TJRN - 0858604-18.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 18ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250  Processo: 0858604-18.2023.8.20.5001 Ação: DESPEJO Autor: JURACY DE MOURA JALES Réu: EMANOEL CAMPOS SEABRA DECISÃO Trata-se de Ação de despejo ajuizada por JURACY DE MOURA JALES em face de EMANOEL CAMPOS SEABRA.

Por sentença de ID nº 130128679 foi julgado procedente o pedido declaração de rescisão do contrato de locação e deferido o pedido liminar de desocupação do imóvel.

Após certificado o transito em julgado da sentença e intimada a parte demandada da sentença proferida, a parte autora afirma que o réu não desocupou voluntariamente o imóvel, solicitando que seja determinado o imediato despejo compulsório.

Assim, diante do não cumprimento voluntário por parte do requerido, para fins de garantir o cumprimento da sentença, EXPEÇA-SE mandado de despejo compulsório da parte ré, retirando-se a parte ré ou quem esteja ocupando o imóvel e imitindo a parte autora na posse do imóvel.

O Oficial de Justiça poderá requisitar força policial para cumprimento do mandado de despejo, ficando autorizada, ainda, medida de arrombamento (art. 536, §1º, do CPC/15 cumulado com o art. 65 da Lei no 8.245/91).

Após, restando cumprida a prestação jurisdicional, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Natal/RN, 12/05/2025.                                                 Daniella Simonetti Meira Pires de Araújo Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0858604-18.2023.8.20.5001 Polo ativo EMANOEL CAMPOS SEABRA Advogado(s): TELES MARCIO DOS SANTOS, ALEXANDRE PINTO VARELLA Polo passivo JURACY DE MOURA JALES Advogado(s): MATHEUS FIGUEIREDO DE MENDONCA, PAULO LINDINEY BARBOSA DA SILVA, NATASHA RANGEL ROSSO NELSON, IGOR BEZERRA DOS SANTOS Apelação Cível nº 0858604-18.2023.8.20.5001 Apelante: Emanuel Campos Seabra.

Advogado: Dr.

Alexandre Pinto Varella.

Apelada: Juracy de Moura Jales.

Advogado: Dr.

Matheus Figueiredo de Mendonça.

Relator: Desembargador João Rebouças.

Ementa: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.

AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA EM DENÚNCIA VAZIA.

RETOMADA DO BEM.

VIABILIDADE.

PRAZO CONTRATUAL VENCIDO.

DIREITO DE PREFERÊNCIA.

CADUCIDADE.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Recurso de Apelação Cível em face de sentença de procedência em Ação de Despejo.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

O caso envolve a decretação da rescisão contratual e o despejo por denúncia vazia, com o pagamento de verbas como IPTU e multa contratual.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

Na hipótese vertente, o contrato fora lavrado há mais de 05 (cinco) anos, bem como há expressa manifestação do locador no sentido de que o imóvel seja desocupado, sendo o locatário devidamente notificado.

Destarte, vencido o prazo contratual, sem prorrogação, considera-se rescindida a avença, motivo pelo qual deve ser julgado procedente o pleito contido à inicial. 4.

Não há, até o presente momento, qualquer manifestação de vontade do apelante no sentido de aceitar a proposta ofertada pela proprietária.

Ao contrário, há tão somente a existência de contrapropostas com um valor inferior, o que não obriga a proprietária, pois esta possui o direito de precificar o seu imóvel de acordo com os valores que entendem ser adequados ao mercado.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 5.

Conhecimento e desprovimento do recurso.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.241/1991, arts. 27, 28 e 47.

Jurisprudência relevante citada: TJRN, AC nº 0801657-72.2023.8.20.5120, Relator Juiz Convocado Eduardo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, julgado em 16/10/2024.

TJRN, AC nº 0806628-74.2020.8.20.5001, De Minha Relatoria, Terceira Câmara Cível, julgado em 16/11/2021.

TJRN, AC nº 0816964-16.2015.8.20.5001, Relator Juiz Convocado Ricardo Tinôco de Góes, Primeira Câmara Cível, julgado em 09/08/2021.

TJSP, AC nº 1000166-68.2021.8.26.0587; Relator Desembargador Carlos Dias Motta; 26ª Câmara de Direito Privado; julgado em 10/03/2022.

TJRJ, AC nº 0072152-74.2019.8.19.0002, Relator Desembargador Marcelo Lima Buhatem, Oitava Câmara Cível, julgado em 04/04/2023.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas.

Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por Emanuel Campos Seabra em face da sentença proferida pelo Juízo da 18ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Despejo fundada em denúncia vazia movida por Juracy de Moura Jales, julgou procedente o pedido inicial, para decretar a rescisão contratual entre as partes e o despejo da parte demandada, bem como ao pagamento do IPTU relativo ao ano de 2023 e multa contratual prevista na Cláusula Décima Sexta do contrato.

