26/05/2025 19:10

Baixa Definitiva
26/05/2025 19:10

Remetidos os Autos (por julgamento definitivo do recurso) para o Juízo de Origem
26/05/2025 19:06

Transitado em Julgado em 23/05/2025
23/05/2025 01:30

Decorrido prazo de JUCIMAR CASIMIRO DE ANDRADE em 22/05/2025 23:59.
23/05/2025 01:30

Decorrido prazo de EIXO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCAO LTDA - ME em 22/05/2025 23:59.
21/05/2025 01:43

Decorrido prazo de EIXO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCAO LTDA - ME em 20/05/2025 23:59.
21/05/2025 01:43

Decorrido prazo de JUCIMAR CASIMIRO DE ANDRADE em 20/05/2025 23:59.
22/04/2025 00:00

Publicado Decisão em 22/04/2025.
16/04/2025 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/04/2025
15/04/2025 18:22

Expedição de Outros documentos.
14/04/2025 20:35

Expedição de Outros documentos.
14/04/2025 20:35

Não conhecido o recurso de JUCIMAR CASIMIRO DE ANDRADE - CPF: *55.***.*84-48 (APELANTE)
14/04/2025 07:48

Conclusos para despacho
14/04/2025 07:42

Juntada de Certidão
10/04/2025 01:20

Decorrido prazo de LUIZ SERGIO SIGNORELLI RIBEIRO CORREA JUNIOR em 09/04/2025 23:59.
10/04/2025 01:20

Decorrido prazo de JUCIMAR CASIMIRO DE ANDRADE em 09/04/2025 23:59.
21/03/2025 11:20

Expedição de Outros documentos.
21/03/2025 11:01

Proferido despacho de mero expediente
18/03/2025 09:19

Conclusos para despacho
18/03/2025 09:19

Juntada de Certidão
18/03/2025 08:18

Recebidos os autos
18/03/2025 08:18

Autos incluídos no Juízo 100% Digital
18/03/2025 08:18

Distribuído por sorteio
22/01/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0809465-17.2023.8.15.2001 [Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: JUCIMAR CASIMIRO DE ANDRADE REU: EIXO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCAO LTDA - ME S E N T E N Ç A

I - RELATÓRIO JUCIMAR CASIMIRO DE ANDRADE, devidamente qualificado, através de advogado legalmente constituído, ingressou com a presente Ação de rescisão Contratual, Repetição de Indébito c/c Ressarcimento de Perdas e Danos e Tutela de Urgência em face da EIXO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÃO LTDA., igualmente qualificada, pelos fatos e fundamentos a seguir delineados.

Narra a parte autora que, em 11/11/21, firmou Contrato Particular de Compra de terreno urbano com a demandada, tendo como objeto o lote 16 da quadra 12 do Loteamento Jardins, nesta capital.

Informa que a título de entrada foi pago o valor de R$7.200,00 e o restante foi divido em 100 (cem) parcelas de R$828,00 (oitocentos e vinte e oito reais), das quais adimpliu 10 (dez), totalizando a avença o valor de R$90.000,00 (noventa mil reais).

Por motivos financeiros, requereu a rescisão do contrato, porém a demandada se recusa a fazê-lo.

Requer, em consequência, a rescisão do contrato, a restituição de 90% do valor pago, que resulta na quantia de R$18.909,99 (dezoito mil, novecentos e nove reais e noventa e nove centavos), com as necessárias atualizações, além da restituição dos valores indevidamente pagos a título de corretagem e taxa SATI.

Tutela antecipada parcialmente deferida ao ID 70289111, ocasião na qual determinou-se que a ré se abstivesse de proceder à negativação do nome do autor.

Sob o ID 54591106 foi decretada a revelia do demandado.

Contestação apresentada ao ID 76266911, com preliminares suscitadas e, no mérito, a tese da inexistência de cláusulas abusivas ou valores a serem restituídos, pois se trata de uma negociação firmada entre particulares com cláusulas em total acordo com a legislação, seja quanto aos índices de atualização, seja quanto às penalidades aplicáveis nas hipóteses de rescisão por culpa exclusiva do comprador.

Tece considerações acerca da cláusula de retenção e dos encargos incidentes sobre o imóvel.

Réplica apresentada ao ID 78417720.

A parte autora informou o seu desinteresse em produzir outras provas (ID 78417746), enquanto a ré pugnou pelo depoimento pessoal da parte autora e oitiva de testemunhas (ID 82268798).

