TJPI - 0842322-60.2021.8.18.0140

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ ÓRGÃO JULGADOR : 4ª Câmara Especializada Cível APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0842322-60.2021.8.18.0140 APELANTE: MARCOS RAIYLSON ROCHA MACEDO Advogado(s) do reclamante: MONICA ROCHA LUZ, RANNYERE STRASER TARDELE VIEIRA, KAIC PIMENTEL DIAS APELADO: ASSOCIACAO VERANA TERESINA Advogado(s) do reclamado: FRANCISCO ABIEZEL RABELO DANTAS RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

INADIMPLÊNCIA DO REQUERENTE.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

RECUSA DE TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE E CERTIDÃO DE ADIMPLÊNCIA.

RESTRIÇÃO AO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PROPRIEDADE.

REGULARIDADE DAS EXIGÊNCIAS ESTATUTÁRIAS.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO IMPROVIDO.

I.

Caso em exame Apelação interposta por Marcos Raylson Rocha Macedo contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Obrigação de Fazer, na qual pleiteava a emissão de certidão de adimplência, a transferência de titularidade do imóvel e o reconhecimento de seu direito de construir no lote adquirido.

O juízo de primeiro grau fundamentou a decisão na inadimplência do apelante e na ausência de documentos essenciais para a mudança de titularidade, conforme exigência estatutária da associação requerida.

II.

Questão em discussão 3.

Verificar se a negativa da associação ré quanto à expedição da certidão de adimplência e à transferência de titularidade do imóvel foi legítima, bem como se há ilegalidade na restrição ao direito de construção imposta ao apelante.

III.

Razões de decidir 4.

O apelante não demonstrou, de forma inequívoca, a quitação dos débitos condominiais exigidos para a expedição da certidão de adimplência, sendo certo que tais encargos possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e sendo exigíveis do atual proprietário, independentemente de quem tenha gerado a dívida. 5.

A transferência de titularidade, conforme previsto no estatuto da associação, exige a apresentação de documentos específicos, entre eles a declaração de adimplência, que o apelante não conseguiu fornecer em razão dos débitos pendentes. 6.

O direito de propriedade não é absoluto, devendo ser exercido nos limites das normas estatutárias e regulamentares da associação.

A exigência de regularização cadastral e financeira antes da autorização para construção no lote não configura ilegalidade, sendo medida legítima para garantir a gestão adequada do loteamento. 7.

Precedentes jurisprudenciais consolidam a validade da cobrança de encargos condominiais ao atual proprietário, bem como a prerrogativa de associações privadas em condicionar a realização de obras à regularização da titularidade e da situação financeira do imóvel.

IV.

Dispositivo e tese 8.

Apelação conhecida e desprovida, mantendo-se a sentença de primeiro grau que reconheceu a inadimplência do apelante e a legitimidade das exigências estatutárias para a transferência da titularidade do imóvel e autorização para construção. "1.

As taxas condominiais possuem natureza propter rem, recaindo sobre o atual proprietário do imóvel, independentemente de quem tenha gerado a dívida. 2.

A exigência de regularização cadastral e financeira como condição para a expedição de certidão de adimplência e transferência de titularidade do imóvel encontra amparo nas normas estatutárias da associação e não configura ilegalidade. 3.

A restrição ao exercício do direito de construir em imóvel pertencente a associação privada é legítima quando baseada em regras estatutárias regularmente estabelecidas e previamente conhecidas pelos adquirentes dos lotes." ACÓRDÃO RELATÓRIO Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta pela MARCOS RAYLSON ROCHA MACEDO contra sentença proferida pelo d. juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresina – PI, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Tutela de Urgência movida pela apelante em desfavor da ASSOCIAÇÃO VERENA TERESINA.

Na sentença, o d. juízo a quo, julgou improcedentes os pedidos da inicial, extinguindo o presente processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, revogando a tutela deferida anteriormente, fundamentando-se na comprovação de inadimplência do apelante e na ausência de documentos essenciais para a mudança de titularidade do imóvel.

Ao final, condenou o requerido no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no valor de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Irresignado com a sentença, o requerente, ora apelante, interpôs recurso de apelação, no qual alegou que não há inadimplência de sua parte, pois os débitos referem-se a período anterior à aquisição do imóvel, que a transferência de titularidade não foi realizada por culpa exclusiva da apelada, que negou a expedição da certidão de adimplência, que o impedimento de construção em seu lote viola seu direito de propriedade e que há risco de dano grave e irreparável, razão pela qual requer o efeito suspensivo do recurso e a reforma da sentença.

Ao final, pretende que a sentença primeva seja reformada, com a procedência de todos os pedidos da inicial.

Regularmente intimado, o apelado apresentou suas contrarrazões ao recurso, pugnando pela manutenção da sentença.

Na decisão de Id nº 15284192, o recurso foi recebido no duplo efeito.

Diante da recomendação do Ofício Circular nº 174/2021 – OJOI/PRESIDÊNCIA/GABJAPRE/GABJAPRES2, por não se tratar de processo que envolva as matérias previstas no art. 178 do CPC, deixo de remeter os autos ao Ministério Público. É o relatório.

VOTO O Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO (Relator): 1 JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Preenchidos os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e extrínsecos (preparo, tempestividade e regularidade formal) para a sua admissibilidade, CONHEÇO do recurso apelatório. 2 PRELIMINARES Sem preliminares a serem apreciadas. 3 MÉRITO O apelante sustenta que não há inadimplência de sua parte, pois os débitos referem-se a período anterior à aquisição do imóvel.

