TJPE - 0005695-07.2024.8.17.8226

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 1º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo de Petrolina - Turno Manhã - 07:00h às 13:00h AV DA INTEGRAÇÃO, 1465, - de 1430/1431 a 1554/1555, COLINA IMPERIAL, PETROLINA - PE - CEP: 56330-290 - F:(87) 38669794 Processo nº 0005695-07.2024.8.17.8226 EXEQUENTE: ASSOCIACAO ESTANCIA DAS AGUAS EXECUTADO(A): JAYNARA PIRES DE OLIVEIRA SENTENÇA Vistos etc.

Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95.

O Direito Processual Civil, Lei nº 13.105/2015, consagrou a regra da tipicidade dos títulos executivos extrajudiciais.

Significa que cabe exclusivamente ao legislador conferir o caráter de título executivo a determinados documentos.

Eles são numerus clausus.

Não podem as partes convencionar a esse respeito através de cláusulas que conduzam à execução forçada.

Essa regra encontra fundamento na gravidade dos atos executivos, onde praticamente não há espaço para o contraditório.

Portanto, as partes não podem pretender conferir a qualidade de título executivo a outros atos que não os estabelecidos pela lei.

Logo, consideram-se títulos executivos extrajudiciais apenas os elencados no art. 784 do CPC e nas leis extravagantes.

Nesse passo, assevero que os documentos (crédito oriundo de contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio) que embasam a inicial executiva, não se prestam a alicerçar uma ação de execução por título extrajudicial, vez que carecem de tipicidade legal, devendo o Exequente, para satisfação do direito que alega ser detentora, interpor a ação judicial adequada.

Sobre o tema, cumpre registrar que o condomínio edilício institui-se por ato entre vivos ou testamento, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar a discriminação e a individualização das unidades da propriedade exclusiva, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e as partes comuns e o fim a que se destina, tal como estabelece o art. 1.132 do Código Civil.

Nesse sentido, o condomínio somente estará legalmente constituído quando respeitado o aspecto formal de sua criação, conforme as regras disciplinadas pelo Código Civil.

Delineados esses contornos, da análise dos elementos fático-probatórios coligidos aos autos, depreende-se que não preenchem os requisitos previstos em lei para conferir a natureza jurídica de condomínio, vez que não possui registro no cartório de imóveis com a natureza jurídica de condomínio, porquanto a certidão de registro do oficial atesta que o exequente possui natureza jurídica de associação.

A convenção de condomínio é o ato que regula os interesses das partes em típico negócio jurídico decorrente da autonomia privada.

Subscrita por dois terços das frações ideais, obriga os titulares de direito sobre as unidades e, uma vez registrada em cartório, é oponível contra terceiros.

Entretanto, não tem o condão de instituir o condomínio, vez que não modifica a natureza jurídica da associação prevista na certidão do cartório de imóveis, como no caso em análise.

Nesse sentido, entendo que a via eleita para obrigar o proprietário do imóvel a pagar as despesas elencadas na inicial é inadequada, ante a inexistência de título líquido, certo e exigível, devendo a presente ação seguir o rito de ação de cobrança ou indenizatória.

Logo, por se tratar de condomínio de fato ou irregular não há título executivo extrajudicial, na forma prevista no art. 784, X, do CPC.

Nesse diapasão: “APELAÇÃO CIVIL.

CIVIL E PROCESSO CIVIL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

CONDOMÍNIO IRREGULAR OU DE FATO.

COBRANÇA DE DESPESAS COMUNS.

TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.

INEXISTÊNCIA.

EXTINÇÃO DO PROCESSO. 1.Trata-se de apelação contra a r. sentença que, em execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio irregular, extinguiu o processo sem resolução do mérito, ante a ausência dos pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, com fundamento no art. 485, inc.

IV, c/c art. 771, ambos do Código de Processo Civil. 2.Consoante artigo 1.332 do Código Civil, o condomínio edilício é instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso, não se trata de condomínio edilício, mas sim de condomínio irregular ou de fato.

Sendo assim, não há título executivo nos moldes previstos no artigo 784, inc.

X, do CPC.

Precedentes. 3.Inviável a conversão do feito executivo em ação de conhecimento, por meio de emenda à inicial, porque já realizada a citação, sendo impossível o aditamento ou a alteração do pedido, por força do artigo 329, inc.

I, do Código de Processo Civil.4.Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão n.1099352, 20160111040059APC, Relator: CESAR LOYOLA 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/05/2018, Publicado no DJE: 30/05/2018.

Pág.: 258-270) “PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

ENCARGOS CONDOMINIAIS.

CONDOMÍNIO IRREGULAR.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

ART. 784, INC.

X, DO CPC.

APLICABILIDADE APENAS AOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS.

ART. 1.332 DO CÓDIGO CIVIL.

SENTENÇA MANTIDA. 1.A ação de execução de título extrajudicial deve estar aparelhada com título executivo revestido de certeza, liquidez e exigibilidade, nos termos do art. 783 do Código de Processo Civil. 2.

O art. 784, inc.

X, do Código de Processo Civil define como título executivo extrajudicial "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas." 3.

A associação de moradores não pode ser conceituada "condomínio edilício", mesmo que atue como condomínio de fato, se não estiver registrada em Cartório de Registro de Imóveis. 4.

Ao alterar o pedido ou a causa de pedir deve-se respeitar o disposto no art. 329 do CPC. 5.

Apelação conhecida, mas não provida.

Unânime. (TJ-DF 20.***.***/0419-68 DF 0004070-86.2017.8.07.0004, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 13/06/2018, 3ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 20/06/2018 .

Pág.: 285/288) CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

COBRANÇA.

DETERMINAÇÃO DE EMENDA.

CONVERSÃO DO FEITO EM EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

DÉBITOS CONDOMINIAIS.

CONDOMÍNIO IRREGULAR.

IMPOSSIBILIDADE DA VIA EXECUTIVA.

AUSÊNCIA DE TÍTULO.

DESCUMPRIMENTO.

EXTINÇÃO DO PROCESSO.

SENTENÇA CASSADA. 1.

Trata-se de apelação interposta em face de sentença que indeferiu a petição inicial com fundamento no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, julgando extinto o processo, sem resolução do mérito, por falta de interesse processual. 2.

O Código Civil prevê, em seu artigo 1.332, que "institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I. a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II. a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III. o fim a que as unidades se destinam." 3.

Este Tribunal de Justiça firmou entendimento de que os condomínios irregulares não se caracterizam como edilícios e, nesse sentido, suas taxas de administração não constituem título executivo extrajudicial, sendo necessária a discussão da dívida em sede de ação de conhecimento, uma vez que as respectivas cotas condominiais não ensejam execução direta nos moldes do artigo 784 do CPC. 4.

Merece reforma a sentença vergastada que indeferiu o pleito após oportunizar a emenda da inicial para converter a ação de conhecimento em execução, uma vez que o apelante não detém titulo executivo. 5.

Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 20.***.***/0987-59 DF 0009711-17.2015.8.07.0007, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 06/12/2017, 2ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/12/2017 .

Pág.: 253/280) EMBARGOS À EXECUÇÃO.

TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

LOTEAMENTO FECHADO.

Ausência de título executivo extrajudicial.

Crédito buscado que não se enquadra nas hipóteses de títulos executivos extrajudiciais.

Art. 784, X, do CPC que se refere a condomínio edilício.

Contribuições das associações dos de moradores em loteamentos fechados que não podem ser equiparadas às despesas de condomínio.

Inadequação da via eleita.

Inexequibilidade do título.

Tese firmada pelo STJ no sentido de que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

Eventual obrigação da embargante que deveria ser discutida em ação de conhecimento.

Sentença reformada para julgar procedentes os embargos à execução e extinguir a execução sem resolução de mérito.

Inversão da sucumbência.

Recurso provido. (TJ-SP - APL: 10483963520178260506 SP 1048396-35.2017.8.26.0506, Relator: Fernanda Gomes Camacho, Data de Julgamento: 28/08/2018, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/08/2018) Assim, a ação não pode ser proposta para executar cota condominial decorrente de condomínio de fato, ante a inexistência de força executiva do documento apresentado.

Ante o exposto, EXTINGO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, ante a ausência dos pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, o que faço com fundamento no art. 485, IV, do Código de Processo Civil.

Intimem-se.

Sem custas nem condenação em honorários.

Na hipótese de apresentação de recurso, certificada a tempestividade, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo legal de 10 (dez) dias.

Decorrido o prazo, com ou sem contrarrazões, remetam-se os autos ao colégio Recursal, para processamento do (s) recurso (s) interposto (s).

Petrolina-PE, 24 de outubro de 2024.

Thiego Dias Marinho Juiz de Direito