Nas suas razões, aduz o apelante é pessoa idosa e reside no local há mais de 03 (três) anos ininterruptos, tendo iniciado com a proprietário do imóvel diversas tratativas no sentido de ser colocado em prática o seu direito de preferência, quando foi surpreendido com a ação de despejo por denúncia vazia.

Alude que deve ser acolhido o seu direito de preferência, pois “não dispõe de imóvel de sua propriedade para residir e diante da idade e dos evidentes e decorrentes problemas de saúde, situações de despejo ou de imediata desocupação poderiam causar evidente e indiscutível repercussão (…)” (Id 27742063 - Pág. 6).

Assevera ainda que é injusta a condenação ao pagamento do IPTU e da multa contratual, pois nada deve à proprietária do imóvel.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reconhecer o seu direito de preferência, excluir a condenação das verbas mencionadas.

Alternativamente, para dilatar o prazo para a desocupação do imóvel, objeto da presente lide, em período razoável.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id 27742069).

O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cinge-se a análise na manutenção, ou não, da sentença que julgou procedente o pedido inicial e decretar a rescisão contratual e o despejo requeridos, com o pagamento de verbas como IPTU e multa contratual.

Inicialmente, cumpre salientar que o contrato celebrado sem um prazo determinado normalmente deve findar pela denúncia das partes.

A denúncia é um meio unilateral de extinguir a relação contratual, nas hipóteses em que a lei autoriza, podendo esta inclusive ser “vazia”, ou seja, quando não há necessidade de apresentação de um motivo para o seu encerramento.

Neste sentido, o art. 47 da Lei 8.245/91 encerra: “Art. 47.

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (...) V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos”. (destaquei).

Historiando os fatos, verifica-se que o contrato original, assinado em 10/09/2018, possuía vigência de 12 (doze) meses, encerrando-se, portanto, em 10/09/2019, momento em que passou a ser prorrogado por tempo indeterminado.

Na data de 18/08/2023, passados 05 (cinco) anos do contrato, o locatário foi notificado acerca da retomada do imóvel (Id 2774094), concedendo-lhe o prazo máximo de 30 (trinta) dias para a desocupação.

Com efeito, não obstante as alegações contidas no recurso, os fatos relatados e os documentos anexados não são suficientes para impedir a retomada do imóvel pelo proprietário.

De fato, na hipótese vertente, é fato incontroverso que o contrato fora lavrado há mais de 05 (cinco) anos, bem como há expressa manifestação do locador no sentido de que o imóvel seja desocupado, sendo o locatário devidamente notificado.

O documento de notificação foi assinado por ambas as partes, demonstrando expressamente o desinteresse em renovar o contrato.

Destarte, vencido o prazo contratual, sem prorrogação, considera-se rescindida a avença, motivo pelo qual deve ser julgado procedente o pleito contido à inicial.

Acerca do tema, colaciona-se posicionamento desta Egrégia Corte: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO.

CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PRAZO INFERIOR A TRINTA MESES.

PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO.

VIGÊNCIA POR PRAZO SUPERIOR A CINCO ANOS.

DENÚNCIA VAZIA.

POSSIBILIDADE.

NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO PARA DESOCUPAR O IMÓVEL EM TRINTA DIAS.

DESCUMPRIMENTO.

PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJRN – AC nº 0801657-72.2023.8.20.5120 - Relator Juiz Convocado Eduardo Pinheiro - 3ª Câmara Cível - j. em 16/10/2024). “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.

AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA EM DENÚNCIA VAZIA.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO.

PRELIMINARMENTE: ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM; CARÊNCIA DE AÇÃO E INÉPCIA DA INICIAL.

TRANSFERÊNCIA PARA O MÉRITO.

MÉRITO: DECRETAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

AUSÊNCIA DE REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO.

POSSIBILIDADE DE TRANSAÇÃO EXTRAJUDICIAL E A QUALQUER MOMENTO.

NULIDADE NÃO VERIFICADA.

CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO SUCESSIVAMENTE.

PACTO ORIGINAL RATIFICADO POSTERIORMENTE PELA EMPRESA APELANTE.

RELAÇÃO JURÍDICA EVIDENCIADA ENTRE AS PARTES.

ENVIO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL.

DESINTERESSE NA RENOVAÇÃO CONTRATUAL.

ART. 57, DA LEI Nº 8.245/91 OBEDECIDO.

RETOMADA DO BEM.

VIABILIDADE.

PRAZO CONTRATUAL VENCIDO.

NÃO ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO RECURSAL.

