TJRN - 0818197-38.2021.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0818197-38.2021.8.20.5001 Polo ativo BANCO BRADESCO S/A e outros Advogado(s): WILSON SALES BELCHIOR Polo passivo JOAO MARIA FIDELES LOPES e outros Advogado(s): ROMULO DE SOUSA CARNEIRO, LENNIO MAIA MATTOZO EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.

PLEITO DE LIBERAÇÃO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO SOBRE O BEM.

PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA DEMANDA.

QUITAÇÃO DO IMÓVEL.

COMPROVAÇÃO.

ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PREJUDICADO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO EXARADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE AS ENTIDADES DEMANDADAS.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 308 DO STJ.

PLEITO DE MINORAÇÃO DAS ASTREINTES.

DESCABIMENTO.

VALOR DA MULTA DIÁRIA ESTIPULADO DENTRO DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE, CONDIZENTE COM O PORTE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DEMANDADA.

PEDIDO DE REDUÇÃO DA VERBA HONORÁRIA FORMULADO PELA PARTE DEMANDADA.

DESCABIMENTO.

APLICAÇÃO DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ART. 85, § 2º, DO CPC.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima identificadas, acordam os Desembargadores que compõem a 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer do apelo para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, que integra o julgado.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível que tem como parte Recorrente Banco Bradesco S/A e como parte Recorrida JOÃO MARIA FIDELES LOPES e TÁSIA MARIA TEIXEIRA, interposta contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer, promovida pelos ora Apelados, julgou procedente a pretensão autoral, para confirmar a tutela antecipada e determinar o cancelamento definitivo da hipoteca sobre o apartamento residencial nº 1801, Torre II, Edifício Roseé, integrante do empreendimento SPORTS GARDEN CLUB RESIDENCIA, localizado na Rua dos Tororós, 730, Lagoa Nova, Natal – RN.

Nas razões recursais, a instituição financeira demandada sustentou que “evidencia-se claramente que este Banco réu figura na relação fático-jurídica como terceiro de boa-fé, que não pode sofrer prejuízo por expressa garantia legal (...).” Sustentou que “o contrato gera efeitos apenas entre as partes, não gerando benefícios nem tampouco ônus para quem não participou do ato de auto-normatização.” Destacou que “considerando patente a desproporcionalidade e a ausência de razoabilidade do elevado valor fixado a título de multa cominatória, vez que é injusta a aplicação de tal condenação posto o cumprimento pelo Banco Bradesco, que ora pugna pela anulação total da pena que lhe foi imposta para que seja feita JUSTIÇA ou, no mínimo, que o referido montante seja diminuído.” Pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso, reformando-se a sentença, julgando-se improcedente a demanda.

Subsidiariamente, pleiteou a redução da multa diária fixada e do montante arbitrado a título de honorários de sucumbência.

A parte autora apresentou contrarrazões.

Sem manifestação ministerial por ausência de interesse público no feito. É o relatório.

VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne da controvérsia consiste em verificar se deve ser compelida a instituição financeira ré/apelante, a proceder a baixa de hipoteca do imóvel adquirido pela parte autora.

Extrai-se dos autos que a parte demandante firmou com a Colméia Sports Garden Empreendimentos Imobiliários Ltda. contrato de promessa de compra e venda de imóvel (ID 21192129) para aquisição da unidade imobiliária n. 1801, pertencente ao Edifício Roseé, ficando ajustado o preço de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais).

Verifica-se que o promitente comprador efetuou a quitação do referido bem (ID 21192132), cumprindo efetivamente o ajuste exarado entre as partes, sendo-lhe impedido a escrituração do bem diante do gravame hipotecário sobre o imóvel.

Assim sendo, uma vez quitado o bem, detém o adquirente o direito à escritura definitiva de compra e venda do imóvel, mormente diante da existência de previsão contratual no ajuste entabulado com a construtora ré nesse sentido: “CLÁUSULA 12 – ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA 12.01.

