TJRJ - 0843890-45.2023.8.19.0001

MARCOS ZHOU JUNYONG, qualificado em ID. 53459195 dos autos, propõe Ação de Despejo por falta de Alimentos c/c Cobrança de aluguéis e Encargos da Locação com Pedido de Tutela de Urgência em face de EDSON BARROS FERREIRA alegando que: o imóvel objeto da locação se situa na Rua da Alfândega, n° 303, Centro, Rio de Janeiro/RJ, com termo inicial em 01/07/2014, pelo período de 5 anos, prorrogando-se por prazo indeterminado; que o valor do aluguel mensal atualizado é de R$30.238,90, estando o locatário inadimplente há 7 meses, perfazendo débito principal com encargos de mora no montante de R$254.177,63; que deve ser concedida liminar de despejo, sem oferecimento de caução, com base no artigo 59, § 1°, inciso IX, da Lei 8.245/91, ante à extinção da garantia pelo valor do débito ter superado significativamente o valor da garantia original de R$42.000,00; que fundamenta o pedido no descumprimento da obrigação contratual de pagamento pontual dos aluguéis e encargos, após esgotamento das tentativas de composição amigável através de notificações.

Com fundamento nos fatos narrados, o autor pretende obter a rescisão do contrato de locação, a decretação de despejo com prazo de 15 dias para desocupação voluntária, e a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a desocupação definitiva.

Com a inicial vieram os documentos de fls. 02/05.

Foi prolatada decisão no ID 53846222, indeferindo-se a liminar.

A parte autora opôs embargos de declaração em ID. 70025290.

Regularmente citada, a empresa ré apresentou contestação em ID. 73739385, na qual sustenta que: o enfrentou impossibilidade de pagamento devido aos efeitos econômicos da pandemia de COVID-19, que comprometeram totalmente seu faturamento em razão das medidas de isolamento social e esvaziamento comercial da região; que contesta o valor cobrado, argumentando que o percentual de 20% de honorários advocatícios está sendo aplicado incorretamente sobre o valor total dos aluguéis e encargos, ao invés de incidir apenas sobre o débito locativo mensal conforme previsto no contrato; que invoca a teoria da imprevisão e os artigos 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, sustentando que a pandemia constitui fato imprevisível que tornou a prestação excessivamente onerosa; que a Lei 14.010/2020, que durante a pandemia restringiu a concessão de liminares para desocupação de imóveis urbanos em ações de despejo, deve ser aplicada ao caso concreto; que há interesse em negociar acordo para pagamento parcelado da dívida, embora as tentativas extrajudiciais tenham sido infrutíferas; que deve ser assegurada a readequação dos valores de aluguel, com o afastamento da cobrança de juros e multa, além de designação de audiência de conciliação para acordo de pagamento parcelado; que, subsidiariamente, espera a improcedência total do pedido, com a condenação do autor às verbas sucumbenciais.

A contestação veio acompanhada dos documentos de fls. 14.

Réplica em ID. 99605757.

Em ID. 124163222 o autor se manifestou, informado a entrega das chaves do imóvel pelo réu.

A decisão de ID. 152164615 negou provimento aos embargos de declaração.

Em provas, a parte autora se manifestou em ID. 172124402, momento em que informou que não pretendia produzir outras espécies probatórias.

A parte ré, intimada, manteve-se silente, conforme certificado em ID. 203546985. É o Relatório.

Decido.

O autor pretende obter a rescisão da locação, com o decreto do despejo do imóvel, alegando que o locatário deixou de cumprir a obrigação financeira que lhe competia na locação, incorrendo em mora.

O autor também formula pedido de condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso.

Na peça de defesa, o réu sustenta que enfrentou dificuldades financeiras resultantes da pandemia do Covid-19, e argumenta que há excesso de cobrança decorrente da aplicação errônea dos honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o valor locativo.

No curso do processo, foi noticiada a restituição das chaves do imóvel ao locador.

A relação locatícia formada entre as partes se encontra regulada nas cláusulas do instrumento exibido no ID 53459198.

A presente ação tem por fundamento a atribuição ao réu de descumprimento da obrigação de pagar os aluguéis mensais, nos termos em que foi assumida no contrato de locação.

O autor relata, na peça inicial, que a parte ré deixou de pagar os aluguéis e encargos locatícios de sua responsabilidade a contar de julho de 2022, incorrendo em mora.

A alegação do autor encontra lastro em fato negativo, qual seja, a ausência de pagamento dos aluguéis e encargos da locação.

Impossível para o autor, portanto, a produção de elementos concretos de prova que demonstrem a mora imputada à parte ré.

Nesse cenário, caberia ao réu o encargo de produzir provas capazes de afastar a arguição de mora que lhe é imputada, por meio da exibição de comprovantes de pagamento das verbas componentes da obrigação contratual.

Em sua defesa, o réu admite a mora, mas alega que deixou de cumprir a sua obrigação contratual a contar de julho de 2022 em razão das restrições impostas pelo Poder Público, por ocasião da pandemia do Covid-19.

Embora as medidas sanitárias de caráter excepcional adotadas pelo Poder Público em razão da pandemia do Covid-19, possam ter acarretado entraves ao desenvolvimento de atividades comerciais, é possível constatar que as restrições de circulação impostas a contar de março de 2020 impactaram, negativamente, a vida social e financeira da integralidade da população, o que inclui, entre outros, os locadores e os locatários vinculados em contratos de locação.