Decisão saneadora ao ID 99027767, com o indeferimento do pedido de produção de provas orais e rejeição das preliminares.

Vieram-me os autos conclusos para sentença.

II - FUNDAMENTAÇÃO Sem maiores delongas, a celeuma ora posta sob litígio centra-se na rescisão do Contrato de Compra e Venda datado de 11/11/2021 (ID 69798676) e firmado entre as partes após cessão realizada em 25/05/2022 (ID 69798672) e, em consequência, nos valores a serem restituídos ao cessionário comprador.

Primeiramente, apesar de a parte autora afirmar que solicitou administrativamente a rescisão do contrato, não há prova alguma nos autos neste sentido, portanto deverá ser considerada como data da pretensão resistida aquela em que foi recebida a citação pela ré, com posterior apresentação de peça de defesa.

Outro ponto que merece ressalva diz respeito a adimplência do autor, que no momento da propositura da demanda não possuía nenhuma parcela em aberto, o que motivou o deferimento da tutela antecipada impeditiva da negativação do seu nome.

Por outro lado, pretende o promovente a devolução dos valores pagos a título de corretagem e taxa SATI.

Aqui, é de extrema importância ressaltar que não há comprovação nenhuma nos autos do pagamento de tais valores, o que se torna ainda mais necessário a partir do momento em que o autor ocupa a posição de cessionário em um contrato anteriormente firmado por terceiro.

Inexiste nos autos boleto, recibo ou mesmo um comprovante de pagamento capaz de evidenciar o dispêndio de tais quantias pelo autor.

Sequer os instrumentos anexados aos autos (contrato ou cessão) indicam a cobrança concreta destes valores.

Inclusive, não há disposição alguma no instrumento contratual acerca da vinculação do contrato de Compromisso de Compra e Venda com a prestação dos serviços de corretagem.

Ainda que houvesse, trata-se de serviço prestado de forma autônoma quando da captação da venda, independentemente de o serviço ter sido prestado em stand de vendas.

Se o serviço foi efetivamente prestado e concluído, não há que se falar em restituição de tais valores, eis que a rescisão contratual por problemas financeiros do comprador em nada reflete na comissão devida ao corretor de imóveis responsável pela venda.

Improcedente, portanto, a pretensão.

Ademais, partes invocam a aplicação de diversos dispositivos legais conflitantes entre si (legislação consumerista x legislação específica), porém há de se atentar que o contrato firmado entre as partes possui cláusula de alienação fiduciária.

Em se tratando de uma avença privada, com cláusulas expressas livremente pactuadas, deverá ser privilegiado o princípio do pacta sunt servanda, aplicando a legislação específica onde couber.

A este respeito, cumpre-me mencionar o julgamento realizado pela Corte Superior por ocasião do Tema 1095, no qual restou fixada a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

De tal leitura, percebe-se que o aresto mencionado abarca hipóteses em que o pacto foi devidamente registrado em cartório e o comprador quedou-se inadimplente.

Não é o caso dos autos.

Todavia, após intensos debates, recentemente o Superior Tribunal de Justiça firmou os seguintes entendimentos, especificamente para os casos em que não houve registro, nem há inadimplência: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

RESCISÃO.

PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997.

CONTRATO NÃO REGISTRADO.

EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. 1.

Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2.

Conforme jurisprudência consolidada no âmbito desta Corte: "A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros" (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023). 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024.) AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA N. 543/STJ.

DESCABIMENTO.

NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM.

PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 ANTE O CDC.

CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE.

JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR.

PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE. 1.

Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula n. 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia. 2.

Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula n. 543/STJ. 3.

Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97.

Precedente específico desta Turma. 4.

Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie.

Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.) Não se aplica, portanto, aos presentes autos o teor da Súmula 543 do STJ, que prevê a necessidade de imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador do bem imóvel, devendo ser seguido o procedimento previsto na Lei nº 9.541/97, ao passo em que a desistência é interpretada também com uma forma de quebra contratual, assim como a mora.

Resta, assim, a este juízo apreciar a celeuma existente em torno da rescisão do negócio jurídico e a legalidade e aplicação das cláusulas que versam acerca dos encargos, penalidades e possibilidade de retenção de valores.

Pois bem.

