TJRN - 0805050-71.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0805050-71.2023.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: VERONICA MARIA DE ARAUJO PONTES REU: CARLOS EDUARDO RABELO DE ANDRADE SENTENÇA I – RELATÓRIO Verônica Maria de Araújo Pontes, devidamente qualificada na exordial, propôs Ação de Adjudicação Compulsória inversa em face de Carlos Eduardo Rabelo de Andrade.

A parte autora narrou que vendeu o imóvel localizado na Av.

AYRTON SENNA, 3037 PRQ SERRAMBI I APTO 303 BLOCO 42 - Ponta Negra - Natal/RN -CEP 59091-120 em favor do réu no dia 07/05/2012, pelo valor de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), pago em crédito bancário na conta daquela.

Todavia, o réu não transferiu o imóvel para o seu nome e deixou de adimplir as parcelas atinentes ao IPTU e taxa de lixo, causando diversos imbróglios para autora.

Diante disso, requereu que o réu fosse compelido a “obrigação de fazer, para efetuar o registro do imóvel em seu nome; cumprir a OBRIGAÇÃO DE FAZER, para transferir as dívidas advindas do IPTU e taxa de lixo para o seu nome”, e “a expedição de ofício à Secretaria da Fazenda Municipal e a Prefeitura Municipal de Natal, para que se abstenham de informar qualquer débito em nome do requerente, referente ao imóvel acima descrito”.

Devidamente citado, o réu ofereceu contestação (ID n° 151118910).

Em sua defesa suscitou preliminares de inadequação da via eleita, inexistência de mora, ausência de interesse processual e ausência de documento indispensável à propositura da ação.

No mérito, arguiu prejudicial de prescrição e requereu prazo razoável para regularização.

A parte autora apresentou réplica à contestação, refutando os argumentos da contestação.

Defendeu a validade e aplicabilidade da adjudicação compulsória inversa, citando jurisprudência que a reconhece.

Sustentou a imprescritibilidade da pretensão de adjudicação compulsória inversa, por se tratar de direito potestativo, exercido para alteração de situação jurídica, e que não se submete a prazo decadencial ou prescricional, sendo o direito de obter o registro do título atingido apenas por usucapião de terceiro.

Afirmou que a mora do requerido decorre de sua desídia e que a requerente buscou regularizar a situação sem sucesso, tendo o réu ciência do processo desde 2023.

Refutou a alegação de ausência de adimplemento contratual por sua parte, argumentando que a discussão não reside em pendências da vendedora, mas na inércia do comprador em transferir o bem.

Intimadas as partes para especificarem provas, ambas deixaram transcorrer o prazo in albis (ID 155168972).

A autora, então, peticionou requerendo o julgamento antecipado da lide, sob o argumento de que a matéria em discussão é unicamente jurídica e que a postergação da sentença está lhe causando prejuízos, demonstrados por e-mails de cobrança do SEMUT/Natal referentes a parcelas em atraso do parcelamento realizado pelo réu (ID 157810554; ID 157810557). É o relatório.

Passo a fundamentar e decidir.

II.

FUNDAMENTAÇÃO II.1.

Do requerimento de Gratuidade da Justiça formulado pelo Réu O réu formulou pedido de gratuidade da justiça, alegando sua hipossuficiência econômica para arcar com as despesas processuais sem comprometer sua subsistência e a de sua família, invocando o artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal, e os artigos 98 e seguintes do Código de Processo Civil (ID 151118910).

Tendo em vista que a afirmação de hipossuficiência do réu não é incompatível com os fatos narrados e provas produzidas nos autos, e considerando a presunção relativa de insuficiência financeira formulada pela pessoa natural (art. 99, § 3º, CPC/15), aliada à ausência impugnação desse pedido na réplica, concedo à parte ré o benefício da gratuidade judiciária.

II.1.2 Da Alegada Inadequação da Via Eleita e Prescrição O réu sustenta que a "adjudicação compulsória inversa" é uma figura atípica, carente de previsão legal expressa, e que a pretensão de obrigação de fazer estaria sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, que já se teria escoado desde a celebração do contrato em 2012.

Inicialmente, cumpre registrar que a "adjudicação compulsória inversa", embora não expressamente tipificada no Código Civil ou em leis esparsas com essa exata denominação, constitui uma construção jurídica que se alinha aos princípios gerais do direito e à boa-fé contratual.