SENTENÇA MANTIDA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES”. (TJRN – AC nº 0806628-74.2020.8.20.5001 - De Minha Relatoria - 3ª Câmara Cível - j. em 16/11/2021). “EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO RENOVATÓRIA E AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA.

SENTENÇA UNA QUE EXTINGUIU A RENOVATÓRIA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, E JULGOU PROCEDENTE O DESPEJO COMPULSÓRIO.

LOCAÇÃO COMERCIAL QUE VIGIA POR PRAZO INDETERMINADO.

ALEGAÇÃO DE CELEBRAÇÃO DE ADITIVO CONTRATUAL.

ACERVO PROBATÓRIO INAPTO. ÔNUS DO APELANTE.

NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO ACERCA DO INTENTO DE RETOMADA.

OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS DO ARTIGO 57 DA LEI 8.245/91.

PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO E LUCROS CESSANTES.

DESCABIMENTO.

LOCATÁRIO SEM DIREITO À RENOVAÇÃO.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL AFASTANDO A INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

VALIDADE.

VERBETE SUMULAR Nº 335 DO STJ.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJRN – AC nº 0816964-16.2015.8.20.5001 - Relator Juiz Convocado Ricardo Tinôco - 1ª Câmara Cível - j. em 09/08/2021).

No mais, alega o apelante a questão envolvendo o seu suposto direito de preferência na aquisição do imóvel, sustentando sua pretensão no art. 27 da Lei nº 8.245/91, que encerra: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

No entanto, na data de 08/07/2022, cerca de 01 (um) ano antes do vencimento do prazo quinquenal do contrato, foi enviada pela locadora uma proposta de compra do imóvel pelo locatário (Id 27742034).

Não há, até o presente momento, qualquer manifestação de vontade do apelante no sentido de aceitar a proposta ofertada pela proprietária.

Ao contrário, há tão somente a existência de contrapropostas com um valor inferior, o que não obriga a proprietária, pois esta possui o direito de precificar o seu imóvel de acordo com os valores que entendem ser adequados ao mercado.

Assim, passado todo esse tempo, houve a decadência do direito de preferência, nos termos do art. 27 da Lei nº 8.245/91, que estabelece: “O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias”.

Nesse sentido: “LOCAÇÃO.

Ação de obrigação de fazer.

Sentença de improcedência.

Interposição de apelação pela autora.

Pretensão de compelir a locadora, ora ré, a regularizar o registro do imóvel locado junto ao CRI de São Sebastião – SP, de modo a possibilitar a averbação do contrato de locação na respectiva matrícula, com o fim de viabilizar o exercício do direito de preferência e evitar a propositura de ação de despejo por denúncia vazia pelos adquirentes do bem.

Rejeição.

Locadora, ora ré, encaminhou à locatária, ora autora, por meio de notificação extrajudicial, proposta de venda do imóvel locado, nas mesmas condições da oferta de aquisição feita por terceiros, para lhe dar conhecimento do negócio e oportunizar o exercício do direito de preferência, como determina o artigo 27 da Lei nº 8.245/1991.

Locatária, ora autora, não manifestou de maneira inequívoca a aceitação integral da proposta de venda do imóvel locado, no prazo de trinta dias.

Caducidade do direito de preferência.

Inteligência do artigo 28 da Lei nº 8.245/1991.

Pretendida averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel locado para viabilizar a aquisição do bem pela locatária, ora autora, mostra-se dispensável, pois o direito de preferência desta última não foi preterido.

Inaplicabilidade do artigo 33 da Lei nº 8.245/1991 ao caso concreto.

Adquirentes do imóvel locado ajuizaram ação de despejo por denúncia vazia em face da locatária, originando o processo nº 1003560-83.2021.8.26.0587.

Partes daquela demanda celebraram acordo, por meio do qual ajustaram que a locatária tem até o dia 07.03.2022 para desocupar voluntariamente o imóvel locado.

Concordância da locatária com a desocupação voluntária implica a perda superveniente do interesse na averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel locado para evitar a propositura de ação de despejo por denúncia vazia pelos adquirentes do bem.

Finalidades colimadas pela locatária, ora autora, não são hábeis a justificar a condenação da locadora, ora ré, à regularização do registro do imóvel locado para fins de averbação do contrato de locação na respectiva matrícula, razão pela qual a improcedência desta ação era mesmo medida imperiosa.

Manutenção da r. sentença.