Vejamos o que prescreve o instrumento contratual para a hipótese de desistência do negócio: Cláusula Décima Quinta – Desistência pelo Comprador Faculta-se ao COMPRADOR(A) o direito de desistir da avença firmada, nos seguintes termos: [...] c) Ao COMPRADOR(A) que tenha recebido a unidade imobiliária aplicam-se as seguintes regras: c.1) O(A) COMPRADOR(A) renuncia expressamente o direito de retenção e de indenização por qualquer benfeitoria eventualmente realizada na unidade imobiliária; c.2) Requerida a desistência, realizar-se-á vistoria técnica na unidade imobiliária pela VENDEDORA, que poderá ao seu exclusivo critério aceitar as alterações físicas o benfeitorias eventualmente realizadas na unidade imobiliária desde que esta encontra-se em plenas condições de uso e habitabilidade.

Caso contrário, o(a) COMPRADOR(A) fica obrigado(a) a repor, às suas expensas a unidade imobiliária nas mesmas condições em que se encontrava na data de seu recebimento; c.3) aplica-se os termos dos itens 15.2 e 15.3, bem como, os da cláusula 16. [...] 15.2 A desistência do contrato por ato expresso, unilateral e inequívoco do(a) COMPRADOR(A), tem efeitos de distrato consensual, operando-se a devolução e a liberação da unidade imobiliária em favor da VENDEDORA, cancelando-se o registro do pacto perante o cartório de registro imobiliário, caso ocorrido. 15.3 Devolvida e liberada a unidade imobiliária, a mesma estará desembaraçada para fins de nova alienação.

Evidente, desde já, a previsão expressa do direito de desistência que assiste ao autor e o procedimento a ser seguido.

Conforme já mencionado, não há nos autos prova cabal de que o autor notificou a ré formalmente acerca da sua desistência do contrato, ato este que seria seguido pela vistoria da unidade.

Não há, portanto, como se presumir uma resistência por parte da ré, ao menos no primeiro momento processual, apenas restando esta configurada com a apresentação da contestação, eis que a ciência inequívoca se deu apenas com a citação.

Sigamos, com as disposições acerca da devolução/retenção de valores: Cláusula Décima Sexta – Restituição de Valores A restituição e retenção de valores recebidos em caso de rescisão contratual, rege-se pelos seguintes termos: a) Para a VENDEDORA: a.1) o direito de reter integralmente o valor do sinal, bem como, 50% da quantia total representativa das parcelas devidamente pagas pelo(a) COMPRADOR(A), a título de ressarcimento de despesas administrativas, publicitárias, de corretagem, elaboração do contrato e dispêndio para efetuar nova venda. a.2) a obrigação de restituir ao(a) COMPRADOR(A), 50% da quantia total representativa das parcelas devidamente pagas do preço, que será feito em prestações correspondentes ao exato número de parcelas pagas, em valor atualizado, caso tenha havido reajuste nas parcelas quitadas, de acordo com as regras definidas neste contrato. b) Para o(a) COMPRADOR(A): b.1) o direito de receber 50% da quantia total representativa das parcelas devidamente pagas do preço, que será feito em prestações correspondentes ao exato número de parcelas pagas, em valor atualizado, caso tenha reajuste nas parcelas quitadas, de acordo com as regras definidas neste contrato. 16.1 Aplicam-se as disposições da presente cláusula às hipóteses de rescisão, ou resolução extraordinária, entendidas como as que operam a extinção prematura do contrato impedindo a produção dos seus regulares e esperados efeitos. 16.2 Em nenhuma hipótese de extinção do contrato serão restituídos os valores pagos a título de encargos moratórios, impostos, taxas, emolumentos e/ou despesas condominiais e/ou de concessionárias de serviços públicos pagas pelo(a) COMPRADOR(A).

De fato, há previsão expressa de retenção do sinal e de 50% do valor efetivamente pago, sob a justificativa de compensação das despesas administrativas, publicitárias, de corretagem, elaboração do contrato e dispêndio para efetuar nova venda.

Importante mencionar que as inovações trazidas pela Lei nº 13.786/2018 quanto ao direito de retenção mencionadas pelo réu em sua defesa não se aplicam ao presente caso, eis que a vigência se deu em data posterior à celebração do contrato.

Neste sentido: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA.

Unidade autônoma futura.

Contrato extinto por impossibilidade superveniente do promissário comprador, que não obteve aprovação de financiamento bancário.

Prescrição inocorrente.

Pretensão que não se funda na vedação ao enriquecimento sem causa, mas sim no artigo 51, inciso IV, do CDC.

Responsabilidade contratual, cujas pretensões prescrevem no prazo ordinário.

Demanda ajuizada dentro do prazo prescricional.

Aplicação do disposto no artigo 1.013, §3º, do Código de Processo Civil, para apreciação do mérito.

