TJRN - 0865831-59.2023.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador João Rebouças Embargos de Declaração n.º 0865831-59.2023.8.20.5001 Embargante: ITAU UNIBANCO S.A.

Embargados: SÉRGIO FLADEMIR DE SOUZA LINHARES e outros Relator: Desembargador João Rebouças DESPACHO Determino a intimação da parte embargada, por meio de seu procurador, para, querendo, no prazo de 05 (cinco) dias, oferecer contrarrazões aos Embargos Declaratórios.

Após, à conclusão.

Publique-se.

Natal, data na assinatura digital.

Desembargador João Rebouças Relator

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0865831-59.2023.8.20.5001 Polo ativo ITAU UNIBANCO S.A.

Advogado(s): RICARDO NEGRAO Polo passivo SERGIO FLADEMIR DE SOUZA LINHARES e outros Advogado(s): LUCIANA CARRERAS SIMOES Apelação Cível n° 0865831-59.2023.8.20.5001 Apelante: Banco Itaú S.A.

Advogado: Dr.

Ricardo Negrão.

Apelados: Sérgio Flademir de Souza Linhares e Ana Cristina Galdino Soares.

Advogada: Dra.

Luciana Carreras Simões.

Relator: Juiz Convocado Cícero Macedo.

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PURGAÇÃO DA MORA.

DEPÓSITO JUDICIAL.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta em face de sentença que reconheceu a validade da purgação da mora promovida pelos compradores de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, impedindo a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

O recorrente sustenta a insuficiência e intempestividade do depósito judicial realizado pelos apelados.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: a) definir se o valor depositado judicialmente pelos devedores é suficiente para caracterizar a purgação da mora; b) estabelecer se a purgação da mora foi tempestiva, à luz da ausência de averbação da consolidação da propriedade; e c) determinar se é devida a restituição de valor recolhido a título de IPTU pelo credor fiduciário.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3. É legítimo ao devedor realizar o depósito judicial do valor que entende devido para fins de purgação da mora, cabendo ao juízo aferir a suficiência do montante, sobretudo quando não há discriminação clara dos valores exigidos pelo credor. 4.

A ausência de averbação da consolidação da propriedade impede o encerramento do prazo para purgação da mora, sendo admissível o depósito realizado antes desse marco jurídico. 5.

A conduta contraditória do credor, com menções à renegociação e ausência de resposta formal, justifica eventual flexibilização do prazo legal de 15 dias, afastando a presunção de inércia do devedor. 6.

A jurisprudência do STJ firmada no REsp 2.007.941/MG, à luz da Lei nº 13.465/2017, veda a purgação da mora após a consolidação, de forma que há possibilidade desta ocorrer até o momento da consolidação da propriedade. 7.

A sentença reconheceu que o depósito foi realizado antes da consolidação, a qual sequer se efetivou, tornando válida a purgação da mora e mantendo a continuidade contratual. 8.

O valor pago a título de IPTU não é passível de restituição, pois o imóvel permaneceu na posse dos devedores e não houve alteração na titularidade registral, de forma que o apelante, voluntariamente envolvido no processo, tinha ciência do risco de posterior reversão judicial.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 9.

Recurso conhecido e desprovido. _________ Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º e 7º, e 27, § 2º-B; CF/1988, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.007.941/MG, rel.

Min.

Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.02.2023; STJ, Tema Repetitivo nº 1.095 (REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP); STF, RE 860.631 RG, rel.

Min.

Luiz Fux, Plenário, Tema 982.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível, entre as partes em evidência, Acordam os Desembargadores da Primeira Turma da Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por Banco Itaú S.A. em face de sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Anulação de Execução Extrajudicial movida por Sérgio Flademir de Souza Linhares e Ana Cristina Galdino Soares, julgou procedente a pretensão autoral para declarar a validade e eficácia da purgação da mora efetuada pelos autores mediante o depósito judicial da quantia de R$ 50.959,90 (cinquenta mil, novecentos e cinquenta e nove reais e noventa centavos) e declarar a nulidade de todos os atos de execução extrajudicial do contrato de financiamento relativos ao imóvel descrito nos autos.

Em suas razões recursais, sustenta, inicialmente, a ausência de fundamentação específica sobre a insuficiência do valor depositado para purgação da mora, o que viola os artigos 544, IV do CPC e 26-A, §2º da Lei nº 9.514/97.

