TJPA - 0808821-09.2022.8.14.0006

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 3ª VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE ANANINDEUA Rua Suely Cruz e Silva, 1989, esquina da Av.

Cláudio Sanders (antiga estrada do Maguari) CEP: 67.143.010/Telefone/Fax: (091) 3205-2877 - E-mail: [email protected] Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e lucros cessantes (Processo nº 0808821-09.2022.8.14.0006) Requerente: Alexandre Wagner Gomes Lopes Adv.: Dr.

Danilo Paes Gondim - OAB/PA nº 20.337-A Adv.: Dr.

Patrick Pereira de Deus - OAB/PA nº 33.550 Requerido: Aqualand Suítes Empreendimentos SPE LTDA - EPP Adv.: Dr.

Manoel Albino de Azevedo Júnior - OAB/PA nº 23.221 Adv.: Dr.

Eugen Barbosa Erichsen OAB/PA nº 18.938 Vistos etc.

Dispenso o relatório, com fundamento no art. 38, da Lei nº 9.099/1995.

DECIDO.

Tratam os autos de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, SOB A MODALIDADE DE LUCROS CESSANTES, aforada por ALEXANDRE WAGNER GOMES LOPES contra AQUALAND SUÍTES EMPREENDIMENTOS SPE LTDA - EPP, já qualificados, onde o postulante alega, em síntese, que celebrou com a empresa requerida contrato de compra e venda de fração ideal de um imóvel no empreendimento AQUALAND RESORT, com direito de uso de tempo compartilhado, na categoria Master, com prazo de entrega previsto para o mês de julho de 2021, mas que a obra não foi concluída nem mesmo depois de vencido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, que se exauriu no mês de janeiro de 2022, impossibilitando-o de gozar das diárias em Alta e Super Alta Temporada, razão pela qual tentou negociar com a sua adversária uma compensação financeira pelo evento, que foi por si estimada em R$ 8.000,00 (oito mil reais), mas a sua proposta não foi acolhida, e, ainda, que integralizou os pagamentos devidos, que atingiram o patamar de R$ 27.106,57 (vinte e sete mil, cento e seis reais e cinquenta e sete centavos), no dia 07/03/2022, e, por fim, que, diante da demora no término do empreendimento, não tem mais interesse na manutenção do contrato.

O instituto da multipropriedade em empreendimento imobiliário, que ingressou no ordenamento jurídico pátrio por meio da Lei nº 13.777/2018, estando previsto nos artigos 1.358-B e seguintes do Código Civil Brasileiro, não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica existente entre o adquirente e o promitente-vendedor.

Com efeito, o adquirente é o destinatário final da fração ideal do imóvel em regime de multipropriedade, enquanto o promitente-vendedor tem a responsabilidade de implantar o empreendimento, providenciar a construção das unidades na respectiva área e realizar a venda dos apartamentos a serem edificados estando, assim, caracterizada na espécie a existência de relação de consumo, conforme se depreende dos artigos 2º e 3º, caput e § 1º, da Lei nº 8.078/1990.

A responsabilidade da construtora e incorporadora ou das empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico ou daquelas que assumirem o empreendimento, nos termos do disposto no art. 12, da Lei nº 8.078/1990, é de natureza objetiva, donde se conclui que o acolhimento da pretensão reparatória independe da demonstração de culpa ou dolo do agente envolvido no evento danoso.

O acolhimento da tutela reparatória nos casos de danos causados ao destinatário final do produto ou serviço, portanto, depende apenas da demonstração da existência de nexo de causalidade entre o evento e os danos sofridos pelo consumidor.

A Lei nº 8.078/90, de outra sorte, estabeleceu a possibilidade de inversão do ônus da prova em favor do consumidor, com vistas a propiciar a defesa plena de seus direitos, desde que demonstrada a verossimilhança das alegações contidas na inicial e a hipossuficiência econômica, informacional e técnica do destinatário final do produto ou serviço.

A respeito do assunto o art. 6º, VIII, da Lei nº 8.078/90 estatui: “Art. 6º - São direitos básicos do consumidor: (...).

VIII - A facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências”.

A doutrina e a jurisprudência têm assentado o entendimento que, a despeito do disjuntivo usado no art. 6º, VIII, do CDC, a inversão do ônus da prova exige a presença cumulativa dos dois requisitos ali enumerados, isto é, a verossimilhança do alegado e a hipossuficiência do cidadão alegadamente lesado, além da prova, ainda que mínima, do direito pleiteado.

Os documentos trazidos aos autos com a petição inicial, sem vicejo de dúvidas, apontam para a verossimilhança do direito alegado.

O postulante, além de sua vulnerabilidade enquanto consumidor, ostenta a condição de hipossuficiente sob o aspecto informacional e técnico, já que desconhece os mecanismos de segurança empregados pela empresa requerida no controle de seus procedimentos e, ainda, as formas de evitar-se a superação dessas barreiras para prevenir eventuais descumprimentos de contratos de compra e venda que tenham por objeto frações ideais de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade.

A empresa requerida, no entanto, sustentou, em sua contestação, ser inaplicável à espécie a inversão do ônus da prova, já que incumbiria ao seu adversário demonstrar o fato constitutivo do direito alegado, que consistiria na comprovação de que a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente-vendedora, bem como porque o requerimento de resilição do ajuste foi formulado pelo postulante no mês de março de 2022, portanto, dentro do prazo de entrega da obra, e, ainda, por ter apresentado todos os documentos que estariam ao seu alcance para comprovar que não incorreu em inadimplemento contratual.

O argumento apresentado pela empresa acionada, contudo, não merece guarida, já que lhe competia, diante da tese por si sustentada, comprovar a existência de justa causa para o atraso na entrega do empreendimento, objeto do contrato celebrado entre as partes, uma vez que se tornou incontroverso nos autos que a obra não foi concluída no prazo avençado, nem mesmo após o vencimento do interstício de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

A comprovação de que o atraso na entrega da obra ocorreu por fortuito externo, ao contrário do alegado, poderia ser realizada por meio de documentos porventura existentes nos próprios arquivos da empresa acionada, não havendo, assim, que se falar em prova de natureza negativa.

Estando comprovada a verossimilhança do alegado, a hipossuficiência informacional e técnica do postulante e, ainda, a possibilidade de a empresa acionada demonstrar a eventual existência de justa causa para o atraso observado na entrega da obra, é evidente que a inversão do ônus da prova, que foi requerida na inicial e deferida por meio da decisão cadastrada no Id nº 65358017, deve ser mantida.

Ademais, a pretensão aqui deduzida está fundada em alegada falha no fornecimento do produto, sendo, assim, a inversão do ônus da prova uma decorrência da própria regra consubstanciada no art. 12, da Lei nº 8.078/90.

Acerca do tema, Felipe Braga Netto preleciona: “Cabe lembrar que na responsabilidade pelo fato do produto ou do serviço (acidente de consumo, previsto no CDC, arts. 12 e 14), a inversão do ônus da prova decorre da lei (ope legis), não sendo necessário aplicar a regra geral da inversão do art. 6º, inciso VIII, do CDC (STJ, AgRg no Resp 1.085.123.

Rel.

Min.

Marcos Buzzi, 4ª T, DJ 23/08/2013)”. (Manual de Direito do Consumidor: à luz da jurisprudência do STJ. 15.

Ed.

Salvador.

Editora JusPodivm, 2020, p. 557).

No caso vertente a empresa requerida relatou que os litigantes, na realidade, firmaram o contrato nº 2-000462 - MASTER, pelo valor de R$ 48.800,00 (quarenta e oito mil e oitocentos reais), para pagamento parcelado, no mês de janeiro de 2017, bem como que a quantia de R$ 7.320,00 (sete mil, trezentos e vinte reais) seria referente à taxa de corretagem e o saldo remanescente atinente ao preço da unidade imobiliária, como também que o postulante solicitou o cancelamento do negócio jurídico entabulado, no dia 28/05/2018, mas que após negociação as partes celebraram um novo ajuste, cadastrado sob o nº 0511-MASTER 26, que deu ensejou ao conflito de interesses que ensejou o ajuizamento do presente processo.

Versando a lide acerca do alegado descumprimento do contrato nº 0511-MASTER 26, a afirmação da empresa demandada de que a rescisão do contrato anterior ocorreu por iniciativa do postulante e por motivos pessoais deste se revela irrelevante para o deslinde da causa, já que a presente lide possui objeto e especificidade distintos do primeiro ajuste entabulado entre as partes, onde teria ocorrido o distrito relatado.

