TJPB - 0807763-93.2024.8.15.2003

ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE JOÃO PESSOA 2ª VARA REGIONAL CÍVEL DE MANGABEIRA s e n t e n ç a PROCESSO N.º 0807763-93.2024.8.15.2003 CLASSE JUDICIAL: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) REPRESENTANTE: P F F XIMENES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA RÉU: HALLYNE SANTOS DE ALMEIDA AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA COMPRADORA – INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – REINTEGRAÇAO DA POSSE EM FAVOR DA AUTORA – POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS.

Vistos, etc.

Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA, ajuizada por P F F XIMENES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA em face de HALLYNE SANTOS DE ALMEIDA Alega o autor que foi realizado negócio jurídico entre as partes, a saber, contrato de compromisso de compra e venda, tendo sido entregue imóvel à promovida no dia 25/12/2020.

Em que pese o contrato realizado, o promovente alega que a promovida deixou de cumprir com sua obrigação de pagar, de modo que permanece inadimplente desde o dia 03/01/2021, ainda que houvesse a realização de alguns acordos, o que fez com que houvesse a distribuição da presente demanda.

Assim, requer o promovente em sede de tutela de urgência e evidência a reintegração da posse do imóvel, e no mérito a confirmação da tutela, bem como a condenação da promovida ao pagamento pelo tempo que permaneceu no bem.

Acostou documentos.

Proferida Decisão de ID: 103726064, foi indeferido o pedido de Tutela de Urgência, sendo determinada a realização de audiência de conciliação, e citação da parte promovida.

Em audiência, a conciliação restou prejudicada (ID: 109426282) em razão da ausência da promovida.

Apresentada Contestação (ID: 110650846), a promovida requereu a gratuidade de justiça, alegando em síntese que o contrato foi entabulado durante a pandemia da Covid-19, momento em que enfrentou dificuldades com a redução de sua renda, tornando insustentável a continuidade dos pagamentos.

Alegou que tentou diversas maneiras de negociar o débito, contudo, a promovente se mostrou irredutível, alegou ainda a promovida que construiu a sua residência no terreno obtido por meio do contrato, defendeu ainda a existência de abusividades.

Réplica apresentada (ID: 111988615).

Intimados para especificação de provas, a parte promovente requereu o julgamento antecipado do feito (ID: 113311706), enquanto a promovida requereu a produção de prova pericial, testemunhal e prova técnica sobre a construção existente no lote. É o relatório.

DECIDO.

DO PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVAS Alega a parte promovida que para o deslinde do feito se mostra imperiosa a produção das provas listadas na petição de ID: 113900791.

Nos termos do artigo 370 do C.P.C., compete ao julgador, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as inúteis ou meramente protelatórias.

Ocorre que as presentes provas se mostram desnecessárias para o regular andamento do feito, uma vez que se trata de matéria unicamente documental, não há qualquer alegação de posse injusta ou esbulho, mas tão somente a discussão da resolução do contrato em razão do inadimplemento contratual pela promovida, a qual inclusive é confessada nos termos da contestação.

Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

DUPLICATAS.

CERCEAMENTO DE DEFESA .

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

POSSIBILIDADE.

DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS.

PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE . 1.

Tratando-se de matéria eminentemente de direito, relativa à relação contratual, estando os documentos pertinentes encartados nos autos, inexiste razão para o deferimento de provas desnecessárias, a teor do que dispõe o art. 370, parágrafo único, do C.P.C. 2 . "In casu" a comprovação da entrega das mercadorias se deu por meio da prova documental, consubstanciada nos canhotos relativos às notas ficais cobradas, devidamente assinados por funcionário da parte ré. (TJ-MG - Apelação Cível: 5002951-62.2022.8 .13.0521, Relator.: Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção, Data de Julgamento: 25/01/2024, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/01/2024) AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C REVISÃO CONTRATUAL E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS.

INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL.

DESNECESSIDADE .

MATÉRIA DE DIREITO.

SIMPLES ANÁLISE DOCUMENTAL.

ART. 370 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL .

DECISÃO MANTIDA. 1.

Nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil, compete ao julgador, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as inúteis ou meramente protelatórias.2 .

O indeferimento da produção de prova pericial é justificado, dada a avaliação do condutor do processo de que, em uma demanda de revisão de cláusulas contratuais, na qual a controvérsia é predominantemente de natureza jurídica, a evidência documental contida no contrato entre as partes é suficiente para esclarecer os pontos em disputa.

AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5300544-61.2024 .8.09.0000 GOIÂNIA, Relator.: Des(a).

MÔNICA CEZAR MORENO SENHORELO, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) Observa-se não haver necessidade de produção de outras provas, sendo suficientes as que já instruem o caderno processual, especialmente o contrato, pelo que, nos termos do art. 355, I, do C.P.C., torna-se cabível o julgamento antecipado do mérito.

Cumpre destacar que, conforme a melhor doutrina, estando o processo pronto para o julgamento antecipado, é dever, e não mera opção do magistrado, proceder ao seu julgamento sem maiores digressões.