Entretanto, a sentença recorrida foi clara ao demonstrar que o apelante possuía débitos pendentes referentes a parcelas vencidas em dezembro de 2021 e fevereiro de 2022.

Esse fato não foi devidamente impugnado com provas cabais pelo recorrente, que apenas insiste na tese de que os débitos são de terceiros.

O contrato firmado pelo apelante ao adquirir o imóvel não isenta o comprador de arcar com débitos condominiais pendentes, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria, que considera a natureza propter rem da obrigação condominial.

Assim, ainda que os débitos tenham sido gerados antes da aquisição do imóvel, a obrigação de pagamento recai sobre o proprietário atual.

Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

INADIMPLÊNCIA.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM .

RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO PELO PAGAMENTO DAS TAXAS.

NÃO COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO.

I - A responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio constitui obrigação propter rem, cabendo ao proprietário do imóvel arcar com as despesas do condomínio, na proporção de sua parte.

II - O ônus de provar o alegado cabe ao autor no que tange ao fato constitutivo do seu direito, e ao réu no que pertine à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor .

III - No caso, não há prova de que o boleto referente a taxa condominial dos meses 09 e 10 de 2009; 08 a 12 de 2010 foram quitados, impondo-se a confirmação da sentença de procedência da pretensão exordial.

APELAÇÃO CONHECIDA E IMPROVIDA.(TJ-GO - Apelação (CPC): 00997726820118090051, Relator.: AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 12/11/2018, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 12/11/2018) EMENTA: COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO - OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM' - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - POSSE - ILEGITIMIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR.

As dívidas relativas às taxas de condomínio são obrigações 'propter rem', e incidem sobre o imóvel que as gerou.

Comprovada a venda do imóvel, e o efetivo exercício da posse pelo promitente comprador, o antigo proprietário não mais responde pelo pagamento das despesas de condomínio, sendo parte ilegítima para figurar no pólo passivo da ação de cobrança dos referidos encargos.

Apelação não provida . (TJ-MG - AC: 10024122674179001 MG, Relator.: Evangelina Castilho Duarte, Data de Julgamento: 09/08/2018, Data de Publicação: 20/08/2018) - negritei Portanto, correta a sentença ao reconhecer a inadimplência e afastar o direito à obtenção da certidão de adimplência.

O apelante alega que a negativa de transferência de titularidade decorreu de culpa exclusiva da apelada, que exigiu documento (declaração de adimplência) que ela mesma se recusava a fornecer.

No entanto, verifica-se dos autos que a recusa da associação decorreu exatamente da existência de pendências financeiras e da ausência de documentação essencial exigida para a formalização da transferência.

O Estatuto da Associação Verana Teresina prevê que a transferência de titularidade exige a apresentação de quatro documentos essenciais: (i) contrato de compra e venda com firmas reconhecidas; (ii) termo de inscrição do novo associado; (iii) declaração de adimplência; e (iv) ficha de atualização cadastral.

O apelante não conseguiu apresentar a declaração de adimplência porque não havia quitado os valores pendentes.

Ou seja, a dificuldade enfrentada pelo apelante decorre de seus próprios atos, não podendo ser imputada à recorrida.

O apelante sustenta que a impossibilidade de construção em seu lote viola seu direito de propriedade.

Contudo, o exercício do direito de propriedade não é absoluto e deve respeitar as normas e regulamentos internos da associação, bem como as obrigações condominiais assumidas pelo titular do imóvel.

A restrição imposta pela apelada decorre da necessidade de cumprimento de requisitos estatutários, entre eles a comprovação de adimplência e a formalização da titularidade do novo proprietário.

Não há ilegalidade nessa exigência, uma vez que a associação tem o direito legítimo de condicionar a liberação de obras ao cumprimento das normas internas, o que visa garantir a boa gestão do loteamento.

Fortes nessas razões, a manutenção da sentença é medida que se impõe. 3 DISPOSITIVO Fortes nessas razões, CONHEÇO do presente recurso de apelação.

No mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença primeva.

Majoro os honorários advocatícios recursais fixados ao para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa, tudo com fulcro no art. 85, § 1º, § 11º do CPC. É o meu voto.

Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição.

Teresina, datado e assinado eletronicamente.

Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO Relator

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ 4ª Câmara Especializada Cível PROCESSO: 0842322-60.2021.8.18.0140 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: MARCOS RAIYLSON ROCHA MACEDO Advogados do(a) APELANTE: MONICA ROCHA LUZ - PI7640-A, RANNYERE STRASER TARDELE VIEIRA - PI16083-A, KAIC PIMENTEL DIAS - PI14974-A APELADO: ASSOCIACAO VERANA TERESINA Advogado do(a) APELADO: FRANCISCO ABIEZEL RABELO DANTAS - PI3618-A RELATOR(A): Desembargador OLÍMPIO JOSÉ PASSOS GALVÃO DATA E HORÁRIO DE INÍCIO: 14/03/2025 - 14:00 CERTIDÃO DE INCLUSÃO EM PAUTA DE JULGAMENTO De ordem do Presidente do Órgão Colegiado, a Secretaria Judiciária do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí torna público a todos os interessados, que o processo em epígrafe foi incluído em pauta de julgamento para apreciação na Sessão do Plenário Virtual da 4ª Camara Especializada Cível de 14/03/2025 a 21/03/2025 - Des.

Olímpio.

Demais informações podem ser obtidas nos telefones ou balcão virtual desta unidade, ambos informados no site do Tribunal https://transparencia.tjpi.jus.br/telefones_uteis/.

SECRETARIA JUDICIÁRIA, em Teresina, 28 de fevereiro de 2025.