TJRN - 0806188-07.2024.8.20.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0806188-07.2024.8.20.0000 Polo ativo PEDRO ARTHUR CARLOS DE LIMA e outros Advogado(s): ALEXANDRE DE PAIVA TARGINO Polo passivo CIDADE ALTA CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): THESIO SANTOS JERONIMO EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO.

INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997.

INCIDÊNCIA DO CDC.

TUTELA DE URGÊNCIA.

SUSPENSÃO DAS PARCELAS.

IMPOSSIBILIDADE.

AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DO DIREITO.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.

Não se aplica a Lei nº 9.514/1997 aos contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia quando não levados a registro no Cartório de Registro de Imóveis, incidindo, ao caso, as disposições do Código de Defesa do Consumidor. 2.

A suspensão das parcelas do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, em sede de tutela de urgência, exige prova inequívoca do direito, a qual não se verifica nos autos. 3.

Recurso conhecido e não provido.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas.

Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por Pedro Arthur Carlos de Lima e Jessyca Graziely Alves da Silva Carlos em face de decisão exarada pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Mossoró/RN que, nos autos do processo nº 0810882-27.2024.8.20.5106, ajuizado em desfavor da Cidade Alta Empreendimentos Imobiliários LTDA., indeferiu o pedido de tutela de urgência pelos seguintes fundamentos (Id. 121094071 – na origem): [...] A probabilidade do direito invocado não está demonstrada.

No caso em comento não se encontra presente a probabilidade desejada para conceder a antecipação da tutela pretendida, pois, em que pese a alegação dos autores de que a proposta da demandada para a consecução do distrato não seria aceitável, ante a inadmissível retenção do valor de R$ 65.308,04 (sessenta e cinco mil, trezentos e oito reais e quatro centavos), imperiosa se faz uma análise probatória exaustiva, inclusive com realização de perícia, para a constatação das arguições autorais.

Não há como este juízo, neste momento processual, deferir o pleito liminar, sem uma apreciação apurada dos relatos dos demandantes, ou seja, não há como verificar, neste momento, se os aumentos das parcelas mensais e as condições apresentadas pela promovida para a consecução do distrato encontram amparo legal e contratual, o que exige uma amplitude probatória e meritória, o que ocorrerá durante o interregno processual.

Assim, pelos motivos acima expostos, resta prejudicada a configuração, neste momento, da probabilidade do direito, o que dispensa a apreciação dos demais requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência.

Por fim, há de se ressaltar que o indeferimento da presente medida se dá através de cognição meramente sumária, tendo em vista os elementos constantes dos autos até o momento.

DIANTE DO EXPOSTO, INDEFIRO o pedido de antecipação de tutela.

Defiro o pleito de gratuidade judiciária. [...] Alega em suas razões recursais: a) a probabilidade do direito, evidenciada pela ulterior onerosidade excessiva do valor da parcela e vícios do contrato, sendo-lhe assistido o direito de rescisão contratual nos termos da “legislação de regência dá pertinência ao direito invocado: art. 23 da Lei nº. 9.514/97, art. 474 do Código Civil, arts. 6º, III, 31, 39, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor, bem como a Jurisprudência iterativa do STJ está a favor da tese inaugural”; b) “o indeferimento da tutela de urgência gera, induvidosamente, dano de difícil reparação e risco ao resultado útil do processo, na medida em que a manutenção das cobranças das parcelas (de impossível pagamento no momento atual) acarretarão como efeitos os juros, a restrição/negativação de crédito dos autores e a constituição destes em mora, elementos estes que os autores tentam afastar com o ajuizamento da demanda” e; c) “o indeferimento da tutela de urgência gera grave dano econômico-financeiro aos autores, porquanto o pagamento das parcelar privar-lhes da manutenção de seu mínimo existencial, impedindo-lhes de garantir a si e à prole os elementos básicos de subsistência, consubstanciando inequívoca atentado à dignidade humano dos mesmos”.