O direito brasileiro reconhece amplamente a adjudicação compulsória como o direito do promitente comprador de exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda, uma vez quitado o preço.

Pela mesma ordem de ideia, deve-se admitir a possibilidade de que o promitente vendedor, cumpridas suas obrigações e recebido o preço, possa, igualmente, exigir do promitente comprador a regularização da propriedade, a fim de se desincumbir dos encargos tributários e administrativos que ainda recaem sobre si em razão da formalidade registral.

A finalidade do contrato de compra e venda é a transferência da propriedade.

Quando o preço é pago e a posse é transferida, a manutenção da titularidade formal em nome do vendedor representa uma anomalia que pode gerar prejuízos.

O Código Civil, em seu artigo 463, ao dispor que "Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive", oferece substrato para a pretensão do vendedor.

Embora o dispositivo se refira à celebração do "contrato definitivo", a sua razão alcança também a efetivação dos atos subsequentes de registro, que são essenciais para a completa liberação do vendedor.

O princípio da boa-fé objetiva, consagrado no artigo 422 do Código Civil, impõe aos contratantes deveres anexos de conduta, incluindo a cooperação e a lealdade, que exigem que ambas as partes contribuam para o desfecho regular do negócio jurídico.

Portanto, a via eleita pela autora não é inadequada.

Ao contrário, busca-se por meio dela o cumprimento de uma obrigação de fazer (registro do imóvel) decorrente de contrato de compra e venda quitado, o que encontra respaldo no ordenamento jurídico e na interpretação que se dá aos princípios contratuais.

Quanto à prescrição, a alegação do réu de que a pretensão estaria sujeita ao prazo decenal do artigo 205 do Código Civil e já teria se exaurido desde 2012 merece ser rechaçada.

A ação de adjudicação compulsória, seja na sua modalidade tradicional ou na inversa, possui natureza de direito potestativo, ou seja, um direito que confere ao seu titular a prerrogativa de submeter a outra parte a uma situação jurídica nova, sem que esta possa se opor.

O objetivo da ação é a constituição de um direito real, a modificação da situação jurídica de um bem, promovendo a transferência da propriedade.

Direitos potestativos, por sua própria natureza, não se extinguem pelo não uso e, em regra, não estão sujeitos à prescrição, mas sim à decadência.

Contudo, na ausência de prazo decadencial específico previsto em lei para o exercício do direito à adjudicação compulsória, prevalece a regra da inesgotabilidade ou da perpetuidade, conforme pacífica orientação jurisprudencial que se formou em torno do tema.

O direito de o promitente comprador obter a escritura definitiva do imóvel não prescreve, sendo extinto apenas pela usucapião exercida por terceiro, o que não é o caso dos autos.

Afinal, enquanto não houver a transferência oficial de propriedade, há o direito de o vendedor requerer, posto que a situação de “clandestinidade” se protrai ao longo do tempo.

Por analogia, o mesmo entendimento aplica-se à adjudicação compulsória inversa, na qual o promitente vendedor busca a regularização do registro do imóvel em nome do promitente comprador.

A obrigação de transferir o domínio é propter rem e acompanha o bem, não se exaurindo com o tempo, a menos que a posse se transmute e se configure a usucapião por terceiro.

A pretensão da autora, portanto, não se sujeita à prescrição ou decadência.

O fato de o contrato ter sido celebrado em 2012 não impede a propositura da presente ação em 2023, pois o direito à regularização do registro, enquanto não operada a usucapião por terceiro, permanece hígido.

Dessa forma, rejeito a preliminar de inadequação da via eleita e de prescrição.

II.1.3.

Da Alegada Ausência Superveniente de Interesse Processual O réu assevera que houve regularização fiscal do imóvel por sua iniciativa, com a transferência da titularidade fiscal para seu nome junto à municipalidade e o parcelamento dos débitos pretéritos (IDs 151118914, 151118915, 151118913), o que, em sua visão, configuraria a ausência superveniente de interesse processual.

Conforme a documentação acostada pelo réu, de fato, o processo administrativo junto à Prefeitura Municipal de Natal (ID 94560751, p.12) resultou no deferimento do pedido de alteração de titularidade fiscal para o nome do réu, com a emissão de Parecer pela SEMUT em 14 de dezembro de 2022.

Adicionalmente, o réu juntou documento que comprova o parcelamento dos débitos de IPTU e Taxa de Lixo (ID 151118915, fl. 1-3), com previsão de término em 20/04/2027, e uma certidão de regularidade fiscal de imóvel, emitida em 12 de maio de 2025, que atesta "CRÉDITO PARCELADO COM ADIMPLEMENTO INTEGRAL DAS PARCELAS VENCIDAS E/OU CRÉDITOS TRIBUTÁRIOS SUSPENSOS" (ID 151118913, fl. 1).

A existência do parcelamento dos débitos e a alteração da titularidade fiscal perante a Prefeitura Municipal de Natal, por iniciativa do próprio requerido, mitigam parte do prejuízo imediato alegado pela autora, que era a inclusão de seu nome em execução fiscal e as restrições de crédito.

Inclusive, foi por essa razão que o pedido de tutela de urgência para suspensão da execução fiscal foi indeferido (ID 119161269).

Contudo, a regularização fiscal, embora importante, não exaure a pretensão da autora.

O interesse processual não se limita à esfera fiscal, mas abrange a regularização registral do imóvel.

A transferência da titularidade formal do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é uma obrigação distinta e mais abrangente do que a mera alteração da titularidade fiscal.

Enquanto o imóvel não for devidamente registrado em nome do comprador, o vendedor permanece como proprietário perante terceiros e, portanto, sujeito a responsabilidades que transcendem a esfera tributária, como eventuais responsabilidades civis por danos causados pelo imóvel (Art. 937 do Código Civil, citado pela autora).

Ademais, a autora demonstrou, em sua última manifestação (ID 157810554), que, apesar do parcelamento, tem recebido comunicações da Secretaria Municipal de Tributação (SEMUT/Natal) sobre parcelas em atraso (ID 157810557), o que a mantém em estado de apreensão e insegurança jurídica.

Tal fato evidencia que a regularização fiscal, embora inicialmente implementada pelo réu, não se mantém de forma irrefutável, gerando ainda transtornos à autora.

Assim, o interesse processual da autora persiste plenamente no tocante à obrigação de fazer consistente na transferência registral do imóvel e na assunção definitiva de todas as responsabilidades a ele inerentes, inclusive as tributárias, que, como se vê, ainda geram incômodo à autora.

A regularização fiscal efetuada pelo réu é um passo, mas não a conclusão da obrigação contratual principal de transferência da propriedade, que somente se materializa com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Por essas razões, rejeito a preliminar de ausência superveniente de interesse processual.

II.3.

Do Mérito da Demanda: Obrigação de Fazer – Adjudicação Compulsória Inversa e Transferência de Débitos Tributários A presente demanda versa sobre a exigência, por parte da vendedora de um imóvel, para que o comprador, que já quitou o preço e detém a posse, promova a regularização registral do bem e assuma formalmente os débitos tributários a ele vinculados.

O caso em tela expõe uma situação peculiar, conhecida na doutrina e jurisprudência como "adjudicação compulsória inversa", a qual merece análise aprofundada de seus requisitos e da legislação aplicável, bem como das preliminares e questões de mérito suscitadas pelas partes.

Ultrapassadas as preliminares, passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inc.

I, do CPC, tendo em vista não ser necessária a produção de provas em fase instrutória.

II.3.1.

Da Obrigação de Transferência da Titularidade do Imóvel Conforme a petição inicial e o contrato particular de compra e venda (ID 94560748), o imóvel foi negociado em 07 de maio de 2012, e o preço de R$ 65.000,00 foi integralmente pago pela requerente ao requerido.

A cláusula 09 do contrato é clara ao estabelecer que "Todas as despesas com escritura pública, registro, taxas, emolumentos e demais despesas com o trâmite de documentação, tudo referente ao imóvel objeto do contrato correrão por conta do Compromitente Comprador".

Não se pode ignorar a expressa disposição contratual que atribui ao comprador a responsabilidade pelas despesas e trâmites para a formalização da propriedade.

Além disso, o artigo 490 do Código Civil, citado pela autora, preceitua que "Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição." No caso em tela, a cláusula contratual ratifica a regra geral do Código Civil, tornando inequívoca a responsabilidade do réu.