Alega que o valor de R$ 50.959,90 (cinquenta mil, novecentos e cinquenta e nove reais e noventa centavos) depositado judicialmente pelos autores não é suficiente para configurar a purgação da mora, uma vez que desconsidera juros, multa moratória, encargos contratuais e todas as despesas decorrentes do procedimento extrajudicial, como custas de intimação, publicação de editais e comissão de leiloeiro, conforme exige o art. 27, §3º, II da Lei nº 9.514/97.

Argumenta que a sentença ignorou a certificação positiva do Cartório de Registro de Imóveis, datada de 26/09/2023, a qual atesta o decurso do prazo legal sem a purgação da mora, após intimação pessoal realizada em 05/07/2023, sendo que o depósito somente foi realizado em 23/11/2023, fora do prazo legal e sem o valor correto.

Defende ainda que a tutela de urgência deferida (em 17/11/2023) que suspendeu os atos de expropriação, foi posterior à consolidação da propriedade, de modo que o recolhimento de valores como IPTU (R$ 11.140,78) durante o período deve ser restituído pelos apelados, pois decorre de atos legítimos praticados antes da liminar.

Salienta que os apelados não comprovaram o pagamento das parcelas vincendas, o que compromete a manutenção do contrato de trato sucessivo, configurando descumprimento contratual contínuo.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para que os pedidos sejam julgados improcedentes.

Alternativamente, que os apelados sejam condenados a restituir integralmente as despesas relativas ao procedimento extrajudicial, incluindo IPTU, custas e emolumentos cartorários.

Ofertadas contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id 31853093).

O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos impostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O mérito do recurso interposto discute, basicamente, a aplicação da Lei 9.514/97, relativamente ao contrato de aquisição de imóvel com alienação fiduciária descrito nos autos, notadamente a purgação da mora e questões decorrentes.

Inicialmente, vale destacar que as partes litigantes celebraram o contrato particular de promessa de compra e venda cuja cópia encontra-se acostada ao Id 31853041, contrato esse que tinha como objeto um imóvel localizado à Rua Jerônimo Cabral, nº 1682, Candelária, Natal/RN, tendo sido assinado em 15/07/2019.

Pois bem.

Passando ao exame aprofundado do recurso de apelação cível, adianto que, na Alienação Fiduciária de bem imóvel, devido ao seu regramento especial, de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, inexistindo concordância quanto a um possível distrato, a desistência imotivada ou o arrependimento do comprador não seria, por si só, admitido como meio hábil à extinção da obrigação e ao encerramento do negócio jurídico.

A execução da garantia fiduciária se procede com o inadimplemento do comprador, ocasião em que haverá o vencimento antecipado da dívida, a consolidação da propriedade em nome do credor e a alienação do imóvel em leilão, ocorrendo a restituição de valores ao contratante apenas e tão somente na hipótese de o valor de alienação do bem no leilão ultrapassar o valor total da dívida em aberto.

Portanto, na alienação fiduciária, quando o comprador restar inadimplente, surge como única hipótese conferida ao credor fiduciário, a execução da garantia, realizada perante o Ofício Imobiliário correspondente.

Registro que, nos autos do REsp 1891498/SP e REsp 1894504/SP (Tema 1095), recurso submetido à sistemática dos repetitivos, a Segunda Seção do STJ estabeleceu a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Ademais, o STF, em sede de repercussão geral, também estabeleceu a tese de que “é constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.” (RE 860631 RG, Relator(a): LUIZ FUX, Tribunal Pleno, Tema 982).

Compulsando os autos, verifica-se que a produção dos efeitos jurídicos decorrentes do contrato de compra e venda do imóvel ocorreu, motivo pelo qual deverá ser aplicado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97.

No mais, nos termos do §1º e do §7º ambos do art. 26 da Lei 9.517/97, vencida e não paga a dívida garantida por alienação fiduciária, o devedor será intimado a purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, findo o qual haverá a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, mediante averbação na matrícula do bem. "Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio".

A partir da consolidação da propriedade, o credor pode promover o leilão para alienação do bem, consoante determina o caput do art. 27 do mesmo diploma legal.

Com relação ao primeiro ponto, o apelante sustenta que o valor depositado judicialmente pelos apelados (R$ 50.959,90) seria insuficiente para caracterizar a purgação da mora, pois não teria incluído juros, multa moratória, encargos contratuais e despesas com o procedimento extrajudicial, conforme previsão dos arts. 26-A e 27 da Lei nº 9.514/97.