A empresa demandada, em sua peça defensiva, sustentou, ainda, que não deu causa a rescisão do contrato firmado entre as partes, uma vez que não praticou qualquer ato ilícito, bem como que o desfazimento do negócio jurídico ocorreu por iniciativa do adquirente estando, assim, autorizada a aplicação das penalidades previstas na cláusula sexta, itens 2 e 3, do instrumento contratual pactuado.

O contrato entabulado entre as partes, segundo a contestante, contém previsão do adimplemento de taxa de corretagem, no valor de R$ 7.320,00 (sete mil, trezentos e vinte reais), a ser quitado em 02 (duas) parcelas, sendo o saldo restante fracionado em 61 (sessenta e uma) prestações de R$ 289,67 (duzentos e oitenta e nove reais e sessenta e sete centavos), pagamentos esses que foram totalmente integralizados pelo postulante.

Argumentou, também, a empresa contestante, que a devolução da taxa da corretagem é incabível, já que existe cláusula contratual autorizando a retenção do importe referente a essa despesa.

A empresa contestante sustentou, também, que não incorreu em descumprimento contratual, apesar do empreendimento não estar concluído na época em que o postulante solicitou o distrato, já que o atraso na entrega da obra decorreu de caso fortuito ou de força maior, proveniente da pandemia do Covid-19, que teria causado prejuízos ao segmento da construção civil, inviabilizando a conclusão das edificações no prazo inicialmente previsto, bem como que a sua expectativa seria realizar a entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes no final do ano de 2022.

O contrato firmado entre os litigantes tem por objeto a compra e venda de fração ideal de um imóvel no empreendimento AQUALAND RESORT, situado no Município de Salinópolis/PA, com direito de uso de tempo compartilhado, na categoria Master, em regime de multipropriedade.

O postulante, segundo os termos do contrato, adquiriu uma fração ideal indivisível de um imóvel no empreendimento AQUALAND RESORT, situado no Município de Salinópolis/PA, com direito de uso de tempo compartilhado, na categoria Master, em regime de multipropriedade, ao passo que a empresa demandada assumiu a responsabilidade de construir e entregar o empreendimento, mantendo-o disponível para a utilização dos compradores, restando, assim, configurada, como já demonstrado alhures, a existência de relação de consumo entre as partes.

A relação jurídica estabelecida entre promitente-comprador e vendedor, apesar de sujeitar-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, submete-se, geralmente, em prestígio ao princípio da autonomia da vontade, aos preceitos estipulados entre os contratantes.

A liberdade de contratação existente no instrumento pactuado, que está fundada na autonomia de vontade das partes, no entanto, não possui caráter absoluto, já que as cláusulas que importem em onerosidade excessiva ou prejuízos ao consumidor devem ser reconhecidas como abusivas.

Sem embargo, o consumidor, nos termos do disposto no art. 6º, II e IV, da Lei nº 8.078/90, tem direito a obter informações claras acerca do que está sendo contratado, bem como de ser protegido contra cláusulas abusivas ou impostas para o fornecimento do produto ou do serviço.

O art. 39, V, da Lei nº 8.078/90, por sua vez, considera prática abusiva exigir-se do consumidor vantagens manifestamente excessivas que o coloquem em desvantagem, causando o desequilíbrio do contrato e ameaçando a função social deste ajuste.

As cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações abusivas, colocando o consumidor em desvantagem ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, devem ser consideradas nulas de pleno direito, conforme se extrai da dicção do art. 51, IV, da Lei nº 8.079/90.

No caso em tela os documentos carreados aos autos demonstram que os litigantes celebraram contrato de compra e venda de fração ideal de um imóvel no empreendimento AQUALAND RESORT, situado no Município de Salinópolis/PA, com direito de uso de tempo compartilhado, na categoria Master, em regime de multipropriedade, identificado pelo número 0511-MASTER 26, pelo preço de R$ 24.990,00 (vinte e quatro mil, novecentos e noventa reais), mediante uma entrada de R$ 7.320,00 (sete mil, trezentos e vinte reais), que compreenderia o sinal e princípio de pagamento das despesas de corretagem e comissões, sendo o saldo remanescente dividido em 61 (sessenta e uma) parcelas de R$ 289,67 (duzentos e oitenta e nove reais e sessenta e sete centavos).

Os pagamentos acima mencionados foram integralizados pelo postulante, tendo a quitação ocorrido no dia 07/03/2022.

