TJPA - 0819313-26.2023.8.14.0006

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE ANANINDEUA Fórum Des.

Edgar Lassance Cunha.

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Cláudio Sanders, 193 – 3º Andar.

Centro, Ananindeua - PA, 67030-325.Telefone: (91) 3201-4961 _____________________________________________________________________________________________________________________________________ PROCESSO: 0819313-26.2023.8.14.0006 PARTE REQUERENTE: Nome: ALEX ALMEIDA SILVA Endereço: Rodovia BR-316, 1117, (0701 ALEGRIA),CONDOMINIO PLENO RE, Centro, ANANINDEUA - PA - CEP: 67030-007 Nome: RAFAELA MONTEIRO DE ALMEIDA Endereço: Rodovia BR-316, 1117, (0701 ALEGRIA), BAIRRO CENTRO, CONDOMINIO PLENO RE, Centro, ANANINDEUA - PA - CEP: 67030-007 PARTE REQUERIDA: Nome: ANIRROSI FERREIRA DA SILVA ARAGAO Endereço: Rua Manoel Santos Júnior, 33, Parque 10 de Novembro, MANAUS - AM - CEP: 69050-370 ASSUNTO: [Posse, Esbulho / Turbação / Ameaça] CLASSE: EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) SENTENÇA Trata-se de Embargos de Terceiro propostos por Alex Almeida Silva e Rafaela Monteiro Almeida contra Anirrosi Ferreira da Silva Aragão, com o objetivo de impedir a perda da posse de um imóvel localizado na Rodovia BR-316, Condomínio Pleno Residencial, em Ananindeua/PA.

Os embargantes alegam, em síntese, que adquiriram o imóvel em 18 de setembro de 2019 de Haroldo Naoto Takeda e Erliete de Lima Takeda, mediante contrato de compra e venda, e que, desde a compra, vêm utilizando o imóvel como residência, pagando regularmente as prestações aos antigos proprietários.

Afirma-se que o imóvel, agora objeto de litígio, foi ameaçado de reintegração por terceiros, especificamente pela embargada, que teria adquirido o bem por meio de leilão promovido pelo Banco Santander, após a inadimplência dos antigos proprietários.

Os embargantes explicam que não procederam à transferência formal do imóvel em seu nome devido à falta de instrução, acreditando que o contrato de compra e venda e a procuração pública de compra averbada no cartório seriam suficientes para a posse.

Em setembro de 2023, o esposo da embargada teria comparecido ao local para exigir que os embargantes deixassem o imóvel, acusando-os de serem invasores.

A situação teria motivado o registro de um boletim de ocorrência por esbulho possessório e ameaça.

Em defesa do seu direito à moradia, os embargantes sustentam que a venda do imóvel em leilão seria indevida, uma vez que o bem foi adquirido por eles em data anterior à dívida que ensejou o leilão, de modo que o direito dos embargantes à posse do imóvel deveria prevalecer.

Baseiam seus pedidos nos princípios do "fumus boni iuris" e "periculum in mora", requerendo, por conseguinte, a suspensão imediata da ordem de imissão de posse e a concessão de liminar para garantir a manutenção da posse.

Requerem, também, a concessão da gratuidade de justiça, alegando não possuir condições financeiras para arcar com os custos processuais, a procedência dos embargos para desconstituir o ato de imissão na posse, e a realização de audiência de conciliação e produção de provas.

Juntaram documentos de ID 100393869 - Pág. 1 a ID 100393867 - Pág. 2, dentre os quais instrumento de procuração outorgando aos embargantes poderes para representar os outorgantes perante o Banco Santander e, após a resolução da alienação fiduciária, vender ou transferir o imóvel (ID 100393869 - Pág. 1 a ID 100393869 - Pág. 3) e contrato particular de compra e venda do imóvel (ID 100393869 - Pág. 6 a ID 100393869 - Pág. 7).

Em sua contestação (ID 101378137), a embargada Anirrosi Ferreira da Silva Aragão, juntamente com seu esposo Keron Mescouto de Melo, defende a legitimidade de sua posse, afirmando que adquiriu o imóvel de forma regular em 14 de junho de 2022, por meio de venda direta realizada pelo Banco Santander e que retomou a posse do bem após inadimplência dos antigos mutuários.

Argumentam que o contrato de compra dos embargantes com os antigos proprietários constitui um “contrato de gaveta”, sem validade perante terceiros e, especialmente, contra os adquirentes de boa-fé, que registraram o imóvel em seu nome após a arrematação judicial.