A transferência da propriedade imobiliária, no sistema jurídico brasileiro, somente se efetiva com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o que expressamente dispõe o artigo 1.245 do Código Civil.

Enquanto o registro não é realizado, a propriedade formal permanece em nome do vendedor, expondo-o a responsabilidades e ônus que não mais lhe caberiam, dado que o bem já não lhe pertence de fato e o preço já foi recebido.

O réu, em sua contestação, alegou que não houve sua constituição em mora, pois o contrato não estabelecia prazo específico para o registro e não foi interpelado previamente (Art. 397 do Código Civil).

No entanto, o dever de registrar a propriedade decorre diretamente do contrato de compra e venda e da lei.

Embora o contrato não especifique um prazo para o registro, a quitação integral do preço e a posse do imóvel pelo comprador há mais de uma década (desde 2012) estabelecem uma expectativa legítima para o vendedor de que a propriedade seja formalmente transferida.

O transcurso de um período tão extenso sem a devida regularização registral já configura, por si só, a mora do comprador, por inobservância do princípio da boa-fé objetiva (Art. 422 do Código Civil), que exige dos contratantes um comportamento leal e cooperativo para a efetivação do negócio jurídico.

A inércia do réu em promover os atos necessários ao registro, por mais de doze anos, é injustificável e manifestamente contrária aos deveres contratuais e à boa-fé.

A alegação do réu de que a autora não comprovou o adimplemento de sua parte no contrato, notadamente a lavratura ou entrega da escritura pública e a inexistência de ônus sobre o imóvel, não se sustenta.

A autora afirmou expressamente na inicial que "entregou a escritura pública do imóvel" após o pagamento (ID 94559813).

O réu, em sua contestação, não apresentou qualquer prova ou indício de que a escritura pública não foi entregue ou que o imóvel possuía ônus impeditivos da transferência no momento da quitação.

Pelo contrário, o próprio fato de a Prefeitura Municipal de Natal ter deferido a alteração da titularidade fiscal para o nome do réu em processo administrativo (ID 94560751, fl. 11), em 2022, sugere que não havia obstáculos intransponíveis à regularização do imóvel, pelo menos do ponto de vista tributário municipal.

Adicionalmente, se o réu não recebeu a escritura, deveria ter notificado a autora formalmente e buscado o adimplemento dessa obrigação, o que não fez.

A inércia prolongada do réu em requerer a escritura ou em justificar a não transferência por supostos entraves da autora enfraquece sua alegação.

Não obstante, a certificação imobiliária juntada pela autora (ID 112172393) atesta a titularidade da autora sobre o imóvel, não indicando ônus ou gravames que impedissem a transferência. É dever de ambas as partes contribuir para a conclusão do negócio jurídico.

Tendo a autora comprovado o recebimento do preço e afirmado a entrega da escritura, caberia ao réu demonstrar que havia impedimento para o registro que não fosse sua própria desídia, ônus do qual não se desincumbiu (art. 373, II, do CPC).

A conduta do réu em demorar mais de uma década para regularizar o imóvel, e só se manifestar judicialmente após ser citado em ação que ele sabia da existência há um ano, conforme conversas anexadas na réplica (ID 153318605), demonstra um completo desinteresse em cumprir sua obrigação contratual, o que impõe a intervenção judicial.

Desta forma, reconheço a existência da obrigação de fazer do réu consistente na regularização registral do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, providenciando a transferência da propriedade para seu nome.

II.3.2.

Da Transferência dos Débitos Tributários A autora também pleiteia a transferência dos débitos de IPTU e taxa de lixo para o nome do requerido.

Como já analisado, o contrato particular de compra e venda, em sua cláusula 7 (ID 94560748), prevê expressamente que "A tradição transfere para o Compromitente Comprador todas as obrigações fiscais e tributárias do imóvel objeto da presente compra e venda, bem como o pagamento pelo consumo de serviços públicos." A tradição do imóvel, no contexto de compra e venda, ocorre com a entrega da posse.

No presente caso, a autora afirma que a posse foi transferida em 2012, quando o preço foi pago.

O réu, em sua contestação, não nega que detém a posse do imóvel desde então, mas, ao contrário, afirma que "passou a residir no imóvel e a utilizá-lo como se proprietário fosse" (ID 151118910).

Portanto, a tradição se operou, e, por força da cláusula contratual acima mencionada, as obrigações fiscais e tributárias deveriam ter sido assumidas pelo réu desde a data da tradição.

O IPTU e a Taxa de Lixo são tributos de natureza propter rem, ou seja, que acompanham o imóvel e vinculam tanto o proprietário (aquele que detém o registro) quanto o possuidor, nos termos do art. 123 do CTN.

No âmbito das relações privadas, o contrato de compra e venda pode estabelecer quem, entre as partes, será o responsável pelo adimplemento desses tributos, especialmente após a tradição do bem.

A cláusula 7 do contrato estabelece de forma categórica que as obrigações tributárias seriam transferidas ao comprador.

Em sentido próximo é o posicionamento do TJRN.

Cita-se: EMENTA: DIREITO CIVIL.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS COM RESCISÃO CONTRATUAL.

MULTA CONTRATUAL E MULTA MORATÓRIA.

CUMULAÇÃO.

IPTU.

SENTENÇA MANTIDA.

I.

CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou procedente, em parte, a ação de cobrança de aluguéis e encargos com rescisão contratual, condenando a apelante ao pagamento de aluguéis vencidos, multa contratual e IPTU proporcional, além de fixar honorários advocatícios.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO A controvérsia consiste em determinar: (i) a validade da cobrança de multa contratual, (ii) a possibilidade de cumulação da multa compensatória com a multa moratória, (iii) a data de desocupação do imóvel e (iv) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU proporcional.

III.

RAZÕES DE DECIDIR O contrato de locação de imóvel não-residencial previu multa compensatória em caso de desocupação antecipada.

A alegação de bis in idem não se sustenta, pois as multas possuem fatos geradores distintos: a multa compensatória decorre da desocupação antes do término do contrato e a multa moratória da inadimplência.

A data de desocupação do imóvel foi corretamente fixada pela sentença em 10/03/2014, sendo devidos os aluguéis dos períodos de 15/01/2014 a 14/02/2014 e de 15/02/2014 a 10/03/2014, conforme contrato.

O IPTU proporcional deve ser pago conforme estipulado no contrato, considerando a ocupação até 10/03/2014, com responsabilidade da apelante pelo valor correspondente a 1/3 (um terço) do imposto.

IV.

DISPOSITIVO E TESE Conheço e nego provimento à apelação, mantendo a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Tese de julgamento: "1. É válida a cobrança da multa compensatória prevista em contrato para a desocupação antecipada do imóvel, sendo possível a cumulação com a multa moratória em razão de fatos geradores distintos." "2.

O locatário é responsável pelo pagamento do IPTU proporcional ao período de ocupação, conforme estipulado no contrato." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 413; Código de Processo Civil, art. 85.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp nº 388570 RJ, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 16/06/2016. (APELAÇÃO CÍVEL, 0123686-09.2014.8.20.0001, Des.

MARIA DE LOURDES MEDEIROS DE AZEVEDO, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 25/02/2025, PUBLICADO em 25/02/2025) Apesar de o réu ter efetuado o parcelamento dos débitos e a Prefeitura de Natal ter alterado a titularidade fiscal para seu nome (ID 151118913), as comunicações de parcelas em atraso enviadas à autora (ID 157810557) demonstram que a situação não está completamente estabilizada, e a autora continua a ser incomodada por dívidas que não são de sua responsabilidade contratual.

A presente ação visa exatamente a compelir o réu a regularizar definitivamente essa situação, o que inclui a manutenção do adimplemento das obrigações fiscais.

Embora o pedido da autora seja para "transferir as dívidas para o seu nome" (do réu), o que já foi, em grande parte, atingido no âmbito administrativo municipal, o cerne da questão é que a autora não seja mais cobrada ou responsabilizada por esses débitos.

A condenação do réu a assumir e manter a regularidade desses débitos, além do registro do imóvel, reforça a eficácia do provimento jurisdicional em face da desídia do comprador.

A despeito disso, deve-se esclarecer um ponto central sobre o julgamento do pedido de transferência de dívidas.

A rigor, não se está a diretamente alterar a responsabilidade/titularidade das dívidas tributárias que antes eram cobradas em face da autora.

Caso assim o fosse, estar-se-ia invadindo competência de juízo da Fazenda Pública.

Além disso, seria obrigatória a participação do Município na presente lide.

