TJPB - 0817539-60.2023.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba 9ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0817539-60.2023.8.15.2001 DESPACHO Vistos, etc.

Com a vigência do CPC/2015, o juízo de admissibilidade recursal se dá pelo órgão julgador de 2º grau, e não mais pelo juízo sentenciante.

Sendo assim, conforme as normas insertas no Código de Processo Civil, intime-se o apelado, por seu respectivo advogado, para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.010, § 1º).

Caso o apelado interponha apelação adesiva, proceda-se à intimação do apelante para apresentar contrarrazões, igualmente, em 15 (dias) dias (art. 1.010, § 2º).

Após, independentemente de nova conclusão, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça deste Estado, observadas as formalidades de estilo (art. 1.010, § 3º).

JOÃO PESSOA, 24 de março de 2024.

ADRIANA BARRETO LOSSIO DE SOUZA Juiz(a) de Direito

Poder Judiciário da Paraíba 9ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0817539-60.2023.8.15.2001 [Cédula Hipotecária] AUTOR: MARINEIDE ELPIDIO DE SIQUEIRA, MAXWELL SIQUEIRA UMBUZEIRO REU: BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A SENTENÇA AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE HIPOTECA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL.

QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO ADQUIRENTE.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

BOA-FÉ DO COMPRADOR.

QUITAÇÃO DO PAGAMENTO.

LEVANTAMENTO DO GRAVAME.

PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. - Comprador que adimpliu toda a obrigação estipulada em contrato de promessa de compra e venda, antes da existência de qualquer gravame no registro do imóvel, não pode ser prejudicado com o referido ônus hipotecário - Necessidade de observação do princípio da boa-fé antes, durante e depois da celebração dos contratos, não sendo compatível a imposição de gravame sobre imóvel quitado de comprador, sem sua anuência. "Embora não haja uma relação contratual entre o agente financeiro e os autores, tendo em vista que o imóvel foi adquirido junto a terceiro, é certo que a hipoteca, ônus real que recai sobre o referido bem, favorece a instituição bancária por constituir garantia do financiamento concedido à construtora para a edificação do prédio residencial, razão por que a sua permanência no polo passivo da ação é medida que se impõe" (TJPB APELAÇÃO CÍVEL 0818796-28.2020.8.15.2001, Rel.

Desa.

Maria das Graças Morais Guedes, 3ª Câmara Cível, juntado em 17/11/2022).

Vistos, etc.

Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE HIPOTECA ajuizada por MARINEIDE ELPIDIO DE SIQUEIRA e MAXWELL SIQUEIRA UMBUZEIRO em face do BNB BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S.A, pelos fatos e fundamentos a seguir delineados.

Narram os autores que firmaram em 12 de novembro de 2008, contrato de compromisso de compra e venda para aquisição da sala comercial SUC 259 e que firmou contrato de compromisso de compra e venda para aquisição da sala comercial SUC 258 em 09 de setembro de 2014, ambas localizadas no empreendimento denominado Shopping Center Sul, localizado no bairro do Bancários, nesta capital.

Aduzem que as cláusulas contratuais 4.1-c e 2.1, respectivamente das salas 259 e 258, apontam que as unidades autônomas comerciais estariam livres e desembaraçadas de ônus ou hipoteca.

Todavia, apesar de ter cumprido com o avençado, não lhe foi possível realizar a escrituração e registro do imóvel, pois todo o Condomínio do Shopping Sul foi dado como garantia ao Banco do Nordeste do Brasil pelo Incorporador Inter (construtora responsável por sua construção).

O contrato que deu origem à hipoteca foi realizado em 1998, cédula comercial n.º 40971668-A junto ao banco demandado.

Alegam que, no momento em que quitaram os pagamentos dos contratos referentes aos imóveis, buscaram registrá-los e não lograram êxito, devido à hipoteca gravada em favor do banco demandado.

Por fim requerem, em sede de tutela antecipada, o cancelamento das hipotecas que pesam sobre os imóveis com expedição de ofício ao cartório competente para baixa da hipoteca.

No mérito, requerem a confirmação da tutela concedida, a nulidade da hipoteca gravda sobre as salas comerciais SUC 258 e 259 por eles adquiridas, bem como a condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Concedida a gratuidade em favor dos autores - ID 72694135.

Contestação ID 84453586.

Impugnação à contestação ID 84885305.

Ausente requerimento de produção de outras provas, vieram-me os autos conclusos. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO O presente feito comporta julgamento antecipado da lide, eis que a matéria discutida é exclusivamente de direito e eminentemente documental, razão pela qual se mostra desnecessária a produção de outras provas (orais e periciais), conforme dispõe o art. 355, I c/c art. 434 do CPC/2015.

DAS PRELIMINARES DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA EM FAVOR DOS AUTORES Compreende-se que tal alegação não merece prosperar.