Os embargados ainda contestam a alegação de que os embargantes residem no imóvel desde 2019, afirmando que há provas de que residem, na verdade, em outro apartamento no mesmo condomínio.

Afirmam também que, em agosto de 2023, obtiveram acesso ao imóvel, mas foram surpreendidos com uma invasão e arrombamento da porta por parte dos embargantes após três semanas de posse, o que gerou um boletim de ocorrência por violação de domicílio.

Os embargados requerem o indeferimento do pedido de gratuidade de justiça dos embargantes, sustentando que estes não comprovaram hipossuficiência econômica e não apresentaram documentação médica comprovando a condição de saúde alegada pelo embargante Alex Almeida Silva.

Os embargados alegam a ineficácia do “contrato de gaveta”, defendendo que ele não produz efeitos contra terceiros, somente entre as partes signatárias.

Argumentam que a arrematação foi realizada em conformidade com o artigo 903 do CPC, tornando-se definitiva e irreversível, o que lhes garantiria o direito à posse.

Defendem, ainda, que a alienação fiduciária do imóvel exigia anuência do Banco Santander para qualquer transferência de direitos e que, como o contrato dos embargantes não conta com tal anuência, deveria ser considerado nulo.

Ao final, os embargados pedem a improcedência dos embargos e a manutenção da decisão de imissão na posse a seu favor, além do indeferimento do pedido de gratuidade de justiça feito pelos embargantes.

Juntam documentos de ID 101381292 - Pág. 1 a ID 101429016 - Pág. 4, dentre os quais Instrumento particular com eficácia de escritura pública (ID 101429001 - Pág. 1 a ID 101429003 - Pág. 6.) e certidão do registro de imóveis (ID 101429006 - Pág. 1 a ID 101429006 - Pág. 6).

Em decisão de ID 107190178, foram concedidos os benefícios da gratuidade da justiça aos embargantes e indeferido o pedido de concessão do efeito suspensivo aos embargos por ausência da probabilidade do direito.

Os embargantes solicitaram a produção de prova pericial no local do imóvel para constatar quem detinha a posse do bem, a oitiva dos embargados e de testemunhas e a produção de meio de prova documental (ID 112443850), o que foi impugnado pelos embargantes (ID 113572789).

Vieram os autos conclusos.

FUNDAMENTAÇÃO Do julgamento antecipado da lide Os embargantes pleiteiam a produção de meio de prova pericial, testemunhal e documental, com o objetivo de demonstrar a posse sobre o imóvel.

Todavia, o artigo 355, I, do Código de Processo Civil permite o julgamento antecipado da lide quando a questão de mérito puder ser decidida apenas com base em provas documentais, dispensando outras produções probatórias.

No presente caso, a documentação juntada aos autos pelos embargantes e pelos embargados é suficiente para a formação de convicção do juízo.

A produção dos meio de prova pretendidos se revela desnecessária, visto não alteraria o entendimento já alcançado com base nos documentos.

Portanto, indefiro o pedido de produção de provas (ID 112443850), por entender que o acervo documental é suficiente para o julgamento da lide, e, em decorrência, passo ao julgamento antecipado da lide com fundamento no art. 355, I, do CPC.

Do mérito Os presentes Embargos de Terceiro foram opostos com o intuito de manutenção dos embargantes na posse do imóvel localizado na Rodovia BR-316, Condomínio Pleno Residencial, em Ananindeua/PA e desconstituição da imissão dos embargos à posse do bem, pleiteada no processo nº 0800175-73.2023.8.14.0006.

Os embargantes embasam o seu pleito em contrato de compra e venda realizado com os antigos adquirentes do imóvel.

O contrato particular de compra e venda, sem registro, celebrado entre os embargantes e os antigos proprietários configura prática informal, que não possui o efeito de transferir propriedade de bem imóvel perante terceiros, conforme disposto no art. 1.245, § 1º, do Código Civil.

A transferência da propriedade imobiliária só ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A validade do “contrato de gaveta” se limita aos contratantes, sendo ineficaz perante terceiros adquirentes que possuam título formal e registrado.

Assim, o direito dos embargantes, mesmo com um contrato particular, não pode ser oponível a terceiros, como a embargada, que adquiriu o imóvel com a devida publicidade registral.

Nesse sentido: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. 1.

Recurso de via limitada.

O agravo de instrumento, como é cediço, é recurso de via limitada, razão pela qual limita-se o Tribunal a analisar as questões que foram objeto da decisão agravada. 2.

Contrato de gaveta não levado a registro.

Cessão de herança.

Imóvel sobre o qual não pende indivisibilidade.

Negócio celebrado por escritura pública.

Na inteligência do parágrafo único do art. 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

Na espécie, os agravantes não produziram prova contundente do direito vindicado, porquanto juntaram documento particular sem registro e firma reconhecida, comumente conhecido “contrato de gaveta”, documento inábil a permitir que aquele que está na posse do bem de nela permaneça, no caso, os agravantes.

Por outro lado, o agravado comprovou (por escritura pública) ser o atual proprietário do imóvel e que está impedido de usufruí-lo.

Nessa perspectiva, forçoso concluir pelo acerto a do juiz de primeiro grau.

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - AI: 53044165520228090000 GOIÂNIA, Relator: Des(a).

ALICE TELES DE OLIVEIRA, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ - grifei) No caso em análise, o contrato particular de compra e venda do imóvel (ID 100393869 - Pág. 6 a ID 100393869 - Pág. 7) celebrado entre os embargantes e os antigos proprietários do bem não desconstituem o direito dos embargados à imissão na posse, visto que não houve registro do documento.

Ressalte-se que o instrumento de procuração, juntado em ID 100393869 - Pág. 1 a ID 100393869 - Pág. 3, condiciona os poderes dos embargantes para transferir o imóvel à resolução da alienação fiduciária, o que não ocorreu.

O imóvel em questão foi alienado fiduciariamente ao Banco Santander, conforme os requisitos da Lei nº 9.514/97, que regula a propriedade resolúvel para garantia de financiamento imobiliário.

Em caso de inadimplemento, o credor fiduciário adquire o direito de consolidar a propriedade e, posteriormente, aliená-lo em leilão.

Neste caso, a embargada adquiriu o bem em venda direta promovida pela instituição após a inadimplência dos antigos proprietários, cumprindo todos os requisitos legais e registrando sua propriedade, conforme Instrumento particular com eficácia de escritura pública (ID 101429001 - Pág. 1 a ID 101429003 - Pág. 6.) e certidão do registro de imóveis (ID 101429006 - Pág. 1 a ID 101429006 - Pág. 6) juntados aos autos.

A venda é revestida de presunção de boa-fé e não pode ser invalidada por contratos não registrados e desprovidos da anuência do credor fiduciário.

A Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97), no art. 30, reforça a irrevogabilidade do direito de aquisição do bem pelo arrematante em leilão, conferindo-lhe segurança jurídica e estabilidade.

A oponibilidade dos direitos dos embargantes é limitada pela ausência de registro.

O princípio da publicidade dos registros públicos (art. 1.227 do Código Civil) visa conferir segurança às transações imobiliárias, assegurando a terceiros o conhecimento pleno das titularidades.

Dessa forma, a inexistência de registro do contrato dos embargantes os impede de contestar o direito da embargada, que figura como proprietária registrada.

Ao optar por manter um contrato não registrado, os embargantes assumiram o risco inerente a tal informalidade.

Os embargantes sustentam a ocorrência do "fumus boni iuris" e "periculum in mora" para a concessão de medida liminar.

Todavia, o art. 300 do Código de Processo Civil exige que a probabilidade do direito e o perigo de dano estejam claramente configurados.

No presente caso, a ausência de registro e a condição regular de aquisição da embargada afastam a probabilidade do direito, e a concessão de tal medida a favor dos embargantes se mostra indevida, pois contraria o direito de posse já consolidado em nome da embargada parte embargada.

DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo REJEITO os Embargos de Terceiro interpostos por Alex Almeida Silva e Rafaela Monteiro Almeida, nos termos do art. 487, I, do CPC, determinando a manutenção da imissão de posse em favor da embargada Anirrosi Ferreira da Silva Aragão.

Condeno os embargantes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, conforme o art. 85, § 2º, do CPC.

Suspendo a cobrança das custas e dos honorários advocatícios em razão da concessão da gratuidade da justiça aos embargantes.

Havendo apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, no prazo legal, caso queira.

Decorrido o prazo, encaminhem-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do para Pará, para os devidos fins.

Após o trânsito em julgado, cumpridas as diligências necessárias, arquivem-se os autos, dando-se baixa no registro e na distribuição.

P.R.I.C.

Ananindeua/PA, data e hora firmados na assinatura eletrônica. (Documento assinado digitalmente) ANDREY MAGALHÃES BARBOSA Juiz de Direito Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua