importe de R$ 3.990,00 (três mil novecentos e noventa reais), com a retenção exclusiva do valor relativo a clausula penal, o que fixo no percentual de 20%, que equivale a R$ 3.097,61 (três mil e noventa e sete reais e sessenta e um centavos) do que foi pago, por entender ser este o percentual justo e adequado no caso concreto, motivo pelo qual cabe ao recorrente receber, imediatamente, o valor de R$ 12.390,45 (doze mil trezentos e noventa reais e quarenta e cinco centavos), com juros e correção do efetivo desembolso, e taxas nos termos da Lei 14.905/2024 . 3.

RAZÕES DE DECIDIR STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1449188 GO 2019/0039972-6, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 30/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/04/2020 TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2302597-29.2023.8.26 .0000 São Paulo, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 25/11/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/11/2023 STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 2009489 SC 2021/0340118-7, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022 Lei nº 8.078/90 Lei nº 13.786/2018 REsp 1.599.511/SP (Tema Repetitivo 938) Súmula 543 do STJ 4.

DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido para, reformando a sentença proferida, afastar a incompetência do juízo, ante a abusividade da cláusula de eleição de foro, bem como, no mérito, declarar a nulidade parcial do item ‘G” do contrato questionado, para determinar a legalidade da retenção da comissão de corretagem no importe de R$ 3.990,00 (três mil novecentos e noventa reais), com a retenção exclusiva do valor relativo a cláusula penal, no percentual de 20%, que equivale a R$ 3.097,61 (três mil e noventa e sete reais e sessenta e um centavos) do que foi pago, cabendo ao autor receber, imediatamente, o valor de R$ 12.390,45 (doze mil trezentos e noventa reais e quarenta e cinco centavos), com juros e correção do efetivo desembolso, e taxas nos termos da Lei 14.905/2024.

CUSTAS processuais na forma da lei.

Sem condenação em honorário advocatícios.

Tese de julgamento: “Aplica-se aos contratos de aquisição de imóvel em regime de multipropriedade o CDC, motivo pelo qual é nula a existência de cláusula contratual que impõe ao consumidor cláusula abusiva e que limita o seu direito de defesa”.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima indicadas, DECIDEM os Senhores Juízes da SEGUNDA TURMA RECURSAL CÍVEL E CRIMINAL, por unanimidade, em conhecer do recurso e DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL, nos termos do voto supra.

Custas processuais na forma da lei.

Sem condenação em honorários advocatícios.

Votaram, além da Relatora, os Juízes MÁRIO PRAZERES NETO (Presidente) e JOSÉ AUGUSTO SÁ COSTA LEITE (substituindo o Exmo.

Sr.

Juiz de Direito TALVICK AFONSO ATTA DE FREITAS - Membro - PORTARIA-CGJ Nº 401, DE 23 DE JANEIRO DE 2025).

JUÍZA CRISTIANA DE SOUSA FERRAZ LEITE Relatora RELATÓRIO Fica dispensado o relatório de acordo com o art. 38 da Lei 9.099/95.

VOTO Nos termos do acórdão.