TJRN - 0801308-09.2021.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SECRETARIA JUDICIÁRIA DO SEGUNDO GRAU APELAÇÃO CÍVEL (198) nº 0801308-09.2021.8.20.5001 Relatora: Desembargadora BERENICE CAPUXU DE ARAUJO ROQUE – Vice-Presidente ATO ORDINATÓRIO Com permissão do art. 203, § 4º do NCPC e, de ordem da Secretária Judiciária, INTIMO a parte recorrida para contrarrazoar o Recurso Especial (ID 32401544) dentro do prazo legal.

Natal/RN, 16 de julho de 2025 CINTIA BARBOSA FABRICIO DE SOUZA VIANA Servidora da Secretaria Judiciária

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0801308-09.2021.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 09-06-2025 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 26 de maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab.

Des.

Ibanez Monteiro na Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL (198)0801308-09.2021.8.20.5001 APELANTE: COLMEIA ROTA DO SOL RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, PEDRO CICERO DE PAULA Advogado(s): FERNANDO DE ARAUJO JALES COSTA, SANDRO DA SILVA NOBREGA APELADO: PEDRO CICERO DE PAULA, COLMEIA ROTA DO SOL RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): SANDRO DA SILVA NOBREGA, FERNANDO DE ARAUJO JALES COSTA, WILDMA MICHELINE DA CAMARA RIBEIRO Relatora: Juíza Convocada Érika de Paiva Duarte DESPACHO Intimar a parte embargada, por seu advogado, para se manifestar sobre os embargos de declaração, no prazo de 05 dias, nos termos do art. 1.023, § 2º do CPC.

Publicar.

Natal, 8 de abril de 2025.

Juíza Convocada Érika de Paiva Duarte Relatora

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0801308-09.2021.8.20.5001 Polo ativo COLMEIA ROTA DO SOL RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): FERNANDO DE ARAUJO JALES COSTA, SANDRO DA SILVA NOBREGA Polo passivo PEDRO CICERO DE PAULA e outros Advogado(s): SANDRO DA SILVA NOBREGA, FERNANDO DE ARAUJO JALES COSTA, WILDMA MICHELINE DA CAMARA RIBEIRO Ementa: DIREITO CIVIL.

APELAÇÕES CÍVEIS.

REVISÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE PERMUTA POR ÁREA CONSTRUÍDA.

ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

AUSÊNCIA DE PROVA DE ALTERAÇÃO EXTRAORDINÁRIA DAS CIRCUNSTÂNCIAS CONTRATUAIS.

INAPLICABILIDADE DOS ARTIGOS 478 E 479 DO CÓDIGO CIVIL.

RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO.

RECURSO DA PARTE RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelações interpostas contra sentença que reduziu o percentual de permuta estabelecido em contrato de construção de empreendimento residencial, fixando-o em 15% para as unidades remanescentes do empreendimento imobiliário.

II.

QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a revisão do percentual de permuta contratualmente estabelecido se justifica com base na Teoria da Imprevisão, em razão da alegada onerosidade excessiva para a construtora; (ii) avaliar os efeitos da revelia e a possibilidade de a parte ré apresentar defesa em sede de apelação, bem como impugnar o valor da causa.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A Teoria da Imprevisão, prevista nos artigos 478 e 479 do CC, exige a comprovação de evento superveniente, extraordinário e imprevisível que torne excessivamente onerosa a prestação de uma das partes, com extrema vantagem para a outra.

O risco empresarial ordinário não justifica a revisão contratual. 4.

O risco empresarial é inerente à atividade econômica e, por si só, não justifica a revisão contratual, salvo se demonstrada alteração substancial das circunstâncias contratuais, o que não ocorreu no caso concreto. 5.

A parte autora não juntou aos autos provas documentais que comprovassem a alegada onerosidade excessiva, tampouco demonstrou redução drástica do valor do metro quadrado, queda na adesão ao empreendimento ou a ocorrência de distratos relevantes, conforme sustentado. 6.

