TJPA - 0838881-84.2021.8.14.0301

SENTENÇA Tratam os presentes autos de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA ajuizada por MARIA TANIMA RIBEIRO ALENCAR, FRANCISCA LAYZE ALENCAR e FRANCISCO ALVES DE SOUZA em face de MD CONSTRUTORA LTDA, todos qualificados nos autos do processo eletrônico.

Narra a inicial que as autoras adquiriram da parte requerida uma unidade habitacional no empreendimento imobiliário "Marina Residence Club Tenoné’’ (UNIDADE 305, BLOCO 10), em Belém, no valor de R$ 125.000,00, cuja entrega do bem estava prevista para 1 mês a contar da assinatura do contrato de compra e venda, o qual foi assinado em 12/12/2019; sustenta o empreendimento se encontra em atraso desde 24/12/2019, mesmo tendo a parte requerente adimplido suas obrigações assumidas.

Alega que, mesmo levando em consideração a cláusula abusiva do prazo de 180 dias, inserido no contrato de promessa de compra e venda, é possível identificar que o empreendimento se encontra em atraso na entrega, causando-lhe prejuízos.

Assim, ajuizaram a presente demanda para que se declare a abusividade da cláusula de tolerância de 180 dias úteis para que esta seja limitada em 180 dias corridos, bem como pretendem a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos materiais na modalidade de lucros cessantes e danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel.

Juntam ao pedido os documentos que estão acostados na inicial.

Em decisão Id 43893599, este juízo deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência em relação aos lucros cessantes.

Devidamente citada, a parte Requerida apresentou contestação por meio do documento Id 50099717, momento em que articularam as preliminares de litisconsórcio necessário passivo com a Caixa Econômica Federal e a incompetência da justiça estadual para a apreciação do feito; no mérito, pugnou pela improcedência da demanda articulando a exceção do contrato não cumprido em razão de que as autoras não pagaram o valor total do imóvel, bem como sustenta a inexistência de danos materiais e morais indenizáveis.

Por meio do petitório Id 73193267, a parte demandante apresentou réplica, momento em que rechaçou as argumentações delineadas na peça de defesa e pugnou pela procedência dos pedidos constantes da peça de arranque.

Partes intimadas para indicar provas (ID nº 72371738), tendo as mesmas se manifestado.

A parte Requerente juntou documentos, inclusive contrato de empréstimo.

Era o que se tinha de essencial a relatar.

Passa-se a decidir.

Rejeito a preliminar de chamamento ao feito da Caixa Econômica Federal e incompetência do Juízo.

Os atrasos na obtenção de financiamento perante a instituição financeira ou da instalação de infraestrutura estão inseridos no risco do empreendimento, não podendo ser repassados ao consumidor, ou utilizado como motivação para isentar a construtora do atraso na entrega do imóvel. 4.

No julgamento do REsp 1.729.593/SP , sob a sistemática dos recursos repetitivos, o colendo STJ definiu que, ?na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Analisando o pedido, observa-se que a parte requerente formula na vestibular pretensão de indenização por danos morais e materiais na modalidade de lucros cessantes, tudo em função da não entrega do imóvel na data aprazada e dos consequentes transtornos ocasionados pelo não adimplemento do contrato por parte da construtora, questionando ainda a cláusula de prorrogação da entrega do imóvel, que deveria se limitar a 180 dias corridos e não 180 dias úteis, além dos ônus da sucumbência.

Por seu turno, a parte requerida, contrapõe-se aos pedidos esboçados na inicial sob o argumento de que, embora a parte requerente tenha procedido ao financiamento de parte do valor do imóvel junto a Caixa Econômica Federal, não quitou integralmente o valor do imóvel, sustentando a improcedência da pretensão indenizatória em razão da exceção do contrato não cumprido.

Passa-se a análise propriamente dita dos argumentos e contra-argumentos constantes no bojo dos autos.

DA CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO EM TELA (LEI Nº 8.079/90) As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel ofertado por construtora na planta ao mercado amplo de consumidores.

Pelo contrato de promessa de compra e venda, as partes pactuam como objeto futuro contrato de compra e venda, sendo que o promitente-vendedor continua titular da propriedade do bem, que somente será transferido para o promitente-comprador quando este quitar integralmente o preço avençado.

Nas palavras de Orlando Gomes : ‘‘O perfil desse negócio jurídico de rasgos próprios desenha-se nitidamente na promessa bilateral de venda, irrevogável e quitada.

Todos os elementos do contrato de compra e venda constam do compromisso assumido pelas partes, que, entretanto, por uma questão de oportunidade ou de conveniência, não efetuam imediatamente, pela forma prescrita na lei, o chamado contrato definitivo , não tomam de logo efetiva a venda’’ (GOMES, Orlando.

Direitos Reais . 28ed.

Revista e Atualizada por Luiz Edson Fachin.

Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 333).

E em outro trecho: ‘‘É, pois, a promessa de venda - que melhor se diria compromisso de venda, para prevenir ambiguidades - o contrato típico pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tomar eficaz a compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil. (...) O compromisso de venda não é verdadeiramente um contrato preliminar.

Não é por diversas razões que completam a originalidade do seu escopo, principalmente a natureza do direito que confere ao compromissário.

Tem ele, realmente, o singular direito de se tomar proprietário do bem que lhe foi prometido irretratavelmente à venda, sem que seja inevitável nova declaração de vontade do compromitente.

Bastará pedir ao juiz a adjudicação compulsória, tendo completado o pagamento do preço.

Assim sendo, está excluída a possibilidade de ser o compromisso de venda um contrato preliminar, porque só é possível adjudicação compulsória nas obrigações de dar, e, como todos sabem, o contrato preliminar ou promessa de contratar gera uma obrigação de fazer , a de celebrar o contrato definitivo’’. (GOMES, Orlando.

Direitos Reais. 28ed.

Revista e Atualizada por Luiz Edson Fachin.

Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 334).

Assim dispõem os arts. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor: ‘‘Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final’’. ‘‘Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. (...)’’ A matéria em apreciação é de índole consumerista, nos moldes do art. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, já que se trata de discussão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta ofertada por construtora ao mercado amplo de consumo, sendo a parte autora a destinatária final do bem para fins de moradia.

As partes, portanto, enquadram-se nos conceitos de fornecedor e consumidor, nos moldes do CDC, pelo que este juízo passa a analisar o feito nos moldes do diploma legal consumerista mencionado, qual seja a Lei nº 8.079/90.

DA ANÁLISE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ÚTEIS: Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta comercializado por construtora e/ou incorporadora, além da estipulação do prazo de entrega do bem, que deve ser compatível com a construção do empreendimento, tem-se a recorrente cláusula de tolerância ou de prorrogação do prazo de entrega.

Passa-se a fazer algumas considerações acerca da aplicabilidade ou não da cláusula de tolerância prevista na Cláusula 8, item 8.1 (id 21120773 - Pág. 3) do contrato de promessa de compra e venda, que estabelece que o prazo de entrega se encontra sujeito a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis.

Com o advento da Constituição Federal de 1988, inaugura-se o chamado dirigismo contratual, que é o princípio limitador da autonomia da vontade das partes contratantes, por intervenção do Estado, em função dos fins sociais e das exigências do bem comum; tal princípio se constitui na necessidade de equilibrar o individualismo contratual, fundamentado na autonomia das partes de contratar ou não, de forma consensual, que, caso fosse absoluta, causaria consequências e desvantagens na relação contratual para uma das partes, dado que cada indivíduo buscaria apenas o interesse próprio e se valeria de sua superioridade econômica.