O requerente, segundo consta dos autos, pugnou pela rescisão do contrato supracitado, invocando como causa o descumprimento do prazo de entrega do empreendimento onde se situa o imóvel objeto da pactuação celebrada entre as partes, como também o desinteresse da empresa acionada em oferecer-lhe a compensação financeira correspondente.

A controvérsia existente entre as partes, diante dos limites da lide, traçados pela inicial e contestação, está vinculada a ocorrência, ou não, de motivo justificado para o atraso na entrega do empreendimento objeto do contrato celebrado entre os litigantes e, ainda, se a inobservância do prazo para a conclusão da obra trouxe prejuízos patrimoniais ao postulante, sob a modalidade de lucros cessantes. É fato incontroverso nos autos, segundo os argumentos e documentos apresentados pelas partes, que o empreendimento denominado “AQUALAND RESORT” tinha previsão de entrega para o mês de julho de 2021, bem como que a obra não foi concluída dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, que se exauriu no mês de janeiro de 2022.

A denominada cláusula de tolerância, que prevê a prorrogação do prazo de entrega do empreendimento em construção ou de conclusão da obra, desde que não exceda 180 (cento e oitenta) dias, não deve ser reputada abusiva.

O prazo final para o término da obra, já com a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias prevista no ajuste firmado entre os contratantes, se exauriu no mês de janeiro de 2022, mas o empreendimento ainda não tinha sido concluído até o mês de março do mesmo ano, quando o postulante manifestou desinteresse pela manutenção do contrato.

Tendo o postulante demonstrado o seu desinteresse pela manutenção do negócio jurídico firmado entre as partes, na ocasião acima mencionada, forçoso é concluir-se que os prejuízos patrimoniais alegadamente por ele sofridos, sob a modalidade de lucros cessantes, se porventura existentes, devem ter como termo final o mês de março de 2022, independentemente da data da efetiva entrega da obra, já que a afirmação de existência de eventual frustração pela demora em período posterior àquela data apresenta-se descabida, uma vez que o promitente-comprador já havia externado a sua intenção de alcançar o distrato.

A tese de que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito ou de força maior, proveniente da pandemia do Covid-19, conforme previsto na cláusula sétima do instrumento pactuado, não encontra respaldo nas provas carreadas aos autos pela empresa acionada, haja vista que o segmento da construção civil, por ser reputado como essencial, foi autorizado a dar continuidade as suas atividades durante a crise pandêmica, nos termos do Decreto nº 10.344, de 11 de maio de 2020, que somente foi revogado pelo Decreto nº 11.077, de 20 de maio de 2022, portanto, depois do vencimento do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido para a conclusão da obra.

Descortina-se daí, que o segmento da construção civil não sofreu paralisação de suas atividades durante a crise pandêmica, donde se conclui que o atraso observado na entrega da obra decorreu de fortuito interno.

O fortuito interno, por estar incluído nos riscos da atividade e na própria estrutura do negócio, não tem aptidão para afastar a responsabilidade civil do fornecedor pela rescisão do contrato.

Não tendo sido observado o prazo para a entrega da obra, mesmo depois de vencido o interstício de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, em razão de fortuito interno, é evidente que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída a empresa acionada, já que esta no curso da relação mantida entre as partes tornou-se inadimplente, conforme se extrai do aresto abaixo transcrito: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MINHA CASA MINHA VIDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - FORTUITO INTERNO - JUROS DE OBRA - COBRANÇA ILÍCITA APÓS O TÉRMINO DO PRAZO PARA ENTREGA - CLÁUSULA PENAL - RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE.

A mera repetição dos fundamentos da tese de defesa não é suficiente para o não conhecimento do recurso, quando tais razões evidenciam a intenção de reforma da sentença.

A cláusula de tolerância em contrato que tem por objeto a construção de imóvel já constitui "previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos" (REsp nº 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017).

Embora não se ignore os impactos da pandemia do Covid-19 na economia mundial, é certo que a construção civil foi considerada atividade essencial, estabelecida no Decreto nº 10.344, de 11 de maio de 2020, da Presidência da República. "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (Tema Repetitivo 996 STJ).

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema Repetitivo 970 STJ). "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema Repetitivo 971 STJ).

Os valores indevidamente cobrados devem ser restituídos ao pagador. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.534237-3/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Pereira da Silva, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/03/2025, publicação da súmula em 12/03/2025)” Os elementos probatórios demonstram que a empresa requerida descumpriu injustificadamente o prazo contratualmente estipulado entre os contratantes para a entrega do empreendimento objeto do instrumento pactuado, tendo, assim, incorrido em inadimplemento contratual, sendo, portanto, a responsável pela rescisão do contrato.

O contrato de compra e venda de fração ideal de um imóvel no empreendimento AQUALAND RESORT, situado no Município de Salinópolis/PA, com direito de uso de tempo compartilhado, na categoria Master, em regime de multipropriedade, firmado entre os litigantes, por seu turno, estabelece, na cláusula 6.14.c, que a insolvência, de qualquer das partes, constitui causa de rescisão da avença.

Se a rescisão do contrato de compra e venda ocorrer por culpa exclusiva do promitente-vendedor, este deve restituir integralmente e em cota única todos os valores pagos pelo promitente-comprador, inclusive a comissão de corretagem, que deve ser considerada como despesa administrativa do alienante, nos termos da Súmula nº 543 do STJ.

Na espécie, o conjunto probatório autoriza a conclusão de que a resilição do negócio jurídico aqui tratado se deu por culpa exclusiva da empresa demandada, já que esta descumpriu o prazo estipulado no contrato para a entrega do empreendimento.

Reconhecida a responsabilidade da empresa requerida pela rescisão do contrato celebrado entre as partes, por atraso injustificado na entrega da obra, cabível se apresenta o reembolso integral e em cota única de todos os valores pagos pelo postulante, inclusive o referente à comissão de corretagem, taxas de administração e outras análogas, que devem ser reputadas como despesas operacionais da promitente-vendedora, sendo, portanto, descabidas as retenções previstas no ajuste entabulado entre os litigantes, conforme se observa no aresto abaixo transcrito: “APELAÇÃO.

CONSUMIDOR E CIVIL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM.

INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA RÉ.

PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADA.

PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL APLICÁVEL À PRETENSÃO RELATIVA À COMISSÃO DE CORRETAGEM.

EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19.

PARALISAÇÃO DA OBRA.

NÃO COMPROVADA.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR.

NÃO CONFIGURADOS.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.

POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

A pretensão veiculada na ação não é de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem por ausência de informação adequada, não se submetendo, assim, ao prazo prescricional de três anos, conforme decidido pelo e.

STJ no RESP nº 1.551.956/SP.

Trata-se, na verdade, de pretensão de devolução integral dos valores pagos em razão de a rescisão do contrato ter ocorrido por culpa exclusiva do fornecedor, motivo pelo qual a pretensão se submete ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil.

Precedentes deste e.

Tribunal de Justiça.

Prejudicial de mérito de prescrição rejeitada. 2.

Ao instrumento firmado entre partes, não se aplica a Lei n. 13.786/18, haja vista a promessa de compra e venda discutida nos autos ter sido celebrada anteriormente à entrada em vigor da referida norma e, em regra, as leis são regidas pelo princípio da irretroatividade.

Precedente do c.

STJ. 3.

A mora da construtora ré na entrega do imóvel confere à parte autora o direito de pleitear a resolução do contrato (art. 475 do Código Civil), direito esse que não é infirmado por eventual descumprimento posterior da obrigação de pagar valores contratados para a aquisição do bem imóvel. 4.

Se, no caso específico dos autos, a tese recursal de atraso na execução das obras em razão da paralisação decorrente da pandemia da Covid-19 não está amparada em elemento de prova coligidos aos autos, afigura-se comprovada a mora da parte ré/apelante passível de ensejar a resolução do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes. 5.

Resolvido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante com a devolução dos valores pagos, integralmente e em parcela única.

Afasta-se, portanto, a possibilidade de retenção, pela promitente vendedora, apelante, de quaisquer valores desembolsados pelas consumidoras, na forma do enunciado n. 543 da Súmula do c.

STJ. 6.

Consoante diretriz perfilhada pelo c.

STJ no Tema n. 971, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (REsp 1631485/DF, Rel.

Ministro Luís Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Logo, observando-se que as autoras intentaram na presente ação a resolução do contrato por culpa da fornecedora, mostrava-se possível a inversão da cláusula penal em favor das consumidoras. 7.

Recurso conhecido e desprovido. (TJDFT.

