TJPB - 0802940-91.2023.8.15.0231

Intimo a parte apelada para contrarrazoar o recurso de apelação, no prazo de 30 dias.

Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Mista de Mamanguape DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) 0802940-91.2023.8.15.0231 [Locação de Imóvel] AUTOR: SILVANA FERNANDES TAVARES REU: JOSE ALBERTO SOBRAL DE ANDRADE FILHO SENTENÇA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PROLONGADO.

RECONVENÇÃO COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS.

CONTRATO RESCINDIDO.

Pedido parcialmente procedente.

Reconvenção improcedente A inadimplência do locatário por período superior a dois anos autoriza a rescisão contratual e a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos, inclusive contas de consumo, até a efetiva desocupação do imóvel.

Pactos verbais que contrariem ou modifiquem contrato escrito não produzem efeitos se não comprovados por elementos objetivos nos autos.

A indenização por benfeitorias requer prova da sua realização, natureza necessária ou útil, permanência no imóvel e ausência de cláusula contratual impeditiva.

A existência de versões divergentes sobre os fatos e a ausência de dolo processual afastam a configuração de litigância de má-fé.

Vistos etc.

Trata-se de ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e acessórios de locação, ajuizada por SILVANA FERNANDES TAVARES em face de JOSÉ ALBERTO SOBRAL DE ANDRADE FILHO.

A autora afirma ser proprietária do imóvel situado na Rua Getúlio Vargas, 168, Centro, Mamanguape/PB, o qual foi locado ao promovido por meio de contrato firmado em 09 de outubro de 2020, com vigência a partir de 20/10/2020.

Relata que o réu deixou de pagar os aluguéis a partir de julho de 2021, acumulando inadimplemento por 25 meses até agosto de 2023.

Diante da mora, enviou notificação extrajudicial em 31/03/2023, sem que a dívida fosse regularizada, mesmo após tentativas amigáveis.

Por essa razão, pleiteia a rescisão contratual, o despejo do locatário e a condenação ao pagamento dos valores vencidos, acrescidos de encargos legais e honorários advocatícios contratuais, nos termos da cláusula 12ª, totalizando R$ 63.250,00, conforme demonstrativo anexado.

Citado, o réu apresentou contestação na qual nega os fatos narrados na inicial e acusa a autora de tentativa de enriquecimento ilícito.

Sustenta que o imóvel estava em estado precário, com o teto comprometido e sem fundação, sendo necessária ampla reforma, cujo custo ultrapassou R$ 300.000,00, valor que afirma ter arcado integralmente.

Alega ainda que diversos aluguéis foram pagos em espécie ou por transferência, juntando comprovantes referentes aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2021.

Informa que, em conversa via WhatsApp de 20/01/2023, a própria autora teria reconhecido apenas os débitos de dezembro de 2022 e janeiro de 2023.

Relata que inaugurou seu estabelecimento em 31/07/2021, mas, em razão da pandemia, precisou encerrá-lo em outubro de 2022.

Na mesma peça, apresentou reconvenção com pedido de nulidade do contrato de locação, cumulada com indenização por danos materiais e morais.

Argumenta que, em outubro de 2022, teria celebrado acordo verbal com a autora para suspender o pagamento dos aluguéis e buscar comprador para o imóvel, comprometendo-se esta a ressarcir os investimentos após a venda.

Afirma que a autora, após o surgimento de um interessado, recusou-se a vender o imóvel e a restituir os valores gastos.

Notificou-a extrajudicialmente em 12/04/2023, reconhecendo os débitos de janeiro, fevereiro e março de 2023 (embora a própria peça do réu mencione janeiro, março e fevereiro), reiterando o acordo firmado.

A autora, segundo o réu, recusou-se a receber a notificação.

Requereu, ainda, a nulidade do contrato (Id. 78226996), sob alegação de existência de pactos verbais que o modificaram e da abusividade da cláusula 12ª, que impõe ao locatário o pagamento das despesas processuais e honorários do advogado da autora, qualificando o contrato como leonino.

Impugnou o valor da causa, defendendo que deveria refletir o pedido reconvencional de ressarcimento das benfeitorias, fixado em R$ 274.338,60.

Sustentou seu direito à indenização com base no art. 35 da Lei do Inquilinato e no art. 1.219 do Código Civil, além de acusar a autora de litigância de má-fé por distorcer os fatos e cobrar valores já pagos.

Requereu, ao final, a condenação da autora por má-fé, bem como o pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Em contestação à reconvenção, a autora negou as alegações do réu sobre as benfeitorias e o suposto direito ao ressarcimento.

Sustentou que o imóvel foi entregue em bom estado de conservação, conforme comprovam as fotos juntadas, e que as benfeitorias realizadas foram voluptuárias, voltadas à adaptação do imóvel ao negócio do réu (bar), podendo ser removidas ao término da locação.

Refutou a acusação de cobrança indevida, afirmando que os comprovantes apresentados pelo réu não demonstram a quitação integral dos débitos e que cabe a quem paga o ônus da prova.

Argumentou, ainda, que o próprio print de WhatsApp juntado pelo réu comprova que havia débito anterior ao indicado, pois a autora mencionava, além dos meses de dezembro de 2022 e janeiro de 2023, um “restante” de R$ 12.000,00, alusivo a aluguéis vencidos entre julho e novembro de 2022.

Negou, por fim, qualquer acordo verbal sobre ressarcimento, suspensão de aluguéis ou venda do imóvel, reiterando que o contrato de locação não previa indenização por benfeitorias e que todos os custos da reforma seriam suportados exclusivamente pelo réu.

Acrescentou que as melhorias realizadas são específicas para a atividade comercial anteriormente exercida, inviabilizando o uso por outros locatários sem nova reforma.

Requereu a improcedência da reconvenção.

Intimadas para especificar outras provas, ambas as partes requereram a produção de prova testemunhal.

Posteriormente, foi deferida a imissão na posse em 17/12/2024, diante da alegação de abandono do imóvel e da necessidade de reaver a posse com urgência para evitar depredação, sendo juntados documentos comprobatórios, inclusive débitos junto à CAGEPA e à ENERGISA.

O réu pugnou pela reconsideração da decisão, alegando que a autora faltou com a verdade ao afirmar o abandono do imóvel, informando que ele e sua companheira ainda frequentavam o local semanalmente, onde estavam armazenados seus bens, na tentativa de vendê-los para amenizar os prejuízos da obra.

Ainda, afirmou que houve tentativa de invasão no imóvel, por ele impedida, e pediu a apuração de possível falsidade nas declarações de vizinhos e a aplicação de multa à autora por litigância de má-fé.

O pedido de reconsideração foi indeferido.

Interposto o Agravo de Instrumento n. 0801084-38.2025.8.15.0000, o Relator negou o pedido de efeito suspensivo.

Na audiência realizada em 12/02/2025, o réu propôs ressarcimento de R$ 250.000,00 em 100 parcelas de R$ 2.000,00, mediante financiamento ou venda do imóvel.

A autora contrapropôs o recebimento de R$ 20.000,00 pelos aluguéis atrasados, com entrega do imóvel e compensação do restante do débito pelas benfeitorias.

As propostas foram rejeitadas.

Foram colhidos os depoimentos das partes e ouvidas testemunhas.

Em alegações finais, a autora reiterou os fundamentos da inicial, defendendo a procedência do pedido de despejo e cobrança dos aluguéis de julho de 2021 a fevereiro de 2025, a serem apurados em liquidação, bem como a confirmação da tutela de urgência que concedeu a imissão na posse.

Reafirmou que o imóvel não estava em ruínas e que as reformas foram de interesse exclusivo do réu, não gerando direito à indenização.

O réu, por sua vez, apresentou nova proposta de acordo, oferecendo pagamento de R$ 200.000,00 em 100 parcelas, corrigidas pelo IPCA.

A proposta foi rejeitada pela autora, que requereu o prosseguimento do feito com julgamento de mérito. É o relatório.

DECIDO.

O feito encontra-se apto a receber sentença, uma vez que os elementos de convicção já acostados aos autos são suficientes à compreensão da pretensão e ao desate da controvérsia instaurada.

Portanto, presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento da relação processual, do interesse processual e da legitimidade das partes, avanço ao mérito.

A controvérsia dos autos cinge-se, na ação principal, ao pedido de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança de aluguéis e acessórios, e na reconvenção, aos pedidos de nulidade contratual, indenização por benfeitorias, e indenização por danos materiais e morais decorrentes de suposta litigância de má-fé da autora.

I – Do Despejo c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios de Locação A Lei n. 8.245/91, em seu art. 9º, inciso III, prevê que a locação pode ser desfeita em razão da falta de pagamento do aluguel e dos encargos locatícios.

Já o art. 62, inciso I, da mesma norma, autoriza que, nas ações de despejo por inadimplemento, o pedido de rescisão contratual seja cumulado com a cobrança dos aluguéis e demais acessórios.

Ainda, nos termos do art. 66 da referida legislação, é permitido ao locador imitir-se na posse do imóvel quando comprovado o abandono do bem após o ajuizamento da demanda.