Explico.

A benesse da Justiça Gratuita não robustece a ideia de isenção de custas e despesas processuais à parte que requer o benefício, mas sim busca, sobretudo, conceder àquele que não dispõe de recurso financeiro para arcar com os dispêndios processuais sem seu prejuízo ou de sua família, o acesso integral e gratuito à Justiça.

Daí porque a concessão da assistência estatal fica condicionada à comprovação de hipossuficiência financeira pelo postulante na jornada processual.

Em caso de gratuidade concedida, nada obsta que a parte contrária impugne o benefício, contudo, deverá fazê-lo com documentos que evidenciem a posição equivocada do juízo, o que não é o caso dos autos, uma vez que o promovido busca impugnar a decisão, porém, não colaciona aos autos qualquer elemento que faça prova de suas alegações, de modo que fica totalmente fragilizada sua postulação.

Aliás, tal aspecto já foi objeto de deliberação do magistrado em momento oportuno à luz da documentação juntada pela parte.

Portanto, em função do postulante não colacionar documentos que infirme a deliberação do juízo, entende-se que não há cabimento para acolher a preliminar ventilada.

Assim, inexistindo qualquer prova que descredibilize a concessão de assistência judiciária concedida aos promoventes, aliado às afirmações meramente genéricas do promovido, Rejeito a impugnação à Justiça Gratuita formulada pelo banco demandado.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA Em contestação, o réu inicialmente alega tratar-se de parte ilegítima para figurar no polo passivo desta demanda.

Contudo, essa assertiva deve ser rejeitada.

Os documentos juntados aos autos deixam claro que o réu está diretamente ligado ao gravame existente no imóvel em questão, sendo ele o credor hipotecário do bem..

Neste sentido, colaciono aresto do TJPB: APELAÇÃO CÍVEL.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM.

REJEIÇÃO. - Embora não haja uma relação contratual entre o agente financeiro e os autores, tendo em vista que o imóvel foi adquirido junto a terceiro, é certo que a hipoteca, ônus real que recai sobre o referido bem, favorece a instituição bancária por constituir garantia do financiamento concedido à construtora para a edificação do prédio residencial, razão por que a sua permanência no polo passivo da ação é medida que se impõe.

MÉRITO.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE HIPOTECA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER.

QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL.

BAIXA DA HIPOTECA.

SÚMULA 308 DO STJ.

REQUISITOS LEGAIS ATENDIDOS.

MANUTENÇÃO.

DESPROVIMENTO. - Dispõe o enunciado de Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” (0818796-28.2020.8.15.2001, Rel.

Desa.

Maria das Graças Morais Guedes, APELAÇÃO CÍVEL, 3ª Câmara Cível, juntado em 17/11/2022) (GRIFEI) Portanto, irrecusável a legitimidade passiva do banco, porque embora tenha realizado negócio jurídico apenas com a construtora, a hipoteca interfere no direito dos autores de obter a propriedade do imóvel já quitado, sem o embaraço de tal ônus.

Sendo o pedido principal a baixa da hipoteca que grava o imóvel objeto da lide atualmente averbada em favor do réu, resta evidente o interesse e legitimidade do Banco do Nordeste na demanda, razão pela qual REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva.

DA PREJUDICIAL DE MÉRITO DA PRESCRIÇÃO AO CANCELAMENTO DA HIPOTECA De acordo com o Código Civil, a hipoteca convencional está sujeita ao prazo máximo decadencial de trinta anos, a contar da data da instituição por negócio jurídico (art. 1.485).

Trata-se do prazo de perempção ou preclusão estabelecido pelo art. 1.485 do Código Civil/2002 (nesse sentido de aplicação do prazo decadencial: Acórdão nº 855095 TJDFT).

Vale destacar que o prazo de trinta anos possui natureza decadencial, não se aplicando, portanto, as causas impeditivas, suspensivas e interruptivas resguardadas ao instituto da prescrição.

Segundo a melhor doutrina, o termo inicial do referido prazo (trinta anos) se inicia na data do contrato, e não na data da averbação da garantia real (nesse sentido, também, TJMG, Apelação Cível 7293310-33.2009.8.13.0024).

Dessa forma, após o prazo ocorrerá a perempção, subsistindo apenas um crédito quirografário ou comum para o antigo credor hipotecário.

Assim, decorrido o prazo legal de 30 anos, a hipoteca perde completamente o seu efeito, sem a correspondente prorrogação ou celebração de novo contrato, a hipoteca perderá por absoluto os seus efeitos.

Ao contrário do que aponta o banco demandado, a hipoteca perecerá ao término do prazo decadencial, favorecendo aos demandantes, inclusive, razão pela qual Rejeito a prejudicial de mérito.

