TJMT - 1013577-36.2023.8.11.0003

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo: 1013577-36.2023.8.11.0003.

AUTOR: ANNELISY KAROLINE ROMERO DE OLIVEIRA REU: BRDU URBANISMO S/A, PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Vistos e examinados.

Cuida-se de “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C RESTITUIÇÃO MATERIAL ” ajuizada por ANNELISY KARILONE ROMERO DE OLIVEIRA em desfavor de PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BRDU URBANISMO S/A, por meio da qual afirma ter celebrado contrato de compra e venda do terreno localizado denominado no loteamento Parque Alta Vista, qd. 17, lote 17 e lote 18, mas pretende a rescisão, porque a ré, até o ingresso da ação não entregou o loteamento.

No mérito pediu a rescisão contratual, a condenação da ré na devolução total dos valores pagos e indenização por danos morais.

Com a inicial vieram documentos.

A inicial foi recebida e a tutela de urgência deferida.

Regularmente citadas as requeridas apresentaram contestação na qual impugnou o pedido de gratuidade da justiça feito pelo autor, já a requerida BRDU sustentou preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito defendeu que o lote vendido para a requerida já foi entregue a muito tempo, requereu o reconhecimento do estado de calamidade como excludente de culpabilidade por força maior - COVID 19; a inaplicabilidade do CDC; sinteticamente a improcedência da ação.

Vindica a aplicação do art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, afirmando que o autor ensejou o desfazimento do contrato.

Pede a retenção das arras (entradas), da corretagem e das despesas administrativas - com a retenção de 10% do valor atualizado do contrato; impostos; fruição; com devolução do valor pago em 12 (doze) parcelas mensais e após 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual, nos termos do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018; Subsidiariamente, requereu se acatada a rescisão que seja determinado que o acerto rescisório realizado nos termos do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda: reconhecendo a retenção das arras (sinal), 10% do valor atualizado do contrato à título de multa; do saldo remanescente devendo ser descontados 25% sobre o valor das parcelas pagas referente às despesas administrativas, e parceladamente, além da retenção dos valores devidos a título de impostos IPTU/ITU e da taxa de fruição, apurados desde a data da assinatura do contrato até a data da rescisão, tudo conforme os termos contratuais Juntou documentos.

A parte autora impugnou a contestação.

Vieram-me os autos conclusos. É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

PRELIMINAR – IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA.

A impugnação ao benefício de assistência judiciária concedido aos autores não merece acolhida, por inexistência de dados e elementos probatórios que devem ser apresentados pelo impugnante a demonstrar que o autor detém condições financeiras suficientes para arcar com as custas judiciais sem prejuízo de seu sustento.

Não olvidar que os documentos apresentados pelo autor já foram devidamente analisados quando do deferimento da benesse, nesse ponto não desincumbiu de seu ônus o impugnante a quem cumpre demonstrar a capacidade da parte beneficiária de arcar com as despesas processuais sem prejuízo de seu próprio sustento e de sua família.

A jurisprudência: “RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA REJEITADA – POSSIBILIDADE – ÔNUS QUE COMPETE AO IMPUGNANTE – AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSIBILIDADE DA AGRAVADA ARCAR COM AS DESPESAS PROCESSUAIS – PRECLUSÃO – OCORRÊNCIA - DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

I - É ônus do impugnante comprovar a suficiência econômico-financeira do beneficiário da justiça gratuita, o que não ocorreu no caso concreto.

II – Além da ausência de comprovação das condições econômicas da beneficiária, a gratuidade da justiça foi deferida no momento em que o juízo singular recebeu a inicial e, na primeira oportunidade em que se manifestou (id. 24204024), o agravante nada mencionou acerca do benefício concedido, de modo que a irresignação se encontra preclusa”. (TJ-MT 10101048520228110000 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 17/08/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/08/2022)(negritei) Assim, deve prevalecer a presunção de hipossuficiência financeira declarada na inicial.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA DEMANDADA BRDU URBANISMO Considerando se tratar de empresa do mesmo grupo econômico, que explora a venda do loteamento objeto dos autos, ou seja, que participa em conjunto da cadeia de fornecimento do serviço, é patente a solidariedade existente e, por isso, há de ser afastada a alegada ilegitimidade.