O princípio surge, portanto, da necessidade do Estado em intervir nos pactos privados quando há a presença de vulnerabilidade de uma das partes (ex: contratos de consumo, locações, relações de trabalho, etc.), visando-se, assim, garantir a igualdade em sentido material dos indivíduos envolvidos e para preservar o contrato em sua função de social como instrumento de transferência de riquezas e aquisição de utilidades dentro do comércio jurídico.

A esse respeito, importantes os ensinamentos de Eros Roberto Grau: ‘‘Partindo de um modelo ideal de liberalismo econômico, verificaremos que, nele, as partes na relação contratual transformavam em ato toda a potência de suas vontades.

Imperava então o voluntarismo contratual, caracterizado por um largo poder de auto-regulação no negócio jurídico, apenas não irrestrito porque restringido pela necessidade de submissão da vontade das partes ao interesse coletivo.

A construção contratual, então, surgia como manifestação da prerrogativa, das partes, de criar o seu próprio direito.

Ampliando-se, no entanto, as funções do Estado, passa ele, mediante a dinamização de instrumentos e mecanismos vários, a condicionar e a direcionar o exercício daquela prerrogativa.

Do momento do voluntarismo, passamos ao do dirigismo contratual - na expressão cunhada por Josserand.

A ação intervencionista do Estado acaba por impor a reformulação da teoria ortodoxa dos fundamentos do contrato, levando a uma minimização dessa prerrogativa.

A ação estatal sobre os contratos é de importância capital, dada a sua configuração como instituto fundamental na economia de mercado. (...) A liberdade contratual, que se decompõe em liberdade de contratar ou de abster- se de contratar e em liberdade de configuração interna dos contratos, sofre limitações ponderabilíssimas, em ambos esses aspectos.

As normas jurídicas de cunho meramente dispositivo, do Estado Liberal - apenas excepcionadas por uma ou outra disposição de ordem pública - sucede modernamente um conjunto de outras, impositivas, a definirem ora formas e fórmulas contratuais necessárias, ora a obrigação de contratar ou de não contratar’’ (GRAU, Eros Roberto.

A Ordem Econômica na Constituição de 1988: Interpretação e Crítica. 14ed. revista e atualizada.

São Paulo: Malheiros Editores, 2010, p. 93- 94).

Seguindo a linha do dirigismo contratual estatuída pela lei fundamental, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) regulamentou as chamadas cláusulas abusivas, reputando como inválidas aquelas cláusulas que violam os direitos básicos do consumidor ou lhe colocam em extrema desvantagem no negócio jurídico celebrado.

A necessidade desta regulamentação jurídica se deu como necessário freio ao lucro a qualquer custo, em prejuízo do consumidor, por aquele que empreende a atividade econômica e coloca no mercado bens e serviços, notadamente nos contratos de adesão, em que o consumidor não tem a liberdade de discutir as cláusulas do contrato.

O comando constitucional, quando determinou a criação do diploma consumerista, deu-se no intuito de proteger o consumidor, que é o vulnerável e hipossuficiente na relação contratual.

O direito contratual é baseado no princípio da obrigatoriedade dos pactos firmados, também conhecido pela expressão latina pacta sunt servanda , e que estabelece que os contratos existem para serem cumpridos.

Mencionado princípio vem sendo relativizado ou mitigado quando o conteúdo do pacto divergir com os demais princípios gerais do direito contratual, tais como a probidade, a boa-fé, a legalidade, a igualdade, os princípios que regem as relações de consumo e os princípios da ordem econômica, dentre outros, podendo, assim, o Poder Judiciário fazer o devido controle da legalidade dos pactos firmados entre os particulares para garantir o equilíbrio e a equivalência das prestações do contrato.

Sobre o equilíbrio contratual, a equivalência das prestações no contrato sinalagmático , assim ensina Rodolfo Luis Vigo : ‘‘Dissemos que a norma se juridiciza por sua vinculação ao justo; é propriamente no contrato que as exigências da justiça comutativa surgem, que se reclama a equivalência das contraprestações.

Para o sinalagma original, sobre o qual as partes acordaram, importa que seja real e ainda mantido.