DO MÉRITO A lide versa sobre a ineficácia da hipoteca estabelecida entre o banco e a construtora em face dos adquirentes de boa-fé de unidade autônoma já quitada.

Emerge dos autos a celebração do instrumento particular de promessa de compra e venda do bem imóvel consistente nas salas comerciais SUC 258 e 259 do empreendimento denominado “Shopping Center Sul” (matrículas nº 91127 e 91128) e o adimplemento da totalidade do valor acordado (Ids 72006115 e 72006119).

Verifica-se, ainda, que o imóvel dos autos foi hipotecado pela construtora INTER – Incorporadora de Imóveis LTDA em favor do banco réu (Ids 72006107 e 72006109).

Pois bem.

Pelo teor da cláusula 18.04 do contrato celebrado entre a parte autora e a construtora, entende-se que a transmissão da propriedade ao comprador se daria em até 180 dias após o recebimento de todo o saldo total ajustado: “18.04. - Fica neste ato de logo esclarecido e estabelecido que constitui faculdade da ALIENANTE, que poderá exercê-la a qualquer tempo e a seu exclusivo juízo sem necessidade de qualquer aviso, comunicação ou notificação a quaisquer adquirentes, a constituição de garantia hipotecária sobre o terreno e Unidades Imobiliárias Autônomas do “SHOPPING CENTER SUL”, lastreando obtenção de financiamento para a construção do mesmo.

Verificada essa hipótese, fica também neste ato de logo esclarecido e estipulado, estará ela ALIENANTE obrigada a promover a liquidação da hipoteca e consequente liberação do gravame em relação à Unidade Autônoma objeto da presente Promessa de Compra e Venda, no prazo máximo e improrrogável de até 180 (cento e oitenta) dias após haver sido promovida pelo ADQUIRENTE a integral liquidação do preço total ajustado nesta escritura.” Entretanto, tal dispositivo contratual deixa o consumidor adimplente em flagrante situação de desvantagem exagerada, pois, mesmo cumprindo integralmente com suas obrigações, fica completamente sujeito à relação eventualmente estabelecida entre a alienante e a instituição financiadora, ainda que não tenha qualquer relação com esta última.

Assiste razão ao réu, no tocante a não aplicação da Súmula 308 do STJ ao caso dos autos, uma vez que o atual entendimento do STJ é pela inaplicabilidade da Súmula às hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais (AgInt nos EDcl no REsp 1875125/DF, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 26/11/2021).

Entretanto, cabe vislumbrar que o compromisso firmado pelos autores foi subscrito entre 2008 e 2014, havendo nos contratos das salas SUC 258 e 259 cláusulas contratuais 4.1-c e 2.1, respectivamente das salas 259 e 258, garantidoras da inexistência de gravame e ônus.

A possibilidade de constituição da hipoteca preceituada na cláusula 18.04 do contrato celebrado entre a parte autora e a construtora, deve ter sua incidência cotejada com os direitos do compromissário comprador decorrentes da quitação, uma vez que o banco deveria considerar esses valores pagos, que somente poderiam ser admitidos como liberalizantes da hipoteca, ao menos em face da figura do comprador adimplente, ou seja, quem cumpre suas obrigações como determina o contrato.

Admitir argumento distinto seria prestigiar a má-fé contratual.

Em caso similar, vem decidindo a jurisprudência: “APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO ADQUIRENTE.

PLEITO DE BAIXA DO GRAVAME DECORRENTE DE FINANCIAMENTO ENTRE CONSTRUTORA/INCORPORADORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

SÚMULA 308 DO STJ.

INAPLICABILIDADE.

IMÓVEL COMERCIAL. ÔNUS INOPONÍVEL AOS ADQUIRENTES, NO CASO CONCRETO.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ANTERIOR À HIPOTECA FIRMADA COM O AGENTE FINANCEIRO.

AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DOS CONSUMIDORES .

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ÔNUS SUCUMBÊNCIAIS A SEREM PAGOS DE FORMA SOLIDÁRIA PELOS ORA RECORRENTES.

APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS.” (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0001239-23.2020.8.16.0194- Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ MATEUS DE LIMA - J. 01.08.2022) (TJ-PR - APL: 00012392320208160194 Curitiba 0001239-23.2020.8.16.0194 (Acórdão), Relator: Luiz Mateus de Lima, Data de Julgamento: 01/08/2022, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/08/2022) Entendo que a garantia hipotecária de financiamento para construção de imóveis constituída pela construtora em favor de instituição financeira não tem eficácia contra o adquirente de boa-fé que adquiriu sua unidade autônoma antes mesmo de existir qualquer gravame na matrícula do imóvel adquirido.

Seria absolutamente desproporcional e carente de embasamento legal exigir da parte autora que se responsabilize pelo pagamento da dívida que a construtora eventualmente ainda tenha para com o banco.