A inexistência de prova concreta sobre a quebra do equilíbrio contratual impede a revisão do contrato, devendo ser respeitado o princípio do pacta sunt servanda. 7.

O ônus da prova da onerosidade excessiva e da necessidade de revisão contratual incumbia à parte autora, nos termos do art. 373, II, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu satisfatoriamente. 8.

A revelia não implica automaticamente a procedência do pedido autoral, pois seus efeitos são relativos, conforme o art. 345, IV, do CPC. 9.

O réu revel pode intervir no processo a qualquer momento, recebendo-o no estado em que se encontra (art. 346 do CPC) e apresentar argumentos jurídicos na apelação, desde que voltados à revisão da decisão proferida, conforme entendimento do STJ (AgInt no REsp 1.848.104-SP). 10.

A impugnação ao valor da causa pela parte ré em sede de apelação não foi acolhida, pois, não tendo apresentado contestação, operou-se a preclusão da matéria específica nos termos do art. 293 do CPC.

IV.

DISPOSITIVO 11.

Recurso da parte autora desprovido.

Recurso da parte ré parcialmente provido para julgar improcedentes os pedidos autorais. _______ Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 317, 478, 479 e 480; CPC, art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.848.104-SP, Rel.

Min.

Antônio Carlos Ferreira, j. 20/04/2021; TJRN, AC nº 0816219-31.2018.8.20.5001, Rel.

Des.

Ibanez Monteiro, Terceira Câmara Cível, j. 11/12/2024; TJRN, AC nº 0844541-22.2022.8.20.5001, Rel.

Des.

Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, j. 22/01/2025; TJRN, AC nº 0861993-79.2021.8.20.5001, Rel.

Des.

João Rebouças, Terceira Câmara Cível, j. 16/02/2023, e, TJRN, AC nº 0806033-46.2023.8.20.5300, Rel.

Des.

Claudio Santos, Primeira Câmara Cível, j. 24/05/2024.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em desprover o recurso da parte autora e prover parcialmente o recurso da parte ré, nos termos do voto da relatora.

Apelações Cíveis interpostas por COLMEIA ROTA DO SOL RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e por PEDRO CÍCERO DE PAULA, em face da sentença que julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos (id nº 23864154): Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por COLMÉIA ROTA DO SOL RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de PEDRO CÍCERO DE PAULA, para reduzir o percentual constante do contrato de permuta, objeto deste processo, de 22,5% (vinte e dois vírgula cinco por cento) para 15% (quinze por cento), relativamente às 18 unidades imobiliárias restantes, bem como das unidades da "Torre Coral" do "Complexo Condominial Rota do Sol", no que não conflitar com as garantidas pelo pacta sunt servanda nos autos do processo nº 0859785-93.2019.8.20.5001 conexo.

Condeno a parte-ré nas custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Sentença afastou os embargos de declaração opostos pela parte autora, que apontavam contradição no pronunciamento judicial no que diz respeito ao alcance da redução do percentual de permuta em sede de contrato discutido nos autos (id nº 23864161).

A parte autora COLMEIA ROTA DO SOL RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em suas razões, alega: a) discrepância do percentual ajustado a título de permuta com a realidade de mercado, acarretando onerosidade excessiva; b) a determinação do Juízo a quo de incidência do novo percentual (15%) apenas e às 18 unidades imobiliárias restantes, não elimina a onerosidade excessiva reconhecida, já que deixa intacto o percentual inerente às outras fases do contrato; c) tratando-se de contrato uno, a alteração do percentual de permuta deve atingir a totalidade da avença; d) a construção em etapas não afasta a unicidade do ajuste.

Ao final, requereu a mudança de percentual de permuta do contrato, ressalvando-se tão-somente as unidades já recebidas até a data da prolação da sentença, e, no tocante à sucumbência, seja observada a regra do art.85, § 2º, do CPC, com a incidência da verba sobre o “valor da condenação” e/ou o “proveito econômico” (que são as unidades que não serão eventualmente entregues ao apelado em face do recálculo do percentual de permuta) (id nº 23864164).

A parte ré Pedro Cícero de Paula alegou: a) a parte autora não juntou aos autos nenhum documento comprobatório de que a obra se tornou inviável, ou seja, que lhes causou prejuízo; b) o contrato celebrado entre as partes foi reconhecido judicialmente e extrajudicialmente, tendo sido registrado em cartório, com escritura pública, e com os apartamentos dados em permuta já negociados em quase sua totalidade; c) o contrato foi perfectibilizado e o réu já providenciou escritura pública de todas as suas unidades habitacionais, inclusive as que faltam receber; d) a parte autora não apresentou nos autos nenhuma planilha demonstrando prejuízo e ou perda de lucros; e) a parte autora possui expertise no mercado de construções, e jamais seria vítima de atropelos causadores de prejuízos financeiros em seus contratos.

Ao final, requereu a total improcedência dos pedidos iniciais, declarando-se a validade do contrato de permuta posto a apreciação judicial, mantendo-se as cláusulas nos termos originais e corrigir o valor da causa para o valor do global do contrato, ou o valor da parte controvertida (id nº 23864167).

A parte autora apresentou contrarrazões sustentando, em apertada síntese, que: a) a revelia da ré redundou em anuência aos pleitos autorais, por se tratar de direito patrimonial disponível, e por não ter apresentado fato impeditivo, modificativo ou extintivo ao direito vindicado; b) ao não apresentar contestação, precluiu a oportunidade da ré em impugnar o valor da causa, devendo ser mantido o valor estimativo indicado na inicial.

Por fim, requereu o desprovimento do recurso adverso (id nº 23864176).

Apesar de devidamente intimada, a parte ré não apresentou contrarrazões (id nº 23864177).

A Procuradoria de Justiça declinou de intervir (id nº 25531963).

Ata de audiência de conciliação (id nº 28044119) sem acordo entre as partes.

A controvérsia recursal versa sobre a possibilidade de revisão contratual baseada na Teoria da Imprevisão, como forma de motivar a repactuação do contrato e resolver o aludido problema de onerosidade excessiva com a mudança de percentual de permuta estabelecido.

Inicialmente, convém ressaltar que o efeito da revelia tem caráter relativo, não absoluto, de forma que a revelia, per si, não autoriza o reconhecimento da veracidade das alegações autorais (art. 344, CPC), à luz do art. 345, IV do CPC.

A revelia, tão somente, impõe a presunção relativa da veracidade dos fatos alegados, de modo que se faz necessário a presença de provas nos autos que permitam ao julgador formar o seu convencimento pela procedência do pedido autoral.

Outrossim, é possível ao revel o ingresso no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontrar (art. 346 do CPC).

Sobre o tema, a Quarta Turma do STJ se pronunciou no AgInt no REsp 1.848.104-SP, afirmando que “não apenas as matérias de ordem pública podem ser alegadas pelo réu revel em sua apelação, mas qualquer argumento jurídico que possa alterar o resultado do julgamento”: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL.

REVELIA.

PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS NA PETIÇÃO INICIAL.

TESES JURÍDICAS DEDUZIDAS EM APELAÇÃO.

EXAME.

NECESSIDADE.

AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO.

OMISSÃO CONFIGURADA.

RETORNO DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM.

RECURSO PROVIDO. 1. [...] 2.

Embora a revelia implique presumir verdadeiros os fatos alegados na petição inicial, disso não resulta a automática e inevitável procedência dos pedidos formulados pela parte autora, tampouco limite ao exercício da dialética jurídica, pelo réu revel, visando à defesa técnica de seus interesses. 3.

A presunção de veracidade sobre os fatos não subtrai do revel a possibilidade de discutir suas consequências jurídicas.

Trata-se, ademais, de presunção relativa, pois é certo que ao Magistrado compete o exame conjunto das alegações e das provas produzidas pelas partes (inclusive o réu, se comparecer aos autos antes de ultimada a fase probatória), conforme dispõe o art. 345, IV, do CPC/2015. 4.

Na apelação, o efeito devolutivo é amplo e não encontra restrição no campo da profundidade, estando apenas balizado pelos limites da impugnação deduzida pelo recorrente (extensão), conforme disciplina o art. 1.013, caput e § 1º, do CPC/2015.

Logo, a devolutividade da apelação não está adstrita à revisão dos fatos e das provas dos autos, mas, especialmente, sobre as consequências jurídicas que lhes atribuiu o juízo a quo.

Portanto, não apenas as matérias de ordem pública podem ser agitadas pelo réu revel em sua apelação, mas todo e qualquer argumento jurídico que possa alterar o resultado do julgamento. 5.

No caso concreto, as teses deduzidas na apelação traduzem o legítimo exercício do direito de defesa, sobretudo quando a impugnação volta-se contra a fundamentação explicitada pelo Julgador, que teria invocado os princípios da boa-fé, da função social do contrato e da equivalência para, em interpretação extensiva, condenar a recorrente no pagamento de multa contratual que se afirma inaplicável à espécie.

Trata-se, portanto, de argumentação técnica que se contrapõe à solução jurídica conferida à lide pelo juiz de primeiro grau, longe de configurar inovação. 6.

A possibilidade de revisão judicial e de mitigação da força obrigatória dos pactos, em casos excepcionais, não permite ao Judiciário criar obrigação contratual não avençada entre as partes, sobretudo no âmbito de uma avença para a qual não se invoca a incidência de lei protetiva. 7.

Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp 1.848.104-SP, Julgado em 20/04/2021.

Rel: Min.

Antônio Carlos Ferreira) (grifos acrescidos).

Portanto, deve ser afastada a argumentação de que a revelia da parte ré redundou em anuência aos pleitos contidos na inicial, conforme sustentado pela parte autora, o que possibilita analisar o apelo do réu em sua integralidade.

A parte autora alega que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóveis urbanos com pagamento de permuta por área construída em 2006, através do qual a autora se obrigou a construir um empreendimento imobiliário em imóvel de propriedade do réu e como pagamento o autor receberia o percentual equivalente a 25% das unidades que comporiam o empreendimento, que já foram reservadas no próprio contrato.

Em 2011 sobreveio aditivo contratual reduzindo o percentual de 25% para 22,5%.

No entanto, a construtora afirma que, dadas as condições atuais do mercado, a avença se tornou excessivamente onerosa para a autora, e argumentou que um percentual de permuta equivalente a 22,50% das unidades é deveras elevado e não corresponde à prática do mercado, que gira em torno de 15%.

Argumenta sobre a situação econômica do país e, especialmente, do setor da construção civil, que atravessou uma grave crise econômica em decorrência da instabilidade política que se instalou desde o impeachment da então Presidente da República em 2014.

Alegou que o setor sofreu grave retração do mercado, fazendo com que vários possíveis adquirentes sequer aderissem ao empreendimento, com medo de eventual bancarrota da economia nacional, o que fez sangrar os cofres da notificante.

Desse modo, informa que no empreendimento já foram construídas 03 torres, estando a 4ª torre em finalização e falta iniciar as obras da 5ª torre.

Porém, em razão do percentual estipulado, o demandado já recebeu o total de 54 unidades, restando receber dezoito 18 unidades da 4ª torre construída (previsão de entrega no final de 2019), além das unidades que comporão a futura “Torre Coral” (5ª torre).

Desse modo, a parte autora aduziu que, em face de fatores mercadológicos e da pendência de lançamento da 5ª torre remanescente, não é mais exequível manter o percentual de permuta estipulado com o autor, de quando o pacto foi firmado, pois: “além de o preço do metro quadrado ter caído drasticamente, igualmente minguaram as adesões ao empreendimento, ao mesmo tempo em que ocorreram vários distratos”.

Por outro lado, a parte ré argumentou que a demandante não juntou aos autos nenhum documento de que a obra se tornou inviável, ou seja, que lhes causou prejuízo.

Ademais, alegou que as unidades construídas pela autora no início da obra eram vendidos em valores que giravam em torno de R$ 300.000,00, e hoje estes mesmos apartamentos são vendidos por aproximadamente R$ 800.000,00, de forma que não haveria que se falar em prejuízo e ou perda de lucros.

A onerosidade excessiva contratual ocorre quando, após a celebração de um contrato, um evento extraordinário e imprevisível altera significativamente as condições originais, tornando a prestação de uma das partes excessivamente onerosa e a da outra extremamente vantajosa.

Essa situação é prevista no Código Civil em seus artigos 478, 479 e 480: Art. 478.

Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.

Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479.

A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

Art. 480.

Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

A Teoria da Imprevisão fundamenta a possibilidade de revisão contratual quando ocorrem fatos supervenientes, imprevisíveis e excepcionais que rompem o equilíbrio do contrato.

Ela decorre do princípio da função social do contrato e da boa-fé objetiva, evitando que uma das partes sofra um prejuízo desproporcional devido a mudanças drásticas e imprevisíveis na realidade econômica ou fática.

Sua aplicação é possível apenas nos casos em que há efetiva e extraordinária alteração das circunstâncias originalmente consideradas no contrato, impossibilitando a prestação de uma das partes por torná-la excessivamente onerosa.

No Brasil, essa teoria está prevista no art. 317 do Código Civil: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

Não há indicativo que torne possível a aplicação da aludida teoria, visto que não houve justificativa nos autos de fato superveniente distinto do próprio risco empresarial ordinariamente suportado pela empresa apelante.

Assim, não há que se aplicar os dispositivos legais (art. 478 e 479, CC) a provocar a revisão do contrato entabulado entre as partes.

A parte autora não apresentou um único documento que desse suporte a suas alegações.

Nesse aspecto, não se desincumbiu satisfatoriamente do ônus da prova que lhe cabia (art. 373, II, CPC).

A empresa limitou-se a acostar aos autos “Parecer Mercadológico de Permuta por área construída” (id nº 23864089).

No entanto, a mera demonstração de que o percentual de permuta aplicado no mercado diverge do percentual pactuado entre as partes não tem o condão, por si só, de apontar qualquer ilegalidade contratual.

Ademais, a Construtora não comprovou suas alegações de: a) queda drástica no preço do metro quadrado; b) diminuição das adesões ao empreendimento, e, c) distratos supostamente ocorridos com o empreendimento em questão.

Caberia à parte autora demonstrar a ocorrência de queda no preço do metro quadrado, em virtude do aumento do custo de construção e retração do preço praticado no mercado, conforme aduzido em sua exordial.

No entanto, não colacionou aos autos prova do alegado, tampouco solicitou a realização de perícia contábil capaz de atestar o desequilíbrio contratual aduzido.

A construtora é a parte forte da relação contratual, como empresa atuante no mercado há vários anos, detentora da expertise necessária para avaliar os riscos do empreendimento, dentre eles: previsão de valorização ou desvalorização dos imóveis, previsão de preço por metro quadrado e previsão de margem de lucro obtida Caberia à demandante comprovar de forma efetiva a ocorrência de situação imprevisível que alterasse drasticamente as condições do contrato, o que não ocorreu.

Cito julgados desta Corte, em casos semelhantes: Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO MONITÓRIA.

GARANTIA PESSOAL.

AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA.

LEGITIMIDADE PARA IMPUGNAÇÃO.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

REVISÃO CONTRATUAL.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

RECURSOS DESPROVIDOS.I.

CASO EM EXAME1.

Apelações interpostas contra sentença que julgou procedentes os pedidos monitórios, condenando a empresa devedora e, subsidiariamente, o avalista ao pagamento de dívida confessada em contrato.

A sentença reconheceu a validade da garantia pessoal, estipulou juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M, e rejeitou alegações de nulidade da garantia e de desequilíbrio contratual.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

Há duas questões centrais em discussão: (i) definir se a assinatura do avalista no instrumento de confissão de dívida configura garantia pessoal válida, mesmo sem cláusula específica ou outorga uxória; (ii) avaliar se houve cerceamento de defesa e a possibilidade de revisão contratual com base na teoria da imprevisão, conforme alegado por RN Econômico Empresa Jornalística Ltda.III.

RAZÕES DE DECIDIR3. [...].6.

A teoria da imprevisão (art. 478 e 479, CC) não se aplica ao caso, pois não foi comprovada alteração extraordinária das circunstâncias que justifique a revisão contratual.

O risco empresarial, por si só, não fundamenta desequilíbrio contratual.7.

O ônus de comprovar onerosidade excessiva e abusividade dos encargos recai sobre a parte recorrente (art. 373, II, CPC).

A ausência de elementos probatórios inviabiliza o acolhimento das alegações.IV.

DISPOSITIVO8.

Recursos desprovidos. (APELAÇÃO CÍVEL, 0816219-31.2018.8.20.5001, Des.

Ibanez Monteiro, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 11/12/2024, PUBLICADO em 11/12/2024) PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTEGabinete do Desembargador Vivaldo Pinheiro - 3ª Câmara Cível Apelação Cível nº: 0844541-22.2022.8.20.5001.Apelante: Georgi Tomaz de Souza.Advogado: Paulo Esmael Freires.Apelada: Forma Empreendimentos Ltda – Epp.Advogado: Lukas Darien Dias Feitosa.Relatora: Maria Neíze de Andrade Fernandes (Juíza Convocada).Ementa: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

REVISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA.

TABELA PRICE.

ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA.

RECURSO DESPROVIDO.I.

CASO EM EXAME1.

Apelação contra sentença que julgou improcedente pedido de revisão de contrato de compra e venda de imóvel firmado em julho de 2021, no qual se pretendia a substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPCA, bem como o afastamento da aplicação da Tabela Price no cálculo das prestações, sob alegação de onerosidade excessiva decorrente da pandemia da COVID-19.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

A questão em discussão consiste em decidir sobre a possibilidade de revisão do contrato de compra e venda de imóvel para substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPCA e afastamento da Tabela Price, sob alegação de onerosidade excessiva.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

Os princípios da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da boa-fé objetiva são basilares no sistema jurídico brasileiro, admitindo-se excepcionalmente a revisão contratual quando demonstrada efetiva alteração das circunstâncias que nortearam a contratação.4.

A pandemia da COVID-19 e seus efeitos econômicos, quando da celebração do contrato (julho/2021), já eram de amplo conhecimento, não podendo ser considerados como fato superveniente imprevisível, conforme demonstrado pela prova pericial.5.

O IGP-M apresentou significativa redução após período de alta em 2020/2021, tendo acumulado em 2022 variação de 5,45%, índice inferior ao IPCA do mesmo período (5,79%), evidenciando ausência de onerosidade excessiva.6.

A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a utilização da Tabela Price, por si só, não implica capitalização indevida de juros ou prática de anatocismo, sendo método válido de amortização quando expressamente pactuado.IV.

DISPOSITIVO E TESE7.

Recurso conhecido e desprovido. [...] (APELAÇÃO CÍVEL, 0844541-22.2022.8.20.5001, Des.

Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 22/01/2025, PUBLICADO em 23/01/2025) EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

REVISIONAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS DO CONTRATO (IGPM) PELO IPCA.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

COVID-19.

INAPLICABILIDADE.

ONEROSIDADE EXCESSIVA E DESPROPORCIONAL EM RELAÇÃO AO AUTOR NÃO DEMONSTRADA.

MANUTENÇÃO DO ÍNDICE CONTRATADO.

INVIABILIDADE DE REVISÃO DO CONTRATO NESTE SENTIDO.

INEXISTÊNCIA DE INDÉBITO A SER RESTITUÍDO.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - De acordo com a jurisprudência do Colendo STJ, a Teoria da Imprevisão somente se aplica nas hipóteses em que restar demonstrada a ocorrência de evento imprevisível e extraordinário durante o curso do contrato que onere excessivamente a obrigação contratual para uma das partes. - Inexistindo prova de que a Pandemia Covid-19 tenha causado onerosidade excessiva no contrato em questão somente em desfavor do Autor, o impedindo de honrar a obrigação de pagar assumida, não há falar em aplicação da Teoria da Imprevisão neste caso com a finalidade de rever a avença no sentido de substituir o índice de correção das respectivas parcelas (IGPM) pelo IPCA.

Tampouco há falar em repetição de indébito. (APELAÇÃO CÍVEL, 0861993-79.2021.8.20.5001, Des.

João Rebouças, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 16/02/2023, PUBLICADO em 21/02/2023) Dessa forma, a inexistência de prova concreta sobre a quebra do equilíbrio contratual impede a revisão do contrato, devendo ser respeitado o princípio do pacta sunt servanda.

Diante da impossibilidade de amparar as alegações autorais em vagas suposições, o recurso da parte autora deve ser desprovido.

O réu pleiteou em seu recurso a improcedência do pedido de revisão do percentual estipulado no contrato em questão e impugnou o valor da causa.

Quanto a esse pleito, observa-se que o réu, devidamente citado, não apresentou contestação, importando em preclusão da matéria, nos termos do art. 293 do CPC: Art. 293.

O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito, impondo, se for o caso, a complementação das custas.

Vencido o prazo para resposta e não tendo o Juízo a quo corrigido de ofício o valor atribuído à causa, ocorreu a preclusão.

Nesse mesmo sentido, cito julgado desta Corte em caso semelhante: EMENTA: CONSTITUCIONAL E PROCESSO CIVIL.

AÇÃO ORDINÁRIA.

APELAÇÃO CÍVEL.

PLEITO DE INTERNAÇÃO EM LEITO DE UTI.

IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA FORMULADA EM SEDE DE APELAÇÃO.

NÃO APRESENTAÇÃO DE CONTESTAÇÃO.

REVELIA.

PRECLUSÃO.

INCIDÊNCIA DO ART. 293 DO CPC.

IRRESIGNAÇÃO RECURSAL QUANTO A FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

PRETENSÃO DE FIXAÇÃO EQUITATIVA.

DEMANDA QUE VISA A GARANTIR O DIREITO CONSTITUCIONAL À SAÚDE E À VIDA.

FORNECIMENTO DE TRATAMENTO MÉDICO.

PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL.

INCIDÊNCIA DO ART. 85, § 8° DO CPC.

FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA CABÍVEL.

ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (APELAÇÃO CÍVEL, 0806033-46.2023.8.20.5300, Des.

Claudio Santos, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 24/05/2024, PUBLICADO em 27/05/2024) (grifos acrescidos).

Ante o exposto, voto por desprover o recurso da parte autora e prover parcialmente o recurso da parte ré, para julgar totalmente improcedentes os pedidos autorais, invertendo-se o ônus da sucumbência, cujos honorários devem ser calculados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões.

Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com o propósito exclusivo de rediscutir a decisão da Câmara (art. 1.026, § 2º do CPC).

Data de registro eletrônico.

Juíza Convocada Érika de Paiva Duarte Relatora Natal/RN, 17 de Março de 2025.