Não se trata de ter uma obsessão por uma igualdade absoluta e ideal entre o dado e o recebido, mas sim de procurar uma equivalência prudente, possível e concreta sobre o comutado.

Não vale aqui a afirmação de Fouillé - ‘o consentido é justo’ - senão que, para obrigar, o contrato, ademais de ter consentimento, deve respeitar o justo comutativo e, então, na determinação dos direitos e deveres, o intérprete velará por essa equivalência’’ (VIGO, Rodolfo Luis.

Interpretação Jurídica: Do modelo juspositivista-legalista do século XIX às novas perspectivas .

São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005, p. 166). É dentro desta ótica que a cláusula de tolerância deve ser analisada.

A respeito do tema, o Superior Tribunal de Justiça considera legítima a incidência da cláusula de tolerância de 180 dias, sendo tal entendimento pacífico no âmbito da referida corte, conforme julgados a seguir colacionados: ‘‘RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

ATRASO DA OBRA.

ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.

VALIDADE.

PREVISÃO LEGAL.

PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL.

ATENUAÇÃO DE RISCOS.

BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES.

CDC.

APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.

OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR.

PRAZO DE PRORROGAÇÃO.

RAZOABILIDADE. 1.

Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2.

A compra de um imóvel" na planta "com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3.

No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4.

Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5.

Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6.

A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas.

Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7.

Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8.

Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil.

Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9.

Recurso especial não provido. (REsp 1582318/RJ, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)’’. ‘‘RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.

VALIDADE.

LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS.

LUCROS CESSANTES.

DANO MATERIAL PRESUMIDO.

PRECEDENTES.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

DEVER DE INFORMAÇÃO. 1.

Sob a égide do CPC/73, era firme a jurisprudência do STJ no sentido de que"a comprovação da tempestividade do recurso especial, em decorrência de feriado local ou de suspensão de expediente forense no Tribunal de origem que implique prorrogação do termo final para sua interposição, pode ocorrer posteriormente, em sede de agravo regimental.

Precedentes do STF e do STJ."( AgRg no AREsp 137.141/SE, Rel.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, CORTE ESPECIAL, julgado em 19/09/2012, DJe 15/10/2012). 2.

No presente caso, o agravante comprovou nos embargos de fls. 465-472 que o Provimento 2297/15 TJSP determinou a suspensão do expediente forense e dos prazos processuais no período de 20/12/2015 a 17/01/2016.

Por conseguinte, o recurso especial interposto no dia 21/01/2016 é tempestivo. 3. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização. 4." Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador "(EREsp 1341138/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018). 5.

A Segunda Seção do STJ definiu, em sede de repetitivo, a seguinte tese:" validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem "( REsp 1599511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). 6.

Na hipótese, destacou o acórdão recorrido que" Ao que consta o imóvel foi adquirido em stand de vendas do próprio empreendimento, com utilização de contrato padrão, sem especificação dos serviços de assessoria efetivamente prestados, nem indícios de que tenha sido dada ao consumidor a opção de escolher a contratação de outro corretor ". 7.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1737415/SP, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019)’’ (grifou-se) A validade de tal cláusula se impõe em razão de existirem no mercado fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente os incorporadores e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos, protegendo-se, assim, a atividade econômica, sem prejuízo exagerado ao consumidor e seu patrimônio.

Dessa forma, diante da complexidade do negócio, é justificada a existência de uma cláusula contratual prevendo a possibilidade de eventual prorrogação do prazo de entrega da obra, que, inclusive, consta com previsão na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.561/64).

Salienta-se que, conforme entendimento preconizado no âmbito do STJ, o prazo de tolerância deverá ser de, no máximo, 180 dias, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e art. 12 da Lei nº 4.864/65), bem como é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).

Inclusive a respeito da contagem do prazo em dias não corridos, já decidiu o STJ, conforme se depreende do seguinte julgado: ‘‘RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS.

VALIDADE.

LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS.

JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR.

LUCROS CESSANTES.

DANO MATERIAL PRESUMIDO.

PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR." JUROS NO PÉ ".

INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA.

AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1.

Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2.

Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3.

Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4.

Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5.

Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965).

Julgado específico desta Turma. 6.

Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo.

Precedentes. 7.

Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de" juros no pé "durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8.

RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. ( REsp 1727939/DF, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018)’’ (grifou-se) Do voto do relator, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, extraem-se as seguintes lições: ‘‘No caso dos autos, a controvérsia não diz respeito propriamente à validade da cláusula de tolerância em si, mas apenas à forma de contagem do prazo, especificamente, sobre a possibilidade de contagem em dias úteis, não em dias corridos.

Com efeito, tratando-se de prazo para exercício de direito material, como é a hipótese dos autos, não há vedação no ordenamento jurídico à pactuação do prazo em dias úteis, conforme se depreende da ressalva contida na norma do art. 132 do Código Civil, abaixo transcrita: Art. 132.

Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento. § 1º.

Se o dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-á prorrogado o prazo até o seguinte dia útil. § 2º.

Meado considera-se, em qualquer mês, o seu décimo quinto dia. § 3º.

Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual número do de início, ou no imediato, se faltar exata correspondência. § 4º.

Os prazos fixados por hora contar-se-ão de minuto a minuto. (sem grifos no original) Com base nessa norma permissiva, pode-se afirmar que não se mostra, em princípio, abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis.

Nesse sentido, aponta o entendimento doutrinário de NESTOR DUARTE (desembargador do TJSP e professor da USP), em obra coordenada pelo Ministro CEZAR PELUSO (aposentado do STF).

Confira-se o seguinte trecho do comentário ao referido art. 132: Pode ainda ocorrer que a contagem estabelecida na lei seja em dias úteis, e, nesse caso, observada a regra geral, excluem-se, também, domingos, feriados e dias em que não há expediente, intercalados no período (ex: art. 109 da Lei n. 8.666/93).

As partes, igualmente, nos contratos, podem fixar critério diverso de contagem. (in: Código civil comentado: doutrina e jurisprudência.

Coordenador Cezar Peluso. 20 ed.

Barueri, SP : Manole, 2008, p. 113) Essa conclusão tem como pressuposto, naturalmente, uma relação jurídica paritária ou simétrica.

No âmbito de uma relação jurídica não paritária ou assimétrica, como ocorre com as relações de consumo, impõe-se reconhecer que a estipulação de prazo em dias úteis reduz a clareza da norma contratual, pois exige do consumidor maior esforço aritmético para calcular o momento do término do prazo, como também exige o prévio conhecimento dos feriados nacionais, estaduais e municipais.

Esse grau de complexidade, porém, é alcançável pelos consumidores em geral, com algum esforço, não se vislumbrando nessa cláusula um meio de dificultar a compreensão do consumidor, prática vedada pelo art. 46, do CDC.

Confira-se: Art. 46.

Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. (sem grifos no original) Conclui-se, portanto, que a norma permissiva do art. 132 do Código Civil é, em princípio, compatível com o Código de Defesa do Consumidor.

Mostra-se abusivo, porém, o montante excessivo do prazo ajustado, uma vez que ultrapassado o limite de 180 dias corridos estabelecido pela jurisprudência De acordo com a inteligência do julgado, é válida a estipulação do prazo da tolerância em dias úteis, com fundamento no art. 132, do Código Civil de 2002, desde que tal prazo não ultrapasse o limite de 180 dias corridos.

Assim, por exemplo, o contrato pode prever uma cláusula de tolerância de 90 ou 120 dias úteis, já que estes prazos não ultrapassam 180 dias corridos.

A previsão de cláusula de tolerância em 180 dias úteis ultrapassa o limite legal acima mencionado, pelo que a cláusula contratual deve ser reputada como parcialmente válida, sendo limitada ao prazo de 180 dias corridos.

