23/06/2025 00:00

Intimação

Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por BRUNO DOS SANTOS FERREIRA em face de SANTA BARBARA IMOBILIÁRIA e LUIS EDUARDO RIBEIRO CUNHA.

Alega, a parte autora, que realizou junto a parte ré a locação de um imóvel residencial.

Narra que, enfrentou problemas ao entrar no imóvel, e, após verificar, constatou que o imóvel apresentava diversos problemas estruturais, como infiltrações, vazamentos, cuba do banheiro solta, defeito na descarga, rachaduras, mofo, piso estufado, dentre outros.

Aponta que, notificou a ré, entretanto, foi informado que não havia condições financeiras de realizar os reparos.

Ao final, pugna rescisão do contrato de locação com a exclusão da multa pela rescisão; pela compensação dos alugueres devidos com o valor da caução; pela condenação do 2º réu à devolução em dobro do fundo de reserva; e pela condenação do 2º réu a devolver o valor remanescente da caução.

A inicial, às fls. 03/20, veio acompanhada de documentos de fls. 21/114.

Emenda à inicial às fls. 143/163.

Decisão, à fl. 180, deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela.

Contestação da 1ª ré às fls. 197/212.

Narra a parte ré que não possui poderes para tomar decisões referente aos imóveis ou assumir responsabilidade nas decisões dos locatários e locadores.

Aponta que, o autor acumulou dívida no valor de R$ 19.812,26.

Aduz que o autor locou o imóvel por 30 meses, visitou previamente, participou da vistoria no momento da entrega das chaves, residiu por 06 meses e abandonou o imóvel sem cumprir com o contrato assinado.

Contestação do 2º réu às fls. 326/346.

Afirma a parte ré que, a vistoria do imóvel foi realizada no ato da entrega das chaves.

Aponta que, sempre esteve a disposição para sanar qualquer suposto problema.

Narra que o autor está inadimplente com suas obrigações contratuais.

Em sede de reconvenção pugna pela condenação do autor/reconvindo em danos morais no valor de R$ 5.000,00, bem como pela condenação ao pagamento do valor de R$ 15.240,20 em relação às obrigações contratuais.

Réplica em relação a 2ª ré às fls. 495/521.

Réplica em relação a 1ª ré às fls. 525/546.

Decisão saneadora à fl. 549.

Audiência de instrução e julgamento à fl. 604.

Este é o relatório.

Decido.

Considerando que inexistem questões preliminares a serem resolvidas, bem como a ausência de provas a produzir, impõe-se o julgamento do processo no estado em que se encontra, fazendo-o na forma do art. 355, I do CPC.

A relação havida entre as partes é regida pela Lei 8.245/91 e pelo Código Civil, devendo a parte autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito, bem como ao réu cabe evidenciar fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do autor, nos termos do art. 373, I e II do CPC.

Trata-se, portanto, de relação paritária e simétrica, em que devem vigorar os princípios da autonomia privada e da intervenção mínima, nos termos do art. 421, parágrafo único e art. 421-A, ambos do Código Civil.

No caso em tela, as partes divergem acerca das condições do imóvel, visto que após o início da locação o autor manifestou interesse na rescisão contratual sob alegação de que o imóvel apresentava diversos problemas estruturais, como infiltrações, vazamentos, cuba do banheiro solta, defeito na descarga, rachaduras, mofo, piso estufado, dentre outros, bem como discordam acerca da responsabilidade pelas obrigações contratuais.

Salienta-se que o locatário declarou, por meio da Cláusula nº 11ª do Contrato de Locação, juntado às fls. 220/229, receber o imóvel em perfeito estado de conservação, o que indica que os locadores observaram o dever a eles imposto pelo art. 22, I, Lei 8.245/91.

Ademais, a falta de laudo de vistoria quando da entrada do locatário no imóvel não pode ser imputada ao locador, já que o art. 22, V, Lei 8.245/91 só obriga o locador a fornecer ao locatário a descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes, caso este solicite, o que não ocorreu.

Note que, as fotos juntadas autos, às fls. 55/89, não são suficientes para demonstrar que o imóvel não possui condições de habitabilidade, visto que as imagens, destituídas de uma vistoria técnica, não demonstram, minimamente, que o imóvel apresentava tais condições.

Perceba que, em sede de audiência, a testemunha, Neucimar, informou que não viu nenhum risco no imóvel, que não havia infiltração no imóvel, que não havia goteiras, que a cuba não está solta , ou seja, em que pese haja indicação nas mensagens trocadas com a administradora do imóvel indicando pequenos reparos a serem feitos, tais reparos não demonstram que o imóvel não possuía condições de habitabilidade.

A bem da verdade, as únicas provas apresentadas pelo autor são as mensagens de fls. 27/44 e as fotos de fls. 55/89, que não bastam para que o demandante se desincumbisse do ônus probatório, que lhe é imposto pelo art. 373, I, do CPC.

Não é de outra maneira que vem entendendo o Egrégio Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.

Veja-se: APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO LOCATÍCIO.

INEXISTÊNCIA DE JUSTA CAUSA.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. 1.

A demanda versa sobre a possibilidade de resolução antecipada do contrato de locação, alegando a autora/locatária a culpa do réu/locador, uma vez que o imóvel apresentou vícios ocultos, retirando sua condição de habitabilidade. 2.

Alguns dos vícios elencados, em virtude do conhecimento técnico exigido, demandavam a produção de prova pericial.

Contudo, tal meio probatório não foi produzido, cabendo ao julgador analisar as provas que vieram aos autos. 3.

Ausência de provas robustas sobre os alegados vícios. 4.

E, ainda que admitidos os transtornos narrados, não foram eles capazes de retirar a habitabilidade do imóvel ou justificar a justa causa para o desfazimento do negócio jurídico. 5.

A autora vistoriou o imóvel antes da celebração e após o desfazimento do contrato locatício, inexistindo qualquer ressalva sobre o estado do bem locado.

Nenhuma avaria foi noticiada na vistoria ou em conversas travadas entre os litigantes, o que enfraquece sobremaneira a tese autoral. 6.

Negado provimento ao recurso. (0805681-62.2023.8.19.0209 - APELAÇÃO.

Des(a).

TEREZA CRISTINA SOBRAL BITTENCOURT SAMPAIO - Julgamento: 19/09/2024 - DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 27ª CÂMARA CÍVEL)) APELAÇÃO CÍVEL.

CONSIGNAÇÃO DE CHAVES.

RECONVENÇÃO.

INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS.

RECURSO MANEJADO CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES, DECLARANDO COMO TERMO FINAL DA LOCAÇÃO A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO, E JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL, CONDENADO A LOCATÁRIA/RECONVINDA, HEISDEM COMÉRCIO E SERVIÇOS LTDA, A RECOMPOR OS DANOS MATERIAIS ORIUNDOS DO MAU USO DO IMÓVEL LOCADO, MEDIANTE INDENIZAÇÃO AO LOCADOR APÓS A APRESENTAÇÃO DE TRÊS ORÇAMENTOS, ADOTANDO O DE MENOR PREÇO, E DE NOTAS FISCAIS IDÔNEAS.

RECURSO DA LOCATÁRIA, PRETENDENDO A ANULAÇÃO DA SENTENÇA, POR INFRAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA, OU, PELO PRINCIPIO DA EVENTUALIDADE, A IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INDENIZATÓRIO, CONTIDO NA RECONVENÇÃO.

RECURSO QUE MERECE PROSPERAR EM PARTE. (...) 2.

O LAUDO PERICIAL PRODUZIDO NA AÇÃO DE DESPEJO, EM APENSO, CONCLUIU QUE AS EDIFICAÇÕES SE ENCONTRAVAM EM MAU ESTADO DE CONSERVAÇÃO COM A PRESENÇA DE CUPINS, MANCHAS DE INFILTRAÇÃO, PISO DOS PAVIMENTOS SUPERIORES CEDENDO E VIGAS DANIFICADAS POR FUNGOS.

INCONTROVERSO O MAU ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL.

NÃO SE PODE ATRIBUIR APENAS AO LOCADOR O ÔNUS POR NÃO TER SIDO REALIZADO LAUDO DE VISTORIA ANTES DO INÍCIO DO CONTRATO, PORQUANTO, CONFORME O DISPOSTO NO INCISO V, DO ARTIGO 22, DA LEI DE LOCAÇÕES, É OBRIGAÇÃO DO LOCADOR FORNECER AO LOCATÁRIO, CASO ESTE SOLICITE, DESCRIÇÃO MINUCIOSA DO ESTADO DO IMÓVEL, QUANDO DE SUA ENTREGA, COM EXPRESSA REFERÊNCIA AOS EVENTUAIS DEFEITOS EXISTENTES.

NO CASO EM ANÁLISE, O PONTO NODAL DA CONTROVÉRSIA É QUE CONQUANTO, DE FATO, NÃO HAJA COMPROVAÇÃO DO ESTADO EM QUE O IMÓVEL SE ENCONTRAVA NO INÍCIO DA LOCAÇÃO, CERTO É QUE A LOCATÁRIA, AO FIRMAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO, SE COMPROMETEU A MANTER O IMÓVEL EM PREFEITAS CONDIÇÕES DE HIGIENE, LIMPEZA, PINTURA, SEGURANÇA, E A REALIZAR TODOS OS REPAROS NECESSÁRIOS NAS INSTALAÇÕES ELÉTRICAS, HIDRÁULICAS, DE ESGOTO, E A MANTER EM PERFEITO ESTADO O TELHADO DO IMÓVEL.

A RELAÇÃO JURÍDICA DE DIREITO MATERIAL EXISTENTE ENTRE AS PARTES TEM NATUREZA CIVIL E, NESSE CONTEXTO, NO ÂMBITO CIVIL-CONTRATUAL, NOS TERMOS DO ARTIGO 421 DO CPC, PREVALECE A AUTONOMIA DE VONTADES E A LIBERDADE DE CONTRATAR.

AINDA QUE O CONTRATO PREVEJA ALGUMAS OBRIGAÇÕES POR PARTE DA LOCATÁRIA NÃO USUAIS, FATO É QUE AO FIRMÁ-LO, A PARTE AUTORA COM ELAS ANUIU.

ALÉM DO MAIS, EM OBEDIÊNCIA AO DISPOSTO NOS INCISO II E IV DO ARTIGO 23 DA LEI DE LOCAÇÕES, SE A LOCATÁRIA ENTENDIA QUE NÃO ERA SUA OBRIGAÇÃO REALIZAR ALGUM REPARO, DEVERIA TER COMUNICADO AO LOCADOR A NECESSIDADE DE OBRAS PARA MANUTENÇÃO DO IMÓVEL.

NÃO HÁ NOS AUTOS QUALQUER PROVA, SEQUER NOTICIA, DE QUE A INQUILINA, DURANTE AO MENOS 12 ANOS DE VIGÊNCIA DO CONTRATO, ATÉ SER AUTUADA PELA VIGILÂNCIA SANITÁRIA, TENHA LEVADO AO CONHECIMENTO DO LOCADOR O SURGIMENTO DE QUALQUER DANO OU DEFEITO.

CONDENAÇÃO DA LOCATÁRIA A RECOMPOR OS DANOS MATERIAIS ORIUNDOS DO MAU USO DO IMÓVEL LOCADO É MEDIDA QUE SE IMPÕE.

RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO PARA DECLARAR A NULIDADE DO JULGAMENTO QUE ACOLHEU EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E, EM PROSSEGUIMENTO AO JULGAMENTO (ARTIGO 1013, §1º DO CPC), CONDENAR A LOCATÁRIA A RECOMPOR OS DANOS MATERIAIS ORIUNDOS DO MAU USO DO IMÓVEL LOCADO.

DIANTE DO PARCIAL ACOLHIMENTO DO PEDIDO RECONVENCIONAL, AS CUSTAS DEVEM SER RATEADAS, NA PROPORÇÃO DE 50% PARA CADA PARTE, QUE DEVERÁ ARCAR TAMBÉM COMO OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DA PARTE CONTRÁRIA, NA IMPORTÂNCIA CORRESPONDENTE A 10% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. (0120455-59.2018.8.19.0001 - APELAÇÃO.

Des(a).

CINTIA SANTAREM CARDINALI - Julgamento: 03/02/2021 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA.

AUTOR RELATA QUE FIRMOU CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM A 1ª RÉ, LOCADORA E REPRESENTADA PELA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E 2ª RÉ, CUJO OBJETO ERA A LOCAÇÃO DO IMÓVEL INDICADO, AFIRMANDO TER ASSINADO LAUDO DE VISTORIA SEM TER EFETUADO VISITA AO IMÓVEL E QUE, APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO E RECEBIMENTO DA CHAVE, PERCEBEU QUE O LAUDO DE VISTORIA NÃO REFLETIA A REALIDADE DO IMÓVEL, APONTANDO DEFEITOS QUE DEMANDAVAM REPAROS, ALÉM DE INFESTAÇÃO DE CUPINS NOS ARMÁRIOS DA COZINHA.

IMPUGNAÇÃO RELATIVA AO INDEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DA PROVA ORAL REJEITADA.

PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL QUE CARECE DO INTERESSE DE AGIR.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR.

INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE MANTÉM.

NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (0098107-81.2017.8.19.0001 - APELAÇÃO.

Des(a).

ANTONIO CARLOS ARRABIDA PAES - Julgamento: 09/02/2023 - DECIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 1ª CÂMARA CÍVEL)) Assim, diante do exposto, a pretensão autoral em relação à rescisão do contrato por falta de condições de habitabilidade no imóvel merece ser desacolhida, sendo devido os encargos contratuais até a desocupação.

Passo à análise da reconvenção proposta pelo 2º réu, reconvinte.

Registra-se que, no caso em tela, restou incontroverso que o autor/reconvindo desocupou o imóvel.

Discordam as partes em relação aos alugueres, multa, IPTU, taxa condominial e seguro de incêndio de 12/2020, 01/2021 e 02/2021, este último de forma parcial, somando o valor de R$ 8.813,83, além da multa contratual de R$ 6.000,00 e conta de luz no valor R$ 426,37, totalizando o valor de R$ 15.240,20.

Destaca-se que, o reconvindo, em sede de réplica, reconhece os débitos de alugueres, IPTU, taxa condominial e seguro de incêndio e 12/2020, 01/2021 e 02/2021, sendo devido ao reconvinte, ainda, a multa de 10% sobre o valor do aluguel, nos termos da cláusula 9ª do contrato de locação.

No que tange à multa por infração contratual prevista na cláusula 20ª, equivalente a três meses de aluguel, reputo devida, visto que houve a desocupação voluntária pelo reconvindo, havendo ruptura ao contrato entabulado.

Ademais, restou pactuado que o reconvindo arcaria com o pagamento da conta de energia elétrica e gás, que deve ser restituída ao reconvinte, desde que, comprove seu efetivo pagamento.

Em relação à alegação de danos morais, não verifico qualquer abalo capaz dar ensejo a tal pedido, visto que a relação entre as partes é contratual sendo pré-fixado cláusulas penais em relação ao descumprimento.

Assim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido autoral.

Outrossim, JULGO PROCEDENTE, em parte, o pedido reconvencional e, por consequência, extinto o feito com resolução do mérito na forma art. 487, I do CPC para: DECLARAR rescindido o contrato de locação entabulado entre as partes; CONDENAR o autor a pagamento ao 2º réu, em relação aos alugueres, multa sobre o aluguel e multa contratual, IPTU, taxa condominial e seguro de incêndio referente a 12/2020, 01/2021 e 02/2021, este último de forma proporcional até a desocupação, que será apurado em sede de liquidação de sentença; Na forma do art. 86 do CPC, em razão da sucumbência parcial, rateio as custas processuais entre as partes em 80% devido pelo autor e 20% devido pelo 2º réu.

Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.

Todavia, condeno o réu ao pagamento de honorários de advogado na quantia de 10% sobre o proveito econômico, em relação à pretensão indenizatória impedida.

Intimem-se.
13/06/2025 13:04

Ato ordinatório praticado
07/03/2025 12:41

Julgado procedente em parte do pedido
07/03/2025 12:41

Conclusão
07/03/2025 12:40

Ato ordinatório praticado
09/10/2024 18:34

Documento
24/09/2024 19:59

Documento
13/09/2024 12:49

Juntada de petição
12/09/2024 23:24

Juntada de petição
12/09/2024 22:06

Juntada de petição
26/06/2024 16:34

Expedição de documento
26/06/2024 14:00

Expedição de documento
26/06/2024 12:34

Expedida/certificada a intimação eletrônica
25/06/2024 17:05

Audiência
25/06/2024 17:04

Proferido despacho de mero expediente
25/06/2024 17:04

Conclusão
18/06/2024 18:26

Expedição de documento
12/06/2024 09:17

Juntada de petição
29/05/2024 16:00

Expedida/certificada a intimação eletrônica
11/04/2024 16:10

Proferido despacho de mero expediente
11/04/2024 16:10

Conclusão
11/04/2024 16:10

Ato ordinatório praticado
12/12/2023 23:18

Juntada de petição
07/11/2023 14:29

Expedida/certificada a intimação eletrônica
14/08/2023 16:47

Conclusão
14/08/2023 16:47

Outras Decisões
14/08/2023 16:47

Ato ordinatório praticado
05/06/2023 09:33

Juntada de petição
05/06/2023 09:32

Juntada de petição
27/04/2023 18:51

Juntada de petição
19/04/2023 15:41

Expedida/certificada a intimação eletrônica
19/04/2023 15:40

Ato ordinatório praticado
19/04/2023 15:33

Juntada de documento
25/01/2023 23:15

Juntada de petição
14/12/2022 23:55

Juntada de petição
24/11/2022 03:30

Documento
12/11/2022 04:01

Documento
09/11/2022 14:31

Expedida/certificada a intimação eletrônica
09/11/2022 09:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
01/11/2022 17:35

Conclusão
01/11/2022 17:35

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
01/11/2022 17:35

Ato ordinatório praticado
31/10/2022 17:07

Redistribuição
28/10/2022 15:36

Remessa
28/10/2022 15:36

Expedição de documento
18/10/2022 14:09

Expedição de documento
18/10/2022 13:47

Expedida/certificada a intimação eletrônica
07/10/2022 12:15

Declarada incompetência
07/10/2022 12:15

Conclusão
07/10/2022 12:15

Ato ordinatório praticado
10/07/2022 19:30

Juntada de petição
04/07/2022 14:27

Proferido despacho de mero expediente
04/07/2022 14:27

Conclusão
04/07/2022 14:26

Ato ordinatório praticado
08/04/2022 16:55

Juntada de petição
28/03/2022 15:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
24/03/2022 12:45

Conclusão
24/03/2022 12:45

Proferido despacho de mero expediente
24/03/2022 12:45

Ato ordinatório praticado
09/11/2021 13:04

Juntada de petição
03/11/2021 10:52

Expedida/certificada a intimação eletrônica
03/11/2021 10:51

Ato ordinatório praticado
03/11/2021 10:51

Retificação de Classe Processual
03/11/2021 10:50

Juntada de documento
29/10/2021 16:43

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
31/10/2022

Ultima Atualização
23/06/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Documento • Arquivo

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