TJRN - 0801613-40.2019.8.20.5105

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0801613-40.2019.8.20.5105 Polo ativo ALCALIS DO RIO GRANDE DO NORTE SA ALCANORTE Advogado(s): CAIO FELIPE CERQUEIRA FIGUEREDO Polo passivo R M DE ARAUJO SILVA Advogado(s): FLAVIA MONIQUE DA SILVA VERAS PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do.

Desembargador Vivaldo Pinheiro - 3ª Câmara Cível Apelante: R M DE ARAÚJO SILVA Advogado: FLAVIA MONIQUE DA SILVA VERAS Apelado: ALCALIS DO RIO GRANDE DO NORTE SA ALCANORTE Advogado: CAIO FELIPE CERQUEIRA FIGUEREDO Relator: DESEMBARGADOR VIVALDO PINHEIRO EMENTA: APELAÇÃO.

DIREITO DO CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

INADIMPLÊNCIA QUE RESTOU INCONTROVERSA NOS AUTOS.

SUBLOCAÇÃO DOS IMÓVEIS QUE NÃO RETIRAM A RESPONSABILIDADE DIRETA DO LOCATÁRIO DE PAGAR OS ALUGUÉIS.

ARGUIÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA QUE NÃO RESTOU CONFIGURADA.

RESOLUÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR POR MOTIVO DE FORÇA MAIOR QUE NÃO SE APLICA AO CASO EM COMENTO.

LOCADOR QUE NÃO DEMONSTROU SEQUER A IMPOSSIBILIDADE FINANCEIRA DE HONRAR COM O SEU COMPROMISSO.

NORMAS CONTRATUAIS QUE DEVEM SER PRESERVADAS.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e distribuídos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao presente recurso de Apelação Cível, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por R M DE ARAÚJO SILVA, em face da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara da Comarca de Macau/RN, que, nos autos da Ação de Cobrança de Aluguéis, julgou nos seguintes termos: “Isto posto, com fulcro no artigo 487 inciso I, do CPC, julgo PROCEDENTE o pedido inicial para CONDENAR a parte demandada a pagar à autora os aluguéis em atraso até a efetiva desocupação do imóvel, com correção monetária pelo INPC, acrescida de juros de 1% ao mês a contar da citação, excluindo-se os valores eventualmente já pagos na seara administrativa.

Condeno a parte ré em custas e honorários advocatícios, sendo estes no montante de 10% do valor da condenação.” Em suas razões recursais R M DE ARAÚJO SILVA, alega, basicamente, que a execução do contrato restou excessivamente onerosa para o locatário, ora Apelante, uma vez que muitas foram as investidas que despertaram o desinteresse dos sublocatários no pagamento dos aluguéis, sendo que tais investidas foram corroboradas pela conduta da própria locadora/Apelada, que participou de reuniões sobre a desapropriação do local e se manteve inerte diante dos pedidos feitos pelo locatário/Apelante para que se posicionasse publicamente contrária a situação.

Que o desinteresse dos sublocatários em honrar com os seus compromissos dos imóveis nas sublocações, passou a ser de tal ponto que restou impossível o cumprimento das suas obrigações, implicando em onerosidade excessiva da relação contratual.

Adverte ainda pela existência de força maior, uma vez que as condutas de terceiros (da própria locadora, dos líderes da comunidade e da administração pública), levaram à criação de um contexto de elevada inadimplência, que o impediu de cumprir adequadamente com sua obrigação, quando se viu em uma situação sem recursos e, por conseguinte, sem instrumentos suficientes a elidir o quadro de inadimplemento.

Pediu o provimento do presente recurso e a reformada da sentença para reconhecer a resolução contratual a partir 01 de novembro de 2017, exonerando o devedor do débito constituído, em razão da onerosidade excessiva da relação contratual ou da existência de circunstância de força maior e, subsidiariamente, que seja afastada a incidência das penalidades relativas à mora.

Contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença.

Ausente interesse do Ministério Público que justifique sua intervenção. É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

No caso, inicialmente é bom destacar que estamos a tratar uma propriedade da Apelada locada ao Apelante, cujo valor do aluguel foi convencionado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) mensais, conforme cláusula oitava do contrato de locação constante do Id. 22173059.