No ponto, “in casu”, os contratos apresentam a logomarca da demandada BRDU Urbanismo, de modo que sequer há como se cogitar a hipótese de sua não participação na cadeia de negócios.

Nesse sentido: “RECURSOS DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ QUE CARIMBA E TEM O NOME INSERIDO NA PROPOSTA - TESE DE FORÇA MAIOR – PANDEMIA – REJEIÇÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE NEXO DE CAUSALIDADE – ATRASO QUE PERDUROU APÓS O ARREFECIMENTO DA PANDEMIA – ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL – DESCABIMENTO EM CASO DE DESCUMPRIMENTO PELAS PRÓPRIAS VENDEDORAS – CORRETAGEM – DEVER DE RESTITUIÇÃO QUANDO RESOLVIDO O CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR – MULTA POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO – INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR – DANO MORAL – JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA SOBRE O VALOR CONDENATÓRIO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS 1.

Descabe a aplicação do procedimento de alienação extrajudicial previsto na Lei n.º 9.514/1997, em caso de inadimplemento das próprias vendedoras. 2.

Resolvido o contrato por culpa das vendedoras, o valor pago pelo adquirente deve ser restituído integralmente, sem qualquer retenção. 3.

Havendo condenação em pecúnia, deve o montante correspondente ser utilizado como base de cálculo dos honorários de sucumbência, em detrimento do valor da causa. (TJ-MT - AC: 10052573120228110003, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 24/05/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/05/2023)(destaquei) Logo, INDEFIRO a preliminar em voga.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Compulsando os autos, verifico um robusto conjunto probatório, que demonstra que os documentos apresentados são suficientes para o correto julgamento do feito.

Destaco que é firme o entendimento quanto à desnecessidade de produção de novas provas em juízo, quando o conjunto probatório já juntado aos autos se mostrar suficiente para o convencimento do prolator da sentença.

Frente a tal, por entender que a matéria, mesmo sendo de direito e de fato, não carece de outras provas, nos moldes do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil, passo ao julgamento antecipado da lide.

A jurisprudência: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA – DISPENSA DE PREPARO – DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO NA SEARA RECURSAL – EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE –SUFICIÊNCIA DA PROVA PARA O DESLINDE DA CONTROVÉRSIA – PRELIMINAR REJEITADA - INÍCIO DE PROVA - AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS SUFICIENTES A EMBASAR O PLEITO MONITÓRIO – NOTA FISCAL SEM ACEITE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO - RECURSO NÃO PROVIDO.

Compete ao juiz decidir antecipadamente a lide sempre que entender presentes as provas necessárias para formar seu convencimento, mormente quando o processo tenha sido instruído com documentos suficientes para embasá-lo. (...)”. (N.U 0019589-62.2006.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, GILBERTO LOPES BUSSIKI, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 18/03/2020).(destaquei) DA ANÁLISE DOS PEDIDOS DE ACORDO COM O ARTIGO 492 do CPC.

A parte requerida faz uso de sua contestação para requerer o seguinte: “(...) e) sejam reconhecidas e declaradas a inadimplência da parte Autora.

Em consequência, requer seja aplicada o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, haja vista, ter sido a parte Requerente que ensejou o desfazimento do contrato.

Necessário, pois, que sejam declaradas a incontroversa retenção das arras (entradas), da corretagem e das despesas administrativas - com a retenção de 10% do valor atualizado do contrato; impostos; fruição; com devolução do valor pago em 12 (doze) parcelas mensais e após 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual, nos termos do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018; f) requer, subsidiariamente, seja julgado procedente pedido para determinar que seja o acerto rescisório realizado nos termos do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda: reconhecendo devida a retenção das arras (sinal), 10% do valor atualizado do contrato à título de multa; do saldo remanescente devendo ser descontados 25% sobre o valor das parcelas pagas referente às despesas administrativas, e parceladamente, além da retenção dos valores devidos a título de impostos IPTU/ITU e da taxa de fruição, apurados desde a data da assinatura do contrato até a data da rescisão, tudo conforme os termos contratuais; g) Sejam retidas as arras; h) requer, subsidiariamente, seja julgado procedente a aplicação de retenção de 25% sobre o valor atualizado das parcelas pagas, em consonância com a jurisprudência do ESTJ, bem como, o reconhecimento dos juros a partir do trânsito em julgado (TEMA 1002 STJ); ” Assento que os pedidos acima indicados não poderão ser apreciados, isso porque a dedução da pretensão da parte ré somente seria possível mediante oferta de reconvenção, a qual deve atender a todos os requisitos de uma petição inicial, bem como recolhimento de custas, nos moldes do art. 343 c/c art. 319 e seguintes, do CPC.

Situação que não se verifica no caso.

Dessa forma, na hipótese de não ser reconhecido o pedido do autor - rescisão do contrato por culpa do requerido - e na ausência de pedido reconvencional, a ação deverá ser julgada improcedente, pois é o autor quem fixa os limites da lide, deduzindo sua pretensão por meio da petição inicial, a qual o magistrado deve ficar adstrito, sob pena de julgamento extra petita, nos termos do artigo 492 do CPC.

Ilustro: “Apelação - Sentença extra petita – Ação visando ao reconhecimento de que a ré teria dado causa ao insucesso do negócio – Onerosidade excessiva - Ação julgada improcedente e condenação da autora no pagamento de verbas a serem calculadas em execução de sentença - Ausência de reconvenção - Sentença anulada.” (TJ-SP - AC: 10060189420188260032 SP 1006018-94.2018.8.26.0032, Relator: Almeida Sampaio, Data de Julgamento: 24/10/2019, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/02/2020)(destaquei) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO MONITÓRIA.

PEDIDO FORMULADO EM CONTESTAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

NECESSIDADE DE RECONVENÇÃO.

PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

CONDENAÇÃO NA SUCUMBÊNCIA EM RELAÇÃO AOS RÉUS NÃO CONDENADOS.

RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDO.

I.

Não se conhece de pedido de indenização por danos morais formulado em sede de contestação, uma vez que a via adequada para tanto seria a reconvenção.

II.

Com base no Princípio da Causalidade, o artigo 85, do Código de Processo Civil, verificada a condenação de apenas um dos três réus, o autor deve ser condenado às despesas e aos honorários em relação aos demais réus.

III.

Se, com o seu comportamento prévio, o réu justificou a propositura da Ação e, no curso do processo, reconheceu a procedência do pedido, deve ser condenado ao pagamento de honorários, mesmo diante da ausência de resistência.

IV.

Recursos conhecidos e improvidos. (TJ-DF 07004425220208070001 1419710, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Data de Julgamento: 28/04/2022, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 09/06/2022)(destaquei) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PERDAS E DANOS.

COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRAS.

PLEITO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

LOTE NÃO EDIFICADO E NÃO OCUPADO, ESTANDO APTO À VENDA.

INOCORRÊNCIA DE GOZO E USO DO IMÓVEL DESCABIMENTO DA INDENIZAÇÃO.

PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA AO PAGAMENTO DOS IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE O BEM IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE.

INEXISTÊNCIA DE PEDIDO RECONVENCIONAL NESSE SENTIDO.

AUSÊNCIA DE PROVAS A RESPEITO DA EXISTÊNCIA DE TRIBUTOS INADIMPLIDOS.

RECURSO CONHECIDO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 7ª C.

Cível - 0016993-85.2019.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO LUIZ MACEDO JUNIOR - J. 13.10.2021) (TJ-PR - APL: 00169938520198160017 Maringá 0016993-85.2019.8.16.0017 (Acórdão), Relator: Francisco Luiz Macedo Junior, Data de Julgamento: 13/10/2021, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/10/2021)(destaquei) Registro que não tendo havido a formulação de pedido reconvencional pelo requerido e sendo a reconvenção mera faculdade processual, o demandado poderá ingressar com ação autônoma com os mesmos pedidos, na hipótese de improcedência da presente ação.

DO MÉRITO O ponto a ser analisado reside basicamente em verificar se houve inadimplemento contratual por parte da responsável pelo empreendimento imobiliário que legitimou a parte autora a buscar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a compensação por danos materiais e morais.

