TJPR - 0025078-43.2021.8.16.0000

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ 17ª CÂMARA CÍVEL   Autos nº. 0025078-43.2021.8.16.0000 Recurso:   0025078-43.2021.8.16.0000 Classe Processual:   Agravo de Instrumento Assunto Principal:   Locação de Imóvel Agravante(s):   AUTO POSTO BIO TARUMÃ LTDA. (CPF/CNPJ: 01.***.***/0001-56) Avenida Victor Ferreira do Amaral, 760 - Tarumã - CURITIBA/PR - CEP: 82.530-230 Agravado(s):   IPIRANGA PRODUTOS DE PETROLEO S/A (CPF/CNPJ: 33.***.***/0001-27) Rua Pasteur, 463 9º Andar - Água Verde - CURITIBA/PR - CEP: 80.250-104 DECISÃO Neste agravo de instrumento, interposto com requerimento de antecipação de tutela recursal, a agravante pretende a reforma da decisão proferida na Ação Revisional de Aluguel nº 0006642-33.2021.8.16.0001 por meio da qual o juiz de direito, Dr.

Paulo Guilherme R.

R.

Mazini, indeferiu o pedido de fixação de aluguel “no montante mais baixo permitido pelo art. 68, II, alínea "b", da Lei de Locações (8.245/1991), qual seja, R$19.588,55” (mov. 1.1, p. 11), por entender que “o IGPM por si, ao menos nessa análise sumária, não pode ser considerado abusivo em virtude de circunstâncias previsíveis atribuíveis à realidade macroeconômica” (mov. 16.1).

Em suas razões recursais (mov. 1.1-TJ), a agravante sustenta, em síntese, que: a) “as provas anexadas junto a Exordial demonstram a diferença anormal sofrida pelo aluguel em um curtíssimo período de tempo, montante que não pode ser considerado como normal ou atinente ao regular risco empresarial”; b) “o índice de reajuste (IGP-M/FGV) fez com que o aluguel de R$20.248,48, em novembro de 2020, passasse a ser R$24.485,69 em 2021 – ou seja, o IGP-M, de forma repentina em um única atualização, causou um aumento de R$4.237,21 (quase 25%) no valor do aluguel a ser pago pela agravante; c) “a comparação com os outros índices demonstra que o reajuste causado pelo IGP-M foi anormal.

Os cálculos em anexo nos autos de origem demonstram que caso o aluguel fosse reajustado pelo IPCA, ficaria em 20.410,93, já pelo INPC, ficaria em 20.520,22 (movs. 1.7 e 1.8) – diferença de valores dentro da normalidade e do esperado por qualquer locatário”; d) “o IGPM causou um reajuste de quase 25%, percentual completamente fora da normalidade e que não pode ser considerado como ao esperando/regular dentro do mercado, pois há décadas não havia tamanha alta tão expressiva do referido índice, conforme foi objeto de inúmeras reportagens (anexas na p. 4 da Exordial de mov. 1.1)”; e) “apesar de ser documento produzido unilateralmente, como dito pelo d. juízo de 1º grau, cumpre salientar que o laudo de avaliação (mov. 1.10 dos autos de origem) analisou o imóvel onde se encontra a agravante e levou em consideração inúmeras referências a respeito da realidade do mercado e da localização deste”; f) “pelo fato de o laudo de avaliação prever um estudo completo do imóvel e ser documento idôneo, produzido por profissionais qualificados de empresa com anos de mercado, bem como pela alta fora da realidade sofrida pelo IGP-M, conforme explicações e comparações realizadas, evidente a existência do fumus boni iuris no caso em discussão”; g) “a empresa agravante se encontra com dificuldade para pagar os seus fornecedores, prestadores de serviços, funcionários, impostos, taxas, entre outros.

Estes acúmulos de despesas pelo prejuízo poderão gerar danos irreversíveis à autora, uma vez as pendências financeiras podem chegar ao ponto de ficarem insustentáveis, o que resultaria na própria falência da empresa e prejuízo para todos os seus empregados e parceiros comerciais”; h) “tal situação pode ser agravada a qualquer momento pela pandemia de Covid-19.

As diretrizes para a contenção do vírus (home office/teletrabalho, restrições de horário, entre outros) já causaram um menor fluxo de veículos nas ruas da cidade – afetando negativamente a busca por combustível, principal produto da autora”; e i) estão presentes os requisitos autorizadores da antecipação da tutela recursal.

Requer, assim, liminarmente a “fixação de aluguel provisório em 80% do valor vigente (R$24.485,69), qual seja R$19.588,55 (dezenove mil quinhentos e oitenta e oito reais e cinquenta e cinco centavos), nos termos do art. 68, II, alínea "b", da Lei de Locações – vez que presentes, em sede de cognição sumária, o fumus boni iuris e periculum in mora, conforme todos os fundamentos expostos nos tópicos anteriores e documentos anexos aos autos de origem”. É o relatório.

DECIDO.

I – Antevejo probabilidade de provimento do recurso.

II - Basicamente, a controvérsia posta a exame gira em torno da possibilidade de fixação de aluguel provisório no valor de 80% (oitenta por cento) do aluguel então vigente entre as partes, nos termos do art. 68, II, “b”, da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91).

III – Pois bem.

Como se sabe, a ação revisional de aluguel tem por finalidade adequar o valor do aluguel estabelecido em contratos de locação com mais de 03 (três) anos de vigência aos valores praticados no mercado imobiliário (art. 19 da Lei de Locações) e admite, em seu ínterim, a fixação de aluguéis provisórios devido desde a citação, observando-se, para o estabelecimento deste “quantum”, os elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, bem como os limites percentuais legais em relação ao pedido e ao aluguel vigente (art. 68, II, “a” e “b”, da Lei de Locações).

No caso, verifica-se, ao menos em sede de cognição sumária, a presença de elementos probatórios, tais como “laudo de avaliação imobiliária” elaborado por sociedade empresária especializada em avaliações econômicas e assessoramento imobiliário (mov. 1.11) e planilhas comparativas do ajustamento dos aluguéis segundo o IGPM/FGV (índice contratado, mov. 1.8, perfazendo aluguel de R$ 24.485,37), INPC/IBGE (perfazendo aluguel de R$ 20.434,84, mov. 1.9) e IPCA/IBGE (perfazendo aluguel de R$ 20.352,29).  Com efeito, laudo de avaliação imobiliária e as planilhas de comparação dos índices de correção monetária evidenciam, ao menos neste exame sumário, a exorbitância do aluguel atualmente pago pela agravante.

Nem se diga, aliás, que a livre pactuação do valor do aluguel quando da celebração do contrato de locação no ano de 2014 (mov. 1.4) impediria a sua revisão judicial.

Isso porque a Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) expressamente prevê a possibilidade da propositura de ação revisional de aluguel após o decurso do prazo de três anos da vigência do contrato de locação a fim de (re)ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19 da Lei de Locações) e, com isso, garantir a comutatividade do contrato e o equilíbrio contratual entre as partes frente as atuais condições do mercado locatício.

Sobre o tema, ilustra Sylvio Capanema de Souza que: “o princípio da imutabilidade dos contratos não é absoluto, sendo mitigado pelos efeitos da velha e conhecida cláusula ‘rebus sic stantibus’. (...) Se o imóvel locado se desvaloriza, em decorrência da decadência do bairro onde se situa, ou se obras públicas ou particulares deterioram a qualidade de vida no local, poderá o locatário, pela via da revisional, reduzir o aluguel, adaptando-o à nova realidade econômica do lugar.

O mesmo pode ocorrer se as correções legais ou contratuais elevam o locativo a um patamar superior ao do mercado. (...) A ação revisional (...) é o mecanismo que assegura a comutatividade do contrato, mantendo o aluguel ao nível do mercado, ora o elevando, ora o reduzindo, segundo as suas oscilações” (SOUZA, Sylvio Capanema.

A Lei do Inquilinato Comentada. 10. ed. rev., atual. e ampl.

Rio de Janeiro: Forense, 2017).

IV - Não bastasse o exposto acima para justificar a fixação de aluguel provisório em montante menor e, a princípio, mais condizente com os valores  praticados no mercado locatício, a minoração provisória do aluguel também se justifica, no caso, com lastro nas teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva (arts. 317, 478, 480 do Código Civil), porquanto é fato público e notório que o índice que normalmente reajusta os alugueis (IGPM) subiu vertiginosamente no período da pandemia do vírus causador da COVID-19, estando em manifesto descompasso com os índices oficiais que apuram a inflação no país (IPCA e IBGE).