Ao contrário, o que se está a se impor é uma obrigação pessoal de fazer, consubstanciada no dever de o réu adotar todas as providências necessárias para a assunção exclusiva e definitiva das obrigações fiscais incidentes sobre o imóvel, em cumprimento ao contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Trata-se, pois, de obrigação que decorre do vínculo obrigacional estabelecido entre vendedor e comprador, e não de alteração direta da sujeição passiva tributária perante a Fazenda Pública, a qual continua regida pelo Código Tributário Nacional.

Portanto, cabe ao réu, além de promover a transferência registral do imóvel, manter em dia o adimplemento do parcelamento dos débitos de IPTU e taxa de lixo já assumidos, abstendo-se de qualquer conduta que possa gerar cobranças em face da autora.

Assim se preserva a higidez do contrato, a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e a função social do negócio jurídico (art. 421 do CC), assegurando-se que a parte que já cumpriu sua obrigação — pagamento integral do preço — não seja onerada por obrigações que competem ao comprador.

Diante do exposto, resta caracterizada a procedência do pedido de adjudicação compulsória inversa, impondo-se ao réu o dever de regularizar, no Cartório de Registro de Imóveis competente, a transferência da propriedade para o seu nome, bem como manter integralmente em sua responsabilidade os débitos tributários do bem.

Cumpre ainda apreciar o pedido de expedição de ofício à Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo – SEMURB, formulado pela parte autora.

Tal pretensão, contudo, não merece acolhida.

Isso porque a obrigação discutida nos presentes autos decorre de relação eminentemente privada, vinculada ao contrato de compra e venda firmado entre autora e réu.

O pedido de expedição de ofício a órgão da Administração Pública, sem que este integre a lide, configuraria ingerência indevida deste juízo em esfera alheia ao objeto da demanda e extrapolaria os limites da relação processual estabelecida.

Ademais, eventual comunicação a órgãos públicos sobre débitos ou titularidade de imóvel decorre automaticamente da regularização registral, a ser providenciada pelo réu, sendo desnecessária ordem judicial autônoma para compelir a SEMURB a se abster de proceder cobranças ou registros.

A regularização da propriedade no cartório de registro de imóveis e a assunção das obrigações tributárias pelo comprador já são suficientes para atingir o objetivo perseguido pela parte autora.

Desse modo, não subsiste fundamento que apoie o pedido de expedição de ofício à SEMURB.

II.3.3.

Da Concessão de Prazo Razoável para Regularização (Pedido Subsidiário do Réu) O réu, em seu pedido subsidiário, requereu a concessão de um prazo razoável, não inferior a 120 (cento e vinte) dias, para o cumprimento espontâneo da obrigação de regularização registral, em caso de procedência da demanda (ID 151118910, fl. 4-5).

Alega que os trâmites burocráticos podem ser complexos e exigir tempo.

A fixação de prazo para o cumprimento de obrigações de fazer é uma medida prudente e necessária, que se alinha aos princípios da proporcionalidade e da eficiência.

O artigo 536, § 1º, do Código de Processo Civil, permite ao juiz fixar prazo razoável para o cumprimento da obrigação, além de cominar multa diária.

Considerando que a obrigação envolve atos que dependem de terceiros (Cartório de Registro de Imóveis, eventuais órgãos fazendários para emissão de certidões, etc.) e que o réu alegou dificuldades financeiras para arcar com as taxas e emolumentos (embora tenha sido deferida a gratuidade da justiça), um prazo para o cumprimento se mostra adequado.

Contudo, o prazo sugerido de 120 dias mostra-se excessivo, dado que o réu já teve mais de uma década para regularizar a situação e, ainda, conhecimento da presente ação há pelo menos um ano, sem tomar as medidas cabíveis.

Um prazo de 60 (sessenta) dias, a contar da intimação desta sentença, é razoável e suficiente para que o requerido providencie a documentação necessária e efetue o registro do imóvel em seu nome.

A inércia após esse prazo deverá ensejar as medidas coercitivas cabíveis, como a aplicação de multa diária, para garantir a efetividade da decisão judicial.

III.

DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por VERONICA MARIA DE ARAUJO PONTES em face de CARLOS EDUARDO RABELO DE ANDRADE, para: (1) Determinar ao réu CARLOS EDUARDO RABELO DE ANDRADE que, no prazo improrrogável de 60 (sessenta) dias a contar da intimação desta sentença, providencie todas as medidas necessárias para o registro da propriedade do imóvel localizado na Av.