Por conseguinte, este juízo reputa a cláusula de tolerância constante do contrato ora analisado como parcialmente válida, devendo esta ser limitada ao prazo de 180 dias corridos.

DAS PRETENSÕES INDENIZATÓRIAS DEDUZIDAS NA PETIÇÃO INICIAL: O singelo argumento lançado pelas Réus de que os Autores estariam inadimplentes com as parcelas do saldo devedor, resultando na não entrega das chaves oportunamente.

No entanto, cotejando a alegação com os elementos probatório dos autos, verifico que a justificativa não procede.

Isto porque, os documentos acostados aos autos dão conta que os Autores cumpriram com suas obrigações conforme ID nº 50099723 (item B.4.2), tendo como vencimento do primeiro encargo mensal o dia 10/01/2020 (item B.10), ou seja, em momento posterior ao prazo estabelecido para a entrega da unidade imobiliária, sendo forçoso reconhecer que, foi a ré que ficou em mora primeiro, devendo, portanto, arcar com os ônus decorrentes de seu inadimplemento.

Assim, a interrupção pelos Autores do pagamento se encontra acobertada pela exceção de contrato não cumprido. É lícito sobrestar o pagamento quando a parte que incorreu em mora não a purga. É a regra do art. 476 do Código Civil de 2002, a qual passos a transcrever: “Art. 476.

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.

O dano moral, em uma perspectiva ampla, pode ser caracterizado quando se verifica lesão a direitos da personalidade, de modo que a dignidade da pessoa humana é transgredida, havendo, por conseguinte, violações ao íntimo do sujeito, à honra, à reputação e aos sentimentos da pessoa.

Dessa forma, o dano moral pode ocorrer em razão de ofensa à honra subjetiva (compreendida como a autoimagem do sujeito), bem como quando acontece ofensa à honra objetiva (compreendida como o retrato social do sujeito perante a comunidade na qual ele se insere), ou, ainda, quando restar caracterizada ofensa a outros direitos da personalidade.

Neste aspecto, a jurisprudência tem compreendido que a pessoa física pode sofrer dano de ordem extrapatrimonial quando é forçada a experimentar sentimentos tais como angústia, dor, sofrimento, abalos psíquicos, humilhação, desestabilidade emocional, diminuição da dignidade, etc. sendo que em determinados casos, o dano se dá de forma in re ipsa, diante do notável abado à honra do consumidor.

Com relação aos danos morais devidos em razão do atraso na entrega de empreendimento, o STJ tem se posicionado no sentido de que, a priori, o atraso na entrega do empreendimento é considerado como mero descumprimento contratual, de modo que ele, por si só, não é suficiente para gerar danos morais ao consumidor (REsp 1684398/SP).

Não obstante a regra acima delineada, o STJ reconhece que nos casos em que o atraso na entrega ocorre por período considerável, superior a dois anos (AgInt no REsp 1804123/SP), ou se o imóvel for destinado à programa “Minha Casa Minha Vida”, o período de atraso for superior a doze meses (REsp 1818391/RN), há ocorrência de dano moral in re ipsa, bastando a comprovação do atraso da obra, já que neste caso a lesão aos direitos da personalidade do comprador é presumida em razão do longo período no qual o consumidor fica aguardando pela conclusão do empreendimento, sem ter a certeza de quando ela se dará.

No caso em julgamento restou caracterizada a ocorrência de danos morais às autoras.

Assim, verifico a notável frustração e angústia das autoras que adquiriram empreendimento na planta, honraram com suas prestações e tiveram que esperar mais de 2 anos após a data fixada para a entrega do imóvel para finalmente poder recebe-lo.

Assim, definida a efetiva existência de responsabilidade da requerida, passa-se, adiante, ao arbitramento da indenização pelo dano moral.

Sendo a dor moral insuscetível de uma equivalência com qualquer padrão financeiro, há uma universal recomendação, nos ensinamentos dos doutos e nos arestos dos Tribunais, no sentido de que “o montante da indenização será fixado equitativamente pelos magistrados”.