Uma vez pago integralmente o preço do imóvel, é de rigor que a hipoteca sobre ele incidente seja levantada.

Assim sendo, restando incontroverso que já houve a quitação da dívida, de rigor a procedência da pretensão inicial no tocante à declaração de nulidade do ônus hipotecário que recai sobre o imóvel descrito na inicial.

In casu, independente da declaração de nulidade da aludida cláusula, entendo que não se pode admitir uma hipoteca bancária sobre imóvel integralmente quitado.

Pensar diferente seria prestigiar o enriquecimento sem causa.

DISPOSITIVO Diante do exposto, rejeitadas as preliminares e a prejudicial de mérito arguidas, e JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para declarar a ineficácia das hipotecas que gravam as unidades adquiridas pelos promoventes, quais sejam, salas comerciais SUC 258 e 259 do empreendimento denominado “Shopping Center Sul”, no bairro Bancários, João Pessoa/PB (matrículas nº 91127 e 91128), determinando a baixa definitiva do gravame existente sobre o imóvel, e declaro Extinto o Feito com Resolução do mérito, à luz do art. 487, I do CPC/2015.

Considerando que a autora sucumbiu de parte mínima do pedido, condeno a parte ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, conforme art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

P.I.C.

JOÃO PESSOA, 16 de fevereiro de 2024.

Adriana Barreto Lossio de Souza Juíza de Direito

Poder Judiciário da Paraíba 9ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0817539-60.2023.8.15.2001 DESPACHO Vistos, etc.

Intime-se as partes para apontarem as provas que ainda pretendem produzir, detalhando-as e especificando-as, em prazo comum de 15 dias.

Findo o prazo, conclusos.

JOÃO PESSOA, 31 de janeiro de 2024.

Adriana Barreto Lossio de Souza Juíza de Direito

PODER JUDICIÁRIO DA PARAÍBA CARTÓRIO UNIFICADO CÍVEL DA CAPITAL FÓRUM CÍVEL DES.

MÁRIO MOACYR PORTO Av.

João Machado, 532, Centro, João Pessoa-PB - CEP: 58.013-520 - 3º andar PROCESSO Nº: 0817539-60.2023.8.15.2001 ATO ORDINATÓRIO De acordo com o art.93 inciso XIV1, da Constituição Federal, e nos termos do art. 152 inciso VI,§1° do CPC2 , bem assim o art. 203 § 4° do CPC3 , que delega poderes ao Analista/Técnico Judiciário para a prática de atos ordinatórios e de administração, c/c o provimento CGJ nº 04/2014, publicado em 01/08/2014.

E considerando as prescrições do art. 3084 do Código de Normas Judiciais da Corregedoria Geral de Justiça4, bem como em cumprimento as determinações constantes da portaria nº 002/2022 - JPA CUCIV, procedo com: Intimação a parte autora para impugnar a contestação, querendo, em 15 dias. (Caso o(a) contestante apresente Reconvenção, deverá ser providenciada a devida anotação no registro do feito (PJe), fazendo-se imediata conclusão ao juiz, para os devidos fins).

João Pessoa-PB, em 23 de janeiro de 2024 CLEOPATRA CAMPOS MEDEIROS Analista/Técnico Judiciário 1 Art. 93.

Lei complementar, de iniciativa do Supremo Tribunal Federal, disporá sobre o Estatuto da Magistratura, observados os seguintes princípios: XIV os servidores receberão delegação para a prática de atos de administração e atos de mero expediente sem caráter decisório; (Incluído pela Emenda Constitucional nº 45, de 2004) 2 Art. 152.

Incumbe ao escrivão ou ao chefe de secretaria: VI - praticar, de ofício, os atos meramente ordinatórios. § 1o O juiz titular editará ato a fim de regulamentar a atribuição prevista no inciso VI. 3 Art. 203.

Os pronunciamentos do juiz consistirão em sentenças, decisões interlocutórias e despachos. § 4o Os atos meramente ordinatórios, como a juntada e a vista obrigatória, independem de despacho, devendo ser praticados de ofício pelo servidor e revistos pelo juiz quando necessário 4 Art. 308.

No processo de conhecimento ordinário, apresentada a contestação, o servidor intimará o autor para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias, quando for arguida ilegitimidade ou ausência de responsabilidade pelo prejuízo invocado (art. 338, CPC), bem assim quando forem alegados fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (art. 350, CPC), quando o réu alegar qualquer das matérias enumeradas no art. 337 do CPC e for apresentada reconvenção (arts. 351 e 343, § 1º, CPC).

Poder Judiciário da Paraíba 9ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0817539-60.2023.8.15.2001 DESPACHO Vistos, etc.

Cumpra-se o despacho de ID 72694135.

JOÃO PESSOA, 7 de dezembro de 2023.

Adriana Barreto Lossio de Souza Juiza de Direito