01/09/2025 15:09

Juntada de Petição de embargos de declaração
27/08/2025 00:27

Publicado Intimação em 27/08/2025.
27/08/2025 00:27

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/08/2025
26/08/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de São Gonçalo 5ª Vara Cível da Comarca de São Gonçalo Rua Getúlio Vargas, 2512, 4º Andar, Barro Vermelho, SÃO GONÇALO - RJ - CEP: 24416-006 SENTENÇA Processo:0804676-17.2022.8.19.0087 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: GIENNAH ESTEVES MARTINS RÉU: SPE MARICA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Vistos.

Trata-se de ação declaratória, cumulada com pedido restitutório, ajuizada porGIENNAH ESTEVES MARTINSem face deSPE MARICÁ 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, todos devidamente qualificados nos autos.

Alega, em síntese, que em maio de 2019 celebrou com a ré contrato de compra e venda de imóvel.

Aduz que não obstante o pagamento do sinal e das primeiras parcelas, não conseguiu arcar com suas obrigações contratuais por problemas financeiros pessoais.

Aponta que não obstante a distrato, a ré reteve a integralidade dos valores pagos.

Defende que a conduta é ilícita e que não há previsão contratual de retenção integral dos valores pagos.

Pede a procedência do feito para que seja a ré compelida a devolver os valores pagos, descontando-se, unicamente o percentual de 10%.

Juntou documentos de id.23889944 a 23890562.

Concedida a gratuidade judicial (id.34235796).

O réu apresentou defesa no id.137795096.

No mérito, defende a regularidade da contratação, aduzindo que a legislação permite a retenção de até 25% dos valores pagos, além de desconto dos prejuízos do incorporador com taxas condominiais e tributos.

Além disso, aponta que é devida a retenção do valor correspondente à fruição do imóvel.

Pede a improcedência do feito.

Juntou documentos de id.137797654 a 137797661.

A ré pugnou pelo julgamento antecipado do feito (id.204272642). É o relatório.

Passo a decidir.

O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, tendo em vista que as alegações das partes e os documentos por elas acostados aos autos permitem prolação da sentença, independentemente da produção de outras provas, nos termos do artigo 355, I, do CPC.

No mais, devidamente intimadas, as partes não pugnaram pela produção de outras provas além das já constantes dos autos.

Devido, assim, o sentenciamento do feito.

Não foram apresentadas defesas processuais.No mais, verifico estarem presentes as demais condições e pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento, e não havendo outras pendências processuais, passo ao exame do mérito.

Os pedidos sãoprocedentes.

Inicialmente, destaco que é devida a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor.

A parte autora é receptora final dos serviços prestados pela requerida, enquanto a ré é empresa regularmente constituída, explorando em caráter profissional, organizado e habitual atividade econômica.

Assim, entendo configurada a relação consumerista, o que autoriza a incidência da lei nº 8.078/90.

Restou incontroversa a existência do contrato de compra e venda entre as partes relativo ao lote nº 14, quadra A do empreendimento "Solaris Residencial Clube".

Também incontroverso que a autora restou inadimplente em suas obrigações contratuais a partir do mês de julho de 2020 (id. 23890562), o que veio a acarretar a rescisão contratual.

As partes também não controvertem o valor total pago pela autora.

A controvérsia, assim, reside em definir quanto do valor pago faz jus a ré no direito de retenção.

Neste ponto, defende a ré fazer jus: (i) à retenção de 25% a título de cláusula penal, (ii) a retenção do montante necessário à indenização de taxas, tributos e despesas com o imóvel, (iii) a retenção do valor correspondente à fruição do imóvel e (iv) a retenção integral do sinal.

Por sua vez, a parte autora entende ser devida unicamente a retenção de 10% do valor pago.

As teses defensivas não podem ser acolhidas.

De início, cabe pontuar que o contrato em comento é de maio de 2019, posterior às alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 no texto da Lei de incorporações (Lei nº 4.594/1964).

Neste sentido, incide no distrato intentado pela parte autora as regras o art. 67-A da mencionada Lei, que permite à incorporadora a retenção da penaconvencional, limitada a 25% da quantia paga.

Ocorre que, no caso em apreço, o contrato de id. 23890566 não previu nenhuma cláusula penal convencional.

A única previsão destinada à resolução contratual trata unicamente da retenção integral do sinal.

Não há qualquer previsão para o caso de distrato ou rescisão do contrato por culpa do comprador.

Assim, ausente a previsão expressa de pena convencional, não há como aplicar, de forma automática, o percentual máximo permitido no inciso II do art. 67-A da Lei nº 4.594/1964, ainda que com a redação atual.

A cláusula penal possui função de antecipação dos prejuízos, a fim de tornar desnecessária a apreciação material de sua ocorrência, na forma do art. 416 do Código Civil.

Desse modo, pode a parte lesada exigir o percentual como indenização independentemente da comprovação do efetivo prejuízo decorrente do inadimplemento.

Ausente a convenção entre as partes, o prejuízo arcado pela construtora com o desfazimento do contrato, por culpa do comprador, passa a depender, como regra, de sua comprovação, conforme preconizam os arts. 403 e 475 do mesmo Código.

Cabe pontuar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema trata, notadamente, de hipótese que a previsão da cláusula contratual se mostrava abusiva, por impor retenção em percentuais demasiados, elevando-se além do razoável (ou acima do limite legal atual).

Daí a fixação da possibilidade de arbitramento judicial deste percentual entre 10 e 25%.

No caso em apreço, a ré não fez qualquer prova dos prejuízos efetivamente experimentados.

Assim, na ausência de previsão contratual expressa do percentual penal a ser adotado, deve prevalecer aquele apontado pela parte autora na inicial.

Isso porque, trata-se de percentual incontroverso sobre eventuais prejuízos experimentados pela ré.

E, não tendo se desincumbido a ré do ônus probatório de outros prejuízos superiores a este percentual, não superou o encargo imposto pelo inciso II do art. 373 do CPC.

Assim, deve a retenção do valor pago, limita-se ao montante de 10%.

Também inviável, no caso em apreço, a retenção, por presunção, de valores arcados pela ré com tributos e taxas condominiais.

Isso porque a ré não apresentou nenhum documento a indicar que teve qualquer prejuízo ou que teve de arcar com estes custos no período em que o imóvel esteve a disposição da compradora.

Ademais, cabe destacar que o próprio contrato imputava à compradora estes custos.

Assim, ausente prova de que entre a celebração do contrato e seu distrato de que a ré arcou com custos deste tipo, inviável fazer incidir descontos deste tipo no valor a ser devolvido à parte autora.

Também inviável a retenção, no caso em apreço, a taxa de fruição do imóvel.

Isso porque, na espécie, trata-se de imóvel não edificado, mero lote.

Assim, a disponibilização deste à autora (ou a ausência de sua disposição à ré no período de normalidade do contrato) não reverte utilidade, o que impede a incidência da taxa de fruição que, pelo próprio nome, esta atrelada ao uso concreto do bem.

Neste sentido o STJ: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO.

RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

VINTE E CINCO POR CENTO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

DESCUMPRIMENTO.TERRENO NÃO EDIFICADO.

TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. 2.

A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 3.

Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). 4.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado. 5.

Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) Por fim, também inviável, no caso em apreço, a retenção integral do sinal, como pretende a ré.

Isso porque, no caso dos autos, o sinal/arras foi estipulado sem concessão de direito de arrependimento, conforme se extrai da cláusula de irretratabilidade presente no contrato (id. 23890566 - Pág. 6).

Assim, na forma como inserida, as arras no caso dos autos possuem natureza confirmatória (e não penitencial).

Servem de confirmação do negócio e início de pagamento.

Neste sentido o STJ: "asarrasconfirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto dasarraspenitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador"(AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020).

Desse modo, dado o caráter irretratável da avença, conclui-se pela natureza confirmatória das arras, o que implica a vedação à sua retenção pela incorporadora.

Por fim, cabe pontuar que, em razão da culpa da compradora pelo destrato, os juros deverão incidir apenas após o trânsito em julgado.

Neste sentido o STJ, jurisprudência em teses, ed.

Nº 110: "Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, visto que inexiste mora anterior do promitente vendedor". (AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJE 29/06/2018).

Decido Com estes fundamentos,JULGO PROCEDENTESos pedidos da parte autora para condenar a ré a restituir à autora os valores comprovadamente pago no contrato de id. nº23890566 e do extrato de pagamento de id. nº 23890562.O montante a restituir deverá sofrercom correção monetária conforme a variação do IPCA ou do índice que vier a substituí-lo (art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024) desde cada desembolso e incidência de juros moratórios, de acordo com a taxa legal (art. 406, caput e (sec) 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024) correspondente à taxa referencial (SELIC), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil, devendo o seu cálculo ser realizado com base na fórmula prevista na Resolução CMN nº 5.171/2024, a partir do trânsito em julgado.

Estabelecido o valor atualizado com juros do montante a restituir, fará a ré jus à retenção de 10% deste montante.

Por conseguinte, julgo extinto o processo, com a apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil.

Condeno a parte ré ao pagamento integral das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação ao fim paga à parte autora.

P.R.I.

SÃO GONÇALO, 20 de agosto de 2025.

DANILO NUNES CRONEMBERGER MIRANDA Juiz Grupo de Sentença
25/08/2025 14:42

Expedição de Outros documentos.
25/08/2025 14:39

Expedição de Outros documentos.
20/08/2025 19:22

Recebidos os autos
20/08/2025 19:22

Julgado procedente o pedido
30/07/2025 09:35

Conclusos ao Juiz
02/07/2025 16:13

Remetidos os Autos (outros motivos) para Grupo de Sentença
01/07/2025 00:45

Publicado Intimação em 01/07/2025.
01/07/2025 00:45

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/06/2025
27/06/2025 15:40

Expedição de Outros documentos.
27/06/2025 15:40

Proferido despacho de mero expediente
23/06/2025 08:20

Conclusos ao Juiz
18/06/2025 13:05

Expedição de Certidão.
11/03/2025 16:24

Juntada de Petição de petição
06/03/2025 00:11

Publicado Intimação em 06/03/2025.
28/02/2025 00:14

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/02/2025
26/02/2025 11:53

Expedição de Outros documentos.
26/02/2025 11:53

Proferido despacho de mero expediente
25/02/2025 11:58

Conclusos para despacho
25/02/2025 11:58

Ato ordinatório praticado
15/11/2024 00:45

Decorrido prazo de SPE MARICA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 14/11/2024 23:59.
31/10/2024 00:03

Publicado Intimação em 31/10/2024.
31/10/2024 00:03

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/10/2024
29/10/2024 16:28

Expedição de Outros documentos.
29/10/2024 16:28

Proferido despacho de mero expediente
24/10/2024 11:58

Conclusos ao Juiz
24/10/2024 11:58

Ato ordinatório praticado
22/10/2024 22:24

Juntada de Petição de diligência
16/08/2024 14:58

Juntada de Petição de contestação
27/07/2024 09:47

Juntada de Petição de diligência
22/07/2024 10:55

Expedição de Mandado.
19/04/2024 10:23

Expedição de Mandado.
19/04/2024 10:18

Ato ordinatório praticado
31/01/2024 00:19

Publicado Intimação em 31/01/2024.
31/01/2024 00:19

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/01/2024
29/01/2024 19:28

Expedição de Outros documentos.
29/01/2024 19:28

Proferido despacho de mero expediente
29/01/2024 16:19

Conclusos ao Juiz
19/01/2024 13:47

Ato ordinatório praticado
26/09/2023 08:23

Juntada de Petição de petição
19/09/2023 03:47

Publicado Intimação em 19/09/2023.
19/09/2023 03:47

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/09/2023
18/09/2023 13:09

Expedição de Outros documentos.
18/09/2023 13:09

Expedição de Outros documentos.
18/09/2023 13:08

Ato ordinatório praticado
27/06/2023 15:00

Juntada de Petição de citação
24/05/2023 12:35

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
16/05/2023 12:47

Ato ordinatório praticado
17/03/2023 00:20

Decorrido prazo de SPE MARICA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 16/03/2023 23:59.
10/02/2023 12:50

Expedição de Outros documentos.
07/11/2022 00:19

Publicado Intimação em 07/11/2022.
05/11/2022 02:38

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 04/11/2022
03/11/2022 15:28

Expedição de Outros documentos.
03/11/2022 15:28

Expedição de Outros documentos.
26/10/2022 16:32

Proferido despacho de mero expediente
25/10/2022 12:02

Conclusos ao Juiz
25/10/2022 12:02

Ato ordinatório praticado
06/10/2022 09:41

Juntada de Petição de petição
17/08/2022 17:31

Expedição de Outros documentos.
17/08/2022 12:33

Proferido despacho de mero expediente
16/08/2022 11:37

Conclusos ao Juiz
16/08/2022 11:37

Ato ordinatório praticado
15/08/2022 17:14

Redistribuído por sorteio em razão de incompetência
03/08/2022 14:31

Expedição de Decisão.
03/08/2022 11:50

Expedição de Outros documentos.
02/08/2022 17:07

Declarada incompetência
21/07/2022 16:47

Conclusos ao Juiz
21/07/2022 16:46

Expedição de Certidão.
15/07/2022 15:56

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
15/08/2022

Ultima Atualização
01/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

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Despacho • Arquivo

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