Tal propriedade era denominada de Vila Industrial Alcanorte, composta por cerca de 230 (duzentos e trinta) imóveis que eram, por sua vez, sublocados pelo próprio Apelante para terceiros.

Visto isso, embora o Apelante tenha sublocado a propriedade para várias outras pessoas, resta clara a sua responsabilidade direta em anuir com o pagamento do encargo locatício, haja vista que os sublocatários respondem somente subsidiariamente pela dívida, conforme o artigo 16 da lei 8.245/91: “O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.” Assim, extrai-se das cláusulas contratuais e do artigo 23, I, da lei 8.245/91, a obrigação do locatário em proceder com os pagamentos dos aluguéis e enviar os respectivos comprovantes, momento em que é verificado o adimplemento contratual, ônus este que não se desincumbiu nos autos, conforme o artigo 373, II, do CPC, recaindo para si as obrigações provenientes desta ação.

Sobre a arguição de onerosidade excessiva, entendo que não lhe assiste razão, posto que a mesma prevê a possibilidade de resolução ou a revisão do contrato em razão de eventos supervenientes e imprevisíveis que desequilibrem a sua base econômica, impondo a uma das partes obrigação excessivamente onerosa que impossibilite o cumprimento de sua obrigação.

A propósito, sobre o tema, os artigos 478, 479 e 480 do Código Civil estabelecem o seguinte: “Art. 478.

Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.

Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479.

A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

Art. 480.

Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.” Ressalte-se que o Apelante sequer procurou a Apelada para tentar firmar qualquer reajuste do contrato de locação, em razão da situação que alega ter enfrentado, ao invés disso, persistiu por mais de 22 (vinte e dois) longos meses sem adimplir com as suas obrigações, mesmo após ter sido notificado extrajudicialmente sobre o problema.

Ademais poderia ter se valido dos meios legais para fins de resolver os problemas de inadimplência que enfrentava junto aos sublocatários visando quitar os seus compromissos junto à locadora, como bem explicitado na sentença recorrida: “No tocante à alegação de onerosidade excessiva, vislumbro que não merece prosperar, uma vez que, apesar da inadimplência dos sublocatários, o sublocador pode se valer de ação judicial para cobrança dos valores, de modo que, a meu ver, não parece razoável a exoneração da requerida da obrigação de pagamento do débito.” Ou seja, além do que já foi explicitado na sentença, podemos acrescentar que não houve, sequer, a realização de quaisquer tratativas prévias, ou mesmo ação própria revisional, para obter com a locadora o dito necessário reequilíbrio do contrato pela alteração da cláusula do valor da locação, pelo que não deve prevalecer a tese da onerosidade excessiva.

Em se tratando do argumento da força maior, igualmente não merece acolhimento, tendo em vista que mesmo tendo havido a criação de um contexto que implicou numa elevada inadimplência dos sublocatários, é fato de que o Apelante deveria ter tomado as providências legais, cobranças extrajudiciais e judiciais, para receber os aluguéis e honrar os seus compromissos junto a empresa locadora, não podendo se excluir da sua responsabilidade contratual se havia outros meios a sua disposição para tentar resolver o problema.

Importante ressaltar também que não trouxe aos autos qualquer documento capaz de demonstrar a sua situação financeira a ponto de não poder honrar com quaisquer dos aluguéis em comento.

Como bem elencado pela Apelada em suas contrarrazões: “Em verdade, a arrecadação da Vila Alcanorte, mesmo com grande porcentagem de inadimplemento ultrapassa a arrecadação de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sendo inadmissível que durante todo o período alegado a Apelante não tivesse recursos suficientes para pagar o aluguel.” Isto posto, nego provimento a presente apelação, mantendo-se inalterados todos os termos da sentença recorrida.

Condeno o Apelante em custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos majorados para 12% sobre o valor da condenação, conforme os termos do § 11, artigo 85 do CPC. É como voto.

Natal, data registrada pelo sistema.

Desembargador Vivaldo Pinheiro Relator 10 Natal/RN, 5 de Fevereiro de 2024.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0801613-40.2019.8.20.5105, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 05-02-2024 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 15 de janeiro de 2024.