Portanto, na contramão do que afirmou o juiz, a subida exponencial do IGPM não se insere “nos desdobramentos do risco empresarial regular”, tratando-se de fato nitidamente atrelado a um evento extraordinário e que não poderia ter sido previsto pelas partes em 2014 (data do contrato) que vem provocando efeitos nefastos nas ordens sanitária, social e econômica nacionais.

Em interessante reportagem publicada pelo El País em 15/04/2014, o jornalista Diogo Mari traz os seguintes apontamentos e entrevista com professor de Economia da USP[1]: "Imagine ter um corte de 25% no seu salário em função das dificuldades que a pandemia trouxe para o mundo.

Ao mesmo tempo, imagine ter um reajuste de aluguel de 30%, apesar da pandemia.

A explosão do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), em 2020, que chegou a 23,14% – a maior alta desde 2002 —bagunçou as relações econômicas e os preços do mercado, principalmente do aluguel.

A alta foi um desvio da curva do IGP-M, que em 2019, 2018 e 2016, não passou dos 8% —e, em 2017, chegou a negativar em 0,52%.

Mas, para alguns proprietários de imóveis, não teve conversa.

Felipe Portes, 31, e Camila, 32, de Curitiba, sentiram na pele essa realidade.

E a conta não fechou.

O casal teve de encarar uma redução de um quarto de seus salários com a economia fragilizada pela covid-19.

Eles continuaram a cumprir seus compromissos sem atrasos pelo apartamento de 40m² no bairro do Capão Raso, a 20 minutos do centro da capital.

O que eles não esperavam era que, um ano depois, mesmo com o número de mortes e internações no auge e a renda ainda afetada, o reajuste anual do aluguel seria de mais de 30%.

Os inquilinos não tiveram escolha a não ser deixar o imóvel. “Nosso contrato acaba em maio e, no dia 30 de março, recebemos o email comunicando o reajuste de 31%”, relata Portes.

Esse foi o valor anualizado do IGP-M no mês de março, ou seja, o quanto o IGP-M havia subido de abril de 2020 a março deste ano.

Assim, de um mês para o outro, o aluguel de 1.100 reais iria para a casa dos 1.500 mensais.

Juntos, o analista de risco de uma empresa financeira e a professora calculam que recebem hoje, em seus empregos, 500 reais a menos do que ganhavam há um ano. “No ato dissemos que não aceitaríamos, mas que poderíamos negociar.

Oferecemos até 10% de reajuste, que é o dobro da inflação atual [ao consumidor, IPCA], mas a proprietária foi irredutível e disse que 15% estaria satisfatório.

Satisfatório para quem?”, reclama. “Considero absurdo e inaceitável pagar o que ela pediu, justamente por eu ter tentado flexibilizar e ela ter ignorado.

Agora, põe na conta o transtorno de uma mudança inesperada no meio da pandemia, tendo que fazer vistoria e pintar o imóvel”, continua.

O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) de março, que serve de referência para o reajuste dos alimentos, por exemplo, subiu 6,10% em doze meses.

O IGP-M, por sua vez, é usado para balizar os preços de empresas em relações conhecidas como BtoB (business to business) além dos aluguéis.

Ele leva em conta, de forma conjunta, a variação nos preços internacionais de produtos no atacado, matérias-primas como petróleo e minério de ferro, além de materiais e mão-de obra ligados à construção civil, além de um outro índice ao consumidor, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) ao mercado, que trata de produtos que chegam ao consumo direto da população.

Com a tendência de aumento se mantendo em janeiro, fevereiro e março, o IGP-M chegou a 31% de inflação nos últimos 12 meses. “Não faz sentido nenhum você cobrar com base nesse índice, ainda mais no meio de uma pandemia”, opina Portes.

De fato, o que a inflação global no preço de matérias-primas, como petróleo bruto, ou soja em grão tem a ver com o aluguel do seu apartamento em Curitiba? O professor de economia da Universidade de São Paulo (USP), Heron do Carmo, tem uma opinião parecida. “A composição do IGP-M data dos anos 50.

Não tem mais o menor cabimento, como também não faz sentido usar esse índice para reajustar o aluguel”, comenta ele.

O economista explica que a adoção do IGP-M como referência para os contratos vem da época da ditadura militar, quando o modelo econômico deixava todos os índices para medir a variação dos preços “bem parecidos”.