Com efeito, quanto às obrigações dispostas no contrato entabulado entre as partes, no id. 125146793, parte 1, cláusula 5, fixa como prazo máximo de implantação da infraestrutura, no que tange ao loteamento em questão, junho de 2021 (etapa 2º e 4º), com tolerância de 6 meses.

A presente ação fora ajuizada em maio/2023, de modo que escoou, em muito, o prazo estipulado, caracterizando a inadimplência da parte demandada, e não prova nos autos da entrega do imóvel.

Destarte, a alegação de excludente de culpabilidade, em razão da pandemia COVID-19, não merece acolhimento, mormente porque já cessada e, ainda assim, não se vislumbra dos autos qualquer elemento de convicção apto a comprovar a entrega do loteamento, com todas as obras de infraestrutura prontas.

Desse modo, a incorporadora ré não logrou êxito em comprovar fato extintivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, ônus este que lhe incumbia nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, e, por isso, a versão apresentada pela parte autora deve prevalecer.

Logo, é induvidoso que a ré não cumpriu com as obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda celebrado, devendo suportar os ônus da sua inadimplência.

Sendo assim, razão assiste à parte autora ao requerer a rescisão contratual com base no inadimplemento da ré.

Cumpre dizer que, a relação entre as partes é de consumo, uma vez que, segundo os fatos narrados, a parte autora amolda-se ao conceito legal de consumidor final, por inteligência do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor e a demandada ao de fornecedora de produto, na forma do art. 3º, “caput” e § 1º, da mesma Lei.

Destarte, não há que se falar em aplicação da Lei nº 13.786/2018, posto que, tem-se que esta tem previsão de incidência em casos de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, o que não é o caso dos autos.

Com efeito, o inadimplemento por parte da construtora gera para o adquirente direito subjetivo à resolução contratual, com a consequente devolução das quantias já pagas pelos contratantes, em parcela única, devidamente corrigida, e sem qualquer dedução, o que inclui comissão de corretagem, de acordo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL - PRELIMINAR DESERÇÃO – REJEITADA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL - CITAÇÃO - DANO MATERIAL – EXISTENTE - CONDENAÇÃO EM MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC - AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

Não há falar-se em recurso deserto por falta de preparo, se este foi recolhido e protocolizado nos termos da Resolução TJ-MT/OE n. 02, de 11.03.2021, que alterou o art. 46 da Resolução n. 03/2018 TP/TJMT.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. É devido o pagamento de dano material, em razão do pagamento de aluguel pelo comprador até a efetiva entrega da unidade residencial, haja vista a necessidade de alocação de recursos com moradia, devido ao atraso na entrega do imóvel.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem.

Inteligência da Súmula 543 do STJ.

No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC).

Outrossim, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação ( AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Deve ser afastada a multa imposta em embargos de declaração quando não caracterizado o intuito procrastinatório do recurso integrativo, com sanção prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Recurso do autor provido e recurso da parte adversa desprovido.” (TJ-MT - AC: 10137690320228110003, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 08/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2023)(destaquei) “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – ARGUMENTOS RETÓRICOS E SUPERFICIAIS – AJG MANTIDA – INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA CONFIGURADO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DEVIDOS (SÚM. 543 STJ) – VEDAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE HONORÁRIOS –CONDENAÇÃO RECÍPROCA DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – RECURSO DA DO RÉU DESPROVIDO E RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “O benefício da assistência judiciária gratuita pode ser deferido à pessoa física ou jurídica, desde que comprovada a impossibilidade de arcar com as despesas do processo sem prejuízo próprio” (STJ - Terceira Turma - EDcl no AREsp 571.875/SP - Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO - Julgado em 12/02/2015 - DJe 20/02/2015), e uma vez deferido, a sua revogação depende da apresentação de provas contumazes da capacidade financeira do beneficiado. 2.

Tendo em vista que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora, pelo atraso injustificado na entrega do imóvel, o consumidor e promitente comprador faz jus à imediata restituição de todos os valores vinculados ao cumprimento do contrato.

Inteligência da Súmula nº 543 do STJ. 3.

Os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a compensação em caso de sucumbência parcial (art. 83, §14 do CPC). 4.