AYRTON SENNA, 3037, PRQ SERRAMBI I, APTO 303, BLOCO 42, Ponta Negra, Natal/RN, CEP 59091-120, em seu nome junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, assumindo integralmente todas as despesas e encargos inerentes a essa formalização. (2) Condenar o réu CARLOS EDUARDO RABELO DE ANDRADE a manter a reembolsar a autora sobre IPTU e taxa de lixo, encargos de natureza propter rem incidentes sobre o imóvel descrito, a partir da data de quitação do contrato (07 de maio de 2012), abstendo-se de permitir que a autora seja novamente cobrada ou responsabilizada por esses débitos. (3) Fixo multa diária no valor de R$ 200,00 (duzentos reais) para o caso de descumprimento das obrigações de fazer estabelecidas nos itens 1 e 2 deste dispositivo, a incidir após o decurso do prazo de 60 (sessenta) dias para a obrigação de registro e a partir de qualquer nova comunicação de débito à autora para a obrigação de adimplemento e manutenção da regularidade dos tributos, limitada a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), valor da causa.

Em razão do princípio da causalidade, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observando-se, todavia, a suspensão da exigibilidade da verba sucumbencial em relação ao réu, em razão da gratuidade da justiça ora concedida, conforme disposto no artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Intime-se pessoalmente o réu a tomar ciência da presente sentença e da obrigação imposta nela.

Interposta(s) apelação(ões), intime(m)-se a(s) parte(s) contrária(s) para apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s), no prazo de 15 (quinze) dias.

Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s).

Intimem-se as partes através do DJEN.

Cumpra-se Natal, 18 de agosto de 2025.

DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 17ª Vara Cível da Comarca de Natal Processo nº 0805050-71.2023.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: VERONICA MARIA DE ARAUJO PONTES REU: CARLOS EDUARDO RABELO DE ANDRADE DESPACHO Intimem-se as partes a, no prazo de cinco dias, especificarem provas que desejam produzir, informando os fatos que consideram controvertidos e manifestando-se sobre o ônus da prova.

Decorrido o prazo, tragam-me os autos conclusos.

Intime(m)-se a(s) parte(s).

Natal, 5 de junho de 2025.

Divone Maria Pinheiro Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Secretaria Unificada das Varas Cíveis da Comarca de Natal Contato/Whatsapp: (84) 3673-8485 - Email: [email protected] Processo nº 0805050-71.2023.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor(a): VERONICA MARIA DE ARAUJO PONTES Réu: CARLOS EDUARDO RABELO DE ANDRADE ATO ORDINATÓRIO (Art. 203, § 4º, do CPC/15) INTIMO a parte AUTORA a, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se acerca da contestação e documentos juntados pela parte contrária, bem como a se manifestar sobre eventual proposta de acordo da parte ré.

Natal, 13 de maio de 2025.

ORLEANI MARIA BENTES LADISLAO FULCO Chefe de Unidade (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª SECRETARIA UNIFICADA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE NATAL Contato/WhatsApp: (84)3673-8485 - E-mail: [email protected] Processo nº 0805050-71.2023.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor(a): VERONICA MARIA DE ARAUJO PONTES Réu: CARLOS EDUARDO RABELO DE ANDRADE ATO ORDINATÓRIO (Art. 203, § 4º, do CPC/15) Intimo a parte autora a, no prazo de 10 (dez) dias, promover a citação da parte ré, trazendo o seu endereço (eletrônico e presencial) correto e atual, bem como número de celular/whatsapp, de acordo com o art. 240, § 2º, também do CPC/15, tendo em vista que a parte demandada não foi localizada no endereço apresentado nestes autos, sob pena de extinção do feito.

Natal, 25 de março de 2025.

JESUINA MARIA OLIMPIO DE MENEZES SANTOS Analista Judiciária (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DA 19ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Fórum Des.

Miguel Seabra Fagundes Rua Dr.