Apelação não provida”. (TJSP – AC nº 1000166-68.2021.8.26.0587 - Relator Desembargador Carlos Dias Motta - 26ª Câmara de Direito Privado - j. em 10/03/2022 – destaquei). “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - DENÚNCIA VAZIA - NOTIFICAÇÃO DA LOCATÁRIA PARA EXERCER O DIREITO DE PREFERÊNCIA OU DESOCUPAR O IMÓVEL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - IRRESIGNAÇÃO DA RÉ ALEGANDO TER EXERCIDO DIREITO DE PREFERÊNCIA DE COMPRA DO IMÓVEL ALEGAÇÃO DE FATO NOVO QUE SE AFASTA -E-MAIL QUE EMBORA TENHA SIDO ENVIADO NO ANO DE 2022 DIZ RESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA DA LOCATÁRIA QUE SE FINDOU EM 2019, MOMENTO EM QUE ESTA DISCORDOU DO VALOR OFERTADO PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, OFERTANDO CONTRAPROPOSTA - CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE DEMONSTRA A EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES - NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA PARA QUE A LOCATÁRIA DESOCUPASSE O IMÓVEL, VOLUNTARIAMENTE OU EXERCESSE SEU DIREITO DE PREFERÊNCIA QUE FOI REGULARMENTE ENVIADA - AUSÊNCIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA - RÉ QUE DISCORDOU DO VALOR PEDIDO, OFERTANDO CONTRAPROPOSTA, RESTANDO CARACTERIZADO O FIM DE CONTRATO - APLICABILIDADE DO ARTIGO 28 DA LEI 8245/91 - ACEITAÇÃO DA PROPOSTA QUE DEVE SER INTEGRAL - NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO”. (TJRJ – AC nº 0072152-74.2019.8.19.0002 - Relator Desembargador Marcelo Lima Buhatem - 8ª Câmara Cível - j. em 04/04/2023 - destaquei).

No que diz respeito à verba do IPTU relativamente ao ano de 2023, a locadora, ora apelada, comprovou o seu pagamento (Id 27740951), quando esta incumbência deveria ser do locatário de acordo com a cláusula sexta do contrato de locação, de forma que merece ser ressarcida.

No mais, o mesmo raciocínio pode ser aplicado quanto à multa contratual prevista no parágrafo segundo da cláusula sexta do contrato, que estabelece: “na hipótese de serem os encargos pagos pelo LOCADOR, porque não o tenha feito o LOCATÁRIO nos prazos devidos, seão os respectivos valores reembolsados por este, com o acréscimo da multa de 10% (dez por cento), juros de mora e 1% (um por cento) ao mês e correção monetária” (Id 27740948 - Pág. 3).

Assim, constata-se que as razões sustentadas no recurso não são aptas a reformar a sentença vergastada, a fim de acolher a pretensão formulada.

Outrossim, quanto ao pedido alternativo, igualmente, não merece prosperar, eis que o prazo para a desocupação voluntário do imóvel foi anteriormente concedido e restou descumprido, não havendo razões para dilatá-lo ainda mais.

Face ao exposto, conheço e nego provimento ao recurso, para manter a sentença, e majoro os honorários advocatícios sucumbenciais ao percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, a teor do art. 85,§ 11 do CPC. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Desembargador João Rebouças Relator VOTO VENCIDO VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cinge-se a análise na manutenção, ou não, da sentença que julgou procedente o pedido inicial e decretar a rescisão contratual e o despejo requeridos, com o pagamento de verbas como IPTU e multa contratual.

Inicialmente, cumpre salientar que o contrato celebrado sem um prazo determinado normalmente deve findar pela denúncia das partes.

A denúncia é um meio unilateral de extinguir a relação contratual, nas hipóteses em que a lei autoriza, podendo esta inclusive ser “vazia”, ou seja, quando não há necessidade de apresentação de um motivo para o seu encerramento.

Neste sentido, o art. 47 da Lei 8.245/91 encerra: “Art. 47.

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (...) V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos”. (destaquei).

Historiando os fatos, verifica-se que o contrato original, assinado em 10/09/2018, possuía vigência de 12 (doze) meses, encerrando-se, portanto, em 10/09/2019, momento em que passou a ser prorrogado por tempo indeterminado.

Na data de 18/08/2023, passados 05 (cinco) anos do contrato, o locatário foi notificado acerca da retomada do imóvel (Id 2774094), concedendo-lhe o prazo máximo de 30 (trinta) dias para a desocupação.

Com efeito, não obstante as alegações contidas no recurso, os fatos relatados e os documentos anexados não são suficientes para impedir a retomada do imóvel pelo proprietário.

De fato, na hipótese vertente, é fato incontroverso que o contrato fora lavrado há mais de 05 (cinco) anos, bem como há expressa manifestação do locador no sentido de que o imóvel seja desocupado, sendo o locatário devidamente notificado.

O documento de notificação foi assinado por ambas as partes, demonstrando expressamente o desinteresse em renovar o contrato.