No caso concreto, o abandono do imóvel foi expressamente reconhecido em decisão judicial devidamente fundamentada, cuja eficácia foi mantida mesmo após a interposição de recurso.

Essa circunstância, por si só, justifica a rescisão do contrato de locação e a retomada da posse pela autora.

Quanto à cobrança dos aluguéis e acessórios, verifica-se que o promovido reconhece a existência de débitos referentes a alguns meses do ano de 2023.

Por sua vez, a autora demonstrou que a inadimplência remonta a período anterior, havendo, ainda, contas de consumo em aberto.

Embora o réu alegue ter realizado pagamentos, é dele o ônus da prova quanto à quitação, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil.

Contudo, os documentos apresentados se referem, conforme sustentado pela autora, a parcelas parciais de valores vencidos, não comprovando a quitação integral do débito.

Ademais, a tese de acordo verbal para suspensão dos pagamentos não encontra respaldo nos autos.

A autora nega expressamente a existência de tal ajuste, e não há elementos objetivos que confirmem a versão do réu.

De toda forma, ainda que existisse o suposto acordo, a permanência do locatário na posse do imóvel, mesmo após o encerramento das atividades comerciais, impõe o dever de pagar os aluguéis e encargos até a efetiva restituição do bem.

Dessa forma, é devida a cobrança dos valores referentes aos aluguéis e acessórios, incluindo as contas de consumo, pelo período em que o promovido permaneceu na posse do imóvel, o que perdurou até fevereiro de 2025, quando foi efetivada a imissão da autora na posse.

Portanto, a pretensão autoral encontra respaldo jurídico e fático, tanto para a rescisão contratual quanto para a cobrança dos valores devidos, diante do inadimplemento reiterado e do abandono do imóvel por parte do locatário.

O pedido de despejo restou prejudicado em razão da concessão da medida liminar de imissão na posse, já devidamente cumprida, o que tornou a desocupação do imóvel uma realidade processual consolidada.

II – Da Reconvenção Na reconvenção, o promovido requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita, a improcedência da ação principal, o acolhimento da reconvenção para condenar a autora ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, a designação de audiência de conciliação, a condenação da autora por litigância de má-fé, além da nulidade do contrato de locação.

O pedido de justiça gratuita encontra amparo na declaração de insuficiência de recursos e na documentação acostada, sendo presumida a veracidade da alegação de hipossuficiência, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil.

A pretensão de nulidade do contrato de locação foi fundada na alegação de que teriam existido acordos verbais, anteriores e posteriores à formalização do contrato escrito, que alteraram seus termos, além da suposta abusividade da cláusula 12ª.

A autora, em contestação, negou a existência de qualquer pacto verbal que modificasse o instrumento contratual ou previsse ressarcimento por benfeitorias, sustentando que o contrato foi celebrado regularmente.

Embora o Código Civil admita a manifestação de vontade sem forma especial, o contrato escrito configura prova plena da relação locatícia e de suas condições.

A alegação de que pactos verbais teriam prevalecido sobre o contrato assinado não encontra respaldo nos autos.

Além disso, a suposta indução do reconvinte a assinar o contrato também carece de demonstração efetiva.

No que diz respeito à alegação de abusividade da cláusula 12ª, os autos não contêm cópia integral do contrato nem descrição precisa da cláusula, o que inviabiliza uma análise objetiva do seu conteúdo.

Ressalta-se, ainda, que o precedente citado pelo réu, relativo a cláusula leonina em relação de consumo, não se aplica diretamente à presente hipótese, que trata de locação de imóvel entre particulares.

Assim, o pedido de nulidade contratual não se sustenta.

Quanto à indenização por benfeitorias, o reconvinte alega que o imóvel foi entregue em péssimas condições e que realizou obras necessárias e úteis para tornar o local funcional, arcando com despesas que somariam R$ 274.338,60, conforme tabela anexada.

Fundamenta seu pedido nos arts. 35 da Lei nº 8.245/91 e 1.219 do Código Civil.

A autora,

por outro lado, afirma que o imóvel foi entregue em bom estado de conservação, que as benfeitorias realizadas foram exclusivamente destinadas à atividade comercial do reconvinte (um bar), de natureza voluptuária, e que não houve qualquer compromisso de ressarcimento.

Invoca, ainda, o art. 36 da Lei de Locações, que exclui a indenização de benfeitorias voluptuárias, autorizando sua remoção.

De fato, o art. 35 da Lei nº 8.245/91 prevê a indenização por benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização do locador, e por benfeitorias úteis, desde que autorizadas, além do direito de retenção.