Não sendo o caso de alienação mediante financiamento a ser obtido pelo COMPRADOR que deverá ser contratado nos termos estipulados neste instrumento, a VENDEDORA se obriga a outorgar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel objeto desta promessa de compra e venda em favor do COMPRADOR (…) desde que o COMPRADOR tenha cumprido com todas as obrigações assumidas neste contrato notadamente quanto ao pagamento do preço e encargos da aquisição (…).” Há de consignar que não pode o adquirente ter resistida sua pretensão em obter a liberação do gravame hipotecário sobre o bem, em razão de inadimplemento de contrato entabulado unicamente entre a construtora e a instituição financeira ré.

Ressalte-se que deve ser aplicada à hipótese vertente o disposto no Enunciado nº 308 do Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Nesse sentido colima a jurisprudência: EMENTA: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DECISÃO QUE CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO DE IMEDIATO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, COM FULCRO NO ART. 932, INCISO IV, ALÍNEA "A", DO CPC.

INTERPRETAÇÃO FUNDAMENTADA EM ENUNCIADO SUMULAR DO STJ.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA MOVIDA PELA ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL.

QUITAÇÃO DO PREÇO.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A CONSTRUTORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

LIBERAÇÃO DO GRAVAME.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

PRECEDENTES.

DECISÃO MANTIDA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO.

INOCORRÊNCIA DE FATO NOVO.

RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE.

RETARDO NA SOLUÇÃO DA CAUSA.

OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

MANIFESTO PREJUÍZO À DURAÇÃO DO PROCESSO.

APLICAÇÃO DA MULTA processual PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO CPC EM DESFAVOR DO BANCO AGRAVANTE.

I - Agravo de Instrumento conhecido e negado com fulcro no art. 932, inciso IV, alínea "a", do CPC/2015, quando for contrário a entendimento manifestado em Súmula do STF, do STJ ou do próprio Tribunal; II – A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 do STJ); III - Precedentes do STJ no REsp nº 593.474/RJ, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe. 01.12.2010; no REsp nº 963.278/MG, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 01.08.2011, bem ainda no AI nº 2017.013990-1, Rel.

Des.

Amaury Moura Sobrinho, 3ª CC, julgado em 23.01.2018; IV – Conhecimento e desprovimento do Agravo Interno. (TJRN – AIAI n. 2016.011910-2 – Rel.

Des.

Vivaldo Pinheiro – 3 Câmara Cível – Julg. 11/09/2018) EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

APELAÇÕES CÍVEIS.

PRELIMINAR SUSCITADA PELOS AUTORES.

REPETIÇÃO DE ARGUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.

OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

INEXISTÊNCIA.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DO CONSUMIDOR.

QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES DOS PROMITENTES COMPRADORES.

UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA.

IMPEDIMENTO À ESCRITURAÇÃO.

DÍVIDA DA CONSTRUTORA COM O BANCO REQUERIDO.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

INEFICÁCIA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL.

LIBERAÇÃO DO ÔNUS E ADJUDICAÇÃO DO APARTAMENTO NEGOCIADO.

SENTENÇA QUE CONDICIONOU A TRANSFERÊNCIA À APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES DE REGULARIDADE.

COMANDO JUDICIAL CARENTE DE CLAREZA.

DESNECESSIDADE.

EFICÁCIA DA SENTENÇA ADJUDICATÓRIA.

DANO MORAL.

CONFIGURAÇÃO.

MONTANTE INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE MANEIRA INSUFICIENTE.

NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE.

ELEVAÇÃO DO VALOR QUE SE IMPÕE.

PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

POSSIBILIDADE.

APLICABILIDADE DO DISPOSTO NO ART. 85, §2º, DO CPC.

VERBA SUCUMBENCIAL FIXADA SOBRE O VALOR DA CAUSA.

CONSECTÁRIOS LEGAIS.

TERMO INICIAL.

INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA CONTADA DO ARBITRAMENTO.

RELAÇÃO CONTRATUAL.

APLICAÇÃO DO ENUNCIADO Nº 362 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

APELO DOS AUTORES CONHECIDO E PROVIDO.

RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – É ineficaz em relação ao adquirente do imóvel a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. 2 – Aplicação da Súmula 308 do STJ, assim redigida: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 3 - O retardo injustificado das requeridas indubitavelmente se mostra contrário à boa-fé que deve pautar as relações de consumo, diretriz cujos efeitos devem incidir não apenas no momento da celebração do pacto, mas também antes e durante sua execução, motivo pelo qual devida a compensação pelos danos morais sofridos. 4 – Apelo dos autores conhecido e provido.

Recurso da instituição financeira conhecido e parcialmente provido. (TJRN – AC n. 2017.004283-5 – Rel.

Des.

Cornélio Alves – 1 Câmara Cível – Julg. 19/07/2018) Como bem alinhado pelo magistrado sentenciante, “é indiscutível o direito do promitente comprador ao cancelamento da hipoteca que foi gravada em favor da instituição financeira, em decorrência de financiamento obtido pela promitente vendedora, não podendo ser acolhida a justificativa de que eventual pendência financeira entre a construtora e o banco, pois os adquirentes sequer participaram desse ajuste.

Logo, se a dívida da construtora com o banco ainda persiste, a questão deve ser dirimida exclusivamente entre ambos, seja com o pagamento integral ou com a eventual substituição da garantia, não podendo qualquer ônus atingir os autores.” No caso em apreço, entendo que não merece reparo o julgado, haja vista restarem devidamente estabelecidos os pressupostos necessários ao acolhimento da presente demanda, quais sejam: o instrumento de compromisso de compra e venda do imóvel, a quitação do preço e a irretratabilidade contratual.

Quanto as alegações de excessividade da multa aplicada por descumprimento da determinação judicial, cumpre esclarecer que as astreintes são mecanismos para imposição de cumprimento de ordem judicial, de modo que sua fixação deve necessariamente ter por finalidade a atuação sobre o ânimo do demandado, coagindo-o, para que ele cumpra a obrigação.

Ademais, ressalto que a multa, como meio coativo que é, faz-se necessário que sua estipulação tenha influência “psicológica” contra quem esta se impõe, de modo a evitar o prejuízo advindo da desobediência ao comando judicial.

Na hipótese vertente, entendo que a multa estipulada na decisão de ID 21192481 mostra-se em harmonia com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, estando o montante arbitrado condizente com o porte da instituição financeira, ora Apelante, inexistindo azo para sua redução.

Por derradeiro, quanto ao pleito da parte demandada para minoração do percentual da verba honorária fixada na sentença, vejo que igualmente não assiste razão à Apelante.

O juiz sentenciante fixou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor dado à causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

Em verdade, a fixação de honorários prevista na legislação processual (art. 85 do CPC) contempla o pagamento do causídico de forma genérica, levando-se em consideração critérios objetivos, tais como o grau de zelo, o local da prestação do serviço, a natureza/importância da causa, o trabalho desenvolvido, bem assim o tempo exigido para o seu serviço.

A respeito da matéria em debate, convém trazer a lume o ensinamento de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery1, na forma a seguir transcrita, verbis: "Critérios para fixação dos honorários.

São objetivos e devem ser sopesados pelo juiz na ocasião da fixação dos honorários.

A dedicação do advogado, a competência com que conduziu os interesses de seu cliente, o fato de defender seu constituinte em comarca onde não resida, os níveis de honorários na comarca onde se processa a ação, a complexidade da causa, o tempo despendido pelo causídico desde o início até o término da ação, são circunstâncias que devem ser necessariamente levadas em conta pelo juiz quando da fixação dos honorários de advogado. (...)" No caso em questão, aplicou o magistrado de piso acertadamente os requisitos elencados no art. 85, § 2º, do CPC, razão pela qual inexiste amparo à irresignação da Recorrente quanto a esse aspecto.

Ante o exposto, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo-se intacta a decisão combatida.

Majoro a verba honorária fixada para 11% (onze por cento) do valor atualizado da causa, a teor do que dispõe o art. 85, § 11, do CPC. É como voto.

Desembargador CLAUDIO SANTOS Relator 1in Comentários ao Código de Processo Civil.

São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015. pag. 433.

Natal/RN, 4 de Dezembro de 2023.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0818197-38.2021.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 04-12-2023 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (NÃO VIDEOCONFERÊNCIA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 13 de novembro de 2023.