Destarte, vencido o prazo contratual, sem prorrogação, considera-se rescindida a avença, motivo pelo qual deve ser julgado procedente o pleito contido à inicial.

Acerca do tema, colaciona-se posicionamento desta Egrégia Corte: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO.

CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PRAZO INFERIOR A TRINTA MESES.

PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO.

VIGÊNCIA POR PRAZO SUPERIOR A CINCO ANOS.

DENÚNCIA VAZIA.

POSSIBILIDADE.

NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO PARA DESOCUPAR O IMÓVEL EM TRINTA DIAS.

DESCUMPRIMENTO.

PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJRN – AC nº 0801657-72.2023.8.20.5120 - Relator Juiz Convocado Eduardo Pinheiro - 3ª Câmara Cível - j. em 16/10/2024). “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.

AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA EM DENÚNCIA VAZIA.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO.

PRELIMINARMENTE: ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM; CARÊNCIA DE AÇÃO E INÉPCIA DA INICIAL.

TRANSFERÊNCIA PARA O MÉRITO.

MÉRITO: DECRETAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL.

AUSÊNCIA DE REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO.

POSSIBILIDADE DE TRANSAÇÃO EXTRAJUDICIAL E A QUALQUER MOMENTO.

NULIDADE NÃO VERIFICADA.

CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO SUCESSIVAMENTE.

PACTO ORIGINAL RATIFICADO POSTERIORMENTE PELA EMPRESA APELANTE.

RELAÇÃO JURÍDICA EVIDENCIADA ENTRE AS PARTES.

ENVIO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL.

DESINTERESSE NA RENOVAÇÃO CONTRATUAL.

ART. 57, DA LEI Nº 8.245/91 OBEDECIDO.

RETOMADA DO BEM.

VIABILIDADE.

PRAZO CONTRATUAL VENCIDO.

NÃO ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO RECURSAL.

SENTENÇA MANTIDA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES”. (TJRN – AC nº 0806628-74.2020.8.20.5001 - De Minha Relatoria - 3ª Câmara Cível - j. em 16/11/2021). “EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO RENOVATÓRIA E AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA.

SENTENÇA UNA QUE EXTINGUIU A RENOVATÓRIA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, E JULGOU PROCEDENTE O DESPEJO COMPULSÓRIO.

LOCAÇÃO COMERCIAL QUE VIGIA POR PRAZO INDETERMINADO.

ALEGAÇÃO DE CELEBRAÇÃO DE ADITIVO CONTRATUAL.

ACERVO PROBATÓRIO INAPTO. ÔNUS DO APELANTE.

NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO ACERCA DO INTENTO DE RETOMADA.

OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS DO ARTIGO 57 DA LEI 8.245/91.

PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO E LUCROS CESSANTES.

DESCABIMENTO.

LOCATÁRIO SEM DIREITO À RENOVAÇÃO.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL AFASTANDO A INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

VALIDADE.

VERBETE SUMULAR Nº 335 DO STJ.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJRN – AC nº 0816964-16.2015.8.20.5001 - Relator Juiz Convocado Ricardo Tinôco - 1ª Câmara Cível - j. em 09/08/2021).

No mais, alega o apelante a questão envolvendo o seu suposto direito de preferência na aquisição do imóvel, sustentando sua pretensão no art. 27 da Lei nº 8.245/91, que encerra: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

No entanto, na data de 08/07/2022, cerca de 01 (um) ano antes do vencimento do prazo quinquenal do contrato, foi enviada pela locadora uma proposta de compra do imóvel pelo locatário (Id 27742034).

Não há, até o presente momento, qualquer manifestação de vontade do apelante no sentido de aceitar a proposta ofertada pela proprietária.

Ao contrário, há tão somente a existência de contrapropostas com um valor inferior, o que não obriga a proprietária, pois esta possui o direito de precificar o seu imóvel de acordo com os valores que entendem ser adequados ao mercado.

Assim, passado todo esse tempo, houve a decadência do direito de preferência, nos termos do art. 27 da Lei nº 8.245/91, que estabelece: “O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias”.

Nesse sentido: “LOCAÇÃO.

Ação de obrigação de fazer.

Sentença de improcedência.

Interposição de apelação pela autora.

Pretensão de compelir a locadora, ora ré, a regularizar o registro do imóvel locado junto ao CRI de São Sebastião – SP, de modo a possibilitar a averbação do contrato de locação na respectiva matrícula, com o fim de viabilizar o exercício do direito de preferência e evitar a propositura de ação de despejo por denúncia vazia pelos adquirentes do bem.

Rejeição.

