TJRJ - 0006758-54.2023.8.19.0205

CARLA SANTANA SILVA apresentou embargos à execução com pedido de efeito suspensivo em face de CONDOMÍNIO DO GRUPAMENTO BOULEVARD CARIOCA RESIDENCIAL JARDINS, alegando, em síntese, excesso de execução nos autos do processo nº 0004803-56.2021.8.19.0205 que trata de cobrança de cota condominial.

Alega que o exequente não possui título executivo por não cumprir o disposto no artigo 784, inciso X, do CPC, apresentando prova documental das despesas.

Narra ter recebido as chaves do imóvel no dia 24 de setembro de 2019, momento em que defende o início para cobrança das cotas condominiais e encargos da unidade adquirida.

Requer a declaração de nulidade da execução e, de forma subsidiária, em caso de rejeição da preliminar, o reconhecimento do excesso com a fixação do valor de R$ 5.599,99 (cinco mil, quinhentos e noventa e nove reais e noventa e nove centavos) como correto./r/r/n/nA inicial veio instruída com os documentos expostos às fls. 09/86./r/r/n/nGratuidade de justiça deferida às fls. 116./r/r/n/nIntimado para se manifestar sobre os embargos, o exequente se manteve inerte, consoante o exposto na certidão cartorária de fls. 124./r/n /r/nA decisão de fls. 126 decretou a revelia e determinou a manifestação das partes em provas. /r/r/n/nO embargante se manifestou em provas às fls. 129 e o embargado se quedou inerte, conforme exposto na certidão cartorária de fls. 130./r/r/n/r/n/nÉ o relatório.

Decido./r/r/n/r/n/nO feito comporta julgamento no estado em que se encontra, na forma do art. 355, I, do CPC/15, não havendo necessidade de produção de outras provas./r/r/n/nTrata-se de embargos à execução apresentados por CARLA SANTANA SILVA em face de CONDOMÍNIO DO GRUPAMENTO BOULEVARD CARIOCA RESIDENCIAL JARDINS, na qual pugna pelo reconhecimento da nulidade da execução de título extrajudicial nº 0004803-56.2021.8.19.0205 sob o argumento de ausência de título executivo, além do reconhecimento de excesso da cobrança. /r/r/n/nNo que tange à nulidade da execução, verifica-se que inicial dos autos principais foi instruída com a ata da assembleia de instalação do condomínio (fls. 40/46), oportunidade em que se deliberou sobre a previsão orçamentária.

Nota-se a apresentação de tabela com a informação sobre as despesas e o correspondente rateio entre as unidades./r/r/n/r/n/nA documentação ainda traz a ata de assembleia extraordinária (fls. 53/59), na qual consta a necessidade de reforço orçamentário para mitigar os efeitos da inadimplência.

Há planilha com demonstrativo das despesas e receitas, bem como informações sobre o rateio entre as unidades./r/r/n/nCom efeito, considerando que a convenção condominial também se encontra presente (fls. 11/39) na execução de título extrajudicial ora embargada, verifica-se os autos principais foram instruídos com documentação capaz de demonstrar a certeza, liquidez e exigibilidade ao título.

Assim, o requerimento de nulidade da execução deve ser afastado./r/r/n/nQuanto ao excesso de execução, é cediço que a cobrança nos autos principais deve se resumir ao período em que a embargante tinha relação direta com a coisa, sendo certo que o promitente comprador só responde pelo pagamento de taxas condominiais a partir da data na qual ocorre a imissão na posse.

Assim, com relação as cobranças que se referem ao período anterior a este fato, ou seja, anteriores ao dia 24 de setembro de 2019, não há que se falar na sua responsabilidade./r/r/n/nAssim, o Egrégio Tribunal de Justiça já se manifestou:/r/r/n/n APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

COTAS CONDOMINIAIS.

EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO EM FACE DO PROMITENTE COMPRADOR DO IMÓVEL.

CONTROVÉRSIA ACERCA DA LEGITIMIDADE PASSIVA.

A SEGUNDA SEÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NO JULGAMENTO DO RESP REPETITIVO Nº 1.345.331/RS, DE RELATORIA DO MINISTRO LUÍS FELIPE SALOMÃO, EM 08/04/2015, PUBLICADO NO DJE 20/04/2015, SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS, PACIFICOU O ENTENDIMENTO DE QUE A DEFINIÇÃO DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS NÃO É AFERIDA A PARTIR DA DATA DO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, MAS A PARTIR DO INÍCIO DA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL DO PROMISSÁRIO COMPRADOR COM O IMÓVEL, REPRESENTADA PELA IMISSÃO NA POSSE E PELA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO.

A IDEIA É A DE QUE APENAS APÓS A IMISSÃO NA POSSE, QUANDO O PROMITENTE COMPRADOR PASSA A USUFRUIR DOS SERVIÇOS PRESTADOS PELO CONDOMÍNIO, É QUE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS RECAI SOBRE ELE, SENDO CERTO QUE ATÉ ENTÃO DITO ÔNUS DEVE SER ARCADO PELO PROMITENTE VENDEDOR.

NO CASO DOS AUTOS, NÃO É POSSÍVEL IDENTIFICAR COM CLAREZA SE E QUANDO O APELANTE FOI IMITIDO NA POSSE DO IMÓVEL, ÔNUS QUE INCUMBIA AO CONDOMÍNIO APELADO, POR FORÇA DO ARTIGO 373, I, DO CPC.

AINDA QUE SE TRATE DE NEGÓCIO ENVOLVENDO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRENO, A IMISSÃO NA POSSE PELO PROMITENTE COMPRADOR PRECISA ESTAR DEVIDAMENTE CARACTERIZADA PORQUE SOMENTE A PARTIR DAÍ O ADQUIRENTE PODE SER RESPONSABILIZADO PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS. À MINGUA DESSES ELEMENTOS, A EXECUÇÃO EM APENSO NÃO PODE PROSSEGUIR EM FACE DO PROMITENTE COMPRADOR.

RECURSO CONHECIDO A QUE SE DÁ PROVIMENTO PARA ACOLHER OS EMBARGOS À EXECUÇÃO E JULGAR EXTINTA A EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL EM APENSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NA FORMA DO ART. 485, VI, DO CPC, EM RAZÃO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA. (0007670-98.2017.8.19.0031 - APELAÇÃO - Des(a).

LUCIA HELENA DO PASSO - Julgamento: 10/04/2025 - DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 27ª CÂMARA CÍVEL) /r/r/n/r/n/nAdemais, verifica-se que o condomínio embargado não produziu qualquer prova em sentido contrário ao informado no documento exposto às fls. 72, no qual se observa o recebimento das chaves pela embargante no dia 24 de setembro de 2019./r/r/n/nAnte o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, extinguindo o processo, com apreciação do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para determinar o prosseguimento da execução através do valor de 5.599,99 (cinco mil, quinhentos e noventa e nove reais e noventa e nove centavos) com os devidos acréscimos legais. /r/r/n/r/n/nReconheço a sucumbência recíproca e determino o rateio das custas e determino que cada parte arque com os honorários de sucumbenciais de seus patronos, que ora fixo 10% sobre o valor da execução, na forma dos artigos 85, §2º do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida à parte autora. /r/r/n/nTransitada em julgado, traslade-se cópia para os autos principais, dê-se baixa e arquivem-se./r/r/n/nPublique-se.

Registre-se.

Intime-se.