Se o advento da pandemia do Covid-19 trouxe para a parte ré dificuldades operacionais e financeiras, é possível concluir que esse mesmo evento acarretou consequências gravosas também para a parte autora, visto que os aluguéis previstos no instrumento certamente constituíam parte significativa de sua fonte de renda mensal.

Neste ponto, entendo que não seria justo ou razoável que apenas um dos contratantes suportasse, na integralidade, os prejuízos advindos do decreto da pandemia do Covid-19.

Importa observar, acerca do tema, que a pandemia pelo Covid-19 teve início em março de 2020 e chegou ao fim em 23 de maio de 2022, após a revogação do Decreto 10.659 de 2021, de maneira que não vigoram, desde então, as restrições de causa sanitária impostas pelo Poder Público.

De acordo com a planilha de cálculos exibida pelo autor, a mora teve início em julho de 2022, ou seja, meses após o fim da pandemia.

Na atualidade, passados mais de 3 anos do fim da pandemia, o réu não comprovou o pagamento do saldo devedor acumulado em razão de sua mora, ou tampouco apontou os meios que pretende utilizar para liquidar o débito.

No cenário indicado, entendo que o decreto da pandemia do Covid-19 não produziu o efeito de liberar o réu da obrigação contratual de pagar os aluguéis e encargos da locação, e que eventual redução do saldo devedor dependeria da formulação de consenso entre os participantes da avença, o que não foi obtido, no caso concreto.

Neste sentido, incide a regra prevista no art. 314 do Código Civil, que assim dispõe: “Ainda que a obrigação tenha por objeto prestação divisível, não pode o credor ser obrigado a receber, nem o devedor a pagar, por partes, se assim não se ajustou.” Na mesma linha de raciocínio, não pode o julgador impor ao credor o recebimento parcial de seu crédito, sem base legal ou contratual, e ao arrepio das cláusulas do contrato celebrado pelas partes.

Finda a pandemia, o réu teve assegurado o transcurso de período de mais de três anos para se recuperar da crise financeira e para liquidar a dívida formada em razão da locação do imóvel por ele ocupado.

De acordo com a manifestação do autor, remanesce o saldo devedor que remonta ao ano de 2022.

Ao término da instrução, o locatário não logrou êxito em demonstrar a quitação integral e pontual de todos os aluguéis e encargos locatícios vencidos no período descrito na peça inicial.

Comprovada a mora no cumprimento da obrigação de pagar assumida no contrato, o locatário poderia elidir a rescisão da avença e o decreto do despejo, exercendo a faculdade de purgar a mora, nas condições previstas no art. 62, II da Lei de Locações.

Para tanto, a parte ré deveria promover o depósito judicial da dívida atualizada no prazo de 15 dias contados da citação, incluindo o recolhimento dos aluguéis e acessórios vencidos até a data do depósito, multas e penalidades contratuais, juros de mora, e despesas com o ressarcimento de custas e de honorários advocatícios.

Ainda de acordo com o inciso II do art. 62 da Lei de Locações, a purga da mora independe da realização de novos cálculos.

A pandemia do Covid-19 já foi oficialmente encerrada há mais de três anos.

A mora versada na demanda se mostra evidente, como resultado da ausência de exibição de comprovantes válidos de pagamentos atrelados à locação.

A parte ré deixou escoar o prazo de 15 dias conferido pela Lei de Locações para promover o depósito capaz de garantir a purga da mora e de elidir o despejo.

O réu está ciente do saldo total da dívida que lhe é imputada, e ainda assim, não promoveu o respectivo pagamento.

Perpetuou-se, portanto, a situação de mora que fundamenta os pedidos formulados pela parte autora.

Demonstrada a configuração da infração contratual consistente na falta de pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, impõe-se o acolhimento do pedido formulado pelo autor, para que seja decretada a rescisão do contrato por fato imputável ao locatário.

Mostra-se desnecessário o decreto do despejo do imóvel, uma vez que o autor já recuperou a posse do bem.

Diversamente do alegado pelo réu, a planilha de cálculos de ID 53459200 contém a demonstração correta do débito locatício.

Com base no parágrafo segundo do capítulo: Do Pagamento e do Local, o contrato de locação prevê a incidência de multa moratória de 10%, de juros de 1% ao mês, correção monetária de acordo com o índice contratual, e verba honorária sobre o montante do débito.

Os critérios de cálculo foram devidamente apurados com base nas disposições contratuais.

O exame da planilha revela que não se configurou erro de cálculo, omissão ou vício de qualquer natureza.

Não há, tampouco, abusividade ou desproporcionalidade dos valores em cobrança, uma vez que todas as verbas exigidas em face do réu encontram amparo nas cláusulas do contrato de locação.

Com relação aos honorários advocatícios, a sua fixação fica a cargo do magistrado, eis que a pretensão de cobrança observa a forma judicial.

Assim, impõe-se a condenação do réu ao pagamento dos valores descritos na planilha de cálculos.

Isto posto, JULGO PROCEDENTE A PRETENSÃO deduzida na inicial da ação de despejo para decretar a rescisão do contrato de locação que vincula as partes, por fato imputável ao locatário; e para condenar o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação vencidos e vincendos, a contar de julho de 2022, tudo monetariamente corrigido e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados dos vencimentos, incidindo, ainda, a multa moratória de 10%.

Outrossim, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da condenação.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.