Locadora, ora ré, encaminhou à locatária, ora autora, por meio de notificação extrajudicial, proposta de venda do imóvel locado, nas mesmas condições da oferta de aquisição feita por terceiros, para lhe dar conhecimento do negócio e oportunizar o exercício do direito de preferência, como determina o artigo 27 da Lei nº 8.245/1991.

Locatária, ora autora, não manifestou de maneira inequívoca a aceitação integral da proposta de venda do imóvel locado, no prazo de trinta dias.

Caducidade do direito de preferência.

Inteligência do artigo 28 da Lei nº 8.245/1991.

Pretendida averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel locado para viabilizar a aquisição do bem pela locatária, ora autora, mostra-se dispensável, pois o direito de preferência desta última não foi preterido.

Inaplicabilidade do artigo 33 da Lei nº 8.245/1991 ao caso concreto.

Adquirentes do imóvel locado ajuizaram ação de despejo por denúncia vazia em face da locatária, originando o processo nº 1003560-83.2021.8.26.0587.

Partes daquela demanda celebraram acordo, por meio do qual ajustaram que a locatária tem até o dia 07.03.2022 para desocupar voluntariamente o imóvel locado.

Concordância da locatária com a desocupação voluntária implica a perda superveniente do interesse na averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel locado para evitar a propositura de ação de despejo por denúncia vazia pelos adquirentes do bem.

Finalidades colimadas pela locatária, ora autora, não são hábeis a justificar a condenação da locadora, ora ré, à regularização do registro do imóvel locado para fins de averbação do contrato de locação na respectiva matrícula, razão pela qual a improcedência desta ação era mesmo medida imperiosa.

Manutenção da r. sentença.

Apelação não provida”. (TJSP – AC nº 1000166-68.2021.8.26.0587 - Relator Desembargador Carlos Dias Motta - 26ª Câmara de Direito Privado - j. em 10/03/2022 – destaquei). “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - DENÚNCIA VAZIA - NOTIFICAÇÃO DA LOCATÁRIA PARA EXERCER O DIREITO DE PREFERÊNCIA OU DESOCUPAR O IMÓVEL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - IRRESIGNAÇÃO DA RÉ ALEGANDO TER EXERCIDO DIREITO DE PREFERÊNCIA DE COMPRA DO IMÓVEL ALEGAÇÃO DE FATO NOVO QUE SE AFASTA -E-MAIL QUE EMBORA TENHA SIDO ENVIADO NO ANO DE 2022 DIZ RESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA DA LOCATÁRIA QUE SE FINDOU EM 2019, MOMENTO EM QUE ESTA DISCORDOU DO VALOR OFERTADO PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, OFERTANDO CONTRAPROPOSTA - CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE DEMONSTRA A EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES - NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA PARA QUE A LOCATÁRIA DESOCUPASSE O IMÓVEL, VOLUNTARIAMENTE OU EXERCESSE SEU DIREITO DE PREFERÊNCIA QUE FOI REGULARMENTE ENVIADA - AUSÊNCIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA - RÉ QUE DISCORDOU DO VALOR PEDIDO, OFERTANDO CONTRAPROPOSTA, RESTANDO CARACTERIZADO O FIM DE CONTRATO - APLICABILIDADE DO ARTIGO 28 DA LEI 8245/91 - ACEITAÇÃO DA PROPOSTA QUE DEVE SER INTEGRAL - NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO”. (TJRJ – AC nº 0072152-74.2019.8.19.0002 - Relator Desembargador Marcelo Lima Buhatem - 8ª Câmara Cível - j. em 04/04/2023 - destaquei).

No que diz respeito à verba do IPTU relativamente ao ano de 2023, a locadora, ora apelada, comprovou o seu pagamento (Id 27740951), quando esta incumbência deveria ser do locatário de acordo com a cláusula sexta do contrato de locação, de forma que merece ser ressarcida.

No mais, o mesmo raciocínio pode ser aplicado quanto à multa contratual prevista no parágrafo segundo da cláusula sexta do contrato, que estabelece: “na hipótese de serem os encargos pagos pelo LOCADOR, porque não o tenha feito o LOCATÁRIO nos prazos devidos, seão os respectivos valores reembolsados por este, com o acréscimo da multa de 10% (dez por cento), juros de mora e 1% (um por cento) ao mês e correção monetária” (Id 27740948 - Pág. 3).

Assim, constata-se que as razões sustentadas no recurso não são aptas a reformar a sentença vergastada, a fim de acolher a pretensão formulada.

Outrossim, quanto ao pedido alternativo, igualmente, não merece prosperar, eis que o prazo para a desocupação voluntário do imóvel foi anteriormente concedido e restou descumprido, não havendo razões para dilatá-lo ainda mais.