No entanto, essa alegação não merece prosperar, uma vez que é fundamental destacar que, em caso de controvérsia quanto ao valor, é legítimo que o devedor promova o depósito judicial do montante que entende devido, cabendo ao juízo aferir, no curso do processo, a suficiência desse valor.

Não se pode exigir, de plano, o pagamento de valores controvertidos ou não detalhadamente discriminados pelo credor, sob pena de inviabilizar o exercício do direito de defesa e de acesso ao Judiciário.

No presente caso, o apelante sequer trouxe aos autos maiores elementos com os valores que entende devidos, de forma que é razoável considerar que o depósito judicial da quantia considerada devida pelo devedor é suficiente para impedir a consolidação da propriedade fiduciária.

Assim, caso o apelante entenda pela insuficiência do montante, pode aforar nova ação questionando a dívida, já que discutir tais matérias, no curso da presente ação, traria apenas tumulto processual, além do fato de que, repita-se, não foram trazidos aos autos maiores elementos acerca do montante efetivamente devido.

Sobre a alegação de que o depósito foi realizado fora do prazo legal, é necessário considerar razoável que, em situações excepcionais, a flexibilização do prazo de 15 dias previsto no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97, especialmente quando há indícios de falha na comunicação da negativa de renegociação, ou de conduta contraditória do credor, como ocorre no caso em análise, em que há menção a comunicação de “renegociação efetivada com sucesso” e ausência de resposta formal à solicitação de carência.

Tais circunstâncias configuram justa causa para o atraso e afastar a presunção de inércia do devedor, podendo ser considerada a possibilidade de purgação da mora até à consolidação da propriedade. É o que se extrai da inclusão do § 2º-B no art. 27 da Lei 9.514/1997, a saber: “§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos”.

Nesse sentido: “PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

IMPOSSIBILIDADE.

APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017.

DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1.

Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2.

O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3.

De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.

Precedentes. 4.

Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5.

Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6.

Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7.

Recurso especial conhecido e não provido”. (STJ, REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023 - destaquei) No caso sob análise, a própria sentença reconheceu a efetividade da purgação da mora, afirmando expressamente que o depósito foi realizado antes da averbação da consolidação (que sequer ocorreu), atendendo assim ao prazo legal.

De fato, a Certidão Cartorária juntada pelos apelados (Id 31853042) apenas relata a existência de um “processo de intimação dos devedores fiduciantes do imóvel em referência, estando o devido registro pendente do cumprimento de exigências formais para a sua finalização”.

Não havia, até aquele momento, a consolidação da propriedade, que seria o prazo derradeiro.

Ademais, a peça colacionada ao Id 31853089 não tem o poder de consolidar a propriedade, eis que se trata apenas de um pedido formulado ao oficial do registro imobiliário, sem resultado comprovado.

A antecipação de tutela concedida em 17/11/2023 suspendeu qualquer averbação ou continuidade do procedimento de execução, justamente porque não havia sido consolidada a propriedade até então, sendo plenamente legítima a purgação da mora via depósito judicial antes dessa averbação.

Quanto ao pedido de restituição de R$ 11.140,78 a título de IPTU, sob o argumento de que o valor foi recolhido antes da concessão da liminar que impediu a consolidação da propriedade, entendo que a pretensão não merece prosperar.

A uma, porque o imóvel não chegou a ser consolidado em nome do credor fiduciário; a duas, porque os apelados permaneceram na posse do imóvel, não tendo havido transferência de titularidade.

O recolhimento de IPTU decorre do dever do titular registral ou possuidor direto, sendo o apelante voluntariamente envolvido no processo de execução, com ciência do risco de posterior reversão judicial.

Assim, não cabe ao devedor arcar com valores que não resultaram em qualquer benefício ou alteração concreta na sua esfera jurídica, sobretudo quando não consolidada a propriedade.

Por fim, quanto à questão do pagamento das parcelas vincendas, é razoável que a continuidade do contrato seja condicionado ao adimplemento das obrigações futuras, o que pode ser determinado judicialmente em autos apartados, em caso de novo inadimplemento, não havendo comprovação de que este ocorre no momento.