O não acolhimento do pedido de indenização por danos morais pretendido pelo autor na petição inicial enseja sucumbência recíproca e isso impõe, nos termos do art. 86, “caput”, do CPC/2015, a distribuição proporcional dos ônus correspondentes. (N.U 0039559-96.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/05/2022, Publicado no DJE 09/06/2022) (negrito nosso) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DE INFRAESTRUTURA.

RESCISÃO.

FATO IMPUTÁVEL À VENDEDORA.

RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, SEM RETENÇÃO.

MULTA PENAL. 1.

Por se tratar de relação de consumo, aplica-se as disposições do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). 2.

Havendo o atraso na conclusão da obra superior ao prazo contratualmente estipulado, resta configurada a culpa da vendedora pela rescisão contratual. 3.

Atestado o inadimplemento contratual quanto ao dever de implantação da infraestrutura, a devolução integral dos valores pagos pela autora é medida imperiosa, não havendo que se falar em retenção de valores ou despesas administrativas a qualquer título, uma vez que a responsabilidade pelo desfazimento do negócio se deu por culpa exclusiva da requerida.

Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça. 4.

A devolução dos valores pagos pela autora dar-se-á em parcela ÚNICA, e não de forma parcelada, como postulado pela empresa recorrente. (Súmula 543, do STJ). [...] (TJGO, Apelação Cível 5555611-37.2018.8.09.0000, Rel.

Des(a).

MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, 1ª Câmara Cível, julgado em 02/02/2021, DJe de 02/02/2021) (negrito nosso). “APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância.

Ou seja, não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual.

No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC).

Outrossim, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação ( AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Recurso desprovido.

Sentença mantida.

Honorários majorados. (TJ-MT - AC: 10000479620228110003, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 24/05/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2023)(destaquei) Assim, o valor despendido pela parte autora deve ser integralmente restituído, inclusive comissão de corretagem.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela requerida, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.

Nesse sentido a jurisprudência: EMENTA RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA – ACOLHIMENTO – MÉRITO – RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE LOTE URBANO – CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – COMPROVAÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO RECURSO DA REQUERIDA E RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

A preliminar de legitimidade passiva deve ser acolhida, se no caso, a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, com quem o autor firmou o contrato, na cidade de Rondonópolis/MT e a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, acionada na presente demanda, apresentam-se com idêntico nome fantasia (POR DO SOL URBANIZAÇÕES), bem como restam identificadas com as suas respectivas logomarcas no contrato firmado entres as partes, levando o consumidor a reconhecer que ambas coligam uma mesma pessoa jurídica, dedicada ao ramo comercial de venda de imóveis, distinguindo entre si o fato de ser matriz e filial.

Há que ser reconhecido que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato.

Aliás, até a propositura da ação, não há notícias de entrega do empreendimento.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Inteligência da Súmula 543/STJ.

O c.

Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

O dano moral se mostra incontestável, revelado no atraso da entrega do loteamento, isto porque, o loteamento foi aprovado pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis em 07/11/2014 e até o ajuizamento da ação (23/03/2022) não se tinha notícias da entrega do empreendimento, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.- (TJ-MT - AC: 10070630420228110003, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 30/08/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2023)(destaquei) EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – EMPRESA ATUANTE NO MERCADO IMOBILIÁRIO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – INOCORRÊNCIA - COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSCRIÇÃO NA DÍVIDA ATIVA – DANO MORAL CONFIGURADO – DANO IN RE IPSA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – NECESSIDADE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – AUSÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO.

Como regra geral, não se pode negar a incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos para venda de unidades imobiliárias firmados por adquirentes junto a incorporadoras (STJ, AREsp nº 120.905/SP).

Tal regra, no entanto, comporta exceção, quando a aquisição de unidade imobiliária por sociedade que tem por objeto a exploração de imóveis.

No caso, em sendo a autora empresa atuante no mercado imobiliário, não estão preenchidos os requisitos da relação de consumo (situação de vulnerabilidade, hipossuficiência, destinatário final) a aplicar o Código de Defesa do Consumidor.