Face ao exposto, conheço e nego provimento ao recurso, para manter a sentença, e majoro os honorários advocatícios sucumbenciais ao percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, a teor do art. 85,§ 11 do CPC. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Desembargador João Rebouças Relator Natal/RN, 3 de Fevereiro de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0858604-18.2023.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 03-02-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (Votação Exclusivamente PJE).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 22 de janeiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 18ª Vara Cível da Comarca de Natal DESPEJO - 0858604-18.2023.8.20.5001 Partes: JURACY DE MOURA JALES x EMANOEL CAMPOS SEABRA - S E N T E N Ç A - Vistos, etc.

I - RELATÓRIO JURACI DE MOURA JALES, devidamente qualificado, via causídico constituído, ingressou com a presente AÇÃO DE DESPEJO contra  EMANUEL CAMPOS SEABRA, igualmente qualificado, alegando, em apertada síntese, que: i) em 01/09/2018, celebraram contrato de locação residencial, com prazo de 12 (doze) meses, cujo início foi em 10/09/2018; ao término do contrato, este passou a vigorar por tempo indeterminado, mantendo-se as cláusulas e obrigações avençadas; ii) o contrato completaria 5 anos de vigência ininterruptas em 10/09/2023, e o autor notificou o locatário em denúncia vazia, concedendo o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel; a notificação extrajudicial foi realizada por intermediação do 1º Ofício de Notas de São José de Mipibu/RN, cuja ciência do locatário se deu no dia 18/08/2023, sendo, inclusive, solicitado a apresentação de comprovantes de pagamento de água, luz, impostos, taxas e despesas condominiais, não obtendo qualquer resposta do locatário; Com base na narrativa fática, a parte autora requereu, ao final, a procedência do pedido, com a declaração de rescisão de contrato, determinação de despejo e a condenação do requerido ao pagamento dos valores devidos em relação ao IPTU 2023, no valor de R$ 741,61, multa por descumprimento contratual (R$ 1.317,08) e, ainda, encargos e alugueis vencidos no curso da lide.

Juntou documentos. 1 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 18ª Vara Cível da Comarca de Natal Devidamente citado, o réu apresentou contestação (id 115877127), alegando que reside no imóvel objeto da presente demanda há mais de 03 (três) anos ininterruptos e, no ano de 2022, o autor o notificou acerca da intenção de venda, para exercício do direito de preferência.

Segue dizendo que no dia 08/08/2022 contra notificou o autor, informando do seu interesse na compra do imóvel.

Assevera que se iniciaram, então, as tratativas sobre a compra e venda, sob a responsabilidade da corretora de imóveis, Lúcia Fernandes Cruz, ficando acordado entre os envolvidos que o réu compraria o imóvel pelo valor de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais).

Contudo, no dia 10/08/2023, foi notificado para desocupação do imóvel, sob o fundamento da denúncia vazia.

Afirma que o imóvel continuava com o anúncio de venda e que chegou a notificar o autor sobre o interesse na continuidade das tratativas de compra e venda.

A finalização do negócio não ocorreu.

Defende, ainda, que foi impedido de exercer o seu direito de preferência de compra do imóvel.

Requereu, ao final, a improcedência do pedido autoral e, alternativamente, pleiteia indenização pelos danos sofridos.

Juntou documentos.

Infrutífera a audiência de conciliação (id 115891193).

Houve réplica (id 121284314), suscitando, o autor, preliminares processuais. É o que importa relatar.

Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de Ação de Despejo por Denúncia Vazia, em que o autor, proprietário do imóvel situado na Rua da Floresta, 78, Casa 81, Taborda, São José de Mipibu, pretende reavê-lo, após passados cinco anos de vigência do contrato de aluguel havido com Emanuel Campos Seabra.

A parte ré, por sua vez, pretendendo comprar o imóvel, informa, em sua contestação, que foi notificado do interesse do autor na venda do imóvel, mas 2 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 18ª Vara Cível da Comarca de Natal que as tratativas não vigoraram, sendo surpreendido, posteriormente, com o pedido de desocupação do imóvel.

O autor, em sua réplica à contestação, suscita preliminar de “inadequação da via eleita para requerimentos e pedidos da peça de defesa”, afirmando que, em sua defesa, o réu “não contesta o fato de a denúncia vazia ter sido efetivamente apresentada pelo autor”.

Inicialmente, é de se dizer que a relação jurídica entre as partes é incontroversa.

Da mesma forma que a denúncia do contrato foi notificada ao réu, concedendo-lhe o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel.

Atentando-se para o fato de que o contrato teve início em 10/09/2018, com vigência inicial de 12 (doze) meses, foi prorrogado por prazo indeterminado, completando cinco anos ininterruptos em 10/09/2023.