Já o art. 36, por sua vez, veda a indenização por benfeitorias voluptuárias.

No caso, as partes apresentam versões divergentes sobre o estado original do imóvel e sobre a natureza das reformas.

A autora alega, ainda, que as benfeitorias foram removidas pelo próprio inquilino, o que fragiliza a pretensão de ressarcimento.

Sendo assim, caso as obras tenham sido retiradas, especialmente se eram voluptuárias, perde-se o objeto do pedido de indenização.

No tocante às benfeitorias necessárias, a prova dos autos não é conclusiva.

Apesar de o réu ter juntado documentos e vídeos, não há perícia técnica nem elementos robustos que comprovem que as melhorias eram indispensáveis à habitabilidade do imóvel e que não foram removidas.

Além disso, eventuais benfeitorias indenizáveis poderiam ter sido afastadas por disposição contratual expressa, conforme ressalva do próprio art. 35.

Diante da ausência de prova técnica e da alegação da autora de que os acréscimos foram removidos, a pretensão indenizatória não pode ser acolhida.

Os pedidos de condenação da autora por litigância de má-fé e por danos materiais e morais foram fundamentados na alegação de que ela teria alterado a verdade dos fatos ao cobrar valores já quitados.

Contudo, conforme já analisado, embora haja controvérsia quanto ao valor e período da dívida, o reconvinte reconhece a existência de inadimplemento em alguns meses, e a autora apresentou documentos que demonstram a legitimidade da cobrança, ao menos em parte.

Além disso, o abandono do imóvel foi reconhecido por decisão judicial, não havendo prova de que a autora agiu com dolo ou má intenção.

A caracterização da litigância de má-fé exige prova inequívoca de que a parte alterou intencionalmente a verdade dos fatos, agiu com propósito protelatório ou atentou contra a dignidade da Justiça, nos moldes dos arts. 79 e 80 do CPC.

No caso, a existência de teses contrapostas, ainda que com versões divergentes sobre os fatos, não configura por si só má-fé processual, tampouco gera dever de indenizar.

Dessa forma, os pedidos de condenação por danos materiais e morais, bem como de reconhecimento de litigância de má-fé, não encontram respaldo nos autos.

Pelo exposto, os pedidos formulados em reconvenção não merecem acolhimento.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão formulada na ação principal para: (i) Declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes; (ii) Condenar o promovido, José Alberto Sobral de Andrade Filho, ao pagamento dos aluguéis e acessórios da locação vencidos no período de julho de 2021 até a data da efetiva desocupação do imóvel (28/02/2025), incluindo as contas de consumo de energia elétrica e água, acrescidos dos encargos legais e contratuais — juros de 1% ao mês, multa de 2% e honorários advocatícios previstos na cláusula 12ª do contrato, conforme descrito na petição inicial —, sendo o valor exato apurado em fase de cumprimento de sentença, com compensação de eventuais quantias comprovadamente pagas pelo promovido no período de débito.

A concessão da imissão na posse, já efetivada, supre o pedido de despejo.

Outrossim, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção, à exceção do pleito de justiça gratuita, que defiro em favor do reconvinte.

Considerando a sucumbência do promovido na ação principal e do reconvinte na reconvenção, condeno José Alberto Sobral de Andrade Filho: a) ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos à parte autora na ação principal, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC; b) ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios devidos à parte reconvinda na reconvenção, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à reconvenção, nos termos dos §§ 2º e 6º do art. 85 do CPC.

As obrigações decorrentes da sucumbência ficam com a exigibilidade suspensa, em razão da concessão da gratuidade da justiça, podendo ser executadas apenas se, no prazo de 5 (cinco) anos contados do trânsito em julgado, for demonstrado que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou o benefício, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Sentença publicada e registrada com a inserção no sistema PJE.

Intimem-se.

Desde já, advirto as partes que a interposição de embargos de declaração com caráter meramente protelatório será apenada com multa, nos termos do art. 1026, § 2º, do CPC.

Interposto recurso de apelação: 1.

Intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões à apelação, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 1.010, § 1º); 2.

Se o apelado interpuser apelação adesiva, intime-se o apelante para apresentar contrarrazões em 15 (quinze) dias (CPC, art. 1.010, § 2º); 3.

Após as formalidades mencionadas, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba (CPC, art. 1.010, § 3º).

Por outro lado, decorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado e, ausente requerimento, ARQUIVE-SE.

Cumpra-se.

Mamanguape-PB, data e assinatura eletrônicas.

Juiz(a) de Direito