TJPA - 0000161-54.2018.8.14.0053

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000161-54.2018.8.14.0053 APELANTE: HF ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA APELADA: CARTÓRIO DO ÚNICO OFÍCIO DE SÃO FÉLIX DO XINGU DESEMBARGADORA RELATORA: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE APELAÇÃO CÍVEL.

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL.

COBRANÇA DE MÚLTIPLAS PRENOTAÇÕES.

COBRANÇA INDEVIDA.

PRECEDENTES DO STJ.

RESOLUÇÃO DO CNJ.

APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 237-A, §1º, DA LEI N. 6015/73.

SENTENÇA REFORMADA.

APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA.

DECISÃO MONOCRÁTICA Tratam os autos de APELAÇÃO CÍVEL interposto pelo HF ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA, em face da sentença proferida pela VARA ÚNICA DE SÃO FELIX, nos autos da SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA proposta pelo CARTÓRIO DO ÚNICO OFÍCIO DE SÃO FÉLIX DO XINGU.

A sentença recorrida é lavrada nos seguintes termos: SENTENÇA Trata-se de suscitação de dúvida por parte do Cartório Extrajudicial de São Felix do Xingu, requerendo a autorização acerca da possibilidade de cobrança individualizada de títulos imobiliários, os quais serão oriundos do fracionamento da matrícula de origem.

O envolvido, HF Engenharia e Empreendimentos LTDA, aduz que deverá ser cobrado tão somente o valor único da prenotação do título sobre o qual requer o desmembramento e consequente abertura de (1.000) mil matrículas. É o relatório, DECIDO.

No caso dos presentes autos, é notório que ao fracionar o imóvel em 1.000 (mil) partes, o que resulta em mil registros, desparecendo assim a unidade pretendida pela requerente HF Engenharia e Empreendimentos LTDA, assim, cada unidade representaria um todo independente e distinto.

Ademais, o artigo 228 da lei de Registros Públicos, preleciona que a matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado, senão vejamos: "Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.

Assim, é de aferir-se do dispositivo, que a abertura da matrícula enseja uma nova unidade, lote por lote, autônoma e independente.

Sendo irrelevante se os lotes permanecem ou não no nome do mesmo proprietário, uma vez que a nova matrícula fará referência ao imóvel ali registrado, agora em unidade autônoma dos demais.

Ainda, o artigo art. 732 do CÓDIGO DE NORMAS DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO DO ESTADO DO PARÁ afirma que o imóvel terá matrícula própria que será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro, senão vejamos: Art. 732.

Cada imóvel terá matrícula própria que será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro, de que resulte ou não alteração de área, nos termos do art. 9º, §5º, do Decreto nº 4.449/2002.

Assim, não faz sentido o aproveitamento de uma única prenotação, para o registro de todas as unidades, fazendo-se necessário ainda, verificar a prenotação do art. 183, da Lei dos registros Públicos, a qual afirma ainda que reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação.

Ademais, observa-se que para a efetivação dessas matriculas, relacionadas a empreendimentos do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial - a Lei. 12.424/11 concede descontos que chegam a 75% do valor original.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE A DÚVIDA SUSCITADA, nos termos do CÓDIGO DE NORMAS DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO DO ESTADO DO PARÁ, DETERMINANDO que sejam realizadas matrículas distintas para cada imóvel ali registrado.

Custas processuais pela Suscitada.

Transitada em julgado, proceda a Secretaria deste Juízo nos termos do art. 203, I, da Lei de Registros Públicos. (...)Id. 9944352 Inconformada a HF ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA recorre a esta instância pleiteando a reforma do julgado, aduzindo que não é devida a cobrança de prenotação por cada matrícula a ser aberta, bastando a uma vinculada à matrícula que será desmembrada.

Afirma que os procedimentos realizados em outras comarcas (Tucumã, Parauapebas e Ourilândia do Norte) não preveem a cobrança de múltiplas prenotações.

Pede a reforma do julgado para julgar improcedente a suscitação de dúvida e indevida a prenotação sobre cada uma das matrículas.