Lauro Pinto, 315, 6º andar, Lagoa Nova, Natal/RN - CEP 59064-250, tel. 3673-8511 Processo:0805050-71.2023.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Requerente: KASSANDRA WALESQUEY GUEDES DE LIMA CPF: *43.***.*14-82, VERONICA MARIA DE ARAUJO PONTES CPF: *22.***.*90-97 Advogado: Advogado(s) do reclamante: KASSANDRA WALESQUEY GUEDES DE LIMA Requerido: CARLOS EDUARDO RABELO DE ANDRADE CPF: *11.***.*76-75 Advogado: DECISÃO Vistos etc., Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória Inversa.

Compulsando os autos, verifica-se que não compete a este Juízo processar e julgar o presente feito.

A Lei de Organização Judiciária – Lei Complementar nº 643, de 21/12/18, em seu art. 57 e seu anexo VII, dispõe: Art. 57.

A competência das comarcas e suas respectivas unidades judiciárias está disciplinada na forma dos Anexos V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII e XIII desta Lei Complementar. (…) Privativamente: a) celebrar casamentos na Primeira Zona do Registro Civil e julgar os incidentes nas respectivas habilitaçõesb)processar e julgar os pedidos de registro de nascimento e de óbito fora do prazo; as retificações, alterações e cancelamentos no Registro Civil das Pessoas Naturais, na Primeira Zona; c) responder a consultas e decidir as dúvidas suscitadas pelos Oficiais do Registo Civil das Pessoas Naturais e Jurídicas, de Protesto de Títulos e de Títulos e Documentos; d) autenticar os livros dos Ofícios dos Registro Civil das Pessoas Naturais e Jurídicas, de Protesto de Títulos e de Títulos e Documentos.

Por distribuição com a 20ª Vara Cível: a) processar protestos, notificações, interpelações, vistoriais e outras medidas destinadas a servir como documentos para instruir processos da sua competência; b) processar e julgar as ações de interdição, tomar compromisso do curador nomeado ao interdito e examinar sua prestação de contas; c) processar e julgar as ações de usucapião e as de adjudicação compulsória; d) processar e julgar as ações possessórias, as ações reivindicatórias e as de imissão de posse, todas de natureza imobiliária.

A determinação da competência dos juízos decorre, do ponto de vista material, da definição dos poderes do juízo pelas leis de organização judiciária: é competência de atribuições (funcional e material) e, portanto, de caráter absoluto.

No caso dos autos, trata-se na verdade, de pedido de pedido de obrigação de fazer para que o promissário comprador efetive o registro do imóvel para o seu nome.

A Ação de Adjudicação Compulsória visa obter a substituição da declaração de vontade da promitente vendedora que deixou de passar a escritura definitiva ao promitente comprador.

De forma que os requisitos exigidos para o êxito da adjudicação compulsória são: a) instrumento de compromisso de compra e venda ou de cessão de direitos; b) a quitação do preço; c) a irretratabilidade contratual.

Presentes, portanto, tais elementos, impõem-se ao Estado-juiz dar procedência à pretensão do autor.

Portanto, diante dos elementos fornecidos, verifica-se que este Juízo é incompetente para satisfazer o pedido sendo competente o Juízo de uma das Varas Cíveis Não Especializadas, conforme própria disposição de lei.

Diante do exposto, em face da incompetência deste Juízo para processar e julgar a presente ação, remetam-se os autos a uma das Varas Cíveis Não Especializadas desta Capital, para os devidos fins, procedendo-se a baixa na distribuição.

Natal, 11 de março de 2024 Nilson Roberto Cavalcanti Melo Juiz de Direito

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DA 19ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Fórum Des.

Miguel Seabra Fagundes Rua Dr.

Lauro Pinto, 315, 6º andar, Lagoa Nova, Natal/RN - CEP 59064-250, tel. 3673-8511 Processo:0805050-71.2023.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Requerente: VERONICA MARIA DE ARAUJO PONTES CPF: *22.***.*90-97 Advogado: Advogado(s) do reclamante: KASSANDRA WALESQUEY GUEDES DE LIMA Requerido: Advogado: D E S P A C H O Intime-se a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, emendar a inicial, trazendo aos autos a certidão imobiliária competente, atualizada, uma vez que é documento imprescindível, assim como comprovar que pagou todo o preço para a aquisição do imóvel que se pretende adjudicar, sob pena de indeferimento.

Natal/RN, 24 de outubro de 2023 NILSON ROBERTO CAVALCANTI MELO Juiz de Direito