Acórdão 1881009, 0700376-58.2023.8.07.0004, Relator(a): SANDRA REVES, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/06/2024, publicado no DJe: 02/07/2024.)” A empresa requerida, à vista do acima explanado, deve restituir ao postulante, promitente-comprador, em cota única, todos os valores pagos, que totalizam a quantia de R$ 27.106,57 (vinte e sete mil, cento e seis reais e cinquenta e sete centavos), conforme se extrai do termo de quitação anexado no Id nº 61522410.

Pretende, ainda, o postulante que a empresa acionada seja condenada a lhe pagar, a título de multa cominatória, que é uma espécie de cláusula penal, a quantia de R$ 6.839,15 (seis mil, oitocentos e trinta e nove reais e quinze centavos), que corresponderia a 20% do valor do imóvel objeto da causa, com esteio no item 13.1. do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

A sanção prevista no item 13.1, por estar vinculada ao prazo para a lavratura da escritura pública e de seu registro no cartório imobiliário competente, é inaplicável ao caso em exame.

Existe, no entanto, no contrato de compra e venda celebrado entre os litigantes a previsão de multa cominatória de 2% sobre o valor atualizado da dívida a ser paga pelo promitente-comprador inadimplente, conforme previsão contida na cláusula 6.1.c, do instrumento pactuado.

A multa cominatória prevista no item 6.1. c, apesar de estar prevista apenas para o caso de inadimplemento do adquirente, deve ser aplicada de forma inversa em favor do postulante.

A empresa acionada, portanto, deve pagar ao postulante, a título de multa cominatória, o valor de R$ 542,13 (quinhentos e quarenta e dois reais e treze centavos), que corresponde a 2% do montante desembolsado por seu adversário.

Controvertem-se, ainda, as partes sobre o cabimento, ou não, do pagamento de indenização por danos materiais, sob a modalidade de lucros cessantes, em razão do atraso na entrega da obra.

O postulante pugnou pelo pagamento de lucros cessantes no importe de R$ 8.250,90 (oito mil, duzentos e cinquenta reais e noventa centavos), estimado pela perda do direito de uso das semanas a serem gozadas no mês de julho e dezembro de 2022, sendo que em abono ao pleiteado apresentou anúncios de pacotes e diárias em empreendimento similar situado no Município de Salinópolis/PA.

O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta autoriza, a princípio, a condenação do promitente-vendedor ao pagamento de lucros cessantes durante o período de mora, já que nesse caso o prejuízo do promitente-comprador é presumido.

No caso em testilha o postulante não comprou o imóvel objeto da causa para fins residenciais ou comerciais, sendo a fruição da fração ideal da unidade imobiliária por si adquirida, segundo o instrumento contratual, de uso compartilhado e em regime de multipropriedade.

A forma de utilização da unidade imobiliária adquirida pelo postulante, em regime de multipropriedade, da empresa demandada, está prevista na cláusula 10.2 do instrumento firmado entre os litigantes, correspondendo ao ANEXO II.

Verifica-se, da análise do item VI do anexo mencionado, que o promitente-comprador que adquirir a unidade imobiliária identificada como “PRODUTO MASTER”, que foi o caso do postulante, terá direito a utilização pelo período de 02 (duas) semanas durante o ano calendário, compreendendo uma “Semana de Alta” e outra “Semana de Super Alta”, conforme definição contida na cláusula 2.2.2. do ANEXO II.

Divisa-se, ainda, no regulamento anexado, que a utilização da unidade imobiliária ocorreria mediante agendamento de reservas nos períodos disponibilizados nas semanas especificadas, conforme cláusulas 2.2.4. e 2.2.5.

A entrega do empreendimento denominado “AQUALAND RESORT”, segundo se extrai dos autos, estava inicialmente prevista para o mês de julho de 2021, sendo que contabilizando-se o prazo de tolerância 180 (cento e oitenta) dias a obra deveria ser concluída no mês de janeiro de 2022, o que não aconteceu.

O postulante manifestou desinteresse na manutenção do contrato no mês de março de 2022, denunciando o respectivo ajuste no dia 11/03/2022, quando o atraso na entrega da obra era de 02 (dois) meses.