Face ao exposto, conheço e nego provimento ao recurso, majorando os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), com fulcro no art. 85, §11 do CPC. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Juiz Convocado Cícero Macedo Relator Natal/RN, 28 de Julho de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0865831-59.2023.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 28-07-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (Votação Exclusivamente PJE).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 15 de julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Processo nº 0865831-59.2023.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: SERGIO FLADEMIR DE SOUZA LINHARES, ANA CRISTINA GALDINO SOARES REU: BANCO ITAU S/A SENTENÇA Vistos etc., Trata-se de demanda proposta por SÉRGIO FLADEMIR DE SOUZA LINHARES e ANA CRISTINA GALDINO SOARES em face do BANCO ITAÚ UNIBANCO S/A.

Alegam os Autores, em síntese, que: a) adquiriram imóvel mediante financiamento bancário com garantia de alienação fiduciária; b) após quarenta prestações adimplidas, enfrentaram dificuldades financeiras e buscaram renegociar a dívida com o réu; c) foram autorizados verbalmente a uma carência de 12 meses para os pagamentos, mas o aplicativo do banco só oferecia 3 meses; d) após novo contato telefônico, afirmam que o banco assegurou que a carência seria ajustada para 12 meses no sistema, o que, entretanto, não ocorreu; e) foram surpreendidos com cobranças das prestações em atraso e o início do procedimento de execução extrajudicial; f) não foram comunicados da não aprovação da proposta de carência de doze meses, apenas da alteração; g) ao procurar o escritório de cobrança do banco para negociar, foram informados que o contrato já se encontrava em fase de execução extrajudicial e que o banco só aceitaria o pagamento à vista para purgação da mora; h) posteriormente, ao buscar quitar a dívida em parcela única, foram informados que não poderiam mais purgar a mora devido à consolidação da propriedade em favor do banco; i) a certidão de registro imobiliário acostada aos autos, emitida em 10/11/2023, não evidencia a conclusão do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, constando apenas a averbação em 27/04/2023 da prenotação de um processo de intimação, "estando sem o devido registro pendente do cumprimento de exigências formais para sua finalização".

Em sede de tutela de urgência pugnam pela suspensão dos atos de execução extrajudicial, consolidação e leilão e deferimento e acatamento do depósito judicial da quantia de R$ 50.959,90 para purgação do débito.

No mérito requer a confirmação da tutela, a declaração de nulidade do ato de notificação extrajudicial e a execução extrajudicial, impedindo a consolidação da propriedade e restabelecendo o contrato, que seja declarada extinta a obrigação de pagamento das prestações vencidas entre dezembro/2022 e novembro/2023 e indenização por danos morais.

A tutela de urgência foi deferida na decisão interlocutória de ID 110849978.

Os Autores comprovaram o depósito da quantia de R$ 50.959,90 em ID 111176089.

A parte ré apresentou contestação confirmando a existência do contrato e o inadimplemento de onze parcelas consecutivas pelos autores.

Discorda da inversão do ônus da prova, alegando ausência de verossimilhança e hipossuficiência técnica, já que o inadimplemento é confesso e as cláusulas contratuais são claras.

Afirma a inexistência de provas de que tenha iniciado o procedimento de notificação extrajudicial ou consolidação da propriedade, argumentando que os documentos apresentados pelos autores (prints, áudios) não possuem segurança jurídica.

Alega que o depósito realizado é insuficiente, pois não cobre juros, correção e despesas cartorárias, apresentando planilha de evolução da dívida que demonstra um valor maior.

Defende a ausência de danos morais, pois as medidas adotadas seriam legais em decorrência do inadimplemento dos autores.

Requer a improcedência dos pedidos.

Os Autores apresentaram réplica rechaçando os argumentos da defesa.

Intimadas as partes para especificarem provas, a parte autora reiterou o pedido de inversão do ônus da prova para que o réu apresentasse a gravação telefônica do dia 09/11/2022.

O Réu manifestou-se dispensando a produção de outras provas e requerendo o julgamento antecipado da lide, reiterando os argumentos da contestação.

Em despacho de ID 122484232, foi deferido o pedido de inversão do ônus da prova, com base no art. 6º, VIII do CDC, e determinada a intimação do réu para juntar cópia da gravação telefônica do dia 09/11/2022.

O Réu informou que não seria possível cumprir a decisão judicial de juntada da gravação, alegando que, nos termos da Resolução 632/2014 da ANATEL, a manutenção da gravação de ligações é obrigatória pelo prazo mínimo de 6 meses, e que a ação foi ajuizada um ano após o atendimento telefônico. É o relatório.

