TJRN - 0825627-70.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SECRETARIA JUDICIÁRIA DO SEGUNDO GRAU APELAÇÃO CÍVEL (198) nº 0825627-70.2023.8.20.5001 Relator: Desembargador BERENICE CAPUXÚ DE ARAÚJO ROQUE – Vice-Presidente ATO ORDINATÓRIO Com permissão do art.203, §4º do Código de Processo Civil, INTIMO a(s) parte(s) Agravada(s) para, querendo, contrarrazoar(em) ao Agravo em Recurso Especial dentro do prazo legal.

Natal/RN, 9 de setembro de 2025 Rosa Regina Araújo Silva de Azevedo Servidor(a) da Secretaria Judiciária

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete da Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL N.º 0825627-70.2023.8.20.5001 RECORRENTE: MARCELO CID HOLANDA ADVOGADO: LUIZ SÉRGIO RIBEIRO CORRÊA JÚNIOR RECORRIDO: ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO: EUGÊNIO PACELLI DE ARAÚJO GADELHA DECISÃO Cuida-se de recurso especial (Id. 31347956) interposto por MARCELO CID HOLANDA, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal (CF).

O acórdão impugnado restou assim ementado (Id. 31196874): EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NÃO EDIFICADO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

PEDIDO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL FORMULADA PELA PARTE AUTORA, EM RAZÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS.

PRETENSÃO RESISTIDA PELA EMPRESA DEMANDADA.

APELANTE QUE ALEGA A IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO ESTATUTO CONSUMERISTA EM RAZÃO DA EXISTÊNCIA DE LEI ESPECIAL ATINENTE À MATÉRIA.

COMPROVAÇÃO DE REGISTRO DA PROPRIEDADE JUDICIÁRIA NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE, CONSOANTE ART. 23 DA LEI Nº 9.514/97.

EXISTÊNCIA DE ÓBICE À INCIDÊNCIA DO CDC NA HIPÓTESE DOS AUTOS.

DESCABIMENTO DA PRETENSÃO DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE FORMA UNILATERAL, FORMULADA PELA ADQUIRENTE (DEVEDORA FIDUCIANTE).

DESINTERESSE DO ADQUIRENTE QUE CONFIGURA QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO, IMPONDO A INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

JURISPRUDÊNCIA RECENTE DO STJ.

REFORMA DA SENTENÇA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO.

Em suas razões, a parte recorrente ventila a violação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Justiça gratuita deferida (Id. 30540633).

Contrarrazões não apresentadas (Id. 32044010). É o relatório.

Para que os recursos excepcionais tenham o seu mérito apreciado pelo respectivo Tribunal Superior, mister o preenchimento não só de pressupostos genéricos, comuns a todos os recursos, previstos na norma processual, como também de requisitos específicos, constantes do texto constitucional, notadamente nos arts. 102, III, e 105, III, da CF.

Procedendo ao juízo de admissibilidade, entendo, no entanto, que o presente recurso não deve ter seguimento, na forma do art. 1.030, I, do Código de Ritos.

Ao examinar o recurso especial (Id. 31347956), percebo que a irresignação recursal foi objeto de julgamento no REsp 1891498/SP pelo STJ, sob o rito dos Recursos Repetitivos (Tema 1095/STJ), no qual se firmou a seguinte Tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Observe-se, por oportuno, a ementa do acórdão que firmou o referido Precedente Obrigatório: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1.

Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1.

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2.

Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3.

Recurso Especial provido. (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) Nesse sentido, o acórdão objurgado concluiu da seguinte forma (Id. 31196874): [...] Extrai-se dos autos que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel residencial não edificado com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia (ID 30537769), tendo a parte autora, ora Apelada, ajuizado a presente demanda sob o argumento de não estar em condições de adimplir as prestações pactuadas, pleiteando, assim, a rescisão do contrato, sendo, entretanto, tal pretensão resistida pela parte ré.

Defende a entidade Apelante a inaplicabilidade do Estatuto Consumerista à hipótese dos autos, vez que o contrato firmado submete-se à Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária em garantia, estabelecendo metodologia específica para a restituição de valores ao desistente, razão pela qual não há como rescindir o acordo do modo pleiteado pelo adquirente do imóvel.