Ou seja, estando o presente feito plenamente instruído e se tratando de matéria meramente documental, INDEFIRO o pedido de produção de provas requerido pela parte promovida, passando ao julgamento do processo.

MÉRITO Busca a parte promovente a resolução do contrato e reintegração de posse em razão do inadimplemento contratual promovido pela parte ré.

Conforme informado na inicial, a promovida adquiriu da parte ré um lote de terreno em condomínio horizontal, sendo pactuado o valor de R$ 136.431,00 (cento e trinta e seis mil quatrocentos e trinta e um reais).

Nos termos apresentados e não impugnados, a promovida confirma que foi pago a título de entrada o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), restando um saldo de 60 parcelas no valor de R$ 1.607,18 (hum mil seiscentos e sete reais e dezoito centavos).

Analisando o contrato entabulado entre as partes (ID: 103566777), vê-se que as parcelas e atualizações eram de prévio conhecimento da promovida, inclusive, com a possibilidade de rescisão contratual após o inadimplemento de 3 parcelas (Cláusula 17).

A própria promovida assume a situação de inadimplência, culpando a pandemia da Covid-19, sendo de conhecimento deste juízo de toda a situação de dificuldades enfrentadas no nosso país neste período.

Ocorre que a presente ação somente foi ajuizada no ano de 2024, sendo demonstrado pela parte promovente a tolerância e tentativas de resolução amigável do imbróglio.

Foi ainda realizada audiência de conciliação no presente caso, sendo certificada a ausência da parte promovida que se limitou a informar a impossibilidade de sua participação devido a problemas familiares, sem contudo, comprovar os fatos que alega.

As justificativas apresentadas pela requerida, fundadas na superveniência de fatores externos que teriam impossibilitado o pontual adimplemento de sua obrigação, para que pudessem eximi-la da responsabilidade pelo atraso, necessitariam ser demonstradas de modo específico.

Contudo, a ré não trouxe aos autos nenhum elemento de prova apto a respaldar suas alegações, situadas no campo da generalidade.

A simples menção aos reflexos da pandemia não são suficientes para justificar a ausência de pagamento das parcelas, Nesse contexto, as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio e a parte promovida tem o direito de receber o que despendeu observando-se, no entanto, a prerrogativa da promovente de reter parte do numerário para ressarcimento das despesas e prejuízos havidos, já que foi a compradora/consumidora quem deu causa à rescisão do negócio.

Nos termos do artigo 475 do Código Civil, se mostra possível o pedido de rescisão do contrato pela parte autora em decorrência da inadimplência da promovida: Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

RESOLUÇÃO POR CULPA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES.

CLÁUSULA PENAL .

PERCENTUAL DO CONTRATO RAZOÁVEL.

TAXA DE FRUIÇÃO.

POSSIBILIDADE.

EDIFICAÇÃO REALIZADA PELO COMPRADOR .

INCIDÊNCIA.

PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA.

ACESSÕES.

BENFEITORIAS .

INDENIZAÇÃO. 1.

A previsão expressa no contrato do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, como pena convencional, não se revela abusiva, além de estar dentro do percentual admitido pelos tribunais. 2 .

Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando os promissários compradores deixam de efetuar o pagamento das prestações e continuam a usufruir do imóvel, o promitente vendedor tem o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. 3. É devida a indenização pelas benfeitorias e acessões existentes em lote de terras, principalmente quando não forem comprovadas as irregularidades da obra que ensejariam o descabimento de tal indenização, nos termos do parágrafo único do art. 34 da Lei 6 .766/79, e nem a má-fé dos adquirentes quando da realização da edificação.

APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA . (TJ-GO 5321699-05.2021.8.09 .0137, Relator.: STEFANE FIUZA CANÇADO MACHADO, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/11/2023) Por fim, reconheço o direito da ré à indenização pelas benfeitorias edificadas sobre o imóvel, cujo valor será apurado em fase de cumprimento de sentença.

Autorizo a compensação de valores a serem restituídos, inclusive da taxa de ocupação e das despesas do imóvel a cargo da promovida (IPTU e taxas condominiais).

Com relação à multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, entendo que esta se encontra abusiva, tendo em vista o recente entendimento exposado no REsp 1.820.330, de modo que a referida penalidade deve incidir sobre os valores pagos pela consumidora: DIREITO CONSUMIDOR.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL .

VÍNCULO CONTRATUAL.

EXTINÇÃO.

CULPA.

COMPRADOR .

PARCELAS PAGAS.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

ABRANGÊNCIA . 1.

Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2.

Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019 .

Julgamento: C.P.C/15.3.

O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.4 .

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Precedente.5 .

Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.6.

Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599 .511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.7.

Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: D.J.e 01/12/2020) DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, I do C.P.C, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela autora para: 1 - RESCINDIR o contrato de compra e venda relativo ao imóvel constituído no Lote 239 da Quadra I, da do Condomínio SUNVILLE RESIDENCE, localizado na PB 008, nesta cidade, por culpa exclusiva da compradora (inadimplemento). 2 - CONDENAR a promovida a promover a reintegração do imóvel à autora no prazo de 30 (trinta) dias; 3 - CONDENAR a ré ao pagamento da taxa de fruição em valor correspondente a 0,75% do valor do contrato, contados a partir da data da transmissão da posse do imóvel até sua restituição à parte autora, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde o evento danoso (Súmula 54 do STJ), ou seja, a partir de quando a ré tornou-se inadimplente (recebimento da notificação), e com incidência de juros de mora calculado pela SELIC, deduzido o IPCA ao mês desde a citação (art. 405, CC); 4 - CONDENAR condenar a ré ao pagamento do IPTU e taxas condominiais durante o período em que usufruiu do imóvel 5 – DETERMINAR que a autora promova a devolução do valor da entrada e prestações pagas em parcela única, com a retenção da multa de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pela promovida e da taxa de corretagem no valor de R$ 6.821,55 (seis mil, oitocentos e vinte e um reais e cinquenta e cinco centavos) (RESP 1.820.330) corrigidos monetariamente pelo IPCA desde o desembolso (Súmula 54 do STJ), e com incidência de juros de mora calculado pela SELIC, deduzido o IPCA ao mês desde a citação (art. 405, CC); Por fim, reconheço o direito da ré à indenização pelas benfeitorias edificadas sobre o imóvel, cujo valor será apurado em fase de cumprimento de sentença.

Autorizo a compensação de valores a serem restituídos, inclusive da taxa de ocupação e das despesas do imóvel a cargo da promovida (IPTU e taxas condominiais).

Condeno a promovida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos moldes do artigo 85 do C.P.C., cuja exigibilidade resta suspensa em razão da gratuidade de justiça que ora defiro (a situação de inadimplência apresentada nos autos desde já justifica o deferimento da benesse, tendo em vista que a promovida encontra-se sendo alvo da presente rescisão contratual por não conseguir pagar suas dívidas).

Considere-se essa sentença publicada e registrada, quando da sua disponibilização no P.j.e.

Interposta apelação, INTIME-SE a parte apelada para apresentar contrarrazões, em 15 (quinze) dias.

Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, remetam os autos ao TJ/PB, a quem compete fazer o exame de admissibilidade.

As partes ficam cientes que eventuais embargos de declaração, sem que seja verificado de fato, erro material, omissão, obscuridade ou contradição, poderá ser considerado protelatório ou abusivo e, consequentemente, ensejar a aplicação das penalidades correspondentes (art. 1026, § 2º do C.P.C.) Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais: 1- EVOLUA a classe processual para cumprimento de sentença; 2- Após, INTIME a parte vencedora para requerer o cumprimento da sentença acostando a documentação necessária para tal desiderato, inclusive planilha com memorial de cálculos, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de arquivamento; 3- Requerido o cumprimento de sentença pela parte vencedora, INTIME a parte executada para fins de adimplemento do débito, no prazo de quinze dias, sob pena de incidência de multa (10% - dez por cento) e honorários (10% - dez por cento), previstos no artigo 523, § 1º do C.P.C., além da adoção de medidas de constrição para garantir a satisfação da obrigação.

O sucumbente fica ciente de que transcorrido o prazo de quinze dias para o cumprimento da sentença, sem o devido pagamento, inicia-se automaticamente outro prazo de 15 (quinze) dias para o oferecimento de impugnação, independentemente de penhora ou nova intimação, ocasião em que poderá alegar: (I) falta ou nulidade da citação se, na fase de conhecimento, o processo correu à revelia (II) ilegitimidade de parte (III) inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação (IV) penhora incorreta ou avaliação errônea (V) excesso de execução ou cumulação indevida de execuções (VI) incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução (VII) qualquer causa modificativa ou extintiva da obrigação, como pagamento, novação, compensação, transação ou prescrição, desde que supervenientes à sentença. (art. 525, §1º do C.P.C.) 4 - Caso a parte executada discorde do valor exigido, deverá declarar de imediato a quantia que entende correta, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo, sob pena de rejeição liminar da impugnação (Art. 525, §4º do C.P.C); 5 – Apresentada impugnação, INTIME a parte impugnada para se manifestar em 15 (quinze) dias. 6 - Adimplida a dívida, INTIME a parte exequente para requerer o que entender de direito, inclusive discriminando o valor devido e o valor referente aos honorários sucumbenciais, BEM COMO INFORMANDO OS DADOS BANCÁRIOS DO(A) AUTOR(A) e do ADVOGADO, no prazo de 05 (cinco) dias.

Nessa data, intimei as partes, por advogado, dessa sentença, via Diário Eletrônico.

CUMPRA, A SERVENTIA DESTE JUÍZO, DORAVANTE, AS DETERMINAÇÕES CONTIDAS NO CÓDIGO DE NORMAIS JUDICIAIS, EVITANDO, COM ISSO, CONCLUSÕES DESNECESSÁRIAS - ATENÇÃO.

CUMPRA-SE.

João Pessoa, 19 de agosto de 2025 Fernando Brasilino Leite Juiz de Direito