O autor fundamenta o seu pedido no disposto no artigo 47, V, da Lei 8.245/91, in verbis: Art. 47.

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (...) V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (...). (grifos acrescidos).

Denomina-se de denúncia vazia a possibilidade de o locador solicitar a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar justificativas.  É o presente caso.

Reforce-se que “para contrato de locação inicial com duração inferior a 30 (trinta) meses, o art. 47, V, da Lei nº 8.245/1991 somente 3 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 18ª Vara Cível da Comarca de Natal autoriza a denúncia pelo locador se a soma dos períodos de prorrogações ininterruptas ultrapassar o lapso de 5 (cinco) anos.” (REsp n. 1.364.668/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/11/2017, DJe de 17/11/2017.).

No caso em apreço, o autor, proprietário do imóvel descrito na inicial, manifestando o desejo de reavê-lo, notificou o réu para que o desocupasse, no prazo de 30 (trinta) dias (id 108774781).  Com a prorrogação da locação por tempo indeterminado, mas já contando com 5 (cinco) anos, a Lei faculta ao locador o direito de denunciar o contrato a qualquer tempo, devendo ser concedido o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel pelo inquilino.

A notificação se presta a levar ao conhecimento do locatário o desejo do locador de não continuar a locação.  Verifica-se, entretanto, que o réu trouxe aos autos uma notificação recebida do autor comunicando-lhe o desejo de venda e oportunizando-o o uso do exercício do direito de preferência de compra e, ainda, umas tratativas sobre a compra e venda do imóvel em questão. É certo que, em julho/2022, pouco mais de um ano antes da notificação de desocupação do imóvel (id 115878929), o autor possuía o desejo de vender o imóvel.

Contudo, não foi comprovado que tal desejo ainda persistia na época do ajuizamento da presente demanda, que se deu um ano e um mês depois.

E, como dito, a denúncia vazia do contrato dispensa justificativa.

Resta, portanto, comprovado que o contrato objeto da presente demanda possuía vigência inicial de 12 meses, mas foi prorrogado por prazo indeterminado e, ainda, que após 5 anos de vigência, o autor busca a sua rescisão, sendo, pois, a procedência do pedido medida que se impõe.

Sobre o reembolso do valor do IPTU/2023, não há nos autos comprovante de que a obrigação tenha sido cumprida, cabendo, desta forma, ao réu o seu pagamento, nos termos disposto na cláusula SEXTA do pacto havido entre as partes.  4 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 18ª Vara Cível da Comarca de Natal Da mesma forma, no que diz respeito à multa prevista na CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA, cabendo ao demandado/locatário o pagamento no valor referente a dois meses de aluguel, ante à infrigência das condições pactuadas, olvidando de apresentar o comprovante de pagamento do imposto acima.

Por outro lado, considerando que o demandado não observou o disposto no artigo 343, do Código de Processo Civil, que regulamenta a reconvenção, deixo de apreciar o pedido de indenização formulado na contestação.

Registre- se que embora a reconvenção possa ser formulada no bojo da contestação, tratando-se de nova demanda necessita de pedido específico, valor da causa e recolhimento de custas, o que não se observa na hipótese vertente.

Por fim, é de se ressaltar, ainda, que não se tem notícia de que o imóvel, objeto do Despejo por denúncia vazia, já tenha sido desocupado e, considerando o fundamento acima exposto e, ainda, que o perigo da demora no fato de que o autor se encontra tolhido do seu direito de propriedade desde outubro/2023, é de ser concedida a medida liminar para desocupação do imóvel.

III - DISPOSITIVO Isto posto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, declarando rescindido o contrato de locação existente entre as partes  e condenando o réu ao reembolso do valor referente ao IPTU/2023, nos moldes convencionados na Cláusula Sexta, e a multa de R$ 1.317,08, prevista na Cláusula Décima Sexta do pacto, correspondente a dois meses de aluguel vigentes à época da desocupação do imóvel, devidamente atualizados desde a data do contrato (IPCA) e como juros de mora pela taxa Selic desde a citação (descontado o percentual correspondente ao IPCA), nos termos do artigo 406, do Código Civil, com redação dada pela Lei n. 14.905/2024.

Outrossim, DEFIRO O PEDIDO LIMINAR, determinado a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias. 5 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 18ª Vara Cível da Comarca de Natal Condeno ainda o réu, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo “a quo” (art. 1.010, CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para oferecer resposta, no prazo de 15 (quinze) dias.

Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões.

Em seguida, encaminhem-se os autos ao E.

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do apelo.

Publique-se.

Registre-se.

Intime-se.

Natal, data registrada no sistema. ÉRIKA DE PAIVA DUARTE TINÔCO JUÍZA DE DIREITO (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06) 6