Entendo que merece guarida a irresignação da Recorrente.

Isto porque, no caso em comento, comprovou a parte demandada a constituição da propriedade fiduciária mediante registro do contrato de compra e venda entabulado entre as partes (ID 30540657), a teor do que dispõe o art. 23 da lei de alienação fiduciária, verbis: “Art. 23.

Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.” Assim sendo, o registro em cartório imobiliário da alienação fiduciária correspondente ao imóvel discriminado na inicial conduz à aplicação da lei especial, devendo ser rechaçada a aplicação das regras do Diploma Consumerista ao caso epigrafado, tendo em vista que, subsistindo conflito aparente de normas, deve prevalecer a lei especial sobre a lei genérica.

Restando evidenciada a inexistência de inadimplemento da construtora, descabe a pretensão de desfazimento do negócio jurídico de forma unilateral pela adquirente do imóvel, diante da realização de registro do pacto exarado entre os litigantes no cartório imobiliário, providência que acarreta a extinção da relação de consumo emanada da compra e venda da unidade habitacional. [...] Na hipótese dos autos, o comprador (devedor fiduciante) tem direito de receber tão-somente o saldo apurado com a venda do imóvel em leilão, naquilo que exceder o limite do débito, a teor do que dispõe o art. 27, § 4º, da Lei 9.514/97. [...] Assim, observa-se que decisão deste Tribunal ao entender pela inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, alinhou-se ao posicionamento adotado no precedente obrigatório acima mencionado, atraindo a incidência do art. 1.030, I, “b”, do CPC.

Ressalta-se, para mais, decisões da Corte Cidadã no sentido de inaplicabilidade da norma consumerista mesmo em casos de ausência de inadimplemento: AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

RESCISÃO DO CONTRATO.

AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA.

APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

NÃO INCIDÊNCIA.

REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS.

PRESCINDIBILIDADE. 1.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento. 2.

A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros.

Precedentes. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.078.975/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.) (Grifos acrescidos).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL.

INADIMPLEMENTO ANTECIPADO.

INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97.

AFASTAMENTO DO CDC.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM.

AGRAVO DESPROVIDO. 1.

Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2.

Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3.

Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.) (Grifos acrescidos).

Ante o exposto, NEGO SEGUIMENTO ao recurso especial, haja vista a aplicação da Tese firmada no julgamento do Tema 1095 do STJ. À Secretaria Judiciária para que observe a indicação de intimação exclusiva em nome do advogado LUIZ SÉRGIO RIBEIRO CORRÊA JÚNIOR – OAB/SP 220.674.

Publique-se.

Intimem-se.

Natal/RN, data do sistema.

Desembargadora BERENICE CAPUXÚ Vice-Presidente E16/4

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0825627-70.2023.8.20.5001 Polo ativo MARCELO CID HOLANDA e outros Advogado(s): LUIZ SERGIO RIBEIRO CORREA JUNIOR Polo passivo ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): EUGENIO PACELLI DE ARAUJO GADELHA EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NÃO EDIFICADO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

PEDIDO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL FORMULADA PELA PARTE AUTORA, EM RAZÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS.

PRETENSÃO RESISTIDA PELA EMPRESA DEMANDADA.

APELANTE QUE ALEGA A IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO ESTATUTO CONSUMERISTA EM RAZÃO DA EXISTÊNCIA DE LEI ESPECIAL ATINENTE À MATÉRIA.

COMPROVAÇÃO DE REGISTRO DA PROPRIEDADE JUDICIÁRIA NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE, CONSOANTE ART. 23 DA LEI Nº 9.514/97.

EXISTÊNCIA DE ÓBICE À INCIDÊNCIA DO CDC NA HIPÓTESE DOS AUTOS.

DESCABIMENTO DA PRETENSÃO DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE FORMA UNILATERAL, FORMULADA PELA ADQUIRENTE (DEVEDORA FIDUCIANTE).