Sem tanta diferença entre os índices, o IGP-M passou a ser o preferido para basear os contratos de aluguel porque é o único que sempre foi divulgado no último dia útil do mês. “Como poderiam usar qualquer índice, este se tornou conveniente porque era possível saber o reajuste seguinte antes do fim do mês.

E isso se tornou um padrão”, completa Carmo.

Com o passar das décadas, a taxa de câmbio das moedas brasileiras —houve várias até se chegar ao real, em 1994— em relação ao dólar, controlada pela inflação durante o regime dos militares, passou a ser determinada pelas atividades econômicas globais.

E isso fez com que o IGP-M, mais suscetível às variações do preço do dólar, se tornasse um índice mais instável do que a inflação em alimentos, por exemplo, podendo negativar num ano e dobrar no outro. “Ele não depende da política econômica nacional, mas da internacional.

Reflete basicamente o mercado de matérias-primas exportadas pelo Brasil. É bom para análises, não para contratos, porque dá um peso muito pequeno aos serviços que baseiam a nossa economia”, acrescenta o economista.

O grande aumento recente do dólar, que está próximo dos 5,60 reais, é a principal causa para o reajuste surpreendentemente alto dos aluguéis por todo o país. “É por isso que alguns economistas estudam criar um índice exclusivo para o aluguel”, adianta Heron do Carmo.

Independentemente do contexto brasileiro, o economista prevê que os preços das commodities não subirão no mesmo ritmo ao longo de 2021, o que deve fazer o IGP-M cair e, consequentemente, preocupar menos os locatários para a negociação do ano que vem. “Imagino que o índice vá ficar oscilando até junho, e então abaixar durante o segundo semestre”, diz Carmo.

A valorização do real frente ao dólar, que depende, entre outras coisas, da estabilidade política e da pandemia de covid-19 no Brasil, também poderia fazer o índice “despencar” até 2022.

Por ora, é preciso encarar as dores de cabeça deixadas por essa desordem na economia e nas relações comerciais pelo IGP-M atual.

Felipe e Camila, por exemplo, tiveram um final feliz.

Após fazer uma publicação em suas redes sociais, o analista achou um apartamento próximo de 69m² pelo mesmo preço do atual e já acertou a nova locação.

Ele diz que não sabe se outro inquilino alugará o imóvel do qual está saindo.

Heron do Carmo lembra que os tempos atuais exigem outra postura. “O locador precisa saber que, numa pandemia, essa irredutibilidade demonstrada pela dona em questão ficou inviável.

O aumento foi tão desproporcional que quem não consegue negociar acaba perdendo o inquilino, e às vezes nem consegue alugar pelo mesmo valor”, alerta o professor de economia da USP".

Passando-se as coisas desse modo, entendo, a princípio, ser cabível a fixação de aluguel provisório no valor de 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente nos termos do disposto no art. 68, II, “b”, da Lei de Locações, sem prejuízo da possibilidade de revisão do aluguel provisório após a apresentação de novos elementos probatórios por parte da ré/locadora (art. 68, III, da Lei de Locações).

V - O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo caso não seja concedida a tutela liminar de urgência em âmbito recursal, por sua vez, restou demonstrada diante da aparente insuportabilidade financeira do pagamento do aluguel no montante atualmente praticado, o que ocorre sobretudo em razão dos efeitos decorrentes do isolamento social no período da pandemia, ainda em pleno curso.

Posto isso, DEFIRO a tutela antecipada recursal, de modo a arbitrar aluguel provisório no valor de 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente nos termos do disposto no art. 68, II, “a”, da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), a saber, R$19.588,55, a ser pago até o dia 10 de cada mês (cláusula 3ª do contrato de locação, mov. 1.4).

VI – Comunique-se ao juiz da causa.

VII – Intime-se a agravada para os fins do art. 1019, II, do NCPC, por carta com aviso de recebimento.

VIII – Após, voltem conclusos para julgamento.

Publicada em sistema.

Intimem-se.

Curitiba, data da inserção no sistema.

Fernando Paulino da Silva Wolff Filho           Desembargador Relator [1] https://brasil.elpais.com/economia/2021-04-15/explosao-do-igp-m-traz-aumento-desproporcional-do-aluguel-e-revela-indice-que-envelheceu.html#:~:text=A%20explos%C3%A3o%20do%20%C3%8Dndice%20Geral,negativar%20em%200%2C52%25.

Acesso em 11/05/2021