Sem contrarrazões (Num. 9944360).

No Id.

Num. 11152756, o Ministério Público disse não possuir interesse em intervir no feito. É O RELATÓRIO.

DECIDO Com efeito, de acordo com o artigo 932, inciso IV e V alíneas “a”, do NCPC, o relator do processo está autorizado em demandas repetitivas apreciar o mérito recursal, em decisão monocrática, referida previsão está disciplinada no art. 133, do Regimento Interno desta Corte, que visa dar cumprimento ao art. 926, §1º, do NCPC.

Vejamos: Art. 926.

Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente. § 1o Na forma estabelecida e segundo os pressupostos fixados no regimento interno, os tribunais editarão enunciados de súmula correspondentes a sua jurisprudência dominante.

Gize-se, ainda, que tais decisões têm por finalidade desafogar os Órgãos Colegiados, buscando dar mais efetividade ao princípio da celeridade e economia processual, sem deixar de observar, por óbvio, as garantias constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.

Assim, plenamente cabível o julgamento do recurso por meio de decisão monocrática, porque há autorização para tanto no sistema processual civil vigente.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

Dispõe o art. 237-A da Lei de Registros Públicos: Art. 237-A.

Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2o Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009) § 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) A prática registral, no que tange às incorporações imobiliárias, sempre gerou impasse nos diferentes estados da Federação.

Ao passo que alguns concentram todos os registros e averbações em uma única matrícula (“matrícula-mãe”), outros optam pela abertura de matrículas autônomas para cada unidade futura, procedimento esse que acaba por multiplicar, também, o número de atos registrais a serem realizados, onerando, consequentemente, os empreendimentos.

Diante disso, a Lei 11.977 adicionou à Lei de Registros Públicos o art. 237-A, estabelecendo que os atos ali descritos deveriam ser realizados tanto na matrícula de origem, quanto nas matrículas das unidades autônomas, estabelecendo, no entanto, que essas repetidas averbações/registros, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, até a emissão da carta de habite-se, devem ser consideradas como um único ato, independentemente da quantidade de unidades autônomas envolvidas.

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou o tema no REsp nº 1522874 / DF (2015/0066119-0) nos seguintes termos: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

EMOLUMENTOS.

ATO NOTARIAL DE AVERBAÇÃO RELATIVO À QUITAÇÃO DA AQUISIÇÃO DE LOTES (DESTINADOS A CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA), EFETIVADO NA MATRÍCULA DE ORIGEM, BEM COMO NAS MATRÍCULAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS ADVINDAS DO EMPREENDIMENTO.

ART. 237-A DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS.

OBSERVÂNCIA.

ATO DE REGISTRO ÚNICO, PARA FINS DE COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS.

RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1.

O art. 237-A da LRP determina que, após o registro da incorporação imobiliária, até o "habite-se", todos os subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único. 2.

Para a específica finalidade de cobrança de custas e emolumentos, tem-se que o ato notarial de averbação relativa à quitação dos três lotes em que se deu a construção sob o regime de incorporação imobiliária, efetuado na matrícula originária, assim como em todas as matrículas das unidades imobiliárias daí advindas, relaciona-se, inequivocamente, com o aludido empreendimento. 3.

Nos termos da lei regência (Lei n. 4.591/64), em seu art. 32, é condição sine qua non ao registro da incorporação imobiliária e, por via de consequência, à negociação das futuras unidades imobiliárias, que o incorporador demonstre a qualidade de proprietário, de promitente comprador, de cessionário, ou de promitente cessionário do imóvel no qual se edificará a construção sob o regime de incorporação imobiliária 3.1 Nas hipóteses em que o incorporador não detém título definitivo de propriedade, o negócio jurídico estabelecido entre ele e o então proprietário do terreno assume contornos de irrevogabilidade e de irretratabilidade, havendo, necessariamente, expressa vinculação do bem imóvel ao empreendimento sob o regime de incorporação imobiliária. 4.