Dentro dessa quadratura, não se tem por configurado o direito do postulante de obter indenização patrimonial sob a modalidade de lucros cessantes, a uma: porque as condições de utilização da unidade imobiliária adquirida, conforme especificado no regulamento, não garantem a fruição do uso na data indicada pelo requerente, uma vez que depende de agendamento nos períodos solicitados, observadas às prioridades, que estão definidas em cláusula própria; a duas: a ata notarial colacionada aos autos traz anúncios de pacotes de diárias veiculados e registrados no mês de novembro de 2021, portanto, durante o curso do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do empreendimento, e; a três: o postulante ao promover a denunciação do contrato no mês de março de 2022, demonstrou o seu desinteresse pela manutenção do ajuste, sendo, portanto, evidente que não mais possuía expectativa de gozo da unidade imobiliária nos meses posteriores, isto é, no mês de julho e dezembro de 2022, conforme declinado na inicial.

Ante ao exposto, julgo parcialmente procedente a presente ação para rescindir o contrato de compra e venda de fração ideal de um imóvel no empreendimento AQUALAND RESORT, situado no Município de Salinópolis/PA, com direito de uso de tempo compartilhado, na categoria Master, em regime de multipropriedade, identificado pelo nº 0511-MASTER 26, bem como para determinar que a empresa acionada restitua ao postulante integralmente e em cota única todos os valores pagos, que perfazem o montante de R$ 27.106,57 (vinte e sete mil, cento e seis reais e cinquenta e sete centavos), e, ainda, para condenar a promitente-vendedora a pagar ao seu adversário, a título de multa cominatória, a quantia de R$ 542,13 (quinhentos e quarenta e dois reais e treze centavos), nos termos da fundamentação.

O valor a ser restituído deve ser corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a partir da data de cada desembolso, além de ser acrescido de juros moratórios de 12% ao ano, conforme previsto no item 6.1.b do contrato de compra e venda firmado entre os litigantes, a contar da citação, já que a causa versa sobre responsabilidade contratual.

A multa cominatória deve ser atualizada monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a partir do encerramento do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), fato esse ocorrido no mês de janeiro de 2022, sendo descabida a incidência de juros moratórios e da multa prevista no art. 523, parágrafo 1º, da Lei de Regência sobre essa parcela, posto que o respectivo importe já representa uma penalidade.

Sem custas processuais e arbitramento de honorários advocatícios, já que essas despesas são incabíveis nos julgamentos de primeiro grau realizados no âmbito dos Juizados Especiais Cíveis (Lei nº 9.099/95, art. 55, caput, e parágrafo único).

Transitada em julgado a presente decisão e havendo requerimento de cumprimento do comando nela contido, intime-se a empresa requerida para satisfazer as obrigações reconhecidas como devidas nesta sentença, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa de 10% (CPC, art. 523, caput, e parágrafo 1º, 536, parágrafo 3º).

Para a hipótese de cumprimento de sentença, a devedora deve ser advertida de que em caso de inércia ou de pagamento parcial da dívida vindicada, realizar-se-á inicialmente a penhora online, através do SISBAJUD, de forma contínua, sob a modalidade de TEIMOSINHA, pelo prazo de 30 (trinta) dias, e, em sendo essa providência infrutífera ou se o importe bloqueado for insuficiente, a constrição judicial dar-se-á por meio do Sistema RENAJUD (CPC, artigos 523, parágrafo 3º, e 835, I e IV).

Havendo interposição de Recurso Inominado, certifique-se quanto a tempestividade e o preparo recursal ou, ainda, acerca de pedido de assistência judiciária gratuita, promovendo, em ato contínuo, a intimação da parte adversa para apresentação de contrarrazões, no prazo de 10 (dez) dias, na forma estatuída no art. 42, da Lei nº 9.099/1995, e, ainda, remetendo os autos em seguida, com ou sem manifestação do recorrido, independentemente de conclusão, à colenda Turma Recursal, aplicando-se, dessa forma, em prestígio aos princípios da celeridade e economia processual, o disposto no art. 1.010, parágrafos 2º e 3º, c/c o art. 203, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil, que estabelece que o controle de admissibilidade recursal atualmente cabe ao Juízo ad quem e, ainda, porque os atos de processamento e remessa à Instância Superior são meramente ordinatórios.

Devolvidos os autos pela Turma Recursal, CUMPRA-SE, no que couber, as disposições já contidas na presente sentença, independente de nova conclusão, ainda que para conhecimento da movimentação realizada nos autos.

P.R.I.

Ananindeua, 31/03/2025.

IACY SALGADO VIEIRA DOS SANTOS Juíza de Direito Titular da 3ª Vara do Juizado Especial Cível da Comarca de Ananindeua