Por isso, lembra R.

LIMONGI FRANÇA a advertência segundo a qual muito importante é o juiz na matéria, pois a equilibrada fixação do “quantum” da indenização muito depende de sua ponderação e critério (reparação do dano moral RT 631/36).

Quando a matéria é Dano Moral, das mais difíceis e tormentosas questões é a fixação do valor do dano Moral, posto que o “quantum” indenizatório fica ao arbítrio do juiz, que, todavia, não pode ser absoluto, cabendo a esse verificar os fatos de cada caso específico, atentando para todas as circunstâncias inerentes a cada situação, além de se nortear pela doutrina e jurisprudência que serve para outorgar ao juiz certos parâmetros para a fixação do respectivo valor a título de dano moral.

Cabe ao juiz fixar “o quantum” referente ao dano moral sofrido pela pessoa ofendida, tendo em contas as condições das partes, com equilíbrio, prudência e, sobretudo, bom senso, conforme aresto abaixo colacionado: “Para a fixação do quantum em indenização por danos morais, devem ser levados em conta à capacidade econômica do agente, seu grau de dolo ou culpa, a posição social ou política do ofendido, a prova da dor” (TJMG, Ap. 140.330-7, Rel.

Juiz BRANDÃO TEIXEIRA, ac. 05.11.92, DJMG, 19.03.93, pág.09)”.

Assim, “ad cautelam”, deve o juiz bem pesar ao auferir o quantum a ser atribuído a título de ressarcimento do dano moral sofrido.

Se a vítima pudesse exigir a indenização que bem quisesse e se o juiz pudesse impor a condenação que lhe aprouvesse, sem condicionamento algum, cada caso que fosse ter à Justiça se transformaria num jogo lotérico, com soluções imprevisíveis e as mais disparatadas.

Na fixação do quantum debeatur da indenização, mormente tratando-se de dano moral, deve o Juiz ter em mente o princípio de que o dano não pode ser fonte de lucro, e o princípio da lógica do razoável deve ser a bússola norteadora do Julgador.

Razoável é aquilo que é sensato, comedido, moderado, que guarda uma certa proporcionalidade.

Diante dos limites da questão posta, e de sua dimensão na esfera particular e geral do autor, visando além do conforto da reparação, mas também limitar a prática de atos como o noticiado tenho, como justa, a indenização como ressarcimento e reparação do dano moral, no valor equivalente a R$ 20.000,00 acrescidos de juros, de 1% a.m., a contar da citação, e correção monetária, pelo IPCA-E, a partir da presente decisão (Súmula 362 do STJ).

Diante do exposto, ACOLHO, em parte, os pedidos formulados pela parte autora, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) Confirmar a tutela de urgência proferida nos autos; b) Declarar a nulidade da cláusula que determina a prorrogação do prazo de entrega da obra de 180 dias úteis, declarando válido o período de 180 dias corridos e, por consequência, reconhecer o inadimplemento contratual das rés quanto a obrigação de entregar a obra a partir do esgotamento do referido prazo conforme previsão contratual; c) Condenar a parte ré ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a 0,5% do valor do contrato apresentado na inicial devido por cada mês de atraso, contados a partir do 181º dia após a data prevista para a entrega da obra (24/12/2019) e até a data que efetivamente for à mesma entregue, subtraída a quantia porventura já paga em sede de antecipação de tutela; d) Condenar a parte ré a danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com juros de mora a contar da citação (art. 405 do CPC) e correção monetária desde a data do arbitramento nos termos da Súmula n. 362 do STJ.

Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima do seu pedido condeno as rés ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º c/c art. 86, parágrafo único, do CPC.

Sentença sujeita ao regime do art. 523, § 1º, do CPC.

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Belém, datado e assinado digitalmente.

JOÃO LOURENÇO MAIA DA SILVA Juiz de Direito Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial de Belém