Causa madura, em condições de imediato julgamento.

Admissibilidade de controle da validade das cláusulas em razão de abusividade de distrato oriundo de contrato de consumo.

Alegação de que os prepostos dos corréus teriam violado dever de informação ao aprovar a celebração do contrato, sem preenchimento dos requisitos para obtenção do financiamento do saldo do preço.

Fato imputável ao promissário comprador.

Pedido de devolução da comissão de corretagem indevido.

Cobrança válida, desde que informado corretamente o valor da corretagem e dos valores líquidos e total do negócio.

Entendimento do STJ fixado em sede de casos repetitivos (Tema 938).

Dever de esclarecimento e de informação nas relações de consumo devidamente respeitado no caso concreto.

Nulidade da cláusula de retenção.

Cláusula excessivamente onerosa e iníqua de acordo com o CDC.

Retenção reduzida para 20% do valor pago pela compradora, adequado a cobrir os prejuízos da parte requerida com o desfazimento do contrato, à luz da jurisprudência desta Corte.

Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 em contrato celebrado anteriormente à sua vigência.

Princípio constitucional da proteção ao ato jurídico perfeito.

Indenização por danos morais indevida, por ausência de ato ilícito das corrés ou por violação a direito da personalidade.

Ação parcialmente procedente.

Sentença reformada em parte para o fim de afastar a prejudicial de mérito de prescrição e, no mérito, reduzir o percentual de retenção para 20% do total pago, determinando-se a restituição de 80% dos valores pagos pela autora.

Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação Cível 1126957-88.2021.8.26.0100; Relator (a):Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 20ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/04/2023; Data de Registro: 28/04/2023) Assim, a retenção de parte dos valores a serem restituídos ao comprador em decorrência da autorização legislativa apenas poderá ser aplicada aos contratos firmados após a vigencia da Lei nº 13.786/2018 (irretroatividade).

Antes desta data, apenas poderá ser aplicada mediante previsão contratual.

In casu, conforme trechos do contrato supracitados, há previsão expressa da retenção de valores, devendo ser seguidos os termos dispostos nas cláusulas em questão, porém com ressalvas, eis que o percentual de 50% (cinquenta por cento) é evidentemente abusivo, nos termos do acórdão mencionado.

A este respeito, o STJ também possui entendimento solidificado, senão vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISPRUDENCIAL.

INEXISTÊNCIA.

SUFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.

CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.

SÚMULA 83/STJ.

REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

NECESSIDADE DE INCURSÃO NO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.

SÚMULAS 5 E 7/STJ.

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.

A alegação de violação aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022 II, do CPC/2015 não ficou configurada, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.

Registre-se que o julgador não está obrigado a analisar todos os argumentos invocados pela parte quando tiver encontrado fundamentação suficiente para dirimir integralmente o litígio. 2.

O Tribunal estadual concluiu que não foram cumpridos os requisitos exigidos para a referida cobrança da comissão de corretagem, por ausência de previsão contratual.

Desse modo, o entendimento do acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sendo aplicável a Súmula 83/STJ à hipótese. 3.

A modificação das premissas firmadas na origem, de modo a acolher a irresignação recursal, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos e análise e interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos inviáveis no âmbito do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 4.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório" (AgInt no AREsp n. 2.579.263/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024). 5.

Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.649.414/RN, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024.) Considerando a previsão da retenção do sinal (R$7.200,00), que representa aproximadamente a metade do valor pago, entendo como razoável a retenção do percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago, de maneira que o valor retido não configure enriquecimento sem causa.

Quanto à retenção do valor pago a título de sinal, faz-se necessário esclarecer que as arras pode sem confirmatórias, como o próprio nome já diz, quando tem a finalidade de demonstrar a composição final das vontades dos contratantes, ou penitenciais, quando visam assegurar às partes o direito de arrependimento mediante o prejuízo do valor pago.

A item 5.1 do Quadro Resumo do contrato sob análise deixa evidente o seu caráter confirmatório, enquanto a cláusula 16, item a.1, prevê uma essência indenizatória ao sinal.

No primeiro caso, não é permitido o arrependimento, portanto não se aplica ao caso concreto, ao passo em que estamos diante de uma desistência do negócio jurídico firmado.

Em se tratando de arras penitenciais, o Código Civil assim dispõe: Art. 418.

Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.

Art. 419.

A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima.

Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420.

Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória.

Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.

Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Não há que se falar, portanto, na abusividade da cláusula que prevê a perda do sinal em favor do vendedor, eis que a desistência se deu por parte do comprador.

O instrumento firmado entre as partes prevê ainda cláusula penal no percentual de 10% (dez por cento) sobre o saldo devedor atualizado até a data do evento (cláusula vigésima quinta).

Estamos, assim, diante da estipulação de 03 (três) modalidades a serem aplicadas em caso de inexecução do contrato por desistência do comprador: retenção do sinal, retenção de parte do valor pago e multa.

Quanto a possibilidade de coexistência destas em um mesmo instrumento, os Tribunais brasileiros se posicionam pela abusividade de cumulação.

Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - MULTA CONTRATUAL - RETENÇÃO DE 10% - DECOTE DE ENCARGOS MORATÓRIOS PELO ATRASO DE PAGAMENTOS - RETENÇÃO DE SINAL/ARRAS - ABUSIVIDADE - BIN IN IDEM - CUSTOS DE CORRETAGEM - NÃO COMPROVADOS - TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE NÃO EDIFICADO - IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO.

Nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente faz jus o vendedor à retenção, a título de cláusula penal, cujo percentual pode variar entre 10% a 25% dos valores efetivamente recebidos, a depender do caso concreto.

Não é possível a cumulação da retenção com multa rescisória, pois isso configuraria bis in idem, acarretando dupla penalização para o comprador. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema nº 938 do STJ).

Não é cabível a cobrança de taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, dado que não há exploração econômica do imóvel pelo comprador.

Em caso de rescisão do contrato por culpa do adquirente, em que o Autor pretende a restituição das parcelas pagas, em valor superior à previsão contratual, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.266553-7/001, Relator(a): Des.(a) Baeta Neves , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/12/2024, publicação da súmula em 19/12/2024) Desta leitura conclui-se com clareza que a cumulação dos encargos da forma como estão previsto no instrumento sob análise é abusiva, pois a retenção de parte dos valores pagos faz cair por terra a aplicação da multa rescisória.

Nula, portanto, a cláusula vigésima quinta, que prevê a multa rescisória, pois sua aplicação acarretaria em evidente bis in idem.

Há ainda uma quarta penalidade prevista, qual seja, a retenção da taxa de fruição.

Todavia, como pudemos observar do aresto anteriormente citado, em se tratando de lote de terreno não edificado e não havendo indícios nos autos de fruição do bem por parte do comprador, não há que se falar em fixação de taxa de fruição.

Por fim, friso a importância do seguinte julgado: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

Compromisso de Venda e Compra de imóvel.

Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão contratual e determinar a restituição, em doze parcelas sucessivas, do valor recebido, descontados 20% à título de multa, os juros e encargos moratórios, o IPTU e taxas associativas vencidas desde a data do contrato e as custas despendidas com a expedição da notificação extrajudicial.

Apela a autora sustentando que deve ser revogada a justiça gratuita concedida ao réu, os valores a serem restituídos devem ser corrigidos pela tabela prática deste E.

Tribunal, deve ser fixada uma taxa pela fruição do imóvel, subsidiariamente, o percentual de retenção deve ser majorado para 25% dos valores pagos, devem ser retidas as arras penitenciais, a sucumbência é do apelado, posto que decaiu de parte mínima do pedido.

Cabimento parcial.

Rescisão contratual.

Inadimplemento do comprador.

Mantida a justiça gratuita concedida do réu.

Por outro lado, os valores a serem restituídos devem ser corrigidos pelo IGPM, conforme previsto no contrato.

Descabida a fixação da taxa de fruição, uma vez que se trata de mero lote de terreno.

Retenção de 20% dos valores pagos que se mostra suficiente para indenizar a apelante pelo desfazimento do negócio, anotando-se que o imóvel poderá ser alienado novamente.

Valor pago a título de sinal que deve ser retido, nos termos do art. 418 do Código Civil, conforme previsto no contrato.

Sucumbência preponderante do apelado.

Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1002354-88.2022.8.26.0299; Relator (a): James Siano; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jandira - 2ª Vara; Data do Julgamento: 09/02/2024; Data de Registro: 09/02/2024) Tal aresto, além de alinhar-se por completo ao entendimento aqui adotado, nos mostra ainda que o índices de atualização a ser aplicado deve ser aquele previsto em contrato, qual seja, o IGPM.

No mais, os encargos incidentes sobre o imóvel, como taxa de condomínio, impostos, etc., são de responsabilidade do comprador enquanto estiver na posse do bem.