DESINTERESSE DO ADQUIRENTE QUE CONFIGURA QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO, IMPONDO A INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

JURISPRUDÊNCIA RECENTE DO STJ.

REFORMA DA SENTENÇA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima identificadas, acordam os Desembargadores da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que integra o julgado.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível que tem como parte Recorrente ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e como parte Recorrida MARCELO CID HOLANDA E OUTROS, interposta contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 13ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual, Repetição de Indébito c/c Ressarcimento de Perdas e Danos nº 0825627-70.2023.8.20.5001, promovida pelos ora Apelados, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos seguintes termos: “a) DECLARO a rescisão do contrato firmado entre as partes (Id. 100195288), relativo a aquisição do terreno urbano, lote 130, quadra H, matrícula n.° 12.818, do loteamento denominado “BOSQUE DO COQUEIRAL”, declarando disponível o dito bem para venda; b) CONDENO a ré no ressarcimento correspondente a 75% dos valores pagos pela parte autora, em parcela única, devidamente corrigida pelos índices pactuados no contrato (IPCA), a partir de cada desembolso, e juros de mora de um por cento (1%) ao mês a contar do trânsito em julgado desta Sentença (STJ - REsp 1008610/RJ), com retenção do percentual de 25% (vinte e cinco) do montante em favor da parte promovida;” Nas razões recursais, a parte demandada sustentou que “o entendimento do nobre juízo a quo não poderá prevalecer no tocante ao afastamento de aplicação da lei de alienação fiduciária em garantia em detrimento do código de defesa do consumidor, posto que presentes todos os requisitos para aplicação da rescisão na forma prevista em contrato.” Destacou que “Dos recentes precedentes do STJ, sem exceções, considera-se aplicável a Lei de Alienação Fiduciária em garantia aos casos em que, ainda que nem mesmo tenha havido o registro do contrato, ocorra a quebra antecipada do pacto por iniciativa/culpa do comprador, independentemente da mora:” Ressaltou que “é certo que não há incompatibilidade entre à tese firmada em sede de sistemática de repetitivos no âmbito do STJ, posto que não há, no entendimento, qualquer vedação à aplicação da Lei de Alienação Fiduciária em Garantia em especialidade ao Código de Defesa do Consumidor nos casos em que reste ausente a notificação em mora do devedor, de modo que deve ocorrer a reforma da sentença de mérito, declarando-se a total improcedência da demanda.” Por fim, requereu o conhecimento e provimento do apelo, para reformar a sentença, julgando-se improcedente a demanda.

A parte adversa apresentou contrarrazões.

Sem manifestação ministerial por ausência de interesse público que justificaria sua intervenção. É o Relatório.

VOTO Verifico preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Conforme já relatado, cuida-se de Apelação Cível que tem como parte Recorrente ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e como parte Recorrida MARCELO CID HOLANDA E OUTROS, interposta contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 13ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual, Repetição de Indébito c/c Ressarcimento de Perdas e Danos nº 0825627-70.2023.8.20.5001, promovida pelos ora Apelados, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel residencial não edificado com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia (ID 30537769), tendo a parte autora, ora Apelada, ajuizado a presente demanda sob o argumento de não estar em condições de adimplir as prestações pactuadas, pleiteando, assim, a rescisão do contrato, sendo, entretanto, tal pretensão resistida pela parte ré.

Defende a entidade Apelante a inaplicabilidade do Estatuto Consumerista à hipótese dos autos, vez que o contrato firmado submete-se à Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária em garantia, estabelecendo metodologia específica para a restituição de valores ao desistente, razão pela qual não há como rescindir o acordo do modo pleiteado pelo adquirente do imóvel.

Entendo que merece guarida a irresignação da Recorrente.

Isto porque, no caso em comento, comprovou a parte demandada a constituição da propriedade fiduciária mediante registro do contrato de compra e venda entabulado entre as partes (ID 30540657), a teor do que dispõe o art. 23 da lei de alienação fiduciária, verbis: “Art. 23.

Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.” Assim sendo, o registro em cartório imobiliário da alienação fiduciária correspondente ao imóvel discriminado na inicial conduz à aplicação da lei especial, devendo ser rechaçada a aplicação das regras do Diploma Consumerista ao caso epigrafado, tendo em vista que, subsistindo conflito aparente de normas, deve prevalecer a lei especial sobre a lei genérica.

Restando evidenciada a inexistência de inadimplemento da construtora, descabe a pretensão de desfazimento do negócio jurídico de forma unilateral pela adquirente do imóvel, diante da realização de registro do pacto exarado entre os litigantes no cartório imobiliário, providência que acarreta a extinção da relação de consumo emanada da compra e venda da unidade habitacional.

Oportuno trazer à colação o seguinte julgado acerca da questão: EMENTA: RESCISÃO CONTRATUAL.

ESCRITURA PÚBLICA COMPACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

REGISTRO EM CARTÓRIO.

EXAURIMENTO DOS TERMOS PACTUADOS NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

INOCORRÊNCIA.

INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC.

PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI 9.514/97.1.

A escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel determina que o adquirente, embora proprietário pleno do bem, deve exercer o seu direito de proprietário em benefício do credor, com o objetivo de proteger a garantia. 2.

Consolidada a propriedade em favor do adquirente, não cabea extinção do contrato de compra e venda por resilição, que é a iniciativa unilateral e discricionária de uma das partes em detrimento da outra. 3.

As disposições dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 são posteriores e específicas em relação ao art. 53 da Lei nº 8.078/90 (CDC).

No conflito aparente de normas, deve prevalecer a lei especial. 4.

A relação de consumo de que trata a promessa de compra e venda de imóvel extingue-se com o registro da escritura pública de compra e venda no correspondente cartório de imóveis, quando a propriedade do bem é transferida ao adquirente (Lei nº 9.514/1997). 5.

Não havendo inadimplemento contratual do credor fiduciário quando ao financiamento, não cabe a resolução por decisão unilateral e discricionária do devedor fiduciante, após o registro da escritura de compra e venda do imóvel.

Precedentes. 6.

Apelação conhecida e provida. (TJDF - Acórdão 1067949, 20170110132720APC, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/12/2017, publicado no DJE: 23/1/2018.

Pág.: 1190/1203) Impõe-se destacar que o STJ adotou recentemente o posicionamento de que o desfazimento do negócio jurídico por iniciativa do comprador, nas hipóteses de contrato de compra e venda regido sob os ditames da Lei nº 9.514/97, configura quebra antecipada do vínculo jurídico, dando ensejo à aplicação da lei especial, conforme se vê: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO.

LEI Nº 9.514/1997.

INCIDÊNCIA.

DESINTERESSE.

MORA.

ADQUIRENTE.

CARACTERIZAÇÃO. 1.

O entendimento do tribunal de origem está de harmonia com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária. 2.

O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. 3.

Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 2.178.844/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)(grifos acrescidos) RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

AUSÊNCIA.

PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL.

INADIMPLEMENTO ANTECIPADO.

INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. 1.

Ação de resolução de contrato c/c restituição de valores ajuizada em 02/06/2016, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 03/03/2022 e concluso em 15/12/2022. 2.

O propósito recursal consiste em decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e a aplicabilidade do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 na hipótese em que o adquirente manifesta sua intenção de resolver o contrato por dificuldades financeiras ("antecipatory breach"). 3.

Nas obrigações sujeitas a termo, em regra, o credor somente poderá exigir o seu cumprimento na data do vencimento (arts. 331 e 939 do CC/02), de modo que o inadimplemento somente restará caracterizado caso não satisfeita a prestação no tempo convencionado.

No entanto, é possível que antes do termo ajustado o devedor declare ao credor que não cumprirá a obrigação ou adote comportamento concludente no sentido do não cumprimento.

Nessa hipótese, estará caracterizado o inadimplemento antecipado do contrato ("antecipatory breach of contract"). 4.

No momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar.

Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 5.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023.)(grifos acrescidos) Na hipótese dos autos, o comprador (devedor fiduciante) tem direito de receber tão-somente o saldo apurado com a venda do imóvel em leilão, naquilo que exceder o limite do débito, a teor do que dispõe o art. 27, § 4º, da Lei 9.514/97: "Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (…) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil." Diante do exposto, conheço e dou provimento ao recurso, para reformar a sentença atacada, julgando-se improcedente a demanda.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, em conformidade com o disposto no art. 85, § 2º, do CPC, devendo tal obrigação permanecer suspensa diante da gratuidade judiciária concedida aos postulantes, a teor do que dispõe o art. 98, § 3º, do CPC. É como voto.

Desembargador CLAUDIO SANTOS Relator Natal/RN, 12 de Maio de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0825627-70.2023.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 12-05-2025 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 29 de abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0825627-70.2023.8.20.5001 Parte autora: MARCELO CID HOLANDA e outros Parte ré: ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA opôs EMBARGOS DE DECLARAÇÃO em face da sentença prolatada retro.

Aduz, em síntese, que o decisum vergastado padece de omissão, por ter aplicado o Código de Defesa do Consumidor ao caso, quando deveria utilizar estritamente os termos da Lei de Alienação Fiduciária, considerando que a iniciativa da rescisão derivou do comprador, ora embargado.

Requer, assim, o acolhimento dos aclaratórios, afastando a omissão indicada e concedendo efeitos infringentes para julgar improcedente ou parcialmente procedente o pleito autoral.

Intimada, a parte embargada ofertou contrarrazões em Id. 136668029.

Vieram conclusos.

Fundamento e decido.

Inicialmente, recebo os embargos de declaração, eis que tempestivos.

Passo a decidir.

Os embargos de declaração são espécie de recurso previsto pelo art. 1.022 e seguintes do Código de Processo Civil, dirigidos ao prolator da sentença, quando houver obscuridade ou contradição, quando se omitir em ponto sobre o qual deveria se pronunciar ou ainda corrigir efeito material.

No caso vertente, entendo que os embargos não merecem acolhimento.

Explico É que, pretende a parte autora, em verdade, modificar a conclusão adotada no decisum retro, especialmente quanto ao entendimento deste Juízo sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, o que deve ser feito através do recurso própria, e não pela via estreita dos aclaratórios.

Ressalto que este Juízo filia-se ao entendimento manifestado no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095 (o qual analisava e firmou tese apenas sobre a incidência, ou não, do CDC nesses contratos), no bojo do qual restou definido que somente seria aplicável a lei de alienação fiduciária (e, por consequência, a forma de rescisão/restituição ali prevista) se, inadimplente o autor, nos casos em que haja, cumulativamente: registro do contrato E notificação de constituição em mora, fazendo incidir o procedimento de leilão extrajudicial e consolidação da propriedade ao credor fiduciário.

Se não há a cumulação desses dois requisitos, não incidiria a referida lei, mas o CDC, vide trecho do inteiro teor do acórdão do tema e o grifo no conectivo “E”: Esclareço por oportuno que, embora no julgamento supracitado, o ministro relator ressalva o entendimento fixado pela Terceira Turma, ora defendido pelo embargante, repiso que o entendimento deste Juízo filia-se ao manifestado no tema supracitado, no sentido de que é preciso o registro do contrato e a regular constituição do autor em mora pra viabilizar o leilão extrajudicial e aplicação integral da lei de alienação fiduciária, vez que comprovada a inadimplência do autor, manifestada desde muito antes do pedido de rescisão nestes autos.

Desta maneira, não vislumbro qualquer contradição ou omissão na sentença, devendo a sua modificação ser objeto de recurso próprio, não se enquadrando, a irresignação apresentada nas peculiares finalidades dos embargos de declaração.

ANTE O EXPOSTO, com fulcro nas argumentações esposadas, CONHEÇO dos aclaratórios opostos, em razão da tempestividade e, no mérito, NEGO PROVIMENTO, mantendo INCÓLUMES todos os pontos da sentença embargada.

Publique-se.

Intimem-se as partes.

Em Natal/RN, 10 de março de 2025.

THEREZA CRISTINA COSTA ROCHA GOMES Juíza de Direito em substituição legal. (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)