Em se tratando de demanda cuja questão de mérito é essencialmente de direito e que a documentação colacionada aos autos é suficiente a fazer prova dos aspectos fáticos, impõe-se o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é inegavelmente de consumo, pois os autores se enquadram como consumidores (destinatários finais de serviço financeiro) e o réu como fornecedor (instituição bancária que desenvolve atividade de concessão de crédito), nos exatos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Em se tratando de relação de consumo, aplicam-se as regras do CDC, incluindo a possibilidade de inversão do ônus da prova em favor do consumidor, nos casos de verossimilhança da alegação ou de sua hipossuficiência, segundo as regras ordinárias de experiências (art. 6º, VIII, do CDC).

No presente caso, a hipossuficiência dos autores em relação à instituição bancária é manifesta, tanto no aspecto técnico-informacional quanto econômico.

O banco detém todas as informações sobre o contrato, procedimentos internos, renegociações e registros de atendimento.

A verossimilhança das alegações iniciais também se mostra presente, em especial no que tange à informação contraditória sobre a consolidação da propriedade, desmentida pela certidão do cartório, e à dificuldade de purgar a mora administrativamente.

Ademais, a inversão do ônus da prova já foi expressamente deferida por este Juízo em relação à produção da gravação telefônica, com base no art. 6º, VIII do CDC.

O Réu, intimado a apresentar a gravação do atendimento telefônico de 09/11/2022, informou que não seria possível cumprir a ordem judicial, sob a justificativa de que o prazo legal de 6 meses para guarda das gravações, previsto na Resolução 632/2014 da ANATEL, já havia expirado no momento do ajuizamento da ação.

Embora a Resolução da ANATEL estabeleça um prazo mínimo de guarda, a impossibilidade de apresentação da gravação, em decorrência da inversão do ônus da prova e da hipossuficiência do consumidor, milita em desfavor do fornecedor.

O réu, ao alegar a impossibilidade de produção da prova que lhe foi imposta, atrai para si a presunção de veracidade dos fatos que a parte autora pretendia provar com a referida gravação, ou seja, a negociação de carência de 12 meses e as informações ali prestadas.

Essa presunção reforça a verossimilhança da narrativa autoral quanto à confusão gerada pelas informações recebidas do banco e a subsequente dificuldade em regularizar a situação.

No caso em análise, é incontroverso que os autores incorreram em inadimplência no contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária.

A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, prevê o procedimento para a cobrança da dívida vencida e a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário em caso de inadimplemento.

Conforme o art. 26 da Lei nº 9.514/97, vencida e não paga a dívida no todo ou em parte, o fiduciante será intimado a purgar a mora.

Decorrido o prazo sem a purgação, a propriedade é consolidada em nome do credor fiduciário mediante averbação no Registro de Imóveis.

Após a consolidação, o imóvel é levado a público leilão (art. 27).

Uma questão crucial no caso de alienação fiduciária é até que momento o devedor pode purgar a mora.

Antes das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, aplicando subsidiariamente o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de financiamento imobiliário, entendia que a purgação da mora era possível até a assinatura do auto de arrematação.

Com a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, e, mais recentemente, as alterações pela Lei nº 14.711/2023, o entendimento do STJ passou a ser no sentido de que o prazo final para a purgação da mora, nos contratos regidos pela nova lei, é a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Após a averbação, o devedor fiduciante possui apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida somado às despesas, até a data da realização do segundo leilão: PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

IMPOSSIBILIDADE.

APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017.

DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1.

Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2.

O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3.

De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.

Precedentes. 4.

Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5.

Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6.

Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7.

Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL.

LEI Nº 9.514/1997.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017.

APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.

PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997.

PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1.

Controvérsia em torno da possibilidade de purgação da mora pelo devedor até a data de lavratura do auto de arrematação do imóvel, sendo alegada a violação da regra do art. 34 da Lei 9.514/97. 2.

Precedente específico desta Terceira Turma analisando essa questão sob o prisma de duas situações distintas e sucessivas ensejadas pela edição da Lei 13.465, de 11/07/2017, que alterou o art. 34 da Lei 9.514/97 (REsp 1649595/RS, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020). 3.

No período anterior à Lei n. 13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, §1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997 (REsp 1.649.595/RS). 4. "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária." (REsp 1.649.595/RS) 5. "Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997." (REsp 1.649.595/RS). 6.

No caso, a demanda foi proposta pelo devedor recorrente apenas em 25/09/2017, buscando suspender os leilões aprazados para os dias 27/09/2017 e 04/10/2017, e requerendo autorização para depositar em juízo os valores para purgar a mora. 7.

Reconhecimento pelo acórdão recorrido de que a consolidação da propriedade em nome do credor recorrido ocorrera em 30.08.2017, quando já vigente a regra do art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997, com a redação dada pela Lei 13.465/2017. 8.

Acórdão recorrido em perfeita sintonia com o precedente desta Terceira Turma. 9.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, DESPROVIDO. (REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) No caso dos autos, o contrato foi celebrado em 15/07/2019.

A inadimplência teve início a partir da prestação nº 41, vencida em 15/12/2022, portanto, sob a égide das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 (que entrou em vigor em 11/07/2017).

Assim, aplica-se ao caso o entendimento atual do STJ, segundo o qual a purgação da mora é cabível até a averbação da consolidação da propriedade.

Conforme a certidão de registro imobiliário e a própria decisão inicial, a consolidação da propriedade em nome do réu não foi formalizada (averbada) até a data da propositura da ação.

Consta apenas a prenotação de um processo de intimação, "estando sem o devido registro pendente do cumprimento de exigências formais para sua finalização".

Isso significa que, embora o procedimento extrajudicial possa ter sido iniciado com a intimação dos devedores para purgar a mora, ele não foi concluído com a consolidação da propriedade.

Ademais, a própria contestação , de forma contraditória com outras alegações, afirma "DA INEXISTÊNCIA DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DO BEM IMÓVEL" e na réplica dos autores é destacado a confissão do réu de que "NÃO HOUVE A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO BANCO ITAÚ".

Dessa forma, subsistia para os autores o direito de purgar a mora no momento em que buscaram fazê-lo administrativamente e, posteriormente, pela via judicial com a consignação em pagamento.

Quanto ao valor consignado, o banco argumento que é insuficiente.

Entretanto, a planilha que apresentou para justificar um valor muito superior foi impugnada pelos autores como contendo erros e juros abusivos.

Ademais, o valor de R$ 50.959,90 consignado pelos autores foi expressamente autorizado por este Juízo na decisão que deferiu a tutela de urgência, sob pena de eventual complementação.

Dessa forma, diante da impugnação da planilha apresentada pelo réu, da inversão do ônus da prova, e da ausência de produção de provas mais robustas por parte da instituição financeira para demonstrar o valor correto da dívida a ser purgada, prevalece o valor apresentado e consignado pelos autores e autorizado judicialmente como suficiente para purgar a mora na fase processual em que se encontrava.

Quanto às "despesas cartorárias" mencionadas pelo demandado, estas também não foram detalhadamente comprovadas, e mesmo que existissem, o valor principal consignado cumpre a finalidade de purgar a mora do capital e encargos principais, sendo as despesas acessórias passíveis de apuração complementar se devidas.

Sendo assim, a consignação do valor principal da dívida em mora, realizada tempestivamente pela parte autora e autorizada por este Juízo antes da averbação da consolidação da propriedade, teve o condão de purgar a mora, tornando nulos os atos de execução extrajudicial subsequentes e determinando o restabelecimento do contrato, conforme pretendido pelos requerentes.

A alegação do réu de que não iniciou o procedimento de consolidação é contraditória com a certidão de registro de imóveis que aponta a prenotação da intimação, com a menção às "despesas cartorárias" em sua contestação, e com a própria narrativa dos autores de que foram informados sobre a execução extrajudicial e a suposta consolidação.

De todo modo, havendo ou não a iniciativa completa, o fato é que a consolidação não se perfectibilizou, mantendo os autores o direito de purgar a mora.

A conduta do banco em informar sobre a consolidação inexistente e recusar o recebimento administrativo é o que fundamenta a necessidade da ação judicial para purgação da mora e anulação de atos, configurando a causalidade em desfavor da parte ré.

Quanto aos danos morias, a parte autora alega ter sofrido abusos e descaso, em especial pela informação inverídica sobre a consolidação da propriedade e a recusa em receber o pagamento, o que lhes causou grande aflição e temor de perder o lar.

O réu, por sua vez, sustenta que agiu no exercício regular de direito diante do inadimplemento.

Entretanto, ainda que a inadimplência inicial seja imputável aos autores, a conduta do banco após a manifestação de interesse em purgar a mora é que é objeto de análise para fins de danos morais.