Com a devolução da unidade, estes passam a ser de responsabilidade do até então vendedor.

Por derradeiro, os valores a serem restituído a parte promovente deverão ser apurados em liquidação de sentença, observando-se as disposições do contrato para os casos de rescisão por desistência e os parâmetros aqui fixados.

III – DISPOSITIVO FACE AO EXPOSTO, com fundamento nos dispositivos citados, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido contido na presente ação, para DECLARAR o distrato do contrato objeto da presente demanda por desistência do comprador, nos termos das Cláusulas 15 e 16 do instrumento encartado ao ID 69798676, bem como para condenar a demandada a proceder a restituição dos valores pagos, com a dedução do sinal mais 10% dos valores pagos, com as necessárias correções pelo índice fixado no contrato, valor este a ser apurado em liquidação de sentença.

Diante da sucumbência recíproca, as despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da causa deverão ser suportadas de forma pro rata.

Quanto ao autor, a cobrança permanecerá suspensa por estar em gozo do benefício da gratuidade judiciária.

P.I.C.

Após o trânsito em julgado, intime-se a parte vencedora para, em 15 (quinze) dias, promover a liquidação da sentença.

Nada sendo requerido, arquive-se.

JOÃO PESSOA, 21 de janeiro de 2025.

Juiz(a) de Direito
19/09/2024 00:00

Intimação

Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0809465-17.2023.8.15.2001 DECISÃO Vistos, etc.

Aportanto o feito novamente nesta unidade judiciária, passo ao saneamento do processo.

Em sede de preliminar de contestação, a ré suscitou a necessidade de extinção da lide, ante a previsão contratual de cláusula de arbitragem.

Sem maiores delongas, há que se considerar que a própria Lei nº 9.307/96, mencionada na Cláusula 28 invocada pelo réu, traz, em seu art. 4º, §2º, a seguinte disposição: § 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.

In casu, estamos diante de um contrato de adesão em que existe a cláusula de arbitragem, porém não está em negrito e nem em documento anexo, não possuindo assinatura ou visto específico.

Ademais, é oportuno salientar que a própria cláusula em questão coloca a arbitragem como uma opção, uma faculdade, e não de forma obrigatória.

Rejeito, assim, esta preliminar.

Argui, ainda, o réu a falta de interesse de agir e a ausência de pretensão resistida, todavia a tentativa de solução na via administrativa não é requisito para a propositura de demandas judiciais em geral, sob pena de restar obstacularizado o princípio da inafastabilidade da jurisdição e do acesso à Justiça.

Inclusive, o próprio teor da peça de defesa já deixo clara a pretensão resistida necessária ao prosseguimento do feito.

Rejeito, também, esta preliminar.

Ultrapassadas as preliminares e intimadas as partes para especificarem as provas que pretendem produzir, o autor requereu o julgamento antecipado da lide e o réu, a designação de audiência de instrução para a oitiva do autor e testemunhas, além de perícia contábil.

Pois bem.

Ao meu sentir, o depoimento do autor e de eventuais testemunhas em nada contribuirá para o deslinde da celeuma, ao passo em que a matéria aqui discutida está ligada diretamente com o negócio jurídico firmado entre as partes, concretizado através de um contrato, contendo suas cláusulas os direitos e obrigações assumidos pelas partes, e possuindo força probante superior a prova oral/testemunhal.

Da mesma maneira, entendo que, ao menos neste momento processual, a prova pericial na área de contabilidade em nada acrescentará ao convencimento deste magistrado, pois o ponto controvertido da demanda reside na aplicação/legalidade das cláusulas, especialmente penais, contidas no contrato.

Uma perícia contábil não poderá auferir se determinada cláusula é ou não abusiva, pois tal análise deverá ser feita com base na legislção aplicável à matéria.

Assim, INDEFIRO o pedido de produção probatória.

P.I.

Em seguida, voltem-me os autos conclusos para sentença.

JOÃO PESSOA, 23 de agosto de 2024.

Juiz(a) de Direito

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
18/03/2025

Ultima Atualização
14/04/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

DECISÃO • Arquivo

DESPACHO • Arquivo

ATO ORDINATÓRIO • Arquivo

OUTROS DOCUMENTOS • Arquivo

SENTENÇA • Arquivo

DECISÃO • Arquivo

DESPACHO • Arquivo

DECISÃO • Arquivo

DOCUMENTO DE COMPROVAÇÃO • Arquivo

ATO ORDINATÓRIO • Arquivo

DECISÃO • Arquivo

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