Levando-se em conta que o objeto da relação contratual ajustada entre o então proprietário do terreno e o incorporador (ou quem vier a sucedê-lo) encontra-se indissociavelmente ligado à incorporação imobiliária, a matrícula do imóvel no qual se erigirá o empreendimento conterá, necessariamente, o título pelo qual o incorporador adquiriu o imóvel, bem como toda e qualquer ocorrência que importe alteração desse específico registro, no que se insere, inarredavelmente, a averbação de quitação da promessa de compra do terreno. 5.

Recurso especial improvido. (REsp 1522874/DF, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2015, DJe 22/06/2015) O Conselho Nacional de Justiça, no Provimento Nº 44 de 18/03/2015 assim estabelece: Art. 1º.

O processo e os atos de registro da regularização fundiária urbana, sem prejuízo de outras normas aplicáveis, observarão o disposto, especialmente: I – nos arts. 195-A e 195-B, e nos arts. 288-A a 288-G, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973; II – nos arts. 46 a 71-A da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009; III – nos arts. 21 a 30 da Lei 11.952, de 25 de junho de 2009; e IV – neste Provimento, complementado pelas Corregedorias Gerais de Justiça de cada uma das unidades da Federação, atendidas as peculiaridades locais.

Art. 2º.

A prática registral relativa à regularização fundiária urbana compreende, principalmente: I – a abertura de matrícula, se não houver, para a área objeto de regularização; II – o registro do parcelamento ou instituição de condomínio, resultante do projeto de regularização fundiária; III – a abertura obrigatória de matrícula para cada lote ou unidade autônoma referida ao projeto de regularização fundiária; e IV – os atos de registro ou averbação dos títulos expedidos em favor dos beneficiários do processo de regularização fundiária. § 1º No registro da regularização fundiária urbana serão mencionados os números das matrículas abertas para cada um dos imóveis correspondentes ao parcelamento ou ao condomínio. § 2º As matrículas das áreas destinadas a uso público deverão ser abertas, com averbação de suas destinações e, se for o caso, das limitações legais.

Art. 3º.

Os atos de averbação ou de registro, no processo de regularização fundiária urbana, SERÃO FEITOS SEMPRE EM MATRÍCULA NA CIRCUNSCRIÇÃO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL, vedada a averbação à margem de transcrição ou de inscrição.

Parágrafo único.

O oficial de registro do local da situação do imóvel abrirá matrícula ex officio, quando necessário para fazer a averbação. (...) Dos emolumentos e dos tributos Art. 30.

Não serão cobradas custas e emolumentos para os atos de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.

Art. 31.

Devem ser realizados independentemente do recolhimento de custas e emolumentos: I – o primeiro registro de direito real constituído em favor de beneficiário de regularização fundiária de interesse social em áreas urbanas; II – a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² (setenta metros quadrados) de edificação em áreas urbanas objeto de regularização fundiária de interesse social; III – o registro de título de legitimação de posse, concedido pelo poder público, de que trata o art. 59 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e de sua conversão em propriedade em imóvel.

Parágrafo único.

O registro e a averbação de que tratam os incisos I, II e III independem da comprovação do pagamento de tributos, previdenciários inclusive.

Art. 32.

A averbação da construção civil localizada em área objeto de regularização fundiária urbana de interesse social, na forma da Lei no 11.977/09, independe da apresentação da Certidão Negativa de Débito para com a Previdência Social, nos termos da alínea “e” do § 6º do art. 47 da Lei n. 8.212, de 24 de julho de 1991.

Art. 33.

Na regularização fundiária urbana de interesse específico, exige-se a apresentação certidão negativa de débito para com a Previdência Social relativa à construção, ressalvados os casos de dispensa.

Parágrafo único.

Independe de prazo de validade a certidão negativa de débitos emitida pela previdência social relativa à construção. (...) Assim, indevida a cobrança das múltiplas prenotações pelo Apelado.

DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao recurso, para JULGAR IMPRODECENTE a suscitação de dúvida, nos termos da fundamentação.

P.

R.

I.

C.

Belém, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora