TJRN - 0813716-66.2020.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0813716-66.2020.8.20.5001 Polo ativo JP QUALITY INCORPORACAO LTDA Advogado(s): OSORIO DA COSTA BARBOSA JUNIOR Polo passivo ANA KARINA OLIVEIRA DE ALENCAR e outros Advogado(s): EVANOR BRITO FAHEINA, RHUDSON HORACIO NUNES DE OLIVEIRA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL.

AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA.

RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

APELAÇÃO CÍVEL.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE QUE SE SUBMETE AO RECONHECIMENTO DA RESCISÃO CONTRATUAL PELO RETORNO AO STATUS QUO ANTE.

CONSONÂNCIA COM JULGADOS DO TJMG E TJSP.

IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO DOS VALORES DE RETENÇÃO.

EVIDENCIADA A QUE AS PENALIDADES DA CLÁUSULA PENAL SE MOSTRA EXCESSIVA A SER SUPORTADA PELO COMPRADOR.

STJ QUE EM SITUAÇÕES ANÁLOGAS FIXOU ENTENDIMENTO DE QUE É DEVIDA A RETENÇÃO ENTRE 10 A 25% DOS VALORES PAGOS.

JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA QUE DEVEM INCIDIR DA DATA DA CITAÇÃO.

INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.002/STJ – DISTINGUISHING.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.

APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, sem parecer ministerial, conhecer e dar parcial provimento a Apelação Cível para, apenas, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO Apelação Cível (Id. 20410744) interposta por JP QUALITY INCORPORAÇÃO LTDA contra sentença (Id. 20410727) proferida pelo Juízo de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN que, nos autos da “Ação Ordinária com Pedido de Tutela de Urgência” movida em desfavor de ANA KARINA OLIVEIRA DE ALENCAR e JOYCE LUANA ALENCAR DO NASCIMENTO, julgou parcialmente procedente o pedido autoral para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com retenção de 15% (quinze por cento) do valor integral pago pelas rés, nos seguintes termos: Ante o exposto, julgo parcialmente procedente para declarar a rescisão contratual, com retenção do percentual de 15% (quinze por cento) do valor integral pago pelas rés, devendo o restante ser restituído, com incidência de juros de 1% ao mês a contar da citação e corrigido monetariamente pelo IGP-M a contar do desembolso.

Defiro o pedido de justiça gratuita formulado pelas rés, com fulcro no art. 98 do CPC.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, devendo cada parte arcar com a metade do valor.

Em suas razões, aduziu em caráter preliminar a nulidade da sentença pela ausência de apreciação do pedido de reintegração de posse formulado em inicial.

Além disso, no mérito, pugnou pela aplicação concreta da cláusula penal do contrato, aumentando a retenção em 39% (trinta e nove por cento) dos valores passíveis de restituição, ou, subsidiariamente, em atenção a entendimento do STJ no REsp nº 1.820.330/SP, que seja aplicada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre as parcelas pagas.

Em adição, informou que o tema 1.002 do STJ definiu que a fixação dos juros de mora devem iniciar do trânsito em julgado ou, alternativamente, a partir da citação.

Preparo comprovado (Id. 20410745).

Contrarrazões apresentadas (Id. 20410748) rebatendo os argumentos do apelante.

O Ministério Público declinou apresentação de parecer no feito (Id. 20655785). É o que importa relatar.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço da Apelação Cível.

De inicio, pelo princípio do duplo grau de jurisdição e da causa madura, destaco que esta Corte possui liberdade para apreciação do direito vindicado, qual seja a questão da reintegração de posse, uma vez que já houve no processo a interposição de embargos declaratórios (Id. 20410736) com esta finalidade, os quais restaram infrutíferos.

Dessa forma, é importante salientar que, uma vez decretada a rescisão do contrato, entendo que há, consequentemente, a necessidade de reintegração dos imóveis em favor do vendedor, aqui apelante, conforme os seguintes julgados: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PEDIDO DE LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - REJEIÇÃO - MEDIDA CONCEDIDA - IMPOSSIBILIDADE - EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO - IRRELEVÂNCIA - NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO. - A jurisprudência tem entendido que apresentando a decisão, mesmo que de forma sucinta, as razões pelas quais se chegou a determinado resultado, não há que se falar em nulidade da decisão, por ausência de fundamentação. - A concessão da reintegração de posse nos casos de rescisão contratual é consequência desta última, somente podendo ser deferida após a sentença final que declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e houver restabelecido o "status quo ante". (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.088613-7/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/08/2023, publicação da súmula em 22/08/2023) - grifei Apelação.

Rescisão de contrato.

Compromisso de compra e venda.

Parcial procedência dos pedidos.

Inconformismo da autora.

Parcial cabimento.

Culpa do comprador.

Inadimplemento quanto ao pagamento do preço.

Restituição dos valores pagos pelo réu.

Necessidade.

Manutenção desse ponto da sentença.

Condenação da autora vendedora a indenizar por benfeitorias introduzidas no imóvel.

Afastamento.

Prova produzida que revela serem as benfeitorias voluptuárias.

Art. 1219/CC.

Reintegração da autora na posse do imóvel.

Necessidade.

Ajuste na sentença nesse sentido.

Apelação parcialmente provida para esse fim. (TJSP; Apelação Cível 1001304-02.2022.8.26.0372; Relator (a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Monte Mor - 2ª Vara; Data do Julgamento: 26/08/2023; Data de Registro: 26/08/2023) - grifei Logo, a concessão da reintegração de posse nos casos de rescisão contratual é consequência desta última, somente podendo ser deferida após a sentença final que declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, reestabelecendo, assim, o status quo ante, devendo haver o retorno dos bens à empresa vendedora, tendo em vista a culpa exclusiva da parte compradora.

Em continuidade, quanto à questão da retenção dos valores pagos, vejo que o magistrado de primeiro grau determinou que esta deveria ser fixada no montante de 15% (quinze por cento) sob o argumento de que as penalidades atribuídas ao consumidor se mostram excessivas, causando desequilíbrio contratual.

O STJ, em situações semelhantes, as quais dispõem sobre a retenção de valores em caso de resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do comprador, vem decidindo da seguinte maneira: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSO CIVIL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO.

REUNIÃO DOS PROCESSOS.

MATÉRIA FÁTICA.

ANÁLISE.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULA Nº 7/STJ.

TAXA DE FRUIÇÃO.

IMÓVEL.

EDIFICAÇÃO.

AUSÊNCIA.

INVIABILIDADE DA COBRANÇA.

RESCISÃO.

CULPA DO COMPRADOR.

PERCENTUAL.

RETENÇÃO.

SÚMULA Nº 568/STJ.

CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.

IMPOSSIBILIDADE. 1.

Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4.

A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 5.

Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023.) Dessa forma, entendo que o montante aplicado pelo Juízo a quo encontra guarida na jurisprudência mais recente do STJ.

Além disso, saliento ser inviável a aplicação do tema 1.002/STJ para fixação dos juros de mora e correção monetária a partir do trânsito em julgado, isto porque observo que o referido tema diz respeito a compra e venda de unidades imobiliárias anteriores a Lei nº 13.786/2018, na qual é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, situação esta que não dialoga com a realidade dos autos, devendo permanecer o entendimento outrora exarado em juízo singular.

Portanto, conheço e dou parcial provimento ao recurso, apenas para reconhecer o direito do apelante ao retorno do status quo ante que o assegura a reintegração da posse do imóvel, a partir da resolução do contrato em questão.

Em síntese, uma vez reconhecida a culpa exclusiva da consumidora/compradora, deve ser acolhido o pedido de reintegração de posse realizado pela empresa demandante, uma vez configurada a hipótese de retorno ao status quo ante por força do entendimento jurisprudencial exarado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Quanto aos demais pedidos formulados, é importante salientar que, em que pese o contrato (Id. 20410354), em sua cláusula terceira, disponha que caso este venha a ser extinto por culpa exclusiva do comprador, o vendedor deverá reter 39% (trinta e nove por cento) das parcelas pagas (organizadas da seguinte forma: "i) 15% (quinze por cento) das prestações pagas para custear despesas de administração contratual; ii) 15% (quinze por cento) à título de multa; iii) 9% (nove por cento) de despesas de marketing e publicidade"), é certo que o STJ entende que este valor seria alto, devendo permanecer entre 10 e 25% (dez e vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.

Assim, a parte do dispositivo sentencial impugnado que determinou a retenção no percentual de 15% (quinze por cento) está de acordo com o entendimento do STJ.

Logo, o pedido quanto ao aumento da retenção não merece provimento, não devendo esta parte da sentença ser alterada.

Assim, tendo em vista o parcial provimento do recurso, apenas para reconhecer o direito da empresa em reintegrar a posse do imóvel consoante ao entendimento do STJ em situações similares em que há culpa exclusiva da compradora, deixo de majorar os honorários sucumbenciais. É como voto.

BERENICE CAPUXÚ (Juíza Convocada) RELATORA Natal/RN, 23 de Outubro de 2023.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0813716-66.2020.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 23-10-2023 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (NÃO HÍBRIDA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 29 de setembro de 2023.