Sob esses fundamentos, sustenta a necessidade de atribuição do efeito suspensivo ao presente instrumental para, nos termos do arts. 995, Parágrafo único, e 1.019, I, ambos do CPC: “i) suspender imediatamente de toda e qualquer cobrança contra os Agravantes relativas ao contrato discutido na ação, até o julgamento de mérito; ii) suspender a geração e envio de novos boletos de cobrança; e, iii) determinar a parte Agravada que se abstenha de cadastrar a parte autora nos órgãos de proteção ao crédito, sobrestando, ainda, qualquer efeito da mora”.

No mérito, pretende a revogação da decisão de origem e concessão da tutela antecipatória pretendida.

Tutela recursal indeferida ao Id. 24940055.

Irresignado, o agravante apresentou agravo interno contra a decisão desta Relatoria (Id. 25070345).

Intimada, a parte adversa apresentou suas contrarrazões (Id. 25909409) Desnecessidade de intervenção do Órgão Ministerial, nos termos do art. 127 da CF/88, dos arts. 176 e 178 do CPC, da Recomendação Conjunta nº 001/2021-PGJ/CGMP, das Recomendações nº 34/2016 e nº 57/2017, do Conselho Nacional do Ministério Público. É o que importa relatar.

VOTO De início, estando o agravo de instrumento maduro ao julgamento do mérito por este Órgão Colegiado, tenho por prejudicada a análise do agravo interno interposto em face de decisão liminar exarada por esta Relatoria.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso instrumental.

Mister ressaltar, por oportuno, que em se tratando de agravo de instrumento, a sua análise limitar-se-á, apenas e tão somente, aos requisitos imprescindíveis a antecipação dos efeitos da tutela, quais sejam, a probabilidade do direito vindicado e o perigo ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do que dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil[1].

Pois bem, em análise superficial, própria desta etapa de cognição, tenho que ausente o requisito da probabilidade como vetor necessário ao deferimento a antecipação jurisdicional pretendida.

Ao que se observa dos autos, a análise do pedido de tutela para suspensão das parcelas e da geração/envio de novos boletos, além da determinação de abstenção quanto a eventual inscrição dos autores em cadastros restritivos ao crédito, perpassa por obrigatória discussão quanto ao próprio direito de rescindir e, em consequência, aos valores que se pretendem ver restituídos.

As partes firmaram Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda com pacto adjeto de alienação fiduciária (Id. 121074783), pretendendo os adquirentes, por iniciativa unilateral, a descontinuidade do negócio firmado por impossibilidade superveniente quanto ao adimplemento do saldo devedor.

Pois bem, não obstante o contrato particular de compra e venda tenha sido firmado com cláusula de alienação fiduciária, não há como aplicar as disposições da Lei nº 9.514/1997, pois, pelo menos neste momento processual, não há prova de que o referido contrato tenha sido levado a registro.

Consoante dispõe o art. 23 da Lei nº 9.514/1997: "Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título", assim, a norma estatui o registro como formalidade essencial à constituição da propriedade fiduciária.

Nesse sentido, a tese firmada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095 é clara quanto à necessidade de registro em cartório da alienação fiduciária: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Não tendo sido juntada a prova do registro do contrato, a propriedade fiduciária não se constituiu, aplicando-se, assim, as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC.

Acerca da ausência da aplicação das disposições da Lei nº 9.514/1997 quando ausente o registro da alienação fiduciária, assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.

CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO.

GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA.

INCIDÊNCIA DO CDC. 1.

No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 2. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022). 3.

Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei 9.514/97. 4.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.020.649/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 15/3/2023).

Cito precedentes deste Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITOS DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

INCIDÊNCIA DO CDC.

INDEFERIMENTO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO REVISONAL DE CONTRATO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO.

NÃO APLICAÇÃO DA LEI N° 9.514/1997.

POSSIBILIDADE DE APLICAR O CDC.

PRECEDENTE DO STJ.

RESP N° 1.987.389/SP.

REL.

MIN.

NANCY ANDRIGHI.

JULGADO EM 30/08/2022.

DJE DE 01/09/2022.

PROVIMENTO DO RECURSO. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0803551-20.2023.8.20.0000, Des.

Ibanez Monteiro, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 23/05/2023, PUBLICADO em 29/05/2023).

EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C/C PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL.

INCONFORMISMO DA CONSTRUTORA.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

INEXISTÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO.

POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU E DAS TAXAS CONDOMINIAIS QUE DEVE SER DA CONSTRUTORA.

AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR.

INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL QUE DEVE INICIAR A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

REFORMA DA SENTENÇA NESTE PONTO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (AC nº 0807779-31.2019.8.20.5124, Des.

Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, julgado em 04/04/2023, publicado em 04/04/2023).

Nada obstante, ainda que ao caso se aplique o Código de Defesa do Consumidor, a controvérsia demanda o aprofundamento instrutório quanto ao percentual a ser eventualmente restituído caso realizada a pretendida rescisão.

Consoante o precedente qualificado referido e Enunciado nº 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça[2], em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição das parcelas ocorrerá de forma parcial.

Isso porque, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos eventualmente suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". (Resp 1.224.921/PR, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).

Assim, pelo atual estágio de cognição não é possível aferir, com razoável grau de certeza, qual o percentual de restituição aplicável ao caso em específico, sendo imprescindível o aprofundamento instrutório e a formação do contraditório cuja ampliação se mostra indevida na estreita via estreita do agravo de instrumento.

Acrescente-se a isso a impossibilidade de impor a agravada medida suspensiva sem o devido amparo legal, obrigando-a a arcar com os encargos do empreendimento sem a devida contraprestação, ficando, inclusive, impossibilitada de dispor do lote.

No mais, ausente a probabilidade concreta de êxito recursal, pressuposto imprescindível à concessão da tutela liminar pretendida, deixo de aferir a existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação relacionado à manutenção dos efeitos da decisão agravado.

Ante o exposto, ausentes os requisitos necessários a antecipação dos efeitos da tutela na origem, conheço e nego provimento ao agravo de instrumento, mantendo-se incólume a decisão a quo impugnada. É como voto.

Natal (RN), data de registro no sistema.

Desembargador Cornélio Alves Relator [1] Art. 300.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. [2] Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Natal/RN, 15 de Outubro de 2024.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Primeira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0806188-07.2024.8.20.0000, foi pautado para a Sessão HÍBRIDA (Presencial / videoconferência) do dia 15-10-2024 às 08:00, a ser realizada no Primeira Câmara Cível (Sala Híbrida).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 10 de outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gab.

Des.

Cornélio Alves na Câmara Cível Agravo de Instrumento nº 0806188-07.2024.8.20.0000 Agravantes: Pedro Arthur Carlos de Lima e Jessyca Graziely Alves da Silva Carlos Agravada: Cidade Alta Empreendimentos Imobiliários LTDA.

Relator: Desembargador Cornélio Alves DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por Pedro Arthur Carlos de Lima e Jessyca Graziely Alves da Silva Carlos em face de decisão exarada pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Mossoró/RN que, nos autos do processo nº 0810882-27.2024.8.20.5106, ajuizado em desfavor da Cidade Alta Empreendimentos Imobiliários LTDA., indeferiu o pedido de tutela de urgência pelos seguintes fundamentos (Id. 121094071 – na origem): [...] A probabilidade do direito invocado não está demonstrada.

No caso em comento não se encontra presente a probabilidade desejada para conceder a antecipação da tutela pretendida, pois, em que pese a alegação dos autores de que a proposta da demandada para a consecução do distrato não seria aceitável, ante a inadmissível retenção do valor de R$ 65.308,04 (sessenta e cinco mil, trezentos e oito reais e quatro centavos), imperiosa se faz uma análise probatória exaustiva, inclusive com realização de perícia, para a constatação das arguições autorais.

Não há como este juízo, neste momento processual, deferir o pleito liminar, sem uma apreciação apurada dos relatos dos demandantes, ou seja, não há como verificar, neste momento, se os aumentos das parcelas mensais e as condições apresentadas pela promovida para a consecução do distrato encontram amparo legal e contratual, o que exige uma amplitude probatória e meritória, o que ocorrerá durante o interregno processual.

Assim, pelos motivos acima expostos, resta prejudicada a configuração, neste momento, da probabilidade do direito, o que dispensa a apreciação dos demais requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência.

Por fim, há de se ressaltar que o indeferimento da presente medida se dá através de cognição meramente sumária, tendo em vista os elementos constantes dos autos até o momento.

DIANTE DO EXPOSTO, INDEFIRO o pedido de antecipação de tutela.

Defiro o pleito de gratuidade judiciária. [...] Alega em suas razões recursais: a) a probabilidade do direito, evidenciada pela ulterior onerosidade excessiva do valor da parcela e vícios do contrato, sendo-lhe assistido o direito de rescisão contratual nos termos da “legislação de regência dá pertinência ao direito invocado: art. 23 da Lei nº. 9.514/97, art. 474 do Código Civil, arts. 6º, III, 31, 39, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor, bem como a Jurisprudência iterativa do STJ está a favor da tese inaugural”; b) “o indeferimento da tutela de urgência gera, induvidosamente, dano de difícil reparação e risco ao resultado útil do processo, na medida em que a manutenção das cobranças das parcelas (de impossível pagamento no momento atual) acarretarão como efeitos os juros, a restrição/negativação de crédito dos autores e a constituição destes em mora, elementos estes que os autores tentam afastar com o ajuizamento da demanda” e; c) “o indeferimento da tutela de urgência gera grave dano econômico-financeiro aos autores, porquanto o pagamento das parcelar privar-lhes da manutenção de seu mínimo existencial, impedindo-lhes de garantir a si e à prole os elementos básicos de subsistência, consubstanciando inequívoca atentado à dignidade humano dos mesmos”.

Sob esses fundamentos, sustenta a necessidade de atribuição do efeito suspensivo ao presente instrumental para, nos termos do arts. 995, Parágrafo único, e 1.019, I, ambos do CPC: “i) suspender imediatamente de toda e qualquer cobrança contra os Agravantes relativas ao contrato discutido na ação, até o julgamento de mérito; ii) suspender a geração e envio de novos boletos de cobrança; e, iii) determinar a parte Agravada que se abstenha de cadastrar a parte autora nos órgãos de proteção ao crédito, sobrestando, ainda, qualquer efeito da mora”. É o que importa relatar.

De acordo com o que preceitua a regra insculpida no art. 1.019, inciso I, c/c o art. 932, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, em sede de agravo de instrumento, o Relator poderá atribuir suspensividade ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal: “Art. 932.

Incumbe ao relator: [...] II - apreciar o pedido de tutela provisória nos recursos e nos processos de competência originária do tribunal; [...] Art. 1.019.

Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; [...]” Para tal concessão, imprescindível a presença dos requisitos constantes do artigo 995, parágrafo único, do diploma processual em vigor, quais sejam: risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, além da probabilidade de provimento do recurso.

In verbis: “Art. 995.

Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso.

Parágrafo único.

A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.” Mister ressaltar, por oportuno, que, em se tratando de agravo de instrumento, sua análise limitar-se-á, nesse momento processual, tão somente aos requisitos imprescindíveis à concessão do efeito recursal pretendido, quais sejam, a existência concreta de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação caso mantida a eficácia da decisão recorrida, bem assim a demonstração de probabilidade dos fundamentos levantados na insurgência, consubstanciada na possibilidade concreta de êxito recursal.

Pois bem, em análise superficial, própria desta etapa de cognição, tenho que ausente o requisito da probabilidade como vetor necessário ao deferimento do efeito pretendido.

Ao que se observa dos autos, a análise do pedido de tutela recursal de suspensão das parcelas e da geração/envio de novos boletos, além da determinação de abstenção quanto a eventual inscrição dos autores em cadastros restritivos ao crédito, perpassa por obrigatória discussão quanto ao próprio direito de rescindir e, em consequência, aos valores que se pretendem ver restituídos.

As partes firmaram Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda com pacto adjeto de alienação fiduciária (Id. 121074783), pretendendo os adquirentes, por iniciativa unilateral, a descontinuidade do negócio firmado por impossibilidade superveniente quanto ao adimplemento do saldo devedor.

Pois bem, não obstante o contrato particular de compra e venda tenha sido firmado com cláusula de alienação fiduciária, não há como aplicar as disposições da Lei nº 9.514/1997, pois, pelo menos neste momento processual, não há prova de que o referido contrato tenha sido levado a registro.

Consoante dispõe o art. 23 da Lei nº 9.514/1997: "Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título", assim, a norma estatui o registro como formalidade essencial à constituição da propriedade fiduciária.

Nesse sentido, a tese firmada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095 é clara quanto à necessidade de registro em cartório da alienação fiduciária: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” Não tendo sido juntada a prova do registro do contrato, a propriedade fiduciária não se constituiu, aplicando-se, assim, as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC.

Acerca da ausência da aplicação das disposições da Lei nº 9.514/1997 quando ausente o registro da alienação fiduciária, assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.

CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO.

GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA.

INCIDÊNCIA DO CDC. 1.

No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 2. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022). 3.

Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei 9.514/97. 4.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.020.649/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 15/3/2023).

Cito precedentes deste Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITOS DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

INCIDÊNCIA DO CDC.

INDEFERIMENTO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO REVISONAL DE CONTRATO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO.

NÃO APLICAÇÃO DA LEI N° 9.514/1997.

POSSIBILIDADE DE APLICAR O CDC.

PRECEDENTE DO STJ.

RESP N° 1.987.389/SP.

REL.

MIN.

NANCY ANDRIGHI.

JULGADO EM 30/08/2022.

DJE DE 01/09/2022.

PROVIMENTO DO RECURSO. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0803551-20.2023.8.20.0000, Des.

Ibanez Monteiro, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 23/05/2023, PUBLICADO em 29/05/2023).

EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C/C PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL.

INCONFORMISMO DA CONSTRUTORA.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

INEXISTÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO.

POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU E DAS TAXAS CONDOMINIAIS QUE DEVE SER DA CONSTRUTORA.

AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR.

INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL QUE DEVE INICIAR A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.

REFORMA DA SENTENÇA NESTE PONTO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (AC nº 0807779-31.2019.8.20.5124, Des.

Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, julgado em 04/04/2023, publicado em 04/04/2023).

Nada obstante, ainda que ao caso se aplique o Código de Defesa do Consumidor, a controvérsia demanda o aprofundamento instrutório quanto ao percentual a ser eventualmente restituído caso realizada a pretendida rescisão.

Consoante o precedente qualificado referido e Enunciado nº 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça[1], em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição das parcelas ocorrerá de forma parcial.

Isso porque, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos eventualmente suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". (Resp 1.224.921/PR, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).

Assim, pelo atual estágio de cognição não é possível aferir, com razoável grau de certeza, qual o percentual de restituição aplicável ao caso em específico, sendo imprescindível o aprofundamento instrutório e a formação do contraditório cuja ampliação se mostra indevida na estreita via estreita do agravo de instrumento.

Acrescente-se a isso a impossibilidade de impor a agravada medida suspensiva sem o devido amparo legal, obrigando-a a arcar com os encargos do empreendimento sem a devida contraprestação, ficando, inclusive, impossibilitada de dispor do lote.

No mais, ausente a probabilidade concreta de êxito recursal, pressuposto imprescindível à concessão do efeito liminar pretendido, deixo de aferir a existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação relacionado à manutenção dos efeitos da decisão agravado.

Pelo exposto, INDEFIRO a tutela recursal requerida.

Intime-se a parte agravada para oferecer contrarrazões ao agravo, no prazo de 15 (quinze) dias, sendo-lhe facultada juntar a documentação que entender necessária.

Cumpridas as diligências, voltem-me conclusos.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se.

Natal/RN, data do registro no sistema.

Desembargador Cornélio Alves Relator [1] Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.