A recusa em receber o pagamento administrativo, forçando o devedor a buscar a via judicial para exercer um direito legalmente assegurado (purgação da mora antes da consolidação), por si só, já pode configurar abuso.

Soma-se a isso a informação supostamente fornecida aos autores de que a propriedade já estava consolidada, o que se provou inverídica pela certidão do cartório e pela própria confissão na contestação.

Essa informação é extremamente grave, pois priva o devedor do conhecimento de seu direito de purgar a mora (que se encerra com a averbação da consolidação) e gera um estado de pânico e aflição indevidos diante da crença de que o imóvel está irremediavelmente perdido.

Considerando a inversão do ônus da prova deferida e a impossibilidade do réu em apresentar a gravação telefônica solicitada, há presunção de veracidade sobre a versão dos autores quanto às informações prestadas pelo banco naquele atendimento.

A informação equivocada sobre a consolidação da propriedade, em um contexto de perda iminente do imóvel residencial, transcende o mero aborrecimento e configura abalo moral passível de indenização.

A aflição, o temor, a necessidade de buscar auxílio jurídico e entrar com uma ação judicial para garantir um direito que deveria ser facilitado (purgação da mora) são elementos que configuram o dano moral.

Quanto ao valor da indenização a ser fixada, a doutrina mais abalizada e a jurisprudência majoritária destacam que referido quantum deve atender aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, revestindo-se de caráter não só punitivo ou meramente compensatório, mas também de cunho didático, de modo a desestimular no causador do dano a persistência em comportamentos que possam vir a causar lesões similares, sem entretanto, acarretar à vítima um enriquecimento sem causa.

A doutrina de Carlos Alberto Bittar leciona a respeito da matéria nos seguintes termos: "(...)a indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que não se aceita o comportamento assumido, ou evento lesivo advindo.

Consubstancia-se, portanto, em importância compatível com o vulto dos interesses em conflito, refletindo-se, de modo expressivo, no patrimônio do lesante, a fim de que sinta, efetivamente, a resposta da ordem jurídica aos efeitos do resultado lesivo produzido.

Deve, pois, ser a quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante” (BITTAR, Carlos Alberto.

Reparação civil por danos morais. 3. ed. rev. atual. e ampl.

São Paulo: Revista dos Tribunais, 1993. p.233).

No caso presente, as circunstâncias indicam que a fixação da indenização no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mostra-se razoável à reparação dos danos sofridos.

Isto posto, julgo procedente o pedido para ratificar integralmente os termos da tutela de urgência concedida na decisão interlocutória de ID 110849978 e declarar a validade e eficácia da purgação da mora efetuada pelos autores mediante o depósito judicial da quantia de R$ 50.959,90 (cinquenta mil, novecentos e cinquenta e nove reais e noventa centavos).

Declaro a nulidade de todos os atos de execução extrajudicial do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária nº *01.***.*87-07 relativos ao imóvel localizado à Rua Jerônimo Cabral, nº 1682, Candelária, Natal/RN (matrícula nº 48.704), praticados após a tentativa de purgação da mora pelos autores ou a decisão de tutela de urgência de ID 110849978.

Determino o restabelecimento do contrato de financiamento nº *01.***.*87-07 em todos os seus termos e condições originais, com a consolidação do valor depositado como pagamento das parcelas vencidas até a data da consignação autorizada judicialmente, devendo os autores dar continuidade ao pagamento das parcelas vincendas a partir de então.

Autorizo o BANCO ITAÚ UNIBANCO S/A a levantar o valor depositado judicialmente referente à purgação da mora (R$ 50.959,90), após o trânsito em julgado desta Sentença ou antes, mediante caução, se requerido.

Condeno o BANCO ITAÚ UNIBANCO S/A ao pagamento de indenização por danos morais em favor de SERGIO FLADEMIR DE SOUZA LINHARES, ANA CRISTINA GALDINO SOARES , no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a contar da publicação da presente sentença, e acrescido de juros de mora, a contar da citação, pela taxa Selic (deduzido o percentual correspondente ao IPCA), nos termos do art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 14.905/2024.

Custas e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 10% do valor da condenação, a serem suportados pela parte ré, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Publique-se, registre-se e intimem-se.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição.

Natal/RN, 13 de maio de 2025.

OTTO BISMARCK NOBRE BRENKENFELD Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)