Não há se falar em atraso na entrega do empreendimento se a entrega se deu antes mesmo de findo o prazo, ou seja, o “habite-se” foi expedido pela Prefeitura Municipal em 23/05/2018, sendo o prazo final para a entrega o dia 28/05/2018. É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento de IPTU pelo adquirente, constituindo-se em prática ilegal e abusiva exigir do comprador, ainda que previsto em contrato, o dever de pagamento desde a assinatura do contrato.

Assim, deve ser mantida a sentença com imposição à recorrente do dever de indenizar a recorrida no que toca ao IPTU, contudo, a obrigação de ressarcir deve ser limitada até a entrega do empreendimento.

A inscrição na dívida ativa, por si só, é suficiente para causar dano moral, pois se trata de modalidade in re ipsa, mesmo para pessoas jurídicas.

Se foi necessário o parcelamento dos débitos tributários que foram lançados em Dívida Ativa em nome da autora a fim de obter a Certidão Negativa de Débito para manter o seu nome limpo e preservar suas relações empresariais, não há dúvida acerca da ofensa à sua honra objetiva.

Observados os critérios do art. 85, § 2º, do CPC/15, verifica-se que os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, apesar de estarem dentro dos limites legais, não se mostram satisfatórios às peculiaridades do caso, devendo ser retificado para valorar adequadamente o labor advocatício, impondo-se a elevação para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação atualizado.

Não há se falar em sucumbência recíproca, se a autora obteve ganho nos pedidos de ilegalidade de cláusula contratual, ressarcimento do valor principal e indenização por dano moral.- (TJ-MT 10361805720218110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 15/02/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2023)(destaquei) No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC).

Outrossim, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação ( AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

DANO MORAL No caso dos autos a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato.

Aliás, até a propositura da ação, não há notícias de entrega do empreendimento.

Ressalvado entendimento anterior , quanto ao dano moral entendo que não, no caso em comento, se trata de simples inadimplemento contratual; mas de angústia e abalo que ultrapassam o mero aborrecimento. É uma questão que afeta o psicológico, pois envolve frustração de expectativa de moradia, acarretando grande transtorno, não se podendo tratar a questão como simples aborrecimento.

Diante dessa realidade é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, mormente porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente estipulada, não o entregou no prazo excedente.

Ilustro: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – REPARAÇÃO DEVIDA – TAXAS, IMPOSTOS E ENCARGOS – RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR – MULTA – APLICAÇÃO NECESSÁRIA – REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO DEVIDA – IMÓVEL QUE NÃO FOI ENTREGUE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.

Quando o construtor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral. (Súmula 543 do STJ).

Se o imóvel nem sequer foi entregue até o ajuizamento da Ação, as taxas, impostos e encargos são de responsabilidade do construtor.

São devidos multa e juros pelo inadimplente.

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.(TJ-MT 10165527020198110003 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 30/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2022)(destaquei) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – APELO NÃO PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal ( AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe de 14/12/2021)”.( AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.024.439/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022).

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente aprazada, não o entregou no prazo excedente.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral. (TJ-MT 10167787520198110003 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/10/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2022)(destaquei) DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO- DANO MORAL DEVIDO – QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO. 1-O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. 2-Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.

Precedente STJ. 3- O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel.

Min.

Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). 4- A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.(TJ-MT 10171399520198110002 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 23/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2022)(destaquei) Portanto, que diante da ocorrência de dano moral, postula seja condenada a parte adversa à respectiva indenização R$ 6.000 – seis mil reais, cujo valor deve atender ao caráter punitivo e compensatório inerente a tal figura jurídica, que deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1%a.m, contados de evento danoso, (súmula 54,STJ), qual, seja, a data que imóvel deveria ser entregue, conforme previsão contratual.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para: a) DECRETAR a rescisão do contrato - loteamento Alta Vista Parque, qd. 17, lote 17 e lote 18 - por inadimplemento das rés, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente; b) CONDENAR, solidariamente, as requeridas a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, inclusive comissão de corretagem, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença; c) CONDENAR, solidariamente, as requeridas ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue; Pelo princípio da sucumbência, CONDENO, solidariamente as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, CPC.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se, expedindo o necessário e com as cautelas de estilo.

Com o trânsito em julgado, após o cumprimento de todas as formalidades, procedendo às